5月27日晚，上海樓市新政“上海九條”落地。第一套房首付降至20%，貸款利率下調(diào)，非戶籍限購放寬，多個(gè)孩子家庭購房額度增加...新政落地第一周，市場反饋如何？本報(bào)走訪了多家售樓處和二手房中介店，了解了市場反饋。

從現(xiàn)場走訪來看，很多銷售人員反饋說，新政加快了客戶的決策，一些首次購房的客戶和改善的客戶在新政的影響下開始進(jìn)入售樓處了解市場。然而，一些買家反映，他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍然是影響買房的主要因素。

新政加快了顧客的決策，首次購房顧客開始“心動(dòng)”

位于楊浦，價(jià)格10萬元 目前，中建壹品·浦江新星正在續(xù)銷。

公開資料顯示，本項(xiàng)目推出5棟高層428套房，建筑面積約99-183平方米3-4套房，均價(jià)約10.99萬元/平方米，5月21日開盤去化90%，銷售額超過49億元。

6月1日下午，ThePaper來到這個(gè)項(xiàng)目的售樓處，幾分鐘內(nèi)就有幾個(gè)客戶進(jìn)入售樓處咨詢。項(xiàng)目沙盤和休息區(qū)有很多客戶。

據(jù)該項(xiàng)目的銷售人員介紹，新政已經(jīng)向二胎家庭和離婚家庭釋放了購房資格。新政頒布后的前三天，客戶直接在晚上10:00和11:00左右訂房。“項(xiàng)目開盤時(shí)賣得很好，去了90%。目前剩下的是收盤，還有99平米和143平米。新政后看房客數(shù)量明顯增加，有時(shí)一層只剩下一套房子，會(huì)出現(xiàn)兩組顧客同時(shí)看中搶一套的情況。”

據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，“該項(xiàng)目距黃浦江約500米，濱江板塊可以在1000萬級(jí)別購買。一些新客戶可能會(huì)在新政前觀望許多房地產(chǎn)，或者等待下半年的其他房地產(chǎn)。一些客戶在新政之后的態(tài)度開始發(fā)生變化，選擇不等，新政之后客戶做決定的時(shí)間明顯加快。”

離中建一品浦江新星很近，還有一個(gè)新盤——云上海。因?yàn)楫?dāng)天有很多人預(yù)約看房，這個(gè)項(xiàng)目沒有安排銷售人員臨時(shí)對接采訪。然而，本報(bào)在項(xiàng)目門口看到，6月1日下午，一個(gè)接一個(gè)的客戶開車來，有時(shí)一分鐘內(nèi)連續(xù)三輛車進(jìn)入車庫。

除了10萬 在新政之后，一些剛需和改進(jìn)的項(xiàng)目也迎來了訪問量的增加。

位于浦東周浦的金橋碧云悅二期。公開資料顯示，該項(xiàng)目于5月12日開放。

根據(jù)項(xiàng)目銷售人員的說法，新政后的項(xiàng)目訪問量增加了30%左右，客戶的訪問量增加了，訪問量的增加也有助于進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為交易。

本報(bào)在新房項(xiàng)目現(xiàn)場了解到，已有首次置業(yè)的用戶在新政后開始“心動(dòng)”。

在很多看房者中，陳小姐是一員。根據(jù)報(bào)道，他畢業(yè)后就在上海定居了，盡管他一直有資格在上海買房，但是在新政之前并沒有付諸實(shí)踐?！拔液屠瞎厴I(yè)后直接在上海定居。我們是第一套房。我們以前從未在政策中見過房子。首付的30%加上其他一些費(fèi)用，還是覺得有點(diǎn)難。這次直接把首付降到20%是有吸引力的。我和老公計(jì)算過還錢的能力，可以承受。主要原因是政策出臺(tái)后不清楚后續(xù)房價(jià)是否會(huì)上漲，所以先出來看看幾個(gè)項(xiàng)目來了解市場?！?/p>

然而，一些剛剛獲得購房資格的用戶表示，“自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定購房的一個(gè)主要因素。我今年的社保剛剛滿三年，政策出臺(tái)后真的很興奮。但是我還是有壓力買500萬套房子，還是要再考慮一下。”

上海奉拓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一位新房代理經(jīng)紀(jì)人告訴記者，從我們分銷的一些項(xiàng)目來看，一些剛剛需要的300萬到600萬的項(xiàng)目仍然是市場的主流產(chǎn)品?！艾F(xiàn)在市場已經(jīng)回歸理性。新政出臺(tái)后，我們?nèi)鐚?shí)告訴聯(lián)系人的用戶，讓大家選擇一些匹配的方案，然后把決策權(quán)還給客戶。產(chǎn)品有什么優(yōu)勢，有什么不利條件？我們一一告知后，客戶會(huì)根據(jù)自己的生活條件和手頭的資金情況進(jìn)行選擇。如果各方面都合適，客戶就可以進(jìn)入市場，如果資金壓力大。那么顧客也不必急于做出決定?！?/p>

