文章：任澤平團隊

導讀

為了優(yōu)化庫存，去庫存，可以考慮建立住房保障銀行，收購開發(fā)商的庫存用于保障房。一舉多得:1)拯救未完工的建筑，防止居民買單；2)拯救優(yōu)質(zhì)房企，打通現(xiàn)金流，防范金融風險；3)拯救市場信心，有利于重啟市場，目前房市明顯超調(diào)；4)不需要多批量建設租賃住房保障房，防止浪費，有利于改善民生。(《關于住房銀行建立住房銀行的想法》)

運營模式可以從中國的層面建立，也可以在各個地方建立。資金從哪里來？以項目為抵押，國有銀行貼息貸款，或發(fā)行超長期國債，或制作類似PSL的金融支持工具。

在住房保障銀行方面，德國、新加坡、美國等都有成功的實踐。有三種模式:以美國和日本為代表的住房抵押貸款證券化，房地產(chǎn)美，房利美；以德國為代表的住房自愿儲蓄模式；以新加坡為代表的住房強制儲蓄(公積金)模式，新加坡的住房組建非常成功。

建立住房保障銀行存儲住房的資金來源、存儲價格等方面仍存在差異，但這是正確的方向，關鍵在于力度和實施。認為，通過實質(zhì)性有力的措施，房地產(chǎn)一定能夠防止硬著陸，實現(xiàn)軟著陸，為經(jīng)濟復蘇和民生改善做出貢獻。

正文

1 建立住房保障銀行、政府收儲商品房的重要性

建立住房保障銀行、政府收儲商品房，中央政策依據(jù)充分，地方實踐經(jīng)驗豐富。

自2013年以來，中央多次發(fā)布建立中國住房保障銀行的信號，鼓勵政府收購商品房。2013年，十八屆三中全會在《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出，“研究建立城市基礎設施和住房政策金融機構”。2014年，國常會提出“國家開發(fā)銀行成立專門機構，實行單獨核算，以市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券”。2018年，國家發(fā)展和改革委員會提出“研究建立我國住宅政策金融機構”?！?024年，”對消化存量房地產(chǎn)和優(yōu)化增量房屋的政策措施進行統(tǒng)籌研究”。

地方政府相繼出臺政策，盤活存量住房，促進去庫存。地方政府回購商品房政策出臺的時間節(jié)點多為庫存高、去化困難時期。2014年，各地政府試點回購商品房作為安置房。2022年7月，鄭地租賃收購鄭州四環(huán)內(nèi)存房屋作為人才公寓；9月，濟南城發(fā)公開收購3000套商品，法國作為租賃儲備；10月，蘇州回購了6個區(qū)和4個縣市約1萬套新房；湖州、邯鄲、阿勒泰等地也出臺了鼓勵將存量房屋轉(zhuǎn)化為租賃住房的政策。2024年4月，鄭州宣布計劃在2024年完成1萬套二手房“賣舊買新舊置換”，其中5000套由當?shù)貒匈Y產(chǎn)直接收購。5月，杭州市臨安區(qū)政府向開發(fā)商收購商品房作為公共租賃住房。大理鼓勵購買存量房作為租賃住房或人才房。

建立住房保障銀行、政府收儲商品房極為重要：

減輕開發(fā)商的經(jīng)濟壓力，避免行業(yè)風險擴散。 2021 2008年下半年以來，房地產(chǎn)企業(yè)風險持續(xù)暴露，行業(yè)成交量低迷，甚至高質(zhì)量的頭部房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著銷售放緩帶來的現(xiàn)金流壓力。 政府收購滯銷商品房，可以直接為開發(fā)商提供資金支持，減輕房企現(xiàn)金流壓力，防止房企風險溢出。

改善民生，增強信心，滿足合理的住房需求。 解決房地產(chǎn)困境的關鍵在于需求方信心的恢復，信心的提升可以促進銷售的復蘇。 由于就業(yè)預期薄弱，對開發(fā)商缺乏信心，需求方信心不足。 通過建立住房保障銀行和政府將購買的商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，為購房者提供低息貸款和增加信用擔保，滿足低收入家庭和新市民的合理住房需求。

