原來的拆遷——即拆除年久失修的住宅樓，舊址重建新樓，讓居民原地換上新房——無疑是今年城市發(fā)展中的一個熱詞。

面對這個新事物，北京、上海、杭州、廣州等地都在仔細探索，也遇到了層出不窮的問題。比如一些老舊小區(qū)的居民無法就原有的拆遷建設達成共識，一些原有的拆遷建設項目在推廣過程中缺乏政策支持。

為什么原舊小區(qū)拆遷這么難？政府在原舊小區(qū)拆遷建設中應該扮演什么角色？未來原有拆遷建設應該得到哪些政策保障？圍繞這些問題，中國城市規(guī)劃設計研究院院長王凱接受了《中國新聞周刊》的采訪。

"這是對過去大拆大建的一種糾偏"

中國新聞周刊：為什么近年來越來越多的城市開始探索舊住宅區(qū)的原始拆遷建設？

王凱：從根本上說，原拆原建是城市更新行動和舊住宅區(qū)改造的一種方式。近年來，國內很多老舊小區(qū)都通過升級改造得到了面貌的改善。但是有些房子存在的問題是無法通過維修來解決的。比如有一批年久失修的房子，不能通過舊住宅區(qū)改造政策進行維修加固；還有一批沒有單獨廚房和衛(wèi)生間的房子，不是成套的房子。所以，有一種改造方法可以解決當前危舊住宅基本使用問題和安全問題。

從居民居住的角度來看，無論是原有的城市更新還是舊城改造，舊房已經(jīng)拆除，原居民一般都要搬到其他地方居住。那么原來的拆遷建設不僅改善了居民的生活條件，還保持了原來的社會結構，保持了樓上樓下原來的鄰里關系不變，這是一件好事。

D級危房集群街2號樓位于廣州市花都區(qū)，被拆除。拍攝/本刊記者 周群峰

另外，一些歷史人文古城的建筑也有很多限制，包括建筑高度和建筑風格等等。在過去，我們不太注重歷史文化的保護。一般我們拆除舊建筑，重建高層建筑。這種方式會破壞城市的歷史特征，導致歷史街區(qū)的外觀不協(xié)調。如果采用原拆原建的方式，拆除后，在規(guī)劃控制范圍內建造高度不變或略高的建筑，既解決了居民的住房困難，又保持了歷史人文面貌。這一改造方法是對過去大拆大建的一種糾偏。

另一個重要原因是，“錢”是城市發(fā)展中非常重要的限制因素。原拆除原建筑沒有土地成本，原則上只有建筑成本，整個項目的運行可以更容易地實現(xiàn)平衡。目前，一些超大型和超大型城市的房價非常高。與購房相比，原拆遷中居民的資金投入要低得多。因此，許多原住民對原有的拆遷和建設有積極的態(tài)度。

以前新建的房子一般都是開發(fā)商開發(fā)的，一次需要開發(fā)10棟樓和20棟樓。選擇原來的拆遷建設，幾十個居民自己掏錢，單棟樓也可以當場重建，更加靈活。

中國新聞周刊:目前國內很多城市都有老舊小區(qū)拆遷建設的例子，每個城市的情況都不一樣，其中一個很大的區(qū)別就是資金來源。目前上海老舊小區(qū)原有拆遷建設基本由政府出資，而杭州、廣州等地正在探索居民出資和政府補貼的方式，居民出資可能占據(jù)很大一部分。你覺得這些城市原有的拆遷建設方式不一樣嗎？

王凱：地方政府對原拆原建的認識可能不一樣，各地財政狀況也不一樣，另外，房屋本身的狀況也不一樣。

我個人的觀點是，居民應該付出一點。本質上，這件事是為居民做好事和實事。不要做政府安排，受益人也要有這方面的責任和想法。另外，如果居民自己掏出一部分錢建房，以后會更精細的使用和維護。

不同的改造，不同的方案，甚至后期不同的運營模式，原拆原建都要各自探討。若僅將原有危房不安全、不合理的結構改為安全結構，再加上單獨的衛(wèi)生間，相對成本較低。如果增加一些設施，比如雙層地下車庫，成本也會增加，但這取決于車庫是否只能滿足這棟樓的停車需求，或者是否可以將一部分轉讓給周邊地區(qū)。再比如拆掉一棟6層的房子，建成7層的房子，一樓是商店，那么商店的所有權就會有利潤，這些賬目都要算清楚。

一般而言，我認為原拆原建要因地制宜，不同項目、政府扶持、居民分享的比例要計算清楚，收益分配也要計算清楚。

"城市發(fā)展是一件長期的事情"