更換客戶再次進(jìn)入售樓處。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政有利于打通換房鏈條。

在松江區(qū)泗涇地鐵站附近的投資時(shí)代潮流項(xiàng)目中，在約20組咨詢客戶中，張先生看中了125平方米的房子，兩廳四房兩衛(wèi)。

在家里，原來的兩個(gè)房間不僅緊湊，而且房間也不夠住。張先生動(dòng)了換房的想法。雖然之前已經(jīng)迎來了第一套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，但是賣掉手里唯一的房子還是第一套，但是住的房子一直不好賣。

張先生告訴記者:“上海最近一波政策出來了。我們看了新聞和觀察中介的繁忙程度，覺得房子比以前好賣了一點(diǎn)。我們也打算讓一些價(jià)格在這個(gè)時(shí)候賣掉我們的房子。

據(jù)該項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售介紹，上海新政發(fā)布后，訪客數(shù)量明顯增加。本周末，該項(xiàng)目每天訪客數(shù)量超過100組，訪客數(shù)量較高，至少比上周增長30%?？蛻艨捶扛e極。

記者觀察到，該項(xiàng)目仍處于儲(chǔ)蓄階段。雖然項(xiàng)目訪問量增加，但買家更注重價(jià)格和商品，心態(tài)相對理性客觀，性價(jià)比仍是核心要求。

同樣，在浦東三林招商臻境項(xiàng)目現(xiàn)場，ThePaper了解到，也有受新政影響的更換客戶進(jìn)入售樓處。

“在新政之前，我沒有認(rèn)真出來看過。目前我手里的二手房還沒有上市。對我們自己來說，現(xiàn)階段我們需要更換?！绷窒壬退钠拮訋е坏揭粴q的孩子去售樓處了解項(xiàng)目和市場情況。

林先生告訴記者，“首付比例的下降對我們的吸引力有限。畢竟多貸款也意味著月供壓力的增加，貸款利率的下調(diào)還是挺實(shí)際的?！?/p>

根據(jù)上海此前發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，像張先生、林先生這樣選擇賣掉二手房再置換的客戶，可以按照第一套住房實(shí)施住房貸款政策。然后，根據(jù)上海發(fā)布的新的信貸政策，首套住房商業(yè)個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整至不低于相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率。（LPR）減少45個(gè)基點(diǎn)(調(diào)整后，目前5年以上抵押貸款利率下限為3.5%)，最低首付比例調(diào)整至20%以上。

在買房的心態(tài)上，林先生和他的妻子仍然保持理性?！澳壳岸址績r(jià)格仍處于較低水平。新政之后，我覺得會(huì)有一個(gè)小的復(fù)蘇，但是沒有太高的心理預(yù)期。更換取決于二手房能否成功出售，二手房價(jià)格與新房的差距。我們先來看看市場?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士指出，自2023年以來，全國各地出現(xiàn)了一種新的情況，即二手房上市數(shù)量急劇增加，這也反映了一個(gè)問題——二手房賣不出去?！叭绻址抠u不出去，很多人換不了房子，這意味著整個(gè)鏈條都亂了，沒有疏通。隨著上海發(fā)布的一系列新政策，將有助于打通換房鏈，也有助于一二手房的聯(lián)動(dòng)。”

本報(bào)從多個(gè)新房項(xiàng)目了解到，很多現(xiàn)場客戶數(shù)量較大的樓盤，不斷向朋友圈發(fā)布視頻和照片，以襯托項(xiàng)目的知名度。對于后續(xù)的市場趨勢，項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售也表示，應(yīng)該能給項(xiàng)目帶來實(shí)實(shí)在在的紅利。

新的政策釋放了二孩家庭的購房需求，大型公寓受歡迎

這次上海新政也為主要孩子家庭增加了一套購房資格。

6月2日，本報(bào)在閔行區(qū)外環(huán)秀漣路上的“中企云啟春申”銷售中心看到，門口的簽到臺(tái)圍繞著三四組看房者，等待銷售人員介紹房產(chǎn)。休息區(qū)的桌子基本上擠滿了進(jìn)一步談判的看房者。“滬九條”新政出臺(tái)后，現(xiàn)場有幾名工作人員剛剛調(diào)過來支持工作。

一位銷售人員告訴記者，上海新政發(fā)布后，房地產(chǎn)已經(jīng)賣出了10多套96平米的三居室，部分客戶正在等待8月份推出的127平米的三居室。他說：“新政之后，看房和去化的速度明顯加快，而且顧客的準(zhǔn)確性很高。該樓盤于去年12月開盤。主要房間類型為96平方米和127平方米的三居室公寓。銷售單價(jià)約8萬元?！?6平方米的公寓有的是精裝的，有的是毛胚房”。該房地產(chǎn)總價(jià)為每套641-1101萬元。

