你們有沒(méi)有想過(guò)，為什么會(huì)有“保房?jī)r(jià)”？

許多人首先聽(tīng)到這個(gè)詞還是來(lái)自杭州業(yè)主。

的確，杭州業(yè)主作為一個(gè)曾經(jīng)受到房?jī)r(jià)影響較大的城市，可以說(shuō)是最了解房?jī)r(jià)上漲邏輯的那個(gè)潑人。

所以我們看到了自籌改造的立面，說(shuō)話為小區(qū)修地鐵，雞娃成學(xué)位房，業(yè)主調(diào)整房?jī)r(jià)。 ... 舉例來(lái)說(shuō)，這種大量的保房?jī)r(jià)方式的出現(xiàn)

而且這類(lèi)模式背后有一個(gè)很大概率的目的，我們小區(qū)的房?jī)r(jià)比別人貴。

但是最近有點(diǎn)不一樣

數(shù)據(jù)顯示，今年 3 全國(guó)新建住宅的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別為： 9296 億和 9383 萬(wàn)方，平均成交價(jià)格 9907 元 / 平

與最高 2023 年 4 月的 12469 元 / 與平相比，每平降低 2562 元

比巔峰降低 21%

所以，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌嗎？

而且最近正好是各城市調(diào)控最密集的時(shí)候，新政后的房市成交是否真的會(huì)回暖？

所以看到那些原本想要房?jī)r(jià)上一段樓梯的保證房?jī)r(jià)的行動(dòng)，正在轉(zhuǎn)化為目前非常真實(shí)的保證房?jī)r(jià)的行動(dòng)。沒(méi)跌

而且這個(gè)行動(dòng)不僅僅是杭州

仍然在廣州，南京，成都 ... 更多的城市蔓延開(kāi)來(lái)

01

最為焦慮的，應(yīng)該屬于曾經(jīng)剛剛需要上車(chē)的顧客。

要說(shuō)過(guò)去誰(shuí)是保證房?jī)r(jià)的積極分子，大部分還是留在投資者身上。

作為前期買(mǎi)房杠桿滿滿的買(mǎi)家，后期賣(mài)房自然希望得到的房子賣(mài)得更貴。

而且現(xiàn)在伴隨著大量城市房?jī)r(jià)下降

對(duì)于近兩年一直走出獨(dú)立市場(chǎng)的成都來(lái)說(shuō)，

2023 年底，成都新房成交量 14.75 二手房成交量為萬(wàn)件 21.99 萬(wàn)件，全部位居全國(guó)第一。

而且從去年底開(kāi)始，成都的房?jī)r(jià)一直在下跌。

科學(xué)城板塊跌幅最大，目前二手房均價(jià) 17477 元 / 平方米，比較 2020 年 30258 元 / 平方米，下跌 42%

直接在" 3 “字頭墜入” 1 "字頭

而且要說(shuō)這里最著急的，就是那些曾經(jīng)拼命工作攢首付，最后終于買(mǎi)房的剛需顧客。

例如 2021 這位年上車(chē)成都雙流的男子

買(mǎi)房子的總價(jià) 228 萬(wàn)，首付加各種契稅 82 萬(wàn)，剩下 156 萬(wàn)元房貸，每月需要償還貸款 7800 元

要知道 2022 年度成都市城市平均收入大概也就在那里。 8000 元 / 月

假如以前房?jī)r(jià)處于上漲趨勢(shì)，仍然可以覆蓋部分還款費(fèi)用，但事實(shí)是房?jī)r(jià)不漲反降，總價(jià)不漲反降， 228 萬(wàn)跌到 160 萬(wàn)

三年時(shí)間減少 68 萬(wàn)

相當(dāng)于前半生工作攢下的七八十萬(wàn)都付之東流。

還包括求助意見(jiàn)中提到的：

“我也明白，目前房?jī)r(jià)下跌是一種必然趨勢(shì)，但一時(shí)無(wú)法接受這么快的下跌?！?/p>

所以要求有關(guān)部門(mén)采取措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，即使適當(dāng)調(diào)整。 4.2% 還款利率也是如此

