翻出以前寫的一些文字。

似乎現(xiàn)在看來又別有一番滋味了。

要是我問你，上海有多少新城？

現(xiàn)在來回答這個問題，你一定會告訴我這是五個新城。

即嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉賢新城、南匯新城

但是事實(shí)上，上海最早的新城方式是一城九鎮(zhèn)

這是上海在 2000 2008年推出的一項(xiàng)重大城市建設(shè)計劃，當(dāng)時的規(guī)劃定位非常高。

要建在上海主城區(qū)周邊，每一個區(qū)都要建一個新鎮(zhèn)示范區(qū)

這個城市的九個城鎮(zhèn)分別是:松江新城、臨港、安亭、浦江、高橋、楓涇、奉城、羅店、陳家鎮(zhèn)和朱家角鎮(zhèn)

今日我們談?wù)撟疃嗟奈宕笮鲁牵瑢?shí)際上也是早期一城九鎮(zhèn)規(guī)劃中誕生的。

這是一場浩浩蕩蕩的造城運(yùn)動。

與此同時，十大熱門板塊的建設(shè)也得到了集中推進(jìn)，上海也為此舉辦了一場巨大的國際招標(biāo)大賽。

最后，這十個新城大部分都是由海外團(tuán)隊(duì)設(shè)計的，打造出不同風(fēng)格的特色城鎮(zhèn)。

經(jīng)過 20 多年來不遺余力的建設(shè)，到現(xiàn)在，一城九鎮(zhèn)最終給上海留下了什么？

我要當(dāng)場打開這個藏在時間里的盲盒，沒想到我卻有了許多不同的收獲。 ...

01

時光飛逝，如今談起一城九鎮(zhèn)，大家最熟悉的應(yīng)該是泰晤士小鎮(zhèn)。

泰晤士小鎮(zhèn)

松江新城是目前五大新城之一，是在當(dāng)時泰晤士小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上升級建設(shè)的。

還有一點(diǎn)大家都很熟悉，那就是

泰晤士小鎮(zhèn)是上海著名的旅游小鎮(zhèn)，是我們短途郊游的好去處。

就地理位置而言，泰晤士鎮(zhèn)正好位于松江新城的核心區(qū)域。

東北部為松江大學(xué)城，北部為佘山國家旅游度假區(qū)，西部為松江科技園，南部緊鄰松江老城區(qū)。

泰晤士小鎮(zhèn)的地段優(yōu)勢非常明顯。

泰晤士小鎮(zhèn)在一城九鎮(zhèn)規(guī)劃中的風(fēng)格定位為英式風(fēng)格。

20 多年以后，泰晤士小鎮(zhèn)的面貌如何？

根據(jù)我的實(shí)地調(diào)查，整個泰晤士小鎮(zhèn)仍然可以看到許多英格蘭風(fēng)格的建筑。

比如地標(biāo)建筑“大教堂”、都鐸式建筑群錯落有致。

英倫風(fēng)格的街道，英式的紅色電話亭，甚至還有泰晤士河的縮小版。 ...

雖然歷史悠久，但鎮(zhèn)上的一些景觀也逐漸變得破舊。地下車庫里停著許多廢棄的旅游車，沒有以前那么熱鬧繁華。

不可否認(rèn)的是，泰晤士小鎮(zhèn)在規(guī)劃之初仍然保留著更好的英國建筑風(fēng)格。

泰晤士小鎮(zhèn)

事實(shí)上，泰晤士鎮(zhèn)離松江區(qū)民政局很近。

現(xiàn)場可以看到很多年輕人來打卡英國標(biāo)志性建筑，拍婚紗照，閑逛。 ...

小鎮(zhèn)除了 21 在上海市第一人民醫(yī)院、開元地中海商場、包玉剛實(shí)驗(yàn)學(xué)校(松江校區(qū))附近，萬方的英國風(fēng)韻商業(yè)街、豐富的松江印象城等配套設(shè)施

泰晤士小鎮(zhèn)的整體設(shè)計以中央商務(wù)區(qū)為核心，周邊分為多個圍合式建筑團(tuán)隊(duì)，基本以公寓、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅為主。

