沒有人想到，上海房地產(chǎn)市場將在本月底壓制一個大的。

與往常不同的是，政策主要是在周五晚上出臺。

這次居然在周一晚上出來了。

一夜之間，似乎許多事情都變了。……

首先直接影響到的就是新房市場。

新政實施后兩天，5天， 月 28 號和 29 號碼，上海共有 7 一個新盤開盤搖號，其中 6 他們都在外環(huán)外面

無論是與上一階段的去化表現(xiàn)相比，還是與市場平均水平相比？

這些盤的當天的去化率都有了很大的提高。，最高點甚至達到 95% 的去化率

上海新盤市場可以說已經(jīng)很久沒有這么熱鬧了。

而且長期存在“去化”問題外環(huán)外房市場，也是由于買房所需的社保年限從 3 年變成了只要 2 2008年，首付比例下降到 貸款利率下降，公積金額度增加20%，

大大降低了買房門檻，吸引了不少剛剛需要的年輕客戶。

這些新房項目的銷售中介又開始猛發(fā)” 24 小時不打烊的海報

熟悉各行各業(yè)的喜訊，刷屏的交易記錄，砸金蛋的短視頻從未停止。

每個人都可以在網(wǎng)上看到這些宣傳

可以實際上，這些郊區(qū)新盤的售樓處到底怎么樣？

真的像網(wǎng)傳那樣火爆嗎？

我要親自為大家跑一趟。

01

每次賣出四套新房，就有一套在嘉定。

"嘉定火了"

說實話，這四個字是我一天踩在盤子上最直觀、最強烈的感覺。

長期以來，嘉定一直是郊區(qū)成交的領(lǐng)頭羊，房市表現(xiàn)較強。

去年的新房市場也同樣火爆，尤其是“理想之地”，每期不是千人搖號就是快速清盤。

嘉定是新政之后的第一位抓住這波“潑天富貴”，領(lǐng)先于郊區(qū)市場

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，新政實施的第二天也就是 5 月 29 日的 23 點

上海一手房交易量共計 499 套房，其中住宅占用 394 套

而且嘉定的房子也是整齊的 90 套，占全市近四分之一的份額。

根據(jù)我的分析，嘉定之所以如此突出，是“天時地利”的完美體現(xiàn)。

第一個是現(xiàn)在銷售的新盤數(shù)量很大。

順著 11 從南翔到嘉定北、安亭兩個支線底站，號線地鐵走下來，幾乎每一站地鐵下來都有樓盤在售。

整理自網(wǎng)絡(luò)資料，供參考。

涉及許多板塊，如南翔、江橋、嘉定新城、嘉定北、馬陸、安亭等。

并且產(chǎn)品種類繁多，小高層、高層、復式、疊加均有供應(yīng)，面積也從 80 多平到 160 平

相應(yīng)的價格選擇范圍也比較廣泛，從 300 萬以下到 1000 多萬

滿足不同客戶群體的各種需求

此外，嘉定也是如此有幾個紅盤，吸引了相當數(shù)量的顧客。

我首先去的是華潤華發(fā)時代之城，最近新開的示范區(qū)，位于南翔熱門板塊。

憑借國有企業(yè)的發(fā)展，商品可以打，家門口就是山姆超市和世外附屬學校等突出優(yōu)勢。

5 月 25 號碼開放第一天的訪問超過了 2000 組

新政可謂又增了一把火，每一天，每晚都有數(shù)百人

示范區(qū)周圍密不透風，人頭攢動，停滿車輛。

華潤華發(fā)時代城市示范區(qū)