解決庫存問題，穩(wěn)定房價，穩(wěn)定市場，穩(wěn)定經(jīng)濟。 房地產(chǎn)大開發(fā)時代結(jié)束，市場進入股票房主導時代后，面臨調(diào)整分化。調(diào)整意味著消化之前的高房價、高庫存、高杠桿。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟最大的支柱產(chǎn)業(yè)，關系到經(jīng)濟復蘇和金融風險。目前，中國正處于新舊動能轉(zhuǎn)換的關鍵階段。如果房地產(chǎn)穩(wěn)定，經(jīng)濟就會穩(wěn)定。 政府最終收購商品房，有利于去庫存，穩(wěn)定房價，穩(wěn)定市場，恢復經(jīng)濟。

提高房地產(chǎn)市場供應結(jié)構，高檔市場，中端支持，低端保障。 中國房地產(chǎn)市場存在“商品房發(fā)展相對成熟，經(jīng)濟適用房和租賃住房規(guī)模較小”的情況。政府將商品房收購轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房，可以改善房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構，滿足不同收入水平群體的需求，形成高端市場、中端支撐、低端保障的格局。

2 中國住房保障銀行的關鍵：錢從何而來？

經(jīng)營模式：一是借鑒海外經(jīng)驗提供低息貸款，二是收儲開發(fā)商土地及商品房庫存用于保障房。

低息貸款：以“住有住”為長期目標，住房保障銀行為符合條件的購房者提供普惠、優(yōu)惠貸款。住房保障銀行重在履行社會保障職責。因此，與發(fā)達國家住房保障銀行類似，中國住房保障銀行的最終目標是“居住”，為符合條件的買家提供長期穩(wěn)定的低成本住房貸款。怎樣定義是否符合條件？買家可以通過一般住房數(shù)量、家庭人均住房面積、家庭人均住房金額等標準，劃分為住房基本信貸和住房投資信貸，對前者實行優(yōu)惠利率；后者被納入商業(yè)銀行管理。如何管理存量和增量？可以實行新的貸款方式，老的貸款方式。與此同時，商業(yè)銀行抵押貸款的最高比例也逐步降低了商業(yè)銀行存量抵押貸款的規(guī)模。

收購土地和住房:住房保障銀行以“去庫存”為短期目標，以適當?shù)膬r格收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃住房保障房。自2021年下半年以來，許多房地產(chǎn)企業(yè)出險，資金鏈改善緩慢，保交樓不容樂觀。目前，建立住房保障銀行，建立專項資金收購開發(fā)商土地和商品房庫存是最重要的。開發(fā)商必須在獲得資金限制時交付房屋，以防止未完工，防止買家承擔房地產(chǎn)調(diào)整的風險。房地產(chǎn)企業(yè)回款有多余資金，可用于征地，土地財政將恢復，地方債務壓力將得到緩解，基礎設施有望回升。購買的庫存商品房和土地用于租賃住房保障房，有利于改善民生。原來開發(fā)商手里有這么多庫存。如果在租賃住房中增加額外的土地供應，會造成巨大的浪費，實現(xiàn)多重目標。

錢從哪里來？國有銀行貼息貸款，超長期國債，類PSL金融工具。

國有銀行貼息貸款：以購買的商品房為抵押或質(zhì)押，向國有銀行申請貼息貸款。目前，房地產(chǎn)貼息貸款主要用于需求方。2023年12月，浙江省杭州市臨平區(qū)頒布住房貸款貼息政策。貸款金額超過100萬元的，按100萬元給予貼息補貼，補貼期為36個月。如果政府在收購股票房屋的過程中能夠獲得貼息貸款，收購成本將大大降低，地方財政壓力將減輕。

超長期債券：為地方政府發(fā)放超長期債券，以減輕地方財政壓力。根據(jù)2024年政府工作報告，從今年開始，計劃連續(xù)幾年發(fā)行超長期特殊國債，專門用于國家重大戰(zhàn)略實施和重點領域安全能力建設。今年，1萬億元將首次發(fā)行。20-50年超長期特殊國債不包括赤字，不增加地方債務壓力，與政府購買的商品房高度適應。

類別PSL金融工具：PSL是棚改貨幣化安置階段的重要資金來源。作為央行的貨幣政策工具之一，PSL抵押補充貸款在2015年至2018年發(fā)揮了重要作用。CDB等政策銀行通過PSL為棚改提供了大量穩(wěn)定低成本的資金。政府也可以考慮PSL的金融工具來購買商品房。政策銀行提供資金支持地方政府收購。收購后，房屋將被出售和租賃，貸款將在資金周轉(zhuǎn)后償還。

收儲價格？可能是市場價格的7折至85折。根據(jù)一些地方政府的收儲經(jīng)驗，2022年，鄭地租賃收購存量房屋的價格約為市場價格的85%。2024年5月，杭州市臨安區(qū)政府收購商品房，要求整棟房屋未售出，從而判斷收購目標可能位置和配套設施不佳，流動性差，收購價格可能在市場價格的70%左右。