這種情況不是個(gè)例

前幾年我在蘇州吳江區(qū)買(mǎi)的朋友就是這樣，當(dāng)時(shí)小兩口以為是。 2 萬(wàn) / 平價(jià)上車(chē)一套小兩房，現(xiàn)在加孩子想換一套多一套，結(jié)果現(xiàn)在看看小區(qū)的掛牌價(jià)格已經(jīng)到了。 1.5 萬(wàn) / 平

改變的想法也只能暫時(shí)擱置

而且這也涉及到我們接下來(lái)要講的另一位來(lái)自廣州萬(wàn)博的朋友。

為保住房?jī)r(jià)格已開(kāi)始頒布"業(yè)主參考價(jià)""了

原因也是因?yàn)橐恍I(yè)主發(fā)現(xiàn)有中介和買(mǎi)方在惡意壓價(jià)。

按照以往的做法

要么簡(jiǎn)單直接要求業(yè)主掛高房，要么遇到絕對(duì)低價(jià)急著賣(mài)的，甚至有業(yè)主會(huì)直接聯(lián)合承包這套低價(jià)房，以免破壞小區(qū)整體掛牌價(jià)格。

而且現(xiàn)在，我簡(jiǎn)單地對(duì)廣州業(yè)主的呼吁做了張表。

對(duì)于急著賣(mài)，不急著賣(mài)的人，包括目的是賣(mài)樓還是用錢(qián)的情況，都是提前考慮的，具體的上市區(qū)間也給出了。

絕對(duì)精細(xì)化控制

可是還沒(méi)完

此外，西安碧桂園云頂?shù)臉I(yè)主連租金價(jià)格也不放過(guò)

經(jīng)過(guò)大量的研究討論，周邊社區(qū)和西安同期在售的大平層價(jià)格

甚至房屋租賃的價(jià)格也算出來(lái)了。

140 平均租賃成交價(jià)格不得低于 4500 元 / 月；190 平均租賃成交價(jià)格不得低于 6500 元 / 月；230 平均租賃成交價(jià)格不得低于 9000 元 / 月；

從銷(xiāo)售到租金，從小戶型到大戶型，涉及的層次很多，要求也很詳細(xì)。房地產(chǎn)中介看了都贊專(zhuān)業(yè)。

可見(jiàn)此時(shí)此刻業(yè)主保衛(wèi)房?jī)r(jià)的心有多急切？

而且假設(shè)這些行為仍然只針對(duì)自己的房子，那么這種保證房?jī)r(jià)的行動(dòng)仍然滲透到自己的房子里。新房階段

南京業(yè)主表示，早在去年年底就表示。

自己于 2023 年 8 每月在南京某樓盤(pán)買(mǎi)房，但 3 個(gè)月后，該房產(chǎn)在備案價(jià)格的基礎(chǔ)上降低了價(jià)格。 20% 出售房源

所以業(yè)主希望有關(guān)部門(mén)能及時(shí)出來(lái)干涉房?jī)r(jià)下跌過(guò)快的行為。

歸根結(jié)底，對(duì)剛剛需要的顧客而言

即使最初的目的是生活，僅僅是房子的首付幾乎已經(jīng)壓在了他們所有的存款上，沒(méi)有人愿意看著它原地掉價(jià)。

更有甚者，那些下一步還需要更換的客戶

因?yàn)榭傆腥吮饶愀释麚Q房子，總有人更愿意降價(jià)賣(mài)房子。

除了這些方法，之前最常用的升級(jí)立面、更新車(chē)庫(kù)、綠化操作現(xiàn)在都消失了嗎？

02

小區(qū)也是升級(jí)的，但每一筆錢(qián)都是精打細(xì)算的。

事實(shí)上，這些方法仍然存在，但與以往的財(cái)大氣粗不同，現(xiàn)在業(yè)主升級(jí)小區(qū)