“以前來看房的潛在用戶要等很久才能得到回復(fù)。最近一周，大部分看房都是為了提升生二胎的客戶，這是政策的利好人群。”銷售人員說，銷售價(jià)格是按一房一價(jià)賣的?！叭绻阆胭I一套127平米的公寓，你可能需要搖號(hào)，但你可能買不到?！?/p>

5月28日，上海實(shí)施“上海九條”。其中，對于支持多子女家庭合理住房需求的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍家庭)，在實(shí)施當(dāng)前住房限購政策的基礎(chǔ)上，可以購買另一套住房；提高多子女家庭在個(gè)人住房貸款中的第一套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

另外，位于閔行區(qū)外環(huán)的天安一號(hào)，在上海新政后的第一個(gè)周末就開始認(rèn)購，銷售房型131-135平方米，100套150平方米，20套175平方米，共325套房，精裝交付。房地產(chǎn)總價(jià)1050-1866萬元/套。

6月2日，記者在樣板房看到，看房的客戶絡(luò)繹不絕。一套房內(nèi)同時(shí)有七八組看房者，樣板房外還有銷售人員和購房者等待進(jìn)入。據(jù)銷售人員介紹，“認(rèn)購基金為100萬元。據(jù)我所知，似乎已經(jīng)認(rèn)購了360多套。明天(3日)半天，估計(jì)可以認(rèn)購450套。175平米的房子很少?？催@套公寓的人也會(huì)看150平米的公寓。價(jià)格是130平米最便宜的，9.2萬左右。面積越大，價(jià)格越貴?！?/p>

新房項(xiàng)目折扣收回倒計(jì)時(shí)？行業(yè)：更多或強(qiáng)制性的方法

記者走訪發(fā)現(xiàn)，雖然市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但一些房地產(chǎn)仍在推出購房優(yōu)惠活動(dòng)，以吸引買家，確保去除。位于松江區(qū)洞涇板塊的保利西郊和暖就是其中之一。

6月2日下午，記者來到項(xiàng)目售樓處，估計(jì)約有15組客戶正在咨詢。據(jù)項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售介紹，在新政之前，周末項(xiàng)目的訪問量增加了3-50%，客戶看房的主動(dòng)性明顯提高。

記者觀察到，這個(gè)項(xiàng)目周圍有兩個(gè)直接的競爭項(xiàng)目，買家比較謹(jǐn)慎。很多買家都說要看，對樓市走勢的判斷還是比較謹(jǐn)慎的，很少有用戶盲目看漲。

還有多處房地產(chǎn)銷售表示，將收回折扣。

六月一日，本報(bào)來到位于浦東三林的招商臻境項(xiàng)目， 據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，新政后，本項(xiàng)目工作日訪問量增加，周末訪問量增加更加明顯。“新政第一個(gè)周末，每天訪問100多組，比新政前提高了20%左右?！?/p>

該報(bào)于6月1日17時(shí)40分左右到達(dá)上述項(xiàng)目，現(xiàn)場看房者依然絡(luò)繹不絕。到19時(shí)許，仍有經(jīng)紀(jì)人將買家?guī)У绞蹣翘帯?/p>

根據(jù)現(xiàn)場銷售人員的說法，從一點(diǎn)半到五點(diǎn)左右是看房高峰期，銷售有限招待不過來，項(xiàng)目處排起了長隊(duì)。

此外，本報(bào)從項(xiàng)目現(xiàn)場了解到，新政后，開發(fā)商的折扣已經(jīng)收回?！澳壳笆Ｏ碌姆孔硬欢嗔?。根據(jù)不同面積的商品，折扣進(jìn)行了調(diào)整，折扣收回了一個(gè)點(diǎn)到兩個(gè)點(diǎn)。具體來說，需要根據(jù)客戶的支付周期進(jìn)行核準(zhǔn)?！?/p>

收回折扣的不是個(gè)案。位于寶山區(qū)的保利海上岳麓項(xiàng)目發(fā)布的海報(bào)顯示，項(xiàng)目的折扣將被收購；有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在此之前，該項(xiàng)目的部分房屋有97%的折扣，購買停車位并發(fā)放停車券。

青浦區(qū)趙巷的另一張華發(fā)四季也發(fā)布了一張即將收回折扣的海報(bào)。一位前往售樓處參觀的潛在買家告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目的小戶型有95%的折扣，車位券也有，大戶型有99%的折扣。