3 他山之石：住房貸款證券化 房屋自愿儲蓄 住房強制儲蓄三種方式

3.1 美國兩室方式：政府隱性擔保下的住房抵押貸款證券化，提高抵押貸款流通性

美國住房銀行包括聯(lián)邦住房抵押貸款銀行（FHLB）、房利美，房地美，兩室("房利美 房地產(chǎn)美")是美國住房市場的重要組成部分，擁有或擔保的住房貸款占80%-90%。分為一級和二級市場，

一級市場是美國政府在1933年經(jīng)濟蕭條后設立的“聯(lián)邦住房抵押貸款銀行”（FHLB）"，為買家提供長期低息抵押貸款。

房利美、房地美是二級市場。美國國會于1938年成立了房利美(美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會FNMA)，這是羅斯福新政的一部分。其目的是為住房抵押貸款市場提供穩(wěn)定持續(xù)的支持，提高住房抵押貸款的可獲得性，提高住房自有率，實現(xiàn)“居民有自己的房子”的目標。1970年，房地美(美國聯(lián)邦住房貸款抵押企業(yè)FHLMC)成立，以避免房利美繼續(xù)占據(jù)二級抵押貸款市場的壟斷地位，符合房地美成立的目的。

“房利美 美國房地產(chǎn)“兩室”構成了美國住房抵押貸款二級市場的雙寡頭競爭模式。2007年，兩室住房貸款占美國房地產(chǎn)市場的40%左右。次貸危機后，這一比例高達80%-90%。

在美國，兩室模式的主要優(yōu)點是：

創(chuàng)新推出住房貸款證券化商品，大大提高二級市場房貸流通，降低購房成本。兩個房間最大的創(chuàng)新就是證券化住房抵押貸款。對于金融機構來說，金融企業(yè)通過抵押貸款二級市場將期限長、資金規(guī)模大的住房貸款賣給兩個房間，回籠資金后再貸款。與之前的“貸款-貸款回收-再貸款”模式相比，資金周轉(zhuǎn)周期大大縮短，房貸流通性提高。對于兩室來說，兩室通過購買擁有或證券化住房抵押貸款，賣給投資者，使其以較低的成本籌集資金。

二是美國政府隱性擔保，兩室資金成本低，債券流動性大，政府財政支出壓力小。雖然房利美和房地美在20世紀70年代經(jīng)歷了私有化，但它們繼續(xù)享受政府的隱性擔保，因為它們承擔著美國政府要求的社會保障責任。例如，房利美證券可以作為抵押物，享受與美聯(lián)儲銀行回購交易中美國國債相同的待遇，免除美國證券交易委員會注冊等一系列特權。由于政府隱性擔保，兩個房間在融資方面具有天然優(yōu)勢。第一，融資利率低，發(fā)行的債券風險僅次于國債；二是流動性大，債券投資者多，包括央行、保險公司、養(yǎng)老基金等?；谌谫Y優(yōu)勢，兩室資金來源基本不需要財政投資。

3.2 日本住房銀行:在困境之前，財政依賴模式在危機之后被改造成美國社會化模式。

二戰(zhàn)后，日本政府建立了住宅金融公庫（GHLC），依托政府財政投融資體系，GHLC支持住房重建融資；隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，GHLC業(yè)務惡化，逐漸向美國兩室模式轉(zhuǎn)變。一九五十年，為了加快二戰(zhàn)后經(jīng)濟復蘇和社會重建，日本政府建立了住宅金融公庫，為房地產(chǎn)企業(yè)和居民提供中長期低息貸款。住宅金融公庫高度依賴金融資金，如日本郵政銀行、國家養(yǎng)老金等。，所有依靠國家信用籌集的資金都用于支持住宅金融公庫。從1965年開始，日本商業(yè)金融機構進入房地產(chǎn)市場，與政策金融機構形成競爭關系；90年代，房地產(chǎn)泡沫破裂導致提前還款，這給住宅金融公庫的運營帶來了巨大的挑戰(zhàn)。一方面，住房金融公庫的住房抵押貸款人提前償還貸款沒有罰款；另一方面，住房金融公庫在提前償還貸款后，需要將貸款公司轉(zhuǎn)換為財政。（FILP）支付罰款。2000年以來，住宅金融公庫為了應對提前還貸潮，緩解財政壓力，逐步向美國兩室學習。2003年，它向商業(yè)金融企業(yè)購買抵押貸款并發(fā)行了MBS。