明顯更精打細(xì)算了

今年 5 我們剛剛?cè)ミ^(guò)杭州江明月朗園。

整個(gè)社區(qū)都是 TOD 頂蓋下層還有店鋪，也是一個(gè)總價(jià)千萬(wàn)的改進(jìn)新盤(pán)，所以業(yè)主們也想升級(jí)外立面，把小區(qū)打造成“望江標(biāo)桿”

只是升級(jí)一面

也正是因?yàn)榻ㄖ黧w完工后才發(fā)現(xiàn)北立面不是鋁板，所以很多業(yè)主聯(lián)合找開(kāi)發(fā)商溝通，希望只把北方升級(jí)成鋁板。

甚至還特意簽了一疊厚厚的意向確認(rèn)書(shū)。

最后根據(jù)戶型面積大小計(jì)算相應(yīng)的籌款費(fèi)用由業(yè)主出資

小戶型均值 2 萬(wàn)，大戶型均值 2.5 萬(wàn)，就算是最大的出資也大概在那里 22 萬(wàn)，就改造外立面而言，額外的錢(qián)并不多。

所以短短兩個(gè)星期，籌款就突破了。 2000 萬(wàn)大關(guān)

比如位于成都的天西某樓盤(pán)業(yè)主，也準(zhǔn)備自籌裝修單元門(mén)和公區(qū)，58。 戶主終于籌到了 36 萬(wàn)，一戶平均下來(lái)大概在下來(lái)。 6200 元

而且，當(dāng)我們仔細(xì)看下一個(gè)付款清單時(shí)，

不但通過(guò)內(nèi)部比價(jià)，最后砍價(jià)到一口價(jià)。 20 萬(wàn) / 個(gè)

并且從具體的費(fèi)用描述中進(jìn)行。

自己購(gòu)買(mǎi)室內(nèi)裝修材料，希望有資源幫助省錢(qián)的鄰居提供幫助，即時(shí)宣傳收款進(jìn)度。 ...

必須說(shuō)，現(xiàn)在的業(yè)主保證房?jī)r(jià)早就告別了以前的自籌。 4500 在萬(wàn)升級(jí)立面的階段，手頭的每一筆錢(qián)都要最大化價(jià)值。

除硬件外，在軟服務(wù)的提升上，業(yè)主也要做到，層層篩選

對(duì)于位于蘇州的金地名悅來(lái)說(shuō)，

2023 年 3 第一次業(yè)主大會(huì)每月舉行，已決定解除與原金地物業(yè)合同

隨后 5 月份，社區(qū)開(kāi)始陸續(xù)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)就業(yè)工作。

擬選擇包括上海永升、融創(chuàng)、朗詩(shī)、龍湖、中海、綠城等在內(nèi)的 8 家物業(yè)

首先，前三名永升、融創(chuàng)、朗詩(shī)都是自己投票選出來(lái)的，最后經(jīng)歷了近乎 6 經(jīng)過(guò)一個(gè)月的投票選舉，永升物業(yè)終于被選中

有人說(shuō)換了財(cái)產(chǎn)之后的金地名悅， 個(gè)月內(nèi)成交 5 套房，高峰小區(qū)帶看量近。 400 次

而且一個(gè)好的物業(yè)，也影響了業(yè)主對(duì)社區(qū)維護(hù)的態(tài)度。

在物業(yè)的幫助下，蝴蝶灣的業(yè)主開(kāi)始自籌資金貼地磚美化負(fù)一樓。

03

但是更令人驚訝的是，好許多城市開(kāi)始“抱團(tuán)保房?jī)r(jià)”

這也是我這次統(tǒng)計(jì)的最大感受之一。

假設(shè)過(guò)去我們對(duì)保證房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)仍然停留在杭州，那么現(xiàn)在，

廣州，西安，南京，杭州，成都，佛山。 ...