中國新聞周刊：正是因為原拆原建涉及到很多方面的成本和收益，所以這件事并不容易。你們知道，最困難的階段是什么？

王凱：第一，居民很難達成共識。要建造什么樣的房子，是造價3000元/平方米的房子，還是造價5000元/平方米的房子，都需要達成共識。另外，房屋改造后，是否要增加配套設施、地下車庫等配套功能，既涉及成本，又涉及使用。并非所有居民都同意修理地下車庫，因為這樣會增加很多費用，不開車的居民很可能會反對。

第二，房屋的長期維護。拆除重建幾年后盡量不要再拆除，動土終究是一件大事，建成后要注意使用和維護。比如在房屋的后續(xù)使用中，建立房屋體檢制度，隨時發(fā)現(xiàn)和解決使用中存在的問題，新加坡也有類似的規(guī)定，無論多少年前建造的房屋，都會定期刷，這樣老房子隨時看起來都很干凈，而不是老房子的感覺。還包括房屋設備，如管道要定期檢查更換等。這類房屋通過頻繁的小修小補，建成50年后即可正常使用，無需整棟樓進行優(yōu)化。

近年來，住房和城鄉(xiāng)建設體系正在推進基于住房、社區(qū)、社區(qū)和街區(qū)的城市體檢，城市發(fā)展也堅持“先體檢后更新，無體檢不更新”的原則。從另一個角度來看，雖然原來拆除和建造原來的建筑對居民來說是一件好事，但如果當年房子的建筑結構沒有問題，定期檢查和維護會減少很多麻煩，減少社會資源的浪費。

東鄲小區(qū)位于上海五角場附近，于2023年開始拆除重建， 并于2024年5月中旬正式開工建設。拍攝/本刊記者 張馨予

中國新聞周刊:你提到居民很難達成共識。成都有一個萬人小區(qū)，試圖走自己的道路，自己動手，自己建造，但同意率卡在99。％。對原拆遷工程，居民同意率達到多少可視為有效？必須達到1000％嗎？

王凱：我認為，這件事需要每個人的認同。即使居民同意率不到100。％，為了避免可能的風險，還需要后續(xù)的制度和方法。

在蘇州的調查中，我發(fā)現(xiàn)在一個舊社區(qū)安裝電梯不是從底層開始的，而是從三樓開始的。這種方式既符合現(xiàn)在一樓到二樓居民不愿意安裝電梯的想法，也預留了新搬進來的居民希望安裝電梯的技術可行性。

城市發(fā)展是一件長期的事情，所有的問題都不是一個行動就能解決的，因為社會在不斷變化，人們的需求也在不斷變化。年輕人對住房的需求會不斷增加，所以房子可能需要一次又一次的更新和改造。

中國新聞周刊:在獲得所有居民同意的情況下，自發(fā)拆除原有建筑存在困難。如何突破這個難點？因為有些房子可能真的需要改造，但是卡在某個地方，如何突破這個障礙？

王凱：最簡單最直觀的出發(fā)點就是建筑安全——如果是危房，就要拆除，所以房屋安全鑒定很重要。D級危房原則上必須移動，C級危房激勵通過各種方式進行改造。

居民在生活中一定會感受到房子是否應該改造。30年前建的一些房子，因為地板和墻壁比較薄，樓上的孩子跑了幾步，隔壁的居民晚上12點看電視，噪音很大。

一位專家表示，舊住宅區(qū)改造需要處理幾個基本問題:一是“聽得見的好房子”。隔音問題解決了嗎？第二，“聞得見的好房子”，管道是否有異味？第三，“看得見的好房子”，房子是否漏水？以前經(jīng)濟實力有限，這些似乎都不算什么，但現(xiàn)在可能對居住質量影響很大。

中國新聞周刊:如果有些房子沒有安全問題，只有質量問題，居民還有資金條件重建房子，那么他們能開始原來的拆遷建設嗎？應該有明確的標準嗎？

王凱：目前還沒有明確的政策。一般而言，啟動原拆原建是一種問題較多、建設較早的房屋，如上世紀六七十年代建造的房屋。

如果沒有安全問題，那只是質量問題。房子應該拆除和建造嗎？我認為這取決于居民的想法。居民自然可能會形成兩種立場。如果居民對拆遷建設的同意率沒有達到合理的比例，那就做不到。

在上海楊浦區(qū)內江大板房樓下，有許多關于拆遷重建的口號。拍攝/本刊記者 張馨予

"政府要發(fā)揮好的引導作用"

中國新聞周刊:浙江省發(fā)布的《關于穩(wěn)步推進城市老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見(試點)》提出，要推進城市老舊小區(qū)改造自主更新試點工作，明確“政府指導、業(yè)主主體、因時制宜、分類指導、保障安全、優(yōu)化流程、自愿申請、試點先行”的原則。應該如何理解“政府指導、業(yè)主主體”的原則？

