出品/Mall先生

完美的內(nèi)卷已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的常態(tài)。情景、營(yíng)銷、IP。、卷品牌，卷服務(wù)……屢見(jiàn)不鮮。

過(guò)量供應(yīng)，以及結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配，是造成完美內(nèi)卷的主要原因。

隨著SKP、萬(wàn)象天地相繼宣布落地，杭州錢江世紀(jì)城商圈，越來(lái)越受到人們的關(guān)注。

這不是杭州傳統(tǒng)意義上的市中心。新興城市副中心商圈，規(guī)劃居住人口只有20多萬(wàn)，但商業(yè)供應(yīng)量近百萬(wàn)平方米，會(huì)在優(yōu)質(zhì)媒體的加持下全速輝煌，還是會(huì)成為新的商業(yè)內(nèi)卷戰(zhàn)場(chǎng)？

01

錢江世紀(jì)城商圈“稚嫩”

錢江世紀(jì)城商圈位于錢塘江南岸的錢江世紀(jì)城，是隨著城市副中心錢江世紀(jì)城總部經(jīng)濟(jì)和賽會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而逐漸形成的區(qū)域級(jí)商圈。

杭州商圈分布圖

雖然在規(guī)劃方面，它被定位為杭州未來(lái)的城市副中心商業(yè)區(qū)。但由于誕生時(shí)間短，商業(yè)存量少，商業(yè)氛圍不成熟，杭州各大商業(yè)區(qū)存在感不強(qiáng)。

從供給方面來(lái)看，目前世紀(jì)城市商業(yè)區(qū)的商業(yè)分布相對(duì)分散，尚未形成明顯的商業(yè)聚集區(qū)。只有奧體印象城在營(yíng)地項(xiàng)目中是眾所周知的。

錢江世紀(jì)城商圈存量商業(yè)分布圖

印力匯德隆杭州奧體印象城作為錢江世紀(jì)城首家大型購(gòu)物商場(chǎng)，總量約25萬(wàn)平方米。自2019年成功開(kāi)業(yè)以來(lái)，堅(jiān)持“時(shí)尚、潮流、青春、品質(zhì)”的定位，在杭州購(gòu)物中心開(kāi)辟了多個(gè)“第一”——

杭州首個(gè)室內(nèi)雨林，杭州首個(gè)天空跑道，杭州首個(gè)8m挑高B1層，首個(gè)天空鏡屋頂無(wú)限水景…

杭州的消費(fèi)模式不僅在購(gòu)物中心與自然生態(tài)的結(jié)合中得到了重新定義，而且作為世紀(jì)城市商圈的代表性商業(yè)封面，其優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直存在。

匯德隆奧體印象城于2023年完成了95%以上的租賃率，3%的租金復(fù)合增長(zhǎng)率、2023年杭州商場(chǎng)銷售額排名第六，年客流量超過(guò)1800人次，年銷售額約35億元。

杭州30大商場(chǎng)2023年銷售及客流情況| 資料來(lái)源：聯(lián)商網(wǎng)

匯德隆奧體印象城的核心客戶來(lái)自錢江世紀(jì)城板塊的家庭、年輕人和商業(yè)消費(fèi)者。

此外，憑借山姆會(huì)員商店和特色體驗(yàn)場(chǎng)景的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其覆蓋面可以延伸到濱江奧體板塊和蕭山其他接近世紀(jì)城市的板塊。

匯德隆奧體印象城人口熱圖| 資料來(lái)源：億景智聯(lián)

此外，錢江世紀(jì)城商圈的存量業(yè)務(wù)還包括：

錢江印，ITC歸谷國(guó)際中心(配套2萬(wàn)平方米辦公樓，主要推廣白領(lǐng)消費(fèi))

朝龍匯(配套2萬(wàn)平方米辦公樓，主要推廣白領(lǐng)消費(fèi))

華鴻都市中心(配套10,000平方米辦公樓，主要推廣商業(yè)消費(fèi))

