原創(chuàng) 方麗 張燕北 中國基金報(bào)

中國基金報(bào)記者 方麗 張燕北

房地產(chǎn)行業(yè)迎來了沉重的利益！

受此利好因素影響，最近一直活躍的房地產(chǎn)股在5月17日全面爆發(fā)。特別是關(guān)于房地產(chǎn)的ETF領(lǐng)漲，甚至有商品接近漲停。

房地產(chǎn)政策發(fā)布的信號是什么？對房地產(chǎn)板塊和整個(gè)權(quán)益市場有什么影響？中國基金報(bào)記者火線采訪了南方、招商局、博時(shí)、華寶、銀華、銀河、匯豐晉信、德邦、易米等基金公司及相關(guān)人士。

受訪基金公司普遍認(rèn)為，雖然政策實(shí)施的后續(xù)效果需要持續(xù)跟蹤和觀察，但房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)結(jié)束，基本面有望企穩(wěn)并回升。

展望未來，政策不確定性的下降將有助于促進(jìn)投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的改善，促進(jìn)a股市場的反彈。隨后，我們將繼續(xù)關(guān)注商品房庫存收儲(chǔ)資金的規(guī)模和來源。

央行三箭齊發(fā)

房地產(chǎn)ETF集體大幅上漲

5月17日，a股房地產(chǎn)板塊下午再次爆發(fā)。截至收盤，房地產(chǎn)板塊漲幅超過7%，萬科、我愛我家、金地集團(tuán)、保利發(fā)展等20多只房地產(chǎn)股漲停。

受房地產(chǎn)板塊上漲的推動(dòng)，四個(gè)房地產(chǎn)主題ETF也集體上漲。截至收盤，銀華的房地產(chǎn)ETF上漲9.49%，接近日線跌停，在當(dāng)日ETF漲幅榜中排名第一。華寶的房地產(chǎn)ETF上漲了9.09%，南方的房地產(chǎn)ETF和華夏的房地產(chǎn)ETF在華夏上漲了8.53%和7.65%。有些ETF收盤溢價(jià)明顯，或者有資金籌集資金。

盤后數(shù)據(jù)顯示，南方房地產(chǎn)ETF單日成交額達(dá)到10.11億元，資金非常活躍。華寶房地產(chǎn)ETF全天成交率超過61%，單日成交額超過2億元，創(chuàng)上市以來新高，較前一交易日大幅增長115%。

銀華ETF全天換手率56.15%，交易活動(dòng)活躍。南方房地產(chǎn)ETF最新規(guī)模為43.68億元，規(guī)模領(lǐng)先同類ETF，流通性較好。

從房地產(chǎn)ETF跟蹤的具體指數(shù)來看，銀華的房地產(chǎn)ETF跟蹤中國證券交易所內(nèi)地的房地產(chǎn)主題指數(shù)，其成分股包括保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A等。目前，華寶房地產(chǎn)ETF跟蹤的CSI800房地產(chǎn)指數(shù)聚焦a股16家房地產(chǎn)龍頭公司，房地產(chǎn)龍頭特色顯著。南方和華夏的兩個(gè)產(chǎn)品都跟蹤C(jī)SI指數(shù)的房地產(chǎn)指數(shù)，包括保利發(fā)展和萬科A。、招商蛇口等。

新聞方面，房市迎來了沉重的利好。行業(yè)利好政策密集出臺(tái)，央行三箭齊發(fā)，涉及首付、房貸利率等多項(xiàng)調(diào)整。其中，取消國家首套住房和二套商業(yè)個(gè)人住房貸款利率政策下限；自2024年5月18日起，個(gè)人住房公積金貸款利率下降0.25。％；對于貸款購買商品房的居民家庭，第一套商品房商品房最低首付比例調(diào)整至不低于15%，第二套商品房商品房最低首付比例調(diào)整至不低于25%。

