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發(fā)文/文一

在不斷“賣賣”的同時(shí)，萬達(dá)運(yùn)營的輕資產(chǎn)項(xiàng)目也迎來了調(diào)整。

近日，福州白湖亭萬達(dá)廣場和高科技萬達(dá)廣場因合作期結(jié)束而撤牌。白湖亭萬達(dá)廣場更名為“吉祥天地”，高科技萬達(dá)廣場更名為“吉祥天地”，由正祥商業(yè)管理公司接管。

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開業(yè)不到三年就退市了

聯(lián)商。com了解到，2018年正祥集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，福州主城第三個(gè)萬達(dá)廣場簽約進(jìn)入高新區(qū)祥和公社。2019年，正祥集團(tuán)再次與萬達(dá)集團(tuán)攜手，福州主城第四個(gè)萬達(dá)廣場簽約進(jìn)入倉山正祥廣場。

事實(shí)上，兩個(gè)萬達(dá)廣場都是萬達(dá)與鄭祥簽約合作，屬于“合作萬達(dá)廣場”，由萬達(dá)全權(quán)投資管理，是福州商業(yè)市場首次亮相萬達(dá)輕資產(chǎn)路線，不同于臺江金融街萬達(dá)廣場和倉山浦上萬達(dá)廣場。

據(jù)報(bào)道，福州高新萬達(dá)廣場、白湖亭萬達(dá)廣場于2021年9月30日、12月23日開業(yè)。

高科技萬達(dá)廣場是福州第五個(gè)萬達(dá)廣場，規(guī)模超過倉山萬達(dá)廣場和金融街萬達(dá)廣場。該項(xiàng)目位于旗山大道和曉岐路交叉口，商業(yè)面積近14萬㎡，一共五層。項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位以餐飲、兒童、體育、感受、娛樂為主，推動(dòng)年輕時(shí)尚、消費(fèi)升級、生活社交標(biāo)地，以快時(shí)尚、精品、時(shí)尚服裝等線下體驗(yàn)店為主。

白湖亭萬達(dá)廣場是福州第六個(gè)萬達(dá)廣場，商業(yè)面積8.81萬。㎡，是福州首個(gè)“特色街區(qū)區(qū)域全客層購物中心”，是福州首個(gè)“特色街區(qū)” “地鐵商業(yè)”業(yè)態(tài)。

關(guān)于退市，官方表示，鄭祥集團(tuán)基于自身的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局，為了整合優(yōu)勢項(xiàng)目，探索商業(yè)價(jià)值，打造統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營品牌布局，經(jīng)與萬達(dá)集團(tuán)友好協(xié)商，鄭祥的商業(yè)管理公司收購了高新區(qū)萬達(dá)廣場和白湖亭萬達(dá)廣場所屬的商業(yè)管理公司，各自更名為和平世界和和平世界。

更名后，正祥將加大對兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的投入，升級改造購物環(huán)境。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后期兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營將面臨更大的考驗(yàn)，無論是正祥主動(dòng)調(diào)整商業(yè)戰(zhàn)略布局還是其他原因，去萬達(dá)的品牌、商業(yè)資源、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

根據(jù)天空調(diào)查信息，今年5月24日和5月27日，白湖亭萬達(dá)廣場和高新區(qū)旗山萬達(dá)廣場商業(yè)管理公司相繼完成公司變更。原全資股東大連萬達(dá)商業(yè)管理公司撤出，新增福州和盛志辰投資(正祥商業(yè)管理公司)為兩家新商業(yè)管理公司全資股東。

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福州只剩下兩個(gè)萬達(dá)廣場主城區(qū)。

值得注意的是，在這次變更之后，福州萬達(dá)廣場的數(shù)量從6個(gè)減少到4個(gè)，其中主城區(qū)只有2個(gè)。

福州主城區(qū)唯一的萬達(dá)廣場是臺江金融街萬達(dá)廣場和倉山浦萬達(dá)廣場，都是萬達(dá)自持和運(yùn)營。其中，倉山萬達(dá)廣場作為福州的標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目之一，長期以來一直位居全國萬達(dá)廣場前列。