住房金融公庫于2007年改建為住房金融支持機構（JHF），聚焦住房貸款證券化，形成以住房抵押貸款證券化業(yè)務為主、住房貸款保險營銷、住房信貸業(yè)務為輔的業(yè)務模式。1)住房抵押貸款證券化業(yè)務，即支持商業(yè)金融企業(yè)長期固定利率住房貸款購房或擔保，占所有業(yè)務申請金額的97%。具體有兩種形式，一種是直接購買金融企業(yè)長期固定利率貸款并進行證券化，占業(yè)務申請量的84.5%。第二，在長期固定利率住房貸款證券化后，為投資者提供擔保，確保還本付息。住房貸款保險營銷，即為商業(yè)金融機構提供住房擔保，確保金融企業(yè)能持續(xù)提供住房貸款。住房信貸業(yè)務，向特定購房者提供貸款。但門檻較高，主要服務商業(yè)金融企業(yè)無法覆蓋買房人群，如災后重建住房、舊房需要重建改造、綠色零排放住房等。

2011-2022年，住房銀行市場化程度大幅提升，財政資金依存度大幅下降，財政資金占比從57.2%下降到4.4%。住房金融支持機構的目標之一是擺脫原住房金融公庫對金融資金的依賴，實現(xiàn)充分的市場化運作。經(jīng)過15年的經(jīng)營，這一目標已經(jīng)基本實現(xiàn)。2011年，財政貸款和政府擔保債券占住房金融支持機構資金來源的57.2%，MBS發(fā)行獲得的資金占32.9%。；前者在2022年下降到4.4%，后者上升到66.8%。

3.3 德國住房儲蓄模式：專業(yè)經(jīng)營，廣泛參與，先存后貸，固定低息

獨特的住房儲蓄方式在德國的住房金融體系中運行。1885年，德國成立了第一家可持續(xù)經(jīng)營的住房儲蓄機構“全員住房儲蓄機構”。二戰(zhàn)結(jié)束后，德國面臨著嚴重的住房短缺和資金短缺。幾乎所有的政府資金都投入工業(yè)投資來恢復經(jīng)濟，很難為住房建設提供足夠的資金。因此，自給自足的住房儲蓄方式得到了廣泛而快速的發(fā)展。

德國住房儲蓄銀行的特點如下：

1)專業(yè)經(jīng)營，資金封閉循環(huán)。德國住房儲蓄機構專業(yè)經(jīng)營。除了住房儲蓄，他們不能從事其他風險金融業(yè)務。他們可以購買國債等低風險證券，但信貸資金只適用于為參與住房儲蓄的居民提供購房、建房、改造等貸款。

二是自愿儲蓄，對低收入居民，政府給予補貼。住房儲蓄是一種自愿合同，希望通過互助實現(xiàn)自助。這種儲蓄方式的參與門檻較低，只需滿足最低合同金額和最低存款年限的要求。低收入居民還可以參與住房儲蓄系統(tǒng)，政府提供兩種儲蓄補貼。第一，對年收入不超過25600歐元(51200歐元)的單身(雙職工)住房儲蓄家庭，政府將給予8.8%的配套獎勵，最多獎勵45歐元/月(90歐元/月)。第二，對年收入不超過17000歐元(35800歐元)的單身(雙職工)住房儲蓄家庭，政府將對其住房儲蓄給予9%的配套獎勵，最多津貼43歐元/月(86歐元/月)。

三是“先存后貸”，公平配貸。居民與住房儲蓄機構簽訂住房儲蓄合同，約定合同金額、存款期限和貸款期限，合同金額約為計劃貸款金額的兩倍，存款期限約為8年，貸款期限約為10-11年。根據(jù)合同規(guī)定，申請人首先按月存款(約為合同金額的0.48%)。存款期限屆滿時，加息后存款總額達到合同金額的50%，符合貸款分配條件，進入貸款分配輪候序列。根據(jù)存款期限、還款奉獻、利率等數(shù)據(jù)，住房儲蓄機構對符合貸款分配要求的申請人進行貸款分配評估，對評價值較高的優(yōu)先貸款分配。貸款發(fā)放后，申請人每月償還，每月償還金額約為合同金額的0.5-0.6%。

