以前，許多居民對物業(yè)不夠重視。

感覺物業(yè)無關(guān)緊要，所以不乏拒交物業(yè)費(fèi)的情況。

但是最近兩年，我在現(xiàn)場看了上百個二手房小區(qū)之后。

切實感受到

事實上，業(yè)主并非不愿支付物業(yè)費(fèi)，而是但愿自己既然花錢了，就應(yīng)該得到相應(yīng)的回報。

今天，我選擇了一些印象特別深刻、在市場上極具代表性的房地產(chǎn)。

和大家好好談?wù)勎飿I(yè)這個話題

典型的中環(huán)代表，是房齡約 20 年仁恒河濱花園，與天山河畔一路相隔的花園

還有一些超齡的房齡 30 年外環(huán)外老破小集合地，十分大盤萬科城市花園及周邊

內(nèi)環(huán)的代表，必須屬于中遠(yuǎn)兩灣城，靠自己的力量更換物業(yè)。

百度地圖圖源

事實上，有物業(yè)和沒有物業(yè)的小區(qū)，物業(yè)好和物業(yè)差的小區(qū)，差距的確很明顯。

01

會所運(yùn)營，是小區(qū)物業(yè)綜合實力的外現(xiàn)。

目前很多新盤，在銷售階段都會通過強(qiáng)調(diào)自己的會所配備，來標(biāo)榜品質(zhì)上乘。

因為配備了全面的服務(wù)型會所，往往意味著開發(fā)商的高投入。

事實上，房地產(chǎn)交付后，考驗社區(qū)質(zhì)量的關(guān)鍵在于會所的運(yùn)營水平。

仁恒河濱花園物業(yè)，就是會所運(yùn)營方面，優(yōu)秀到有名的代表。

大約是一個房齡 20 2008年的社區(qū)，仁恒河濱花園的會所，今天依然很新，運(yùn)營持續(xù)，每一個細(xì)節(jié)都讓人感到舒適。

其物業(yè)的經(jīng)營實力可見一斑。

這一實力首先體現(xiàn)在會所的功能完善方面。

熱愛運(yùn)動的居民可以去健身房、恒溫游泳池、乒乓球場。如果他們喜歡生活和休閑，他們會選擇更多，除了閱讀室、咖啡館和跳躍操作室。

還有社區(qū)餐廳，點(diǎn)餐后可以送餐上門，甚至還有價格公道的洗衣房和做美容院的地方。

物業(yè)服務(wù)除功能完善外，還體現(xiàn)在專業(yè)上。

整個社區(qū)都有自己的 6000㎡水岸會所，物業(yè)工作人員每年都會提前一個月左右開始檢查排休。

為了讓顧客在夏天多姿多彩的時候，可以在自己的樓下有海邊度假。

最近去看的時候，碰巧看到物業(yè)的工程師正在進(jìn)行裝修，可見泳池維修不是一天之功。

而且，無論是會所內(nèi)部的羽毛球場，還是會所外部的網(wǎng)球場。

可以看到物業(yè)維護(hù)的意圖，地點(diǎn)全新，居民樂于使用，整個社區(qū)充滿活力。

二十多年前的酒店大堂式入戶，在當(dāng)時算是非常先進(jìn)的設(shè)計。

現(xiàn)在看起來還不算過時，不但功能完善，玻璃干凈得好像沒有，還設(shè)置了愛心醫(yī)療箱留下的備用。

此外，一些細(xì)節(jié)之美，更讓人難以相信這一社區(qū)已經(jīng)存在。 20 年

全新的三菱電梯，干凈的兒童游樂區(qū)，風(fēng)雨走廊雨棚，陽光下溫暖的立面。

值得每天清洗一次，外立面每季度清洗一次。

最后必須提到的是，仁恒河濱花園的水景

勇敢地將噴泉水景設(shè)置在一片竹林旁，是很有勇氣的。

因為竹葉容易掉落，但是如果有一天沒有及時處理，水面水質(zhì)就會變得凌亂。

但是仁恒河濱花園的物業(yè)，就是讓業(yè)主無論何時看到這汪水都清澈透明。

之所以能呈現(xiàn)出這么多豐富的場景，這么精致的細(xì)節(jié)，這么干凈的二十年，這么干凈。

一個關(guān)鍵原因，實際上是開發(fā)商內(nèi)部補(bǔ)貼

但是仁恒物業(yè)的目的并非創(chuàng)收，會所的目的也是為了給業(yè)主帶來更好的生活體驗。

正因為如此不打折的服務(wù)，仁恒物業(yè)費(fèi)支付率高達(dá) 99.8%

但基本上同齡，一路相隔。天山河畔花園，這完全是另一個場景

使我深刻而真實地認(rèn)識到

因為物業(yè)服務(wù)水平的不同，居民的體驗竟能如此不同？

天山河畔的花園不但外立面已脫皮脫落，而且斑駁污垢很多，對觀感影響很大。

當(dāng)我去看小區(qū)的真實場景時，也被右下圖中的路面大凹洞絆倒了。

小區(qū)內(nèi)沒有維護(hù)的池塘，水質(zhì)臟得分不清錦鯉麟片的光彩。