王凱：以業(yè)主意愿為主，促進拆遷建設是最基本的出發(fā)點。原拆遷建設是好事。政府必須在其中發(fā)揮引導作用。比如基層黨組織和基層居委會要發(fā)揮組織作用。在居民達成共識的基礎上，政府應該幫助原有的拆遷建設更加依法。項目是否符合布局要求？新建的房屋是否符合當今房屋的一系列技術標準？新建房屋在消防安全等問題上是否達標？政府應引導、嚴格要求這些方面，并在政策上給予一定的幫助。從前期項目、后期施工到竣工驗收，原拆除原建設項目的啟動需要政府標準化管理，有一套完整的標準化施工流程和驗收管理體系。

中國新聞周刊:正如你所說，這實際上涉及到政府和居民在原拆遷時的不同分工。但據(jù)我們所知，目前原拆遷建設仍然缺乏制度保障。一些項目推廣的難點之一是政策依據(jù)不足。未來可能會有更多的政策出臺嗎？

王凱：希望未來各級政府能出臺一套完整的政策，從項目立項到施工建設再到運營維護，有一套完整的制度來保證整個過程。我們現(xiàn)在看到的相關文件基本都是由住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)出臺的。今后，政府層面應出臺更全面的政策，以確保原有拆遷建設的整個過程中不存在違規(guī)行為，并確保資金安全和后續(xù)運營維護。

我們應該鼓勵我們繼續(xù)嘗試和探索已經(jīng)完成原始拆除和建造的區(qū)域。當一個項目完成后，如果發(fā)現(xiàn)政策需要補丁，我們將繼續(xù)完善現(xiàn)有政策。經(jīng)過多次實踐和吸收經(jīng)驗，這件事可能就沒那么復雜了。

中國新聞周刊：在沒有一套完整的政策出臺之前，這么多環(huán)節(jié)中，是否有哪些階段非常需要先有一些相關的規(guī)定？

王凱：第一步是規(guī)劃階段。原來的土地交易，只關系到這塊地競拍到底是蓋房子，還是蓋店鋪，蓋工廠，沒有把房子拆了又蓋房子。那么這件事的規(guī)劃是否允許，新建住宅是否可以增加面積，突破原有容積率，建筑體積是否“更寬、更胖、更高”，都與規(guī)劃有關。在我看來，規(guī)劃政策應該支持和鼓勵原有的拆遷建設，因為這是城市發(fā)展中一種比較新的、比較好的類型，居民的實際問題可以在投資少的前提下處理。

其次是資金階段。需要更多的金融政策來支持和鼓勵原有的拆遷建設，比如發(fā)放低息貸款。畢竟一棟樓的居民可能會有不同的存款和收入。如果這棟樓要拆遷建設，經(jīng)濟條件差的居民是否可以申請貸款，有了金融政策的支持，資金問題就有可能得到處理。

中國新聞周刊:你剛才提到了原房拆遷后增加面積、突破容積率的問題。然而，許多地方對容積率和建筑高度有嚴格的限制。這種突破可行嗎？

王凱：一般來說，規(guī)劃部門對容積率等數(shù)據(jù)有明確規(guī)定。比如在北京，二環(huán)以內的城市建筑高度，甚至外觀和顏色都有明確的規(guī)定，所以在施工中要嚴格遵守規(guī)定。

然而，這些控制要求也有值得討論的地區(qū)，用于原始拆除和原始建筑的具體工作。比如一個地區(qū)的建筑高度保持在20米以內，如果原來拆除后每層室內凈高增加一點，整個建筑從20米增加到21米，其實從外面看不出來，但居民的生活體驗會舒服很多。這是否可行取決于規(guī)劃部門的建議，需要詳細討論。

中國新聞周刊:的確，原有的拆遷建設需要精細化管理，那么你認為未來原有的拆遷建設有可能成為城市更新的大趨勢嗎？

王凱：我覺得原來的拆遷建設會是一種趨勢，但不一定是大趨勢，因為還是很難調整。在房屋改造之前，原來的拆遷建設可能相對簡單，因為都是單位住宅，一棟樓的居民都是同一個單位。商品房時代，生活群體多樣化，收入水平差距大，年齡差距大，所以原來的拆遷建設并不容易。如今，地方政府和原住民都有勇氣完成原來的拆遷建設。

另外，我希望原來的拆遷和建設應該更有前瞻性。我們不應該談論房子，而應該考慮房子和城市之間的功能關系。這樣建成后就不會發(fā)現(xiàn)不滿意，或者與城市功能發(fā)生矛盾，需要重新拆除和建造。

比如重建后的房子可以加一層店鋪，解決了老舊小區(qū)周邊商業(yè)短缺的問題；比如在施工過程中，可以多考慮減碳。因為拆房建房是一個產(chǎn)生碳的過程，所以要多使用綠色材料、綠色技術和綠色施工方法。只有把事情做好，才能真正為未來建造好房子。

原題“王凱：原拆原建為什么難？”

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