很多業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有些項(xiàng)目去化還可以，收回折扣倒也是可能的，但是更多或者是逼定的手段。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“我們也在交易和走訪，明顯感覺到客戶看房的動(dòng)力在增加，但對價(jià)格和產(chǎn)品還是比較挑剔的。我們?nèi)匀恍枰浜弦欢ǖ臓I銷方式才能轉(zhuǎn)化為交易。預(yù)計(jì)新政可以提高客戶預(yù)期和短期市場。”

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，從中長期來看，市場下行壓力還是比較大的，尤其是上海的郊區(qū)項(xiàng)目。目前房地產(chǎn)存量大，很多項(xiàng)目折扣力度和優(yōu)惠都比較大，比如嘉定某房地產(chǎn)(映翠府)，打九五折。 送15萬黃金 送車位券實(shí)際上可以折扣到幾十萬，對整個(gè)郊區(qū)市場影響很大。雖然可能不是直接競爭產(chǎn)品，但對客戶預(yù)期影響很大。

二手房不同地區(qū)明顯分化，內(nèi)環(huán)“老破小”再迎春？

就二手房市場而言，新政發(fā)布后的市場反饋也比較明顯。

一位位于徐匯田林板塊的中介店經(jīng)理說：“手里有一些顧客，但是顧客想要的價(jià)格已經(jīng)沒有了。

據(jù)他介紹，“田林板塊的二房原本賣了310萬元和320萬元，但隨著新政的實(shí)施，低價(jià)的房子基本都去掉了，現(xiàn)在一梯隊(duì)的房子基本都賣了350多萬元。”在經(jīng)紀(jì)人眼里，所謂一梯隊(duì)的房子，就是房子本身沒有嚴(yán)重傷害，總價(jià)低，業(yè)主真誠合作的房子。

“有些客戶會(huì)說，如果能提到原價(jià)，他可以接受，但新政后，一些業(yè)主的心態(tài)逐漸改變，談判空間正在減少。”上述經(jīng)紀(jì)人表示。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上海的政策對中心城市的二手房更有利。根據(jù)5月27日上海發(fā)布的新政策，非上海單身人士的購房區(qū)域擴(kuò)大到外環(huán)二手房。這也意味著社保滿三年的非上海單身人士可以在崇明以外的任何地區(qū)購買二手房。

一位位于浦東源深板塊的經(jīng)紀(jì)人反饋說，新政落地后，整個(gè)門店數(shù)量增加了2倍左右?！白罱哟撕芏嗄贻p人，都是90后的自住需求。濰坊、竹園、塘橋板塊的人氣還算不錯(cuò)，這部分需求都是為了通勤。”

新政后業(yè)主的心態(tài)也不一樣?！坝行I(yè)主的態(tài)度有所改善，不急著賣的會(huì)調(diào)整一些價(jià)格，但大部分想換的業(yè)主還是會(huì)以市場價(jià)出售。對于買家來說，最大的變化就是亂砍價(jià)的情況在減少?！?/p>

然而，與市區(qū)二手房相比，郊區(qū)二手房的活躍程度也有所不同。

根據(jù)上海外環(huán)外一家中介店的反饋，新政后，該店沒有賣二手房。“過去，二手房被用來帶動(dòng)新房的觀看和銷售?，F(xiàn)在，一些新房項(xiàng)目不僅有折扣，還可以送到停車位。與板塊內(nèi)的二手房相比，市場認(rèn)可度更高。最近客戶直接選擇看新房，二手房客戶比較少。該行業(yè)的業(yè)主仍在積極降低上市價(jià)格，希望在新政后順利出售?！?/p>

從二手房市場的整體情況來看，根據(jù)太平洋房屋的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從太平洋房屋的基本情況來看，政策發(fā)布后第一周的銷售日數(shù)據(jù)明顯高于上周同期水平，中間房數(shù)量同比增長32.43%，新增房屋、新增客戶和新增房屋數(shù)量明顯增加。以上周六(6月1日)為例，6月1日新增2203組，5月25日新增1770組。

根據(jù)一周的數(shù)據(jù)，上周(5月27日至6月1日)與5月同期相比，太平洋住宅新政后新增住宅環(huán)比增長25.18%，新增住宅環(huán)比增長53.03%，新增住宅環(huán)比增長33.84%，中間環(huán)比增長88.32%，交易導(dǎo)向與政策導(dǎo)向基本一致。

另外，根據(jù)新政到目前為止新增房屋結(jié)構(gòu)的分析，太平洋“300-500萬”房屋總價(jià)的上市比例也在增加?！?100-1500萬”房屋的上市比例明顯下降。

根據(jù)太平洋住房數(shù)據(jù)，從成交價(jià)格來看，這項(xiàng)新政策更有利于中小標(biāo)準(zhǔn)住房。在太平洋住房交易中，“300萬以下”和“300-500萬”住房的增加非常明顯，大標(biāo)準(zhǔn)住房的激勵(lì)作用相對不明顯。

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