從最初的規(guī)劃業(yè)態(tài)可以看出，泰晤士小鎮(zhèn)從一開始就主要推廣高檔改進(jìn)居住區(qū)。

整個界面維護(hù)得較好，環(huán)境宜人，宜居性明顯。

如果想買房，這里只能選擇一些早期的商品房，公寓二手房掛牌均價在這里。 4.2-5.2 萬 /㎡，別墅二手房掛牌均價 6.8-8.5 萬 /㎡

據(jù)中介介紹，除了松江本地一些改善型購房者外，還有松江大學(xué)城的教授和在上海市中心工作的管理白領(lǐng)。

雖然泰晤士鎮(zhèn)距離上海城區(qū)的直線距離大約有一定的距離。 30 公里，但綜合這里低密度的居住環(huán)境，聯(lián)排、別墅等稀缺居住形式，以及相對城市地區(qū)性價比較高的房價。

住在這里的年輕人還是很多的。

泰晤士小鎮(zhèn)應(yīng)被認(rèn)為是九個城鎮(zhèn)中發(fā)展最為完善的城鎮(zhèn)。

不僅有早期建設(shè)英式高檔住宅區(qū)的規(guī)劃為基礎(chǔ)

松江新城現(xiàn)在也是上海市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，定位為建設(shè)一個綜合性節(jié)點(diǎn)城市，對長三角地區(qū)有輻射帶動作用。

目前，松江新城整個區(qū)域的發(fā)展已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和人口的良性循環(huán)，堪稱“自給自足”

未來泰晤士小鎮(zhèn)將依托松江新城的快速發(fā)展，也將承擔(dān)各種利好，未來可期。

02

除眾所周知的泰晤士小鎮(zhèn)外，安亭新鎮(zhèn)應(yīng)該是一城九鎮(zhèn)中提到最多的。

事實(shí)上，安亭新鎮(zhèn)的地理位置比較尷尬，屬于上海與蘇州的邊緣交匯處，距市中心有一個區(qū)域 30 多公里，即使是最近的地鐵站， 2 公里

就像一個城市孤島

2001 2008年，安亭新鎮(zhèn)被確定為“一城九鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的一部分。由于大眾汽車的主導(dǎo)地位，德國建筑風(fēng)格自然成為新鎮(zhèn)的主題。

如今仍保留著較為鮮明的德式建筑特色，造型挺拔的尖塔非常有哥特風(fēng)格，簡約大氣，簡約大氣。

安亭新鎮(zhèn)

與其它小鎮(zhèn)不同，安亭新鎮(zhèn)的房屋一般都是東西方向，與我們大眾習(xí)慣的朝南房屋不同。

而且當(dāng)我在這個充滿德國魅力的小鎮(zhèn)街上散步時，

我驚訝地發(fā)現(xiàn)，我可以在每個社區(qū)的每個單元隨意穿行。

之后，我翻看地圖才知道。

整個城鎮(zhèn)的社區(qū)實(shí)際上是開放式的設(shè)計，沒有一個墻壁。

目前，無論是開發(fā)商還是買家，商品房都回歸了純粹的居住屬性，我們越來越重視生活質(zhì)量本身。

而且當(dāng)我們還在熱烈討論如何提高居住舒適度，如何建設(shè)開放社區(qū)時，

早在安亭新鎮(zhèn) 20 多年前就已率先進(jìn)行了嘗試。

這個讓我不得不佩服一城九鎮(zhèn)規(guī)劃的前瞻性

因?yàn)殚_放式社區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，安亭新鎮(zhèn)有很多街道空間方便大家行走。

上面是房子，下面是商店，到處都是來自這個德國小鎮(zhèn)的煙火氣息。

安亭新鎮(zhèn)

雖然安亭新鎮(zhèn)的德式面貌保留得很好，但也并不完全。

由于房屋東西方向的設(shè)計，很多上海人都無法接受，再加上一般都是 200-300㎡大戶型，總價較高，所以安亭新鎮(zhèn)最初的房子賣得不太好。

之后，萬科入駐后，將安亭新鎮(zhèn)后續(xù)布局的幾塊地商品房調(diào)小。

比如萬科湖語森林、萬科柏林影像、萬科慕尼時尚等。，主要產(chǎn)品房型已成為房型。 85-155㎡

這吸引了大量剛剛需要的客戶，剛剛改變了他們的定居安亭新鎮(zhèn)。

周邊設(shè)有豐富的配套設(shè)施，如嘉亭薈、財富廣場、三德廣場、同濟(jì)附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東方肝膽醫(yī)院、安亭西站、安亭北站等。

安亭新鎮(zhèn)

事實(shí)上，除德式建筑風(fēng)格外，安亭新鎮(zhèn)也因?yàn)橐粋€標(biāo)簽而被大家所熟知：

汽車產(chǎn)業(yè)