錢江世紀(jì)城公園C區(qū)(休閑餐飲街，主要推廣休閑、社會(huì)消費(fèi))等。

集成電路國(guó)際中心/朝龍匯/華鴻都市中心/錢江世紀(jì)城公園

這批配套業(yè)務(wù)只能滿足項(xiàng)目本身和周邊步行5分鐘內(nèi)客戶基本的員工餐和社交需求，業(yè)務(wù)表現(xiàn)不冷不熱。

從朝龍匯開(kāi)業(yè)2年多以來(lái)，這一點(diǎn)得到了品牌級(jí)別、客流和口碑的證實(shí)。

再次看需求方，到目前為止，錢江世紀(jì)城的居民人口已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)，過(guò)去每年平均增長(zhǎng)3萬(wàn)，其中80%是新杭州人。

與北岸杭州老城區(qū)相比，錢江世紀(jì)城板塊的人口結(jié)構(gòu)明顯年輕——以年輕人為主，尤其是公司白領(lǐng)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)從業(yè)者為主，其中高品質(zhì)、高收入、高凈值的城市新貴數(shù)量也很多，是很多項(xiàng)目畫(huà)像中“富有、樂(lè)于消費(fèi)”的理想客戶群體。

那么他們?nèi)绾慰创兰o(jì)城的商業(yè)設(shè)施呢？

在這里，我專門采訪了幾個(gè)典型的工作、生活的朋友。

“通常是2.1工作，偶爾健身，吃飯的時(shí)候點(diǎn)外賣。感覺(jué)世紀(jì)城沒(méi)什么好去的，也不會(huì)在這里約朋友。過(guò)一段時(shí)間，我準(zhǔn)備搬到西湖區(qū)或拱墅區(qū)住?！?楊先生，35歲，家在外地，在杭州工作，在世紀(jì)城市租房。

“整個(gè)濱江和世紀(jì)城周末都很無(wú)聊，沒(méi)有地方好玩。奧體印象城是全家最受歡迎的城市。因?yàn)樗芙?，其他地方都懶得跑?32歲的李先生，家在濱江奧體板塊，四口之家。

“世紀(jì)城在這里感覺(jué)不太受歡迎。來(lái)做事很難找到合適的地方吃飯。我還是喜歡去銀泰和杭州大廈買東西。即使SKP在這里打開(kāi)，我也不會(huì)特意來(lái)?！编嚺?，36歲，家在拱墅區(qū)。她經(jīng)常去濱江和世紀(jì)城市工作。

根據(jù)采訪目標(biāo)反饋，消費(fèi)者對(duì)世紀(jì)城市商業(yè)配套設(shè)施的整體滿意度并不高，主要集中在選擇性少、多元化程度低等方面。

與杭州其他完善的區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)相比，世紀(jì)城只有匯德隆奧體印象城才能參觀。商業(yè)區(qū)存在一些問(wèn)題，如業(yè)態(tài)和品牌豐富度不足、氛圍感大的社交場(chǎng)所、特色親子娛樂(lè)空間少等。

不僅如此，年輕人熱衷于潮牌、市場(chǎng)、展覽、IP、社區(qū)、煙火氣等也沒(méi)有成為氣候，商圈整體上比較“稚嫩”，也造成了大量的消費(fèi)甚至人口流失。

02

70萬(wàn)平方米的爆炸式商業(yè)“發(fā)展”

然而，與目前的“不成熟”形成鮮明對(duì)比的是，未來(lái)2-3年，錢江世紀(jì)城商圈將密集開(kāi)業(yè)約70萬(wàn)平方米，總共7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如下:

頂級(jí)奢侈品-杭州SKPP

杭州SKP綜合體項(xiàng)目總建筑面積約40萬(wàn)平方米，其中SKP高端時(shí)尚百貨公司約17萬(wàn)平方米，配備高端寫(xiě)字樓和兩家超豪華酒店，打造錢江世紀(jì)城集時(shí)尚購(gòu)物、企業(yè)辦公、高端酒店于一體的優(yōu)質(zhì)綜合體。這也是杭州錢江南岸第一個(gè)高端商業(yè)中心，計(jì)劃于2025年開(kāi)業(yè)。