受萬達(dá)經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，多個(gè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目迎來了變化。以福州市場為例。目前福清有兩個(gè)萬達(dá)廣場，清昌萬達(dá)廣場是萬達(dá)自持經(jīng)營，福和萬達(dá)廣場是萬達(dá)商業(yè)管理的“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目。福和萬達(dá)廣場未來可能會因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)人陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)而變得容易。

目前，萬達(dá)正在計(jì)算不同地區(qū)的萬達(dá)廣場項(xiàng)目，包括廣州、上海等多個(gè)核心城市的萬達(dá)廣場。值得注意的是，萬達(dá)集團(tuán)總部所在的北京萬達(dá)廣場也出售。

今年6月3日，合肥萬達(dá)廣場商業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生工商變更，原股東大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司撤出，蘇州聯(lián)商一號商業(yè)管理有限公司成為唯一股東。與此同時(shí)，公司的主要人員也發(fā)生了變化。合肥萬達(dá)廣場商業(yè)發(fā)展有限公司成立于2009年6月，法定代表人為牟舟，注冊資本1.09億元。

公司變更意味著合肥萬達(dá)廣場商業(yè)發(fā)展有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理層發(fā)生了重大變化。大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司最近撤出了萬達(dá)廣場，這可能與萬達(dá)的戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。截至今年4月，萬達(dá)集團(tuán)在過去的半年里已經(jīng)出售了16個(gè)萬達(dá)廣場。

然而，在轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，萬達(dá)仍在開業(yè)。事實(shí)上，萬達(dá)每年新入市的項(xiàng)目主要是輕資產(chǎn)輸出管理，很少親自拿地。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2024年全國約有28個(gè)萬達(dá)廣場項(xiàng)目將新開業(yè)。如果不出意外，這將是今年新開業(yè)項(xiàng)目最多的公司。即使在泥濘中，萬達(dá)的商業(yè)管理仍然是中國商業(yè)地產(chǎn)中不可忽視的殘酷角色。

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萬達(dá)不斷自救

自2016年“去房地產(chǎn)化”加快以來，萬達(dá)商業(yè)管理越來越“輕”，資產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型。在上市和債務(wù)的雙重壓力下，萬達(dá)商業(yè)管理放緩了擴(kuò)張，不斷“出售”。

2021年，當(dāng)時(shí)王健林唯一的商業(yè)管理公司珠海萬達(dá)商業(yè)管理公司引進(jìn)了太盟投資、中信、騰訊、鄭裕彤家族等22家機(jī)構(gòu)投資者，獲得了380億元的戰(zhàn)投。賭博協(xié)議是珠海萬達(dá)商業(yè)管理公司2023年上市。

2023年底，由于萬達(dá)未能成功上市，在對賭經(jīng)濟(jì)的高壓下，宣布新戰(zhàn)投太盟入股。

隨后，2024年3月30日，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)與太盟投資集團(tuán)、阿布扎比投資局、穆巴達(dá)拉投資公司、中信資本、ARES在大連正式簽署投資協(xié)議。上述五家機(jī)構(gòu)將聯(lián)合投資約600億元投資大連新達(dá)盟商業(yè)管理有限公司，總持股60%，大連萬達(dá)商業(yè)管理有限公司持倉40%。

根據(jù)萬達(dá)的說法，珠海萬達(dá)商業(yè)管理已成為新達(dá)盟商管理有限公司的子公司?，F(xiàn)在，該公司管理著496個(gè)大型商業(yè)廣場。而且自太盟，中信資本，Ares 自2021年8月投資以來，珠海萬達(dá)商業(yè)管理等現(xiàn)有投資者已連續(xù)三年提前完成業(yè)績目標(biāo)，分別為2021年46億元、2022年67億元和2023年88億元。

