原創(chuàng) 中房bao 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)告

“

與是否取消公攤面積相比，我們更注重測(cè)量公攤面積的透明度。

于帥卿/來自北京

深圳新版規(guī)則和公攤撤銷一事引發(fā)熱議。

近日，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》(以下簡(jiǎn)稱《新規(guī)則》)對(duì)“共享面積”作出了新的規(guī)定，將過去計(jì)入“共享面積”的兩大部分——避難樓層、機(jī)房等公共空間納入“不計(jì)容積率建筑面積”。這意味著房子的共享面積會(huì)減少，房子的獲得率可以有效提高。

事實(shí)上，佛山、惠州、南京等地最近都出臺(tái)了針對(duì)居住用地的計(jì)容面積和公攤新規(guī)定。

對(duì)此，很多購(gòu)房者表示:“真正減少或者取消共享面積肯定是好的，我怕開發(fā)商會(huì)從其他地方找回這部分錢。雖然開發(fā)商和房產(chǎn)中介一直強(qiáng)調(diào)都有備案，不會(huì)亂算，但我們不知道具體怎么算?！?/p>

公攤是客觀存在的，如架空層、避難層、電梯井等。雖然這些部分不直接用于居住，但對(duì)于整個(gè)建筑的安全和正常使用是不可或缺的。一位長(zhǎng)期從事建筑設(shè)計(jì)的行業(yè)專家表示，取消公攤面積是沒有實(shí)際意義的。分?jǐn)偯娣e的成本實(shí)際上是存在的，開發(fā)商在開發(fā)過程中會(huì)考慮到這些成本。開發(fā)商也會(huì)通過其他方式收回這些費(fèi)用，如果公攤面積不包括在購(gòu)房者的直接支付面積內(nèi)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究所首席研究員李宇嘉認(rèn)為，是否取消公攤面積不是重點(diǎn)。關(guān)鍵是取消公攤的容積率，誰來承擔(dān)公攤，公攤的透明度，公攤的成本和房?jī)r(jià)的關(guān)系，以及與建設(shè)成本的差距，這是最關(guān)鍵的問題。

━━━━

各地都在努力提高住房率

數(shù)據(jù)顯示，目前多層住宅的收購(gòu)率一般為88%~95%，小型高層板樓的收購(gòu)率為85%~88%，高層板樓的收購(gòu)率為78%~85%。

去年10月，江蘇南京在深圳新規(guī)發(fā)布前，調(diào)整了部分設(shè)施的容積率計(jì)算，同時(shí)要求生活陽臺(tái)的最小深度不得小于1.5米。近日，惠州、肇慶、佛山、福州、長(zhǎng)沙、南京等地也出臺(tái)了類似的新規(guī)定，減少共享面積，提高容積率計(jì)算規(guī)則，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)提高住房實(shí)用性。

5月13日，惠州明確表示，在新轉(zhuǎn)讓的住宅用地規(guī)劃管理中，住宅建筑一樓用于建設(shè)停車庫的建筑面積小于3萬平方米，不包括容積率建筑面積，但建筑高度不應(yīng)大于4.5米。

廣東省肇慶市也明確發(fā)布文件，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容量要求。自5月1日起，新供地居民小區(qū)項(xiàng)目明確規(guī)劃條件下配套的公共配套設(shè)施，如中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)站、公廁等。，不計(jì)入容積率，但建成后應(yīng)免費(fèi)轉(zhuǎn)移到屬地。由于規(guī)劃要求，沿城市主干道、臨商業(yè)廣場(chǎng)、城市綠地、重要景觀帶一半的封閉陽臺(tái)計(jì)入容積率。梯屋、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警室、通訊基站機(jī)房不包括在建筑物屋頂上。

值得注意的是，肇慶市還明確規(guī)定，商品房按套內(nèi)面積定價(jià)進(jìn)行宣傳銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房進(jìn)行實(shí)價(jià)，并在銷售場(chǎng)所顯著位置放置價(jià)格標(biāo)簽、價(jià)格表或者價(jià)格手冊(cè)。定價(jià)內(nèi)容與套內(nèi)面積價(jià)格一致。