事實(shí)上，由于房地產(chǎn)領(lǐng)域多重政策的有利提升，三大指數(shù)周五均上漲1%以上，全市場超過4000只股票上漲，市場風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯改善。在行業(yè)內(nèi)，受政策利好催化，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)鏈相關(guān)板塊大幅上漲，國防軍工、計(jì)算機(jī)、電子等增長板塊也大幅上漲。

招商基金表示，a股市場上漲的主要原因是房地產(chǎn)政策推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)預(yù)期上升，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期收斂。

在上漲的板塊中，除了房地產(chǎn)，非銀行金融和建材板塊領(lǐng)漲。銀河基金補(bǔ)充表示，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《證券市場程序化交易管理?xiàng)l例(試行)》，規(guī)范了證券市場交易，增強(qiáng)了市場信心，非銀行金融板塊上漲。建材等板塊受房地產(chǎn)板塊推動(dòng)，共鳴上升。

政策對供需雙方都有關(guān)注。

房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)結(jié)束。

受訪者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了顯著的積極變化，并且從供需兩端共同努力，后續(xù)房地產(chǎn)有望逐步進(jìn)入企穩(wěn)趨勢。

南方基金表示，5月17日，穩(wěn)定房地產(chǎn)政策密集出臺(tái)，首付比例下降超出市場預(yù)期。從政策效力來看，房地產(chǎn)基本面底部的建立是基于對傳統(tǒng)政策邊界的突破和制度的積累。預(yù)計(jì)此次調(diào)整將穩(wěn)定市場信心，促進(jìn)一些合理需求的釋放，幫助行業(yè)軟著陸。后續(xù)核心關(guān)注房地產(chǎn)帶看交易數(shù)據(jù)體現(xiàn)，一線城市政策跟進(jìn)情況，收儲(chǔ)資金規(guī)模、來源、定價(jià)等細(xì)節(jié)。

房地產(chǎn)ETF基金經(jīng)理蔣俊陽分析，自近期中央高層會(huì)議定調(diào)“統(tǒng)籌研究消化現(xiàn)有房地產(chǎn)、優(yōu)化增量住房的政策措施”以來，房地產(chǎn)的政策思路已經(jīng)從供給側(cè)轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨髠?cè)，重點(diǎn)是去庫存。

博時(shí)基金表示，4月份，在70個(gè)大中城市中，各線城市商品房銷售價(jià)格較上月和同比下降有所擴(kuò)大，目前房地產(chǎn)總體仍處于低迷狀態(tài)。4月底以來，各地房市不斷優(yōu)化政策，從供需兩端共同努力，刺激潛在購房需求的釋放。目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然是市場關(guān)注的焦點(diǎn)，需要繼續(xù)觀察房地產(chǎn)行業(yè)的修復(fù)情況。

德邦基金高級研究員趙梧凡表示，“供給側(cè)，保證交付的問題繼續(xù)受到關(guān)注，為了支持國有企業(yè)收購現(xiàn)有住房，增加了3000億元的保障性住房再融資。這項(xiàng)政策貫徹了430政治局會(huì)議精神，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)高庫存的現(xiàn)狀將得到充分改善?！?/p>

他指出，總的來說，目前房地產(chǎn)政策態(tài)度發(fā)生了顯著的積極變化，對供需雙方都有關(guān)注。預(yù)計(jì)制度的突破顯著修復(fù)了市場信心。雖然政策落地的后續(xù)效果需要持續(xù)跟蹤和觀察，但房地產(chǎn)下行周期已經(jīng)結(jié)束，基本面有望企穩(wěn)反彈。

匯豐金鑫基金宏觀和戰(zhàn)略分析師沈超分析，央行再次頒布穩(wěn)定的房地產(chǎn)組合拳。在一系列政策的支持下，后續(xù)房地產(chǎn)有望逐步進(jìn)入穩(wěn)定趨勢，房地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)有望降低。然而，在當(dāng)前的供需關(guān)系下，行業(yè)的本質(zhì)復(fù)蘇仍然需要時(shí)間，幅度相對柔和。房地產(chǎn)的逐步穩(wěn)定有利于減少中國宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性和經(jīng)濟(jì)下行壓力。