公共設(shè)備老舊甚至生銹，外出鍛煉或鍛煉的人很少，入口門管道暴露，臺階裂縫明顯，感覺不好。

特別是這款露天游泳池，與仁恒河濱花園的室外游泳池和水景相比，簡直就是云泥之別。

生銹的護(hù)欄，周圍有裂縫的地面，到處都是垃圾和煙頭。

整個氣息給人一種破舊不完整的頹勢，沒有生命力的缺陷。

這幾個場景都不會說話，但是無形中告訴我們，天山河畔花園的過時和物業(yè)的不作為

地段相近，房齡相近的小區(qū)，存在 2 元 /㎡/ 每月的物業(yè)費(fèi)差異，物業(yè)服務(wù)與會所綜合運(yùn)營水平的差距居然可以如此之大

并且直接造成業(yè)主生活環(huán)境的差異也很明顯，最終這一差異也體現(xiàn)在平均成交價格上。

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可以預(yù)見，如果天山河畔花園的物業(yè)沒有得到改善，從長遠(yuǎn)來看，兩個相鄰社區(qū)的價格差異可能不是 1 字頭了

02

日常維護(hù)，最能體現(xiàn)一個小區(qū)物業(yè)的服務(wù)能力。

好的物業(yè)會日常維護(hù)，為業(yè)主爭取利益，差的物業(yè)就是三不管三不管。

外環(huán)外的萬科城市花園，與周圍的老破小時相比，其物業(yè)服務(wù)能力得到無限擴(kuò)大

你們可以想像，這是一個 30 樓道和樓梯把手多年老小區(qū)？

幾乎一塵不染，甚至在昏暗的燈光下呈現(xiàn)出一種復(fù)古而有層次感的美感。

由于虹橋機(jī)場附近的萬科城市花園，噪音很大，每次都很大。 3-5 在一分鐘內(nèi)，從頭頂掠過強(qiáng)烈的噪音。

所以機(jī)場給予社區(qū)補(bǔ)償，而物業(yè)則把所有的補(bǔ)償都用來更新社區(qū)上邊。

比如所有居民的家都換成了兩層空心隔音窗。

不但噪音干擾變小，房屋立面搭配白色小窗，隱藏在綠化中，老舊小區(qū)都有小房子的美感。

此外，每棟樓的門頭也做了更新，精致得像小城堡的入口。

與此同時，道路重新裝修，停車位增加，電梯安裝。這些相關(guān)措施對提升社區(qū)形象立竿見影。

站得遠(yuǎn)一點(diǎn)，看得高一點(diǎn)會更清楚。

而且，物業(yè)投入后，小區(qū)內(nèi)的電動車棚也更新了，不僅可以遮風(fēng)避雨，還可以隨時充電。

許多商店、網(wǎng)球場、河流和活動區(qū)也被引入社區(qū)，甚至浪漫到可以為大樹穿上漂亮的公主裙。

如此干凈舒適的生活環(huán)境，歸功于小區(qū)內(nèi)隨處可見的物業(yè)服務(wù)人員的付出。

在這里，我也發(fā)現(xiàn)了一個突破固有認(rèn)知的真相。

那便是住宅物業(yè)的服務(wù)能力，主要取決于物業(yè)費(fèi)用，

萬科城市花園小區(qū)周圍的老舊小區(qū)，很多物業(yè)費(fèi)用比城市花園貴，但是服務(wù)卻很差。

舉例來說，水景和觀景臺變成了停放電瓶車的荒蕪景點(diǎn)。

外立面破舊脫皮脫落，公區(qū)道路坑洼洼的問題，對社區(qū)的觀感影響很大。

而且破碎的瓷磚存在安全隱患，物業(yè)卻視而不見，不積極整治。

這種不作為的物業(yè)，給房子帶來的折損率是很快的。

老實說，如果我是一個買房的人，看到這樣一個岌岌可危的房子，很有可能我會立刻轉(zhuǎn)身離開。

萬科城市花園不但物業(yè)費(fèi)用低， 1 元 /㎡/ 從月開始，物業(yè)服務(wù)水平高于周邊老板，難怪目前的成交價格高于周邊社區(qū)的每平方米。 5000 元

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而且并非所有業(yè)主，都有能力像下面這個小區(qū)那樣，團(tuán)結(jié)一致地更換不正當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。

03

更換物業(yè)后，出現(xiàn)了肉眼可見的變化。

要說滬上名盤，中遠(yuǎn)兩灣城肯定是名列前茅

發(fā)生在這個房地產(chǎn)傳奇中并沒有停止，不僅僅是因為它的建筑面積超過了 160w 方，容納約 1.2w 戶、5w 人類居住的體量，堪稱上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)。