杭州SKP

潮流標(biāo)桿-亞奧萬(wàn)象天地

位于杭州錢江南岸主中心的杭州亞奧萬(wàn)象天，三軌交匯的TOD項(xiàng)目，由華潤(rùn)置地主導(dǎo)，以MALLL為主。 街區(qū)商業(yè)模式打造浙江首個(gè)“萬(wàn)象天地”商品，總建筑規(guī)劃超過(guò)12萬(wàn)平方米。

該項(xiàng)目以“亞運(yùn)CITYWALK目的地”為基因，由約10萬(wàn)平方米的商場(chǎng)、約450米的花園藝術(shù)街和兩個(gè)迷你商業(yè)體組成，依托未來(lái)感。Casual Life戶外游樂(lè)于一體的多元化情景社交空間，潮趣十分地標(biāo)，計(jì)劃于2024年第四季度開(kāi)業(yè)。

亞奧萬(wàn)象天地

沉浸式潮流體驗(yàn)&自然美學(xué)生活習(xí)慣-杭州世紀(jì)中心

杭州世紀(jì)中心總商業(yè)面積超過(guò)8萬(wàn)平方米，商業(yè)面積超過(guò)2萬(wàn)平方米(1-3層)、mall在西區(qū)4萬(wàn)平方米(1-4層)、地下業(yè)務(wù)(負(fù)一層)20,000平方米，未來(lái)將連接地鐵沿線地下業(yè)務(wù)。

項(xiàng)目集時(shí)尚奢華、時(shí)尚藝術(shù)、品質(zhì)生活、自然綠色定位理念于一體，著力打造購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化創(chuàng)意、休閑體驗(yàn)的特色商業(yè)空間，滿足城市客戶的精致主義、品質(zhì)追求、時(shí)尚博主、都市潮人熱衷時(shí)尚、突出身份和個(gè)性的創(chuàng)新商業(yè)陣地。

杭州世紀(jì)中心

其它即將進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)機(jī)構(gòu)也包括：信達(dá)奧體商業(yè)中心(7萬(wàn)平方米購(gòu)物中心)、銀泰奧體中心店(地下業(yè)務(wù)約10萬(wàn)平方米)、六空間家居創(chuàng)意中心(約10萬(wàn)平方米家居綜合體)、EIC城市綜合體等。

錢江世紀(jì)城商圈商業(yè)項(xiàng)目列表

從圖表中可以看出，這些定位、客戶群體和主要業(yè)態(tài)都有不同的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，將充分填補(bǔ)世紀(jì)城市商業(yè)區(qū)的市場(chǎng)空白，提高商業(yè)區(qū)的質(zhì)量和高度。

到目前為止，錢江世紀(jì)城的商業(yè)區(qū)格局將迅速豐滿，并基本形成。正如那句話所說(shuō)：正好你需要，正好我來(lái)了！

03

供應(yīng)激增的背后，有信心還是賭運(yùn)勢(shì)？

從20-30萬(wàn)個(gè)世紀(jì)城市板塊的規(guī)劃人口來(lái)看，百萬(wàn)平方米的業(yè)務(wù)無(wú)疑是過(guò)度供應(yīng)，這樣規(guī)模的業(yè)務(wù)規(guī)模僅靠板塊內(nèi)的消費(fèi)是無(wú)法支撐的。

但是，供求關(guān)系從來(lái)都不是一種靜態(tài)的、一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，而是一個(gè)靈活的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程。

如何預(yù)測(cè)這種變化？

向內(nèi)看商圈客戶的增長(zhǎng)空間，向外探索吸收跨區(qū)域消費(fèi)客流的機(jī)會(huì)。

就商業(yè)區(qū)而言，錢江世紀(jì)城正處于消費(fèi)加速的階段。

從2023年開(kāi)始，錢江世紀(jì)城將系統(tǒng)推進(jìn)“雙一流”戰(zhàn)略目標(biāo)，即“打造一流中心商務(wù)區(qū)和一流競(jìng)賽核心區(qū)”，加強(qiáng)總部經(jīng)濟(jì)和競(jìng)賽經(jīng)濟(jì)兩大經(jīng)濟(jì)形態(tài)，全力打造“錢塘灣未來(lái)總部基地、錢江世紀(jì)城建成區(qū)、奧體競(jìng)賽區(qū)”三大主題區(qū)；