分析人士認(rèn)為，萬達(dá)有望通過引進(jìn)新戰(zhàn)投資股和600億投資自持，幫助其渡過目前的流動(dòng)性難關(guān)。但與此同時(shí)，王健林對珠海萬達(dá)商業(yè)管理的控股比例也相應(yīng)降低，失去了對后者的絕對控股權(quán)。

就控股比例而言，王健林已經(jīng)完全失去了絕對的控制權(quán)，但事實(shí)是這樣嗎？沒有。

對于萬達(dá)來說，萬達(dá)廣場幾乎所有的物業(yè)都掌握在萬達(dá)集團(tuán)手中。只要王健林擁有這些萬達(dá)廣場的所有權(quán)，誰來決定商業(yè)管理公司的控制權(quán)并不重要。退一萬步說，如果萬達(dá)未來有一天想和投資者分道揚(yáng)鑣，只要萬達(dá)投資集團(tuán)(萬達(dá)廣場項(xiàng)目的所有者)取消與商業(yè)管理公司的合作，商業(yè)管理公司只剩下雞毛。

值得注意的是，萬達(dá)為了減少流動(dòng)性問題，多次出售資產(chǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，王健林連續(xù)出售了上海周浦萬達(dá)廣場、廣西合浦萬達(dá)廣場、上海松江萬達(dá)廣場、西寧海湖萬達(dá)廣場、江門臺山萬達(dá)廣場、武漢華達(dá)九號創(chuàng)新投資合伙企業(yè)等5個(gè)萬達(dá)廣場。

2023年7月11日，萬達(dá)電影宣布，萬達(dá)投資擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式將其持有的1.8億股公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給陸麗麗，總對價(jià)約為21.73億元。陸麗麗是a股上市公司東方財(cái)富的老板娘。

2023年7月23日，王健林向上海儒意影視制作有限公司轉(zhuǎn)讓了北京萬達(dá)投資有限公司49%的股份，雙方未披露轉(zhuǎn)讓股份的價(jià)格。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓之前，王健林和萬達(dá)旗下的北京萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司共同擁有北京萬達(dá)投資的全部股權(quán)。轉(zhuǎn)讓后，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)持有北京萬達(dá)投資49.8%，儒意影視持有49%，王健林持有1.2%。

據(jù)悉，萬達(dá)集團(tuán)仍在考慮銷售其20個(gè)商業(yè)中心，每個(gè)商業(yè)中心估值7-8億元。

一些市場報(bào)道稱，今年5月24日，私募基金太盟(PAG)正在考慮收購大連萬達(dá)集團(tuán)近500家購物中心，資產(chǎn)估值約1000億元。太盟可能會籌集一只基金，引進(jìn)其他投資者參與這筆交易。

對于上述消息，知情人士表示，這一消息存在許多事實(shí)錯(cuò)誤，為虛假報(bào)道。

據(jù)上述知情人士透露，據(jù)此前媒體報(bào)道，萬達(dá)集團(tuán)擁有近300個(gè)自持廣場，而不是上述報(bào)道中提到的500個(gè)廣場。根據(jù)之前銷售的萬達(dá)廣場資產(chǎn)價(jià)值，每個(gè)廣場估值約15億元，300個(gè)廣場估值約4500億元，遠(yuǎn)高于報(bào)道中提到的1000億元。

實(shí)際上，推進(jìn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是萬達(dá)的長期戰(zhàn)略，但是當(dāng)涉及到資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，萬達(dá)肯定會找到合適的價(jià)格。

目前，對于萬達(dá)商業(yè)管理來說，輕資產(chǎn)模式幾乎不可能上市。畢竟是純粹的管理輸出模式——沒有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)注入，輕資產(chǎn)模式對于普通投資者來說風(fēng)險(xiǎn)太大。

對于股權(quán)投資的機(jī)構(gòu)資本，如太盟投資集團(tuán)和中信資本，萬達(dá)商業(yè)管理需要保持良好的經(jīng)營業(yè)績，每年保持可觀的現(xiàn)金分紅，否則王健林可能會完全失去對商業(yè)管理公司的控制權(quán)。

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