越來(lái)越多的城市參與到這個(gè)轟轟烈烈的保房?jī)r(jià)隊(duì)伍中來(lái)。

特別是南京

2024 年 5 月 10-5 月 15 日子，短短三天就有了 3 一個(gè)社區(qū)通過(guò)通知張貼的方式

呼吁社區(qū)業(yè)主警惕不良中介惡意降低社區(qū)二手房?jī)r(jià)格，希望業(yè)主共同努力，與街道、物業(yè)等相關(guān)部門(mén)共同維護(hù)社區(qū)房?jī)r(jià)。

而且為什么這個(gè)時(shí)候這么多城市的業(yè)主開(kāi)始保證房?jī)r(jià)，除了我們文章開(kāi)頭提到的房?jī)r(jià)下跌之外

我認(rèn)為還有一個(gè)非常重要的原因，這確實(shí)與當(dāng)前新政的密集發(fā)布有關(guān)。

5 月 27 日本，上海發(fā)布 9 調(diào)整政策提升房地產(chǎn)市場(chǎng)，然后調(diào)整政策。 5 月 28 日本廣州首套首付最低降至最低。 15%，深圳 20%...

三個(gè)一線城市幾乎同時(shí)出動(dòng)，可以稱(chēng)得上是今年最大的一次樓市調(diào)控。

的確也是因?yàn)榇罅砍鞘械膾炫泼驮觥?/p>

早在去年年中，全國(guó)重點(diǎn) 13 每個(gè)城市的上市數(shù)量都接近 200 與今年年初相比，萬(wàn)件 159 萬(wàn)件增加了 25%

而且面對(duì)這么大的掛牌數(shù)量，交易并不理想。

前幾年最火的金三銀四，雖然今年的交易略有復(fù)蘇，但總的來(lái)說(shuō)還是遠(yuǎn)低于金三銀四。 2023 年、2021 年同期

如此來(lái)看，5 每個(gè)月開(kāi)始的新政頻發(fā)也算是另外一個(gè)意義上的保房?jī)r(jià)格。

就像新政后一樣

有杭州時(shí)代奧城的業(yè)主建群一對(duì)一定點(diǎn)要求大家提高房?jī)r(jià)。

這也是因?yàn)閺娜ツ觊_(kāi)始， 7 從月份開(kāi)始，這個(gè)小區(qū)的平均掛牌價(jià)格從 8.2w/ 到目前為止，平已經(jīng)減少 7.8 萬(wàn) / 平

而伴隨 5 月 9 日，杭州宣布“杭州七條”全面放開(kāi)限購(gòu)，我又翻了翻這個(gè)小區(qū)的掛牌調(diào)價(jià)記錄。

來(lái)源：鏈家

盡管整體減價(jià)房屋仍高于漲價(jià)房屋，但在 5 每月掛牌漲價(jià)房屋比例確實(shí)有所回升。

04

事實(shí)上，從保證房?jī)r(jià)的角度，我們也可以看到，整個(gè)房市時(shí)代確實(shí)是背后的。在改變

過(guò)去 10 2008年樓市的快速崛起，讓大家感受到了這條賽道的幻想。顧客像雞血一樣涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的房子可以通過(guò)保護(hù)房?jī)r(jià)來(lái)更有價(jià)值。

而且現(xiàn)在隨著供給的不斷增加，價(jià)值的分化也越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)已經(jīng)完全進(jìn)入微利時(shí)代

在這種背景下

不管是更精打細(xì)算的升級(jí)小區(qū)，還是利用新政的熱度，以更好的價(jià)格將小區(qū)賣(mài)出去

具體到每個(gè)個(gè)體所能做的，只是乘勢(shì)而上，讓房?jī)r(jià)真正回歸理性。

上述為正文，來(lái)自 Moon

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