總部經(jīng)濟(jì)方面，錢江世紀(jì)城目前已落戶世界500強(qiáng)總部，如榮盛全球業(yè)務(wù)總部、恒逸國(guó)際總部中心、浙商銀行、省交易金融中心、江蘇銀行、泰隆銀行等。

以及網(wǎng)易云音樂(lè)、傳播大腦、喜臨門、商湯科技、凱英網(wǎng)、臺(tái)泥環(huán)保科技總部等科技總部。還引進(jìn)了第六空間、飛鶴、極氪、中核等總部項(xiàng)目，稅收超過(guò)11棟，稅收超過(guò)2棟，稅收超過(guò)10億。

錢江世紀(jì)城

自2023年錢江世紀(jì)城成立以來(lái)，首次擴(kuò)張，擴(kuò)張面積約3.54平方公里，被確定為錢塘灣未來(lái)總部基地的啟動(dòng)區(qū)，隨后將與總部基地核心區(qū)(1.85平方公里)進(jìn)行雙向賦能和協(xié)同發(fā)展。

毫無(wú)疑問(wèn)，總部經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將繼續(xù)為世紀(jì)城市商圈運(yùn)輸優(yōu)質(zhì)白領(lǐng)和商務(wù)客戶。

錢江世紀(jì)城市規(guī)劃

在賽事經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，2023年，杭州亞運(yùn)會(huì)和亞洲殘疾人運(yùn)動(dòng)會(huì)在錢江世紀(jì)城相繼舉行。也為錢江世紀(jì)城“聯(lián)空、聯(lián)江、聯(lián)湖”的關(guān)鍵發(fā)展路線奠定了基礎(chǔ)，打造了“一流賽事核心區(qū)”。

現(xiàn)在有一批比賽合作項(xiàng)目，比如“洲際籃球賽”，集中簽約錢江世紀(jì)城。

杭州奧體中心

娛樂(lè)圈也受到了很大的幫助。杭州奧體中心連續(xù)舉辦多場(chǎng)明星演唱會(huì)，清明小長(zhǎng)假奧體中心人流超過(guò)11人。張杰演唱會(huì)在“五一”假期三天內(nèi)吸引了來(lái)自全國(guó)各地的15.5萬(wàn)粉絲前往杭州。

同時(shí)也有充分的理由相信，賽會(huì)經(jīng)濟(jì)將為世紀(jì)城市商圈注入豐富的年輕、活力、旅游人口。

杭州奧體中心

但如上所述，僅僅依靠板塊內(nèi)的消費(fèi)是無(wú)法支撐如此大規(guī)模的商業(yè)規(guī)模的。那么，向外看的機(jī)會(huì)就在于如何利用頂流項(xiàng)目矩陣吸收周邊人口的跨區(qū)域消費(fèi)。

目前，錢江南岸的兩個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)——濱江商業(yè)區(qū)和蕭山人民廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)，仍然專注于傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化購(gòu)物中心，在場(chǎng)景創(chuàng)新、品牌水平和特色建設(shè)方面與錢江世紀(jì)城未來(lái)商業(yè)區(qū)有很大差距。

根據(jù)現(xiàn)在所知的信息，未來(lái)這兩個(gè)板塊也不會(huì)有標(biāo)桿項(xiàng)目的落地計(jì)劃。

杭州商圈分布圖

所以，通過(guò)“SKP(南岸唯一的奢侈品) 亞奧萬(wàn)象天地(潮流標(biāo)桿) 匯德隆奧體印象城(超區(qū)域巨無(wú)霸) X“在商業(yè)項(xiàng)目矩陣中，錢江世紀(jì)城商圈將有足夠的機(jī)會(huì)攔截一些錢江南岸的高端客戶，吸引蕭山主城區(qū)和濱江地區(qū)的年輕潮流客戶。