還有很多外國車牌，很可能是從外地連夜趕來的。

我終于擠進去了。結(jié)果大堂、沙盤區(qū)、實景會所、洽談室都是人。如果你想看樣板房，你必須先排隊。

華潤華發(fā)時代城市示范區(qū) 5 月 30 日

銷售人員一點也不忙，這幾天都是加班。

顧客的信息電話太多了，這個周末已經(jīng)約了1000多組訪問。

二是象嶼遠香湖岸二期，位于嘉定新城。

他們是 28 號碼開盤，正好趕上新政實施的第一天。

當日一共 318 去化率約為套房 直接銷售超過87%。 270 設(shè)置，大大小小的客戶都特別積極。

而不久前，3 每月一期的開盤去化率是在 70% 上下

可以說，效果是立竿見影的

剩下不到 50 套房，實行“名額有限”的原則，也是如此。 29 號和 30 號碼兩天就成交了不少

到達時，我還需要在售樓處門口排隊等候。

象嶼遠香湖岸售樓處 5 月 29 日

等了 15 一分鐘才終于抓住了一位行色匆匆的女銷售員。

她直接告訴我，可以選擇的房子不多，基本上只有低區(qū)和一套。 14 建筑物的房子可以選擇，而且沒有任何折扣可以談。

我在這里呆了將近半個小時，包括沙盤邊和樣板房，有許多客戶。

象嶼遠香湖岸售樓處 5 月 29 日

出來的時候正好是午休時間，還有更多的人趕過來，往里面走。

另外，像綠城留香園、龍湖青云闕、大家映翠府這樣的項目表現(xiàn)也不錯。

新政后工作日的訪問量超過了平時的周末，訂閱數(shù)節(jié)節(jié)攀升。

三是嘉定的購房門檻進一步降低，適合剛剛需要的顧客

新政調(diào)整后，意向購房者只需滿足連續(xù)繳納要求。 2 年度社會保障需求，可在五大新城、南北轉(zhuǎn)型等重點地區(qū)買房。

而且配合首付比例下降到首付比例 20%，以及提高公積金貸款額度的組合拳。

大大降低了“上車”的門檻

根據(jù)原政策，嘉定北金地嘉匯首付 110 到 120 萬是主力

現(xiàn)在最低只需要 80 萬，而且兩口子貸滿了公積金，月供壓力也減輕了。

除嘉定外，其它幾個新城的新房也有新政升級。

青浦華發(fā)虹橋四季，綠城春曉園，松江招商云瀾灣，奉賢象嶼江灣悅府等特色，顧客從未斷過。

因此，新政給外環(huán)外的新房下了一場“及時雨”，得到了很直接的好處。當然，嘉定是最受歡迎的。

02

社會保障轉(zhuǎn)移一年后，“轉(zhuǎn)移客戶”數(shù)量增加。

這次踩盤還有一種比較明顯的感覺，就是更多的客戶先下定金

根據(jù)各案場曝光的定金收據(jù)，527 確實有很多晚上下定決的總數(shù)。

這主要是因為周一晚上突然釋放了新政。

很多潛在客戶要么在工作日休假來交易，要么在外地交易，

估計要等到這個周末，甚至下個周末的端午節(jié)假期，才有空。

因此，時間變得十分緊張。

不僅擔心遲到，沒有合適的房間，還擔心開發(fā)商的優(yōu)惠政策會陸續(xù)收回。

紛紛選擇遠程轉(zhuǎn)賬下定金的方式，從 5 萬至 20 萬不等，先鎖定房屋

等到有空的時候，再來實地看房，完成后續(xù)簽約手續(xù)。

也有一些客戶也來現(xiàn)場看房，但暫時還不能完全確定。他們也通過先交定金來為自己做出更多的選擇。

典型的代表是臨港

今年以來，臨港多個新盤表現(xiàn)不佳，去化周期普遍延長。

新政出臺后，臨港買房只需繳納社保費用。 1 2000年，繼續(xù)保持上海最低的買房門檻。

根據(jù)銷售和中介的說法，除了當?shù)乜蛻舻淖稍?，蘇州、杭州、嘉善、合肥等很多外國用戶都在問問題。

而且由于距離原因，客戶不方便現(xiàn)場來港，先交了定金。

"都是 5 萬 5 萬的轉(zhuǎn)"、"凌晨兩點半還有用戶在轉(zhuǎn)帳訂房"