有利的市場風(fēng)險(xiǎn)偏好上升

關(guān)注房地產(chǎn)鏈和科技成長板塊。

談及后續(xù)a股走勢和值得關(guān)注的機(jī)會(huì)，受訪公開發(fā)行認(rèn)為，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有利于投資者增強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，為市場持續(xù)復(fù)蘇提供支撐。在行業(yè)復(fù)蘇過程中，優(yōu)質(zhì)主流房企有望獲得短期穩(wěn)定增長和長期市場份額增長的有利催化。

招商基金表示，政策不確定性的下降有助于促進(jìn)投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好的改善和a股市場的反彈。后續(xù)將繼續(xù)重點(diǎn)關(guān)注商品房庫存收儲(chǔ)資金的規(guī)模和資金來源，關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期改善的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)鏈，以及受益風(fēng)險(xiǎn)偏好提高的科技增長板塊。

沈超還表示，降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有利于投資者增強(qiáng)對中國經(jīng)濟(jì)的信心，預(yù)計(jì)股市前期估值定價(jià)將得到修復(fù)，有利于市場持續(xù)復(fù)蘇。在產(chǎn)業(yè)鏈方面，房地產(chǎn)的穩(wěn)定有利于產(chǎn)業(yè)鏈需求的穩(wěn)定，預(yù)計(jì)將得到改善。

展望未來，蔣俊陽認(rèn)為，在供需兩端政策不斷寬松的基調(diào)下，在融資的支持下，供需方基本結(jié)束，需求方政策刺激或引導(dǎo)基本面企穩(wěn)修復(fù)，行業(yè)有機(jī)會(huì)再次平衡短期供需關(guān)系。同時(shí)，城中村改造和保障性住房建設(shè)有望為行業(yè)提供增量空間。值得注意的是，在本輪行業(yè)清算中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)，基本面相對穩(wěn)定、資金實(shí)力強(qiáng)、土儲(chǔ)質(zhì)量更好、充足的國有央企，可以重點(diǎn)關(guān)注。

易米基金研究部主任王磊也認(rèn)為，房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈將迎來明顯的投資機(jī)會(huì)。第一，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于明顯的超調(diào)狀態(tài)，政策調(diào)整有利于扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的下行趨勢，使行業(yè)回歸其合理的發(fā)展中心?？v觀國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)行業(yè)，無論經(jīng)濟(jì)發(fā)展到什么階段，房地產(chǎn)仍然是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。第二，房地產(chǎn)作為一種具有金融屬性的產(chǎn)品，在房價(jià)過冷或過熱階段，價(jià)格趨勢容易自我強(qiáng)化，政策干預(yù)合理。目前的政策有利于扭轉(zhuǎn)房價(jià)下跌趨勢，穩(wěn)定房價(jià)和成交量，對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展尤為重要。

“第三，在資本市場對房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈保持謹(jǐn)慎態(tài)度之前，核心是資產(chǎn)負(fù)債表的持續(xù)惡化，無論是龍頭公司還是二三線公司。但是現(xiàn)在我們有理由相信，未來的行業(yè)將是房價(jià)企穩(wěn)。－修復(fù)公司負(fù)債表－產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資企穩(wěn)的良性循環(huán)。那么，對于房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)來說，公司的升值空間可以從持續(xù)經(jīng)營的角度進(jìn)行評估，甚至是合理的ROE，所以對于一些目前明顯低于凈資產(chǎn)的公司來說，升值空間是顯而易見的?！蓖趵谡f。

編輯：小茉

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原題：“罕見！ETF暴漲超過9%！房地產(chǎn)爆炸！最新的基金解讀來了”

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