我相信這也是SKP、錢江世紀(jì)城選址萬(wàn)象天地的重要原因。

04

挑戰(zhàn)是不可避免的，如何克服“內(nèi)卷”真正起飛？

但是“內(nèi)聚潛力和外吸能力”，是否意味著錢江世紀(jì)城商圈將成為商業(yè)內(nèi)卷行業(yè)的“例外”？

恐怕答案仍然是否定的。

在商業(yè)飽和的當(dāng)下，單個(gè)項(xiàng)目和商業(yè)區(qū)的覆蓋面都在不斷被壓縮，1-3公里的核心仍然是商業(yè)生存的基礎(chǔ)?！澳康男韵M(fèi)”和“跨區(qū)域客流”往往只能作為加分項(xiàng)存在，世紀(jì)城市商業(yè)區(qū)也是如此。

世紀(jì)城市商圈從客觀的外部條件來(lái)看，面臨著兩個(gè)挑戰(zhàn)：

1、江南科技城區(qū)商業(yè)區(qū)東側(cè)成熟度低，人口稀少，客流支撐弱。

杭州商圈分布圖

雖然江南科技城的規(guī)劃目標(biāo)是依托浙江大學(xué)杭州國(guó)際科技創(chuàng)新中心和Xi電子科技大學(xué)杭州研究院，打造集科技創(chuàng)新研發(fā)、總部辦公、文化創(chuàng)新、商業(yè)業(yè)務(wù)、生態(tài)人居于一體的江灣生活和居住功能區(qū)。

但是就目前的情況來(lái)看，還是以田地和在建的產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目為主，距離規(guī)劃完全落地還有5-10年。

此外，江南科技城與錢江世紀(jì)城之間，約有10,000畝軍用用地和農(nóng)業(yè)用地開(kāi)發(fā)有限，兩個(gè)板塊的聯(lián)系也大大分離。

2、過(guò)江隧道和地鐵使跨江消費(fèi)更加方便，優(yōu)質(zhì)客戶不可避免地會(huì)被錢江北岸分流。

錢江北岸城市級(jí)商業(yè)區(qū)的地位和輻射整個(gè)城市的能力是不可替代的。通過(guò)隧道和地鐵，錢江世紀(jì)城與主城區(qū)的關(guān)聯(lián)性不僅會(huì)增強(qiáng)，還會(huì)對(duì)世紀(jì)城市商業(yè)區(qū)的客流產(chǎn)生強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)。

錢江世紀(jì)城地鐵/隧道規(guī)劃圖

從汽車經(jīng)銷商的角度來(lái)看，錢江世紀(jì)城核心區(qū)只需不到10分鐘就可以通過(guò)慶春隧道和博奧隧道到達(dá)杭州萬(wàn)象城所在的錢江新城商圈。

如果乘坐公共交通工具，地鐵2號(hào)線也直接通向錢江新城商圈和杭州最繁華的湖濱商圈；15號(hào)線可以直接通向杭州IFC所在的江河匯區(qū)。

借助過(guò)江隧道和地鐵，濱江、蕭山地區(qū)的客流到達(dá)錢江北岸的城市級(jí)核心商圈也同樣方便。

因此，我可以預(yù)測(cè)，錢江世紀(jì)城商圈，一個(gè)綜合隱性的機(jī)會(huì)空間和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，在市場(chǎng)供應(yīng)激增的初期，依然會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的內(nèi)卷過(guò)程，在競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下逐漸成熟。

所以，怎樣處理這種不可避免的內(nèi)卷呢？

我覺(jué)得這個(gè)答案不僅適用于錢江世紀(jì)城，也是我們所有從業(yè)者努力的方向——供需關(guān)系是一個(gè)靈活的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)存在。我們的目標(biāo)是:把握多變的市場(chǎng)環(huán)境中不變的規(guī)律:了解我們的客戶，創(chuàng)造并滿足要求。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com