據(jù)悉，肇慶市是目前全國(guó)首個(gè)實(shí)施住房公攤面積信息及計(jì)算方法現(xiàn)場(chǎng)公示的城市。

此外，2002年，重慶規(guī)定，無論是新房還是二手房，以內(nèi)部面積為計(jì)價(jià)依據(jù)，目前市場(chǎng)上都是以建筑面積計(jì)算，物業(yè)費(fèi)用也是按建筑面積計(jì)算的。

━━━━

透明的公攤面積

共享面積起源于20世紀(jì)50年代香港，由李嘉誠(chéng)首創(chuàng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)初期全部出售，價(jià)格較高，房地產(chǎn)開發(fā)商想到了“分層出售”和“分戶出售”的方法，公共部分的電梯、樓梯、大堂和過道由每個(gè)家庭共享，從而產(chǎn)生了共享面積。

然而，早在2013年，香港就正式告別了公攤面積。

根據(jù)目前實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，商品房的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和共享建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共享建筑面積為共享產(chǎn)權(quán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)商品房共享面積基本為20。％~30％。

“取消或減少共享面積可能不會(huì)直接降低購(gòu)房成本。總房?jī)r(jià)由市場(chǎng)決定，受供需關(guān)系、政策調(diào)控、位置、建筑質(zhì)量等諸多因素影響。上述行業(yè)專家表示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，無論是否計(jì)入公攤面積，其設(shè)施建設(shè)成本對(duì)開發(fā)商來說都是固定的。只是分?jǐn)偯娣e的計(jì)算方法更多的是影響買家在買房時(shí)看到的價(jià)格和面積數(shù)據(jù)，以及他們對(duì)房子性價(jià)比的直觀感受。但是，從開發(fā)商的角度來看，由于公攤面積的計(jì)算方法，他們的建設(shè)成本并沒有改變。

在接受相關(guān)媒體采訪時(shí)，浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙也表示，這一行動(dòng)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房成本影響不大。他說：“是否取消公攤實(shí)際上只是計(jì)算方法的不同，一般來說，房子的總價(jià)格不會(huì)有太大變化?！胺督p舉例說，對(duì)于開發(fā)商來說，以建筑面積出售的價(jià)格可能是2萬元/平方米，取消公攤后價(jià)格可能會(huì)調(diào)整到2.5萬元/平方米。

清華大學(xué)中國(guó)新型城市化研究院副院長(zhǎng)、教授尹稚曾發(fā)文稱，在房屋總額不變的前提下，按照什么樣的面積進(jìn)行定價(jià)銷售只是一個(gè)“算法游戲”。

李宇嘉認(rèn)為，“取消共享后，開發(fā)商可以通過空間集約化、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、功能改進(jìn)、產(chǎn)品創(chuàng)新等多種形式來應(yīng)對(duì)成本上升，并可能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，提高吸引力，從而讓購(gòu)房者愿意支付溢價(jià)。此外，政府還可以通過降低地價(jià)和提供稅收優(yōu)惠來緩解開發(fā)商的成本壓力?！?/p>

“事實(shí)上，與是否取消共享面積相比，我們更注重共享面積的透明度計(jì)算。開發(fā)商在計(jì)算共享面積時(shí)，沒有業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督。買家通常不知道共享面積是什么，面積是多少，只知道買房本上的共享面積?！币晃毁I家說。

也有購(gòu)房者在公開平臺(tái)上表示，物業(yè)公司只服務(wù)房屋的公共區(qū)域，不提供家庭服務(wù)，但物業(yè)費(fèi)按每戶建筑面積收??；一些社區(qū)沒有提供供暖，但收費(fèi)仍然按建筑面積收取。這合理嗎？

“取消共享面積不是解決問題的根本途徑。關(guān)鍵在于建設(shè)成本和房?jī)r(jià)審查。有必要明確區(qū)分哪些成本應(yīng)該納入房?jī)r(jià)，哪些成本應(yīng)該由開發(fā)商或政府承擔(dān)。買家可以清楚地知道共享面積的實(shí)際構(gòu)成、計(jì)算方法和相關(guān)成本是一個(gè)關(guān)鍵問題。也有效減少了開發(fā)商在共享面積計(jì)算中的模糊或誤導(dǎo)?！崩钣罴握f。

原標(biāo)題：“多地提高住房率后，購(gòu)房者呼吁加強(qiáng)公攤面積的透明度”

閱讀原文

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com