海花島3號島木棉園小區(qū)高層建筑。陳標志/攝影

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對所有建筑行業(yè)的參與者，必須嚴格遵守建筑法規(guī)和標準，確保工程質量，保障公眾利益。

中房報記者 海南陳標志|報道

海花島3號島木棉園小區(qū)地下室曝光質量問題后，引起了外界的廣泛關注，受到了當?shù)芈毮懿块T的高度重視。目前，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳派出的專家組已經(jīng)介入，第三方檢測機構已經(jīng)派出人員進入涉案地下室取樣，各方都在等待最新的檢查結論。

海花島3號島三期工程于2017年2月23日開工，地下室結構于2019年9月23日竣工。地下車庫為鋼筋混凝土框架結構，主樓地下室為鋼筋混凝土剪力墻。

該項目的建設單位為儋州中潤旅游開發(fā)有限公司，勘察單位深圳勘察研究院有限公司，設計方為海南建筑設計院，監(jiān)理方為廣州恒合工程監(jiān)理有限公司，建筑企業(yè)為中國建筑第五工程局有限公司。

記者近日采訪了海南省律師協(xié)會建筑工程與房地產專業(yè)委員會副主任、河南千業(yè)(海口)律師事務所高級合伙人、副主任胡留喜，針對小區(qū)業(yè)主和外界廣泛關注的?；◢u3號島木棉園小區(qū)“地下室事件”。他從法律的角度全面解讀了相關問題。

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對質量檢驗和修復方案的問題

中國房地產新聞:近日，海花島3號島木棉園小區(qū)地下室曝光質量問題。作為海南省律師協(xié)會建筑工程與房地產專業(yè)委員會副主任，你覺得這個怎么樣？

胡留喜:根據(jù)媒體報道社區(qū)業(yè)主反映的問題，涉案高層住宅地下室主要存在承重墻柱表面大規(guī)模脫落、鋼筋腐蝕等問題。

根據(jù)此前項目施工方中建五局委托第三方檢測機構出具的檢測報告，相關地下室采樣墻柱混凝土氯離子嚴重超標，抗壓強度不合格，表明待檢地下室墻柱存在明顯質量問題。

在我看來，首先要找出問題的原因，防患于未然。建設行政主管部門應當命令施工企業(yè)提供相關混凝土施工材料和監(jiān)理單位的監(jiān)理材料，并委托有資質的第三方機構分析質量問題的原因。

分析原因非常重要。一方面，確定施工企業(yè)在施工過程中是否存在“以次充好”的情況，使用不合格的建筑材料、構件和設備，或者不按照工程設計圖紙或施工技術標準施工造成的質量問題:另一方面，是否是海水、雨水等漫灌、長期浸泡腐蝕造成的，或者是自然環(huán)境風化或其他原因造成的。

中國房地產報：如果確定了原因，有關方面應該采取哪些切實可行的應對策略？

胡留喜:無論是什么原因造成的質量問題，權威專家都需要做出科學準確的判斷，比如論證如何修復問題。

經(jīng)過科學分析，如果施工中使用不合格材料(如海砂)，必須采取相應的修復措施。修復可能包括清除損壞的混凝土、更換銹蝕鋼筋、重建合格的混凝土材料等。具體應以權威機構和權威專家的意見為準，確保修復后的項目合格，消除居民安全隱患。

在實踐中，工程掛靠、非法分包、非法分包等問題屢見不鮮。經(jīng)過層層分包，實際施工方為了保證為數(shù)不多的利潤，不惜冒險，非法使用不合格材料，或者不按照設計要求和規(guī)范施工。

雖然住房和城鄉(xiāng)建設部頒布了《建設工程五方責任主體項目負責人質量終身責任追究暫行辦法》等規(guī)定，但在實際實施中，終身責任制的追溯和追究通常面臨復雜的定義和難度，導致五大責任主體的正式驗收，在商品房交付過程中普遍存在大錯誤和小錯誤的質量問題。如果沒有極端事件，很難發(fā)揮作用。