而且，無論是上海交易社區(qū)名單、上海人氣社區(qū)名單還是上海熱搜社區(qū)名單，中遠(yuǎn)兩灣城都長期占據(jù)榜單。 TOP1

更重要的是，行業(yè)委員會還為業(yè)主追回。 4000 萬并親自炒掉自家爛物業(yè)的壯舉

然后邀請上海 TOP 級別品牌物業(yè)：萬科物業(yè)，入駐自家小區(qū)

據(jù)業(yè)委會主任韓說，萬科物業(yè)來到中遠(yuǎn)兩灣城，前期整體維護(hù)成本達(dá)到百萬，帶來了很多增值服務(wù)。

不但物業(yè)服務(wù)范圍擴(kuò)大，甚至買房租房也能找到物業(yè)。

房地產(chǎn)對自己的定位就是業(yè)主的好鄰居，主訴就是業(yè)主的幸福，服務(wù)理念滿滿的

除業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大外，物業(yè)還十分精細(xì)和實用

例如以前車流很混亂，車輛經(jīng)常被堵在小區(qū)內(nèi)，道路坑洼洼非常不美觀和安全。

萬科物業(yè)入駐后，不僅重新規(guī)劃了停車位，還重新規(guī)劃了停車位，防止車輛堵塞道路。

由原來的隨進(jìn)隨出，變成了 1、3 號門進(jìn)入，2、4 號門旅行，單進(jìn)單出

道路不但整修得相當(dāng)清新干凈，而且加入了路燈和監(jiān)控，小區(qū)變得不但整潔而且安全。

經(jīng)過調(diào)整為好的物業(yè)，中遠(yuǎn)兩灣城市的一些很日常、很細(xì)致的美開始呈現(xiàn)。

比如入口大廳，有的兼顧高端大氣和電瓶車的日常感受，有的則走高檔酒店風(fēng)格

裝修后的入戶大堂并不一味追求高檔。

相反，根據(jù)居民的需求，休息和閑坐的墊子得到了增強(qiáng)，生活感也得到了增強(qiáng)。進(jìn)入大堂入口就像進(jìn)入自己的房子，有書法作品，有中國結(jié)。

配置方面，有大屏幕監(jiān)控和新更換的三菱電梯，充滿安全感。

電箱換成了小區(qū)內(nèi)新衣服、寵物廁所、應(yīng)急箱的設(shè)置，讓業(yè)主再也不用擔(dān)心遛狗了。在這里，鳥類有自己的新家。

與此同時，中遠(yuǎn)兩灣城位于蘇州河邊。

所以沿著蘇州河的林間步道也在不斷地改造，最終成為蘇州河沿線最美景觀的重要組成部分

對了，中遠(yuǎn)兩灣城還有一個最美麗的大堂公區(qū)

有豪華的水景吊燈，墻壁鋪瓷磚，地面有藝術(shù)拼花

只有這樣的內(nèi)部設(shè)置，才能真正支撐內(nèi)環(huán)和蘇州河環(huán)繞的優(yōu)秀地理特色。

中遠(yuǎn)兩灣城換成了萬科物業(yè)前后的重大差異。

也體現(xiàn)在業(yè)主的回歸和自住率的提高上，甚至房價都在上漲。

在 2020 2000年，中遠(yuǎn)兩灣城的房價只有大約。 7w/㎡

隨著上海房價略有上漲，以及更換舊物業(yè)后社區(qū)質(zhì)量上升等一系列積極刺激。

2023年，中遠(yuǎn)兩灣城價值回歸， 年初，換房前的平均成交價格仍然存在。 7w/㎡

從鏈家整理數(shù)據(jù)

換了房產(chǎn)之后，中遠(yuǎn)兩灣城的平均成交價格已經(jīng)到來。 9w/㎡

2023 年中，成交價格更是直接突破 10w/㎡

圖源鏈家

我相信，上海內(nèi)環(huán)這個巨無霸社區(qū)，也會因為萬科物業(yè)的長駐而越來越好。

04

從上述案例可以看出，住宅物業(yè)服務(wù)水平直接關(guān)系到住宅體驗，間接影響房價

擁有物業(yè)和物業(yè)水平較高的小區(qū)，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)折舊速度的放緩。

而且小區(qū)的立面、管理、綠化等與物業(yè)服務(wù)緊密相連的細(xì)節(jié)，都在影響二手成交價格和速度。

良好的物業(yè)服務(wù)，是居民舒適的重要來源，也是二手房價格保值甚至增值的重要加持。

為了我們社區(qū)的長遠(yuǎn)利益，我們真的不應(yīng)該忽視物業(yè)和物業(yè)的費(fèi)用。

既然花高價買了房產(chǎn)，就應(yīng)該著眼于長期的變化，算長期的錢。

由于無論現(xiàn)在還是未來，在可選范圍內(nèi)，沒有購房者會選擇物業(yè)較差的那一個。

上面是正文，來自晏可追。

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