安亭承擔(dān)著一城九鎮(zhèn)汽車工業(yè)的重任，主要引進(jìn)公司為上汽大眾。

擁有以上海國際汽車城為代表的龐大汽車上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

每一年，安亭都為嘉定新區(qū)提供絕大多數(shù)稅收，被公認(rèn)為工業(yè)重鎮(zhèn)。

2023 今年上半年，上海市嘉定區(qū)全區(qū)稅收總額超過 400 多億

在這些稅收中，僅安亭奉獻(xiàn)的稅收就超過了 100 億，超過了百強(qiáng)縣的絕大多數(shù)。

眾所周知，中國新能源汽車產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展時期。我們有充分的理由相信，未來的安亭將產(chǎn)生更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力。

現(xiàn)在看到的安亭是上海汽車工業(yè)的重鎮(zhèn)，這當(dāng)然不是一蹴而就的。

原來的安亭也不過是一個普通的小鎮(zhèn)，正是因?yàn)椤耙怀蔷沛?zhèn)”的規(guī)劃才開始起飛。

因?yàn)樗凶约旱暮诵漠a(chǎn)業(yè)驅(qū)動力，進(jìn)而產(chǎn)生由內(nèi)而外的購買力，形成自己城市內(nèi)部的閉環(huán)運(yùn)行。

這個原因也讓我覺得安亭新鎮(zhèn)是一城九鎮(zhèn)十大板塊中最為特殊的原因。

安亭新鎮(zhèn)

擁有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，超前開放的社區(qū)理念，安亭新鎮(zhèn)二手房市場現(xiàn)狀如何？

安亭新鎮(zhèn)部分二手房小區(qū)掛牌均價 3.3-5.6 萬 /㎡，這一價格遠(yuǎn)低于泰晤士小鎮(zhèn)，性價比較高。

03

假設(shè)泰晤士鎮(zhèn)和安亭新鎮(zhèn)有產(chǎn)業(yè)，人口依賴于產(chǎn)業(yè)，

所以，羅店新鎮(zhèn)給人的印象是完全不同的。

按照一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃定位，羅店新鎮(zhèn)將建成占地面積。 6.8 北歐(瑞典)風(fēng)情特色小鎮(zhèn)平方公里。

在北歐風(fēng)情街、市民活動廣場、會議中心、諾貝爾科技公園、高爾夫球場，北歐風(fēng)情明顯的特色建筑隨處可見。

外墻以中性、柔和的自然色為主，白、灰、米、藍(lán)、綠，給人一種溫暖舒適的感覺。

北歐風(fēng)情街

羅店新鎮(zhèn)最大限度地再現(xiàn)了瑞典城鎮(zhèn)的自然風(fēng)貌，仿佛它不是一個專門建造的新城，而是一個自然存在于這片土地上的城鎮(zhèn)。

羅店新鎮(zhèn)給人的最大印象是生態(tài) 低密

羅店新鎮(zhèn)的一大招牌就是生態(tài)宜居。

整個羅店新鎮(zhèn)環(huán)湖而建，大片綠地映襯下，這里應(yīng)運(yùn)而生許多大別墅、排屋、洋房等居住業(yè)態(tài)。

必須說，羅店的確很適合時代，一個綠意盎然的北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)就此誕生。

上海美蘭湖

2005 2010年美蘭湖小鎮(zhèn)建成。 年地鐵 7 號線美蘭湖站開通運(yùn)營，羅店迎來了快速發(fā)展期。

大量開發(fā)商入駐上置集團(tuán)、中集產(chǎn)城、金地商置等。

隨后，高爾夫俱樂部、上層美蘭湖商業(yè)建筑、中集金地美蘭湖、美蘭湖國際子曰中心等房屋、行業(yè)相關(guān)配套設(shè)施層出不窮。

美蘭湖小鎮(zhèn)

不可否認(rèn)，羅店新鎮(zhèn)自規(guī)劃到落地以來，確實(shí)經(jīng)歷了一段高光時刻。

但總的來說，羅店新鎮(zhèn)的發(fā)展還欠一些溫度。比如奧特萊斯購物廣場早就倒閉了，國際會議中心基本荒蕪。國際會議不能舉辦幾次，二樓外包餐廳。

除了大叔大媽，諾貝爾科技公園幾乎沒有年輕人參觀。

北歐風(fēng)情街的很多主題建筑看起來都是空的，很多都是用在溫泉場或者化妝婚紗攝影工作室。

這一現(xiàn)象的背后，除了羅店新鎮(zhèn)確實(shí)位于城市邊緣，遠(yuǎn)離上海城區(qū)外，還有一個大問題。

這兒缺少有競爭力的產(chǎn)業(yè)支持

其實(shí)這是很多郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊普遍存在的問題。如果不能不斷吸引年輕人就業(yè)生活，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就很難發(fā)展好。