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地庫承重墻柱質量責任問題

《中國房地產報》：如果建筑結構損壞是與建筑質量有關的問題，哪些單位應該承擔，或者應該承擔什么責任？

胡留喜:從各大媒體的報道和之前的檢驗結果來看，涉及地下室主體結構工程的質量問題相對較少，常見的工程質量問題一般不涉及主體結構工程。

由于地下室承重墻柱是連接地基基礎和正負零以上主體結構的關鍵節(jié)點和重要組成部分，一般屬于主體結構工程。根據(jù)《建設工程質量管理條例》，施工單位應當在設計年限內承擔保修責任，是施工單位的法律義務。

如果經(jīng)核實屬實，施工企業(yè)故意使用不合格材料，不按照設計要求和規(guī)范施工造成質量問題。即使通過修復達到合格要求，施工企業(yè)也會面臨行政部門的行政處罰和賠償造成的經(jīng)濟損失。

如果監(jiān)理單位未能有效監(jiān)督施工質量，按照合格簽署不合格的建筑工程、建筑材料和配件，估計將承擔相應的行政處罰后果，造成損失的，承擔連帶責任。

如果建筑結構嚴重受損，設計要求無法通過修復滿足，安全隱患無法消除，可能需要拆除重建。相關單位也可能因違反國家規(guī)定，降低工程質量標準，造成重大安全事故，涉嫌構成重大安全事故犯罪，直接責任人員應依法追究刑事責任。

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對于房子的影響問題

《中國房地產報》：如果建筑主體結構出現(xiàn)質量問題，對涉及的房屋價值是否有影響？

胡留喜:由于主體結構的質量問題，房屋所有人或用戶將面臨生活安全隱患，缺乏安全感或安全感，甚至留下?lián)]之不去的恐懼陰影。

此外，由于質量問題，房屋價值可能會下降。即使修復合格，也必然會影響房屋的銷售或租賃，必然會傳導到二手房的上市價格，也會導致租賃率和租賃價格的下降。

《中國房地產報》：購房者應該如何以合理的需求方式主張和維護自己的合法權益？

胡留喜：根據(jù)合同相對性原則，購房者只能向開發(fā)商主張權利，并要求其承擔修復或重建的責任。如果房屋主體結構質量確實不合格或者嚴重影響工作和居住使用，買受人可以向房屋所在地人民法院申請消除與開發(fā)商的《商品房買賣合同》，并根據(jù)《民法典》和《最高法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，要求開發(fā)商賠償損失。

但業(yè)主無權向施工企業(yè)主張民事賠償責任，但可以向建設行政主管部門投訴、舉報，要求主管單位依法查處，追究施工、監(jiān)理單位等相關單位的行政責任，甚至刑事責任。

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事件的警告和建議

中國房地產新聞:這次“地下室事件”也引起了社會的廣泛關注和當?shù)芈毮懿块T的高度重視。你對建筑領域的實踐有什么好的建議嗎？

胡留喜:雖然木棉園小區(qū)的地下室和墻柱質量沒有最終結論，但在實踐中確實存在這樣或那樣的問題，警告所有建筑行業(yè)的參與者，必須嚴格遵守建筑法規(guī)和標準，確保工程質量和公共利益。

開發(fā)商、施工企業(yè)、監(jiān)理單位、設計師、勘察單位五大責任主體要加強內部質量控制，尤其是施工企業(yè)，加強質量安全管理，避免因掛靠、非法分包、非法分包、層層分包造成的工程質量安全體系失控甚至質量安全事故。

建議一:建筑領域的法律法規(guī)要不斷從國家層面進行修訂和優(yōu)化，明確五大責任主體的權力、責任和義務，細化驗收標準和流程，確保法律法規(guī)的嚴謹性和可執(zhí)行性。

建議二:建立健全由國家建設工程質量監(jiān)督部門主導的第三方質量監(jiān)督機制，運用信息技術提高監(jiān)督效率，如建立全國統(tǒng)一、可追溯的工程質量管理平臺，實現(xiàn)驗收過程的透明、公開、數(shù)字化。

原題：“如何科學處理？誰應該承擔責任？?；◢u“地庫質量事件”專業(yè)律師解讀

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