像中建玖海云天這兩天下定超過了。 10 套裝，中鐵諾德宸宸光 28 號碼一天就定了 8 套

但是臨港新盤還是因為自身有一定的嚴重傷害，每個樓盤現(xiàn)場的人還是不多，買家也比較理性，去化還是需要一定的時間。

嘉定還有項目曬出了顧客的“下定”記錄。

在新政發(fā)布后不久，金地嘉禾匯就有了。 10 許多顧客鎖定了房間，大華梧桐和象嶼同進虹橋嘉悅府也連訂了好幾套。

也就是說，新政確實幫助了一些有興趣買房的顧客，更快地下定決心，做出決定。

但預付定金，只是有意購買新房子。

最終是否成交，還有待觀察。

同時，我們也將繼續(xù)關(guān)注臨港等地區(qū)的去化狀況。

03

上半年難以銷售的郊區(qū)新盤，及時下雨。

必須說，今年之前 5 上個月，上海郊區(qū)新盤的市場表現(xiàn)確實枯燥可陳。

不但觸發(fā)積分的盤子很少，外環(huán)外，只有嘉定理想之城和浦東唐鎮(zhèn)安高申宸院。 2 一個盤子觸發(fā)了積分

其它項目，即使認購數(shù)量太少，也不需要搖號

郊區(qū)新盤的“性價比”與城區(qū)老破小相比不斷下降，去化速度越來越慢。

正是這樣，上一項新政策也是圍繞外環(huán)外的“去庫存”問題進行的。

今年以來，郊區(qū)新盤直接受益于兩項新政策，可見其去庫存的難度，需要再次解綁。

而且這次新政出臺后，市場確實給出了一些反應(yīng)。

首先是在一定程度上提高了新盤的開盤去化率。

新政實施后，我統(tǒng)計了上海， 7 新盤開盤數(shù)據(jù)

整理自網(wǎng)絡(luò)資料，供參考。

疊加新政效應(yīng)，靜安蘇河灣龍盛灣首開去化率接近 95%

其他 6 它們都是外環(huán)外的郊區(qū)盤，其中 4 都是非首開的新盤，與上一期的去化率相比明顯。

象嶼遠香湖岸一期約約 71%，第二階段增加到約71%。 87%，四季都會青藤三期也比二期提高了不少。

同時，部分續(xù)銷盤也有一些不錯的表現(xiàn)。

信息源網(wǎng)絡(luò)，銷售，不完全統(tǒng)計，僅供參考。

從整體數(shù)據(jù)來看

截止到 5 月 27 號碼，整個5月份上海一手房(含商業(yè))網(wǎng)簽累計僅為 10023 平均每日套裝 371 套裝，整體表現(xiàn)不如上個月。

而且新政實施第一天 5 月 28 號碼，一手房交易就達到了。 389 套裝，超過月平均值

次日 5 月 29 號碼一手房共成交 499 套，第三天 5 月 30 號碼一手房共成交 490 套，第四天 5 月 31 號碼一手房更是成交 674 套

加起來有四天 2052 套裝，平均每日交易 513 套，有一定的改善，但是沒有二手市場那么明顯。

04

這些都是新政發(fā)布后，上海新盤售樓處最近幾天的最新情況。

不知和大家想象的一樣嗎？

總而言之，許多地方還是相當出乎我的意料。

即使是偏遠、簡陋的售樓處，無論工作日多晚，沙盤旁還是有顧客的。

當然，這個周末是客流高峰的真正開始。

幾個銷售人員告訴我，他們不能安排周末娛樂。有些客戶來了，只能先了解一下自己的參觀情況。他們只是看沙盤和臨時樣板房，根本沒時間看實景樣板房。

據(jù)統(tǒng)計，6 月 1 號到 8 號碼，上海還有 7 一個新盤將正式開盤

包含熱門樓盤陳嘉 100 · 再一次，嘉佰道將是一個“千人搖”的大紅盤

第 7 批號新房也馬不停蹄，來的路上

接下來會有什么樣的認購表現(xiàn)，新政還會有什么效果，讓我們拭目以待。

上述為正文，來自楚然。

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