幸好羅店新鎮(zhèn)現(xiàn)在也有北郊未來產(chǎn)業(yè)園等重大規(guī)劃，未來也將成為帶動人口流入的一大優(yōu)勢。

但是要說羅店新鎮(zhèn)這幾年的發(fā)展水平到底是怎樣的，也許還是無法避免房地產(chǎn)市場。

羅店新鎮(zhèn)的二手房要么是老公的房子，要么是質(zhì)量比較好的次新房，所以二手房的掛牌價格差別很大。

房齡 10 次新房年內(nèi)掛牌均價在哪里？ 5 萬 /㎡而且房齡較老的丈夫房掛牌均價在上下。 3.5 萬 /㎡上下

04

高橋新鎮(zhèn)應(yīng)該是一個城市九鎮(zhèn)中一個被嚴(yán)重遺忘的小鎮(zhèn)。

它是一個城鎮(zhèn)九鎮(zhèn)中唯一一個位于外環(huán)線內(nèi)的小鎮(zhèn)。

按照一城九鎮(zhèn)的規(guī)劃，高橋新鎮(zhèn)是當(dāng)時為了配合外高橋自貿(mào)區(qū)的建設(shè)，進(jìn)一步完善城市配套功能

精心打造的具有荷蘭魅力的小鎮(zhèn)

高橋新鎮(zhèn)

在長江、黃浦江和東海的交界處，高橋新鎮(zhèn)毗吳淞口，西臨黃浦江。

與江蘇啟東相連的江蘇啟東直達(dá)崇明島的隧道和大橋

如此得天獨(dú)厚的地理位置，注定這就是交通要沖，戰(zhàn)略要地。

得益于一城九鎮(zhèn)布局的遠(yuǎn)見，高橋新鎮(zhèn)逐步發(fā)展成長江入?？凇?strong>商貿(mào)重鎮(zhèn)

規(guī)劃定位 吸引盒馬的地理優(yōu)勢 X、行業(yè)龍頭公司如山姆會員店、阿里上?？缇硞}庫、特斯拉汽車制造交付中心等相繼進(jìn)駐。

推動上海港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個新的階段

除工業(yè)集團(tuán)外，還配有荷蘭風(fēng)韻商業(yè)廣場、森蘭綠地、上海市第七人民醫(yī)院、美星幼兒園、湖泊綠化等。

高橋新鎮(zhèn)

經(jīng)過多年的發(fā)展，這里并沒有太高的配套設(shè)施，但是基本的生活條件可以滿足。

荷蘭風(fēng)情小鎮(zhèn)的節(jié)假日也會吸引很多周圍的人來旅游。

整個居住規(guī)劃是圓形水系圍繞比較特別。

鎮(zhèn)上主要有紫薇和苑、風(fēng)信景苑、天鵝泉公寓、尼德蘭花園等住宅產(chǎn)品，以獨(dú)棟別墅、別墅等業(yè)態(tài)為主。

就高橋新鎮(zhèn)二手房小區(qū)掛牌價格而言，掛牌均價普遍較高， 5.4-6.5 萬 /㎡上下

05

從一城九鎮(zhèn)提出到現(xiàn)在，每個城鎮(zhèn)的發(fā)展水平都不一樣。

這背后有許多原因

例如想法過于超前，在那個時候就會出現(xiàn)不接地氣或者難以接受的情況。

由于行業(yè)和人口導(dǎo)入不足，自身基礎(chǔ)交通條件差等原因等等

但不可否認(rèn)的是，一城九鎮(zhèn)的積極意義

一城九鎮(zhèn)構(gòu)建了上海早期的城市大框架，然后四通八達(dá)的地鐵線路，形成了城市大動脈原型。

從而為后續(xù)城市的不斷擴(kuò)張和發(fā)展提供基本條件，有效解決了剛需人群和城市不斷溢出的居住問題。

還為后來提出的“五大新城”提供了寶貴的“建城”經(jīng)驗(yàn)

再一次升級上海城市發(fā)展格局

上市數(shù)據(jù)分析為 24 年 1 月

上述文本來自真正的盧俊團(tuán)隊(duì)。

這真的叫盧俊微信官方賬號第一。5317篇原創(chuàng)文章

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