四是低息貸款，提供長期穩(wěn)定的固定低利率。德國最大的住房儲蓄機構施威比豪爾銀行提供貸款利率只有2.15%的標準產(chǎn)品，有8年的儲蓄期和10年的還款日。由于住房儲蓄資金只在機構和參與者之間循環(huán)，利率不受外部資本市場影響，可以實行長期穩(wěn)定的低存低貸固定利率制度，存貸款利差維持在2。％。這一低貸款利率與政府獎勵相結(jié)合，使得低存款利率的住房儲蓄合同成為德國居民的重要投資工具。超過三分之一的居民參與住房儲蓄，為發(fā)展住房儲蓄方式提供了充足的低成本資金。

3.4 新加坡住房公積金模式：實行強制儲蓄型中央公積金制度，封閉管理，存貸分離，高存低貸

一九五五年，新加坡建立了中央公積金制度，最初為養(yǎng)老服務，一九六八年開始用于住房。1955年，英殖民政府建立了強制儲蓄型中央公積金制度，以逃避對新加坡當?shù)毓珓諉T的養(yǎng)老責任，并成立了中央公積金局（Central Provident Fund）負責管理。一九六八年后，“居者有其屋”計劃實施，公積金開始用于支付集體住房，并于一九八一年擴展到私人住房。當前，中央公積金制度已經(jīng)成為一個綜合性的社會保障體系，涵蓋養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、家庭保護、兒童教育等。

實行強制性儲蓄型中央公積金制度，繳存率極高。根據(jù)《中央公積金法》，新加坡所有公民和永久居民，無論是員工還是雇主，都必須每月強制繳納公積金，任何人都不得拒絕或推遲繳納公積金，否則必須全額繳納，加罰利息。除了買房和部分投資外，公積金存款只能在員工退休后使用，會員無權決定公積金存款的長度。另外，公積金繳存率極高，峰值高達50%(員工、雇主各25%)，目前保持在37%(員工20%)、雇主17%)，遠高于中國香港(10%)、同樣實行強制儲蓄型中央公積金制度的地區(qū)，如中國大陸(24%)，將隨著員工年齡的增長而適當減少，例如55-60歲繳存29.5%(員工15%)、雇主14.5%)，20.5%的60-65歲(員工9.5%)、雇主11%）。

公積金覆蓋面廣，保障項目全面，實行封閉式管理，確保專項資金專用。由于強制儲蓄的需要，中央公積金覆蓋范圍很廣，覆蓋率從1965年的22%增加到2022年的103%，總會員人數(shù)也從41.8萬增加到420萬。保障項目全部，分四大賬戶，專項資金專用，一般涵蓋退休、醫(yī)療、住房、家庭保護、資產(chǎn)增值等諸多領域。此外，新加坡《中央公積金法》嚴格控制公積金的提取和投資:一是實施最低存款金額規(guī)定，會員使用普通賬戶和特殊賬戶進行資產(chǎn)投資時，必須保證賬戶規(guī)定的限額(普通賬戶不少于2萬新元；特殊賬戶不少于4萬新元)；第二，會員利用公積金賬戶投資的收入必須返回個人賬戶；第三，會員退休時，一般賬戶和保健賬戶必須保證規(guī)定的金額，用來轉(zhuǎn)移到養(yǎng)老賬戶。另外，由于公積金存在四大賬戶，每一個賬戶的使用范圍僅限于相應的領域，保證專項資金的使用。

采用封閉式管理，“存貸分離，高存低貸”。新加坡中央公積金局（CPF）負責公積金管理的機構，其職責包括公積金的支付、支付、管理和保值等。但CPF并沒有直接發(fā)放公積金抵押貸款，而是通過向新加坡政府投資公司購買政府債券來支付。（Government of Singapore Investment Corp，又稱GIC)，再由GIC將積累的公積金投資于國內(nèi)建筑和基礎設施，新加坡建房發(fā)展局（Housing and Development Board，獲得這些資金后，簡稱HDB，向買家發(fā)放低息貸款。公積金存款利率相對較高，一般賬戶為2.5%，特殊、醫(yī)療、退休賬戶均為4%，高于五年期國債收益率(2.19%)和商業(yè)銀行定期存款(1.2%)。公積金存款利率相對較高，普通賬戶為2.5%，特殊、醫(yī)療、退休賬戶為4%，高于五年期國債收益率(2.19%)和商業(yè)銀行定期存款(1.2%)。此外，公積金總額前6萬新元和55歲以上會員前3萬新元可額外獲得1%的利率。相比之下，公積金貸款利率較低，一般在住房公積金存款利率的基礎上，上升0.1%。自1993年以來，貸款利率一直保持在2.6%。