成都某老小區(qū)｜日常經(jīng)濟新聞資料圖

曾經(jīng)被市場拒絕的“老破小”(通常指城市主城區(qū)房齡超過20年的二手房)，現(xiàn)在也開始受到青睞。

最近一段時間，隨著央行5的陸續(xù)實施，?17新政(即降低首付比例、取消抵押貸款利率下限、降低住房公積金利率)，許多熱點城市的二手房交易速度正在加快。

《國家商報》記者(以下簡稱國家商報記者或記者)整理了機構(gòu)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)廣州核心區(qū)20年以上二手房交易周期較短，甚至很多房子在上市一天內(nèi)“秒售”。；雖然杭州5月份二手房成交量較4月份明顯下降，但“老破小”二手房交易活動激增，日均成交量同比增長38%。；僅5月份，成都錦江區(qū)某老小區(qū)就賣出了7套二手房，六套的交易周期都在一個月內(nèi)。??

1、各地“老破小”二手房交易火爆。

記者查詢貝殼找房，發(fā)現(xiàn)成都錦江區(qū)鋼管廠5區(qū)5月中旬賣出了一套房子，僅上市一天就看了兩遍。該社區(qū)的房屋建于1988年至2003年，僅5月份就賣出了7套房屋，其中1套房屋的交易周期為254天，其他房屋的交易周期不到一個月。

河濱麗苑小區(qū)，位于成華區(qū)，樓齡也超過20年。今年共賣了兩套房，其中一套74平米的兩居室總價124萬元，低于掛牌價12萬元，只賣了一天，看了一遍就賣了；另一套房子的交易周期是13天，交易只看一次。在此之前，小區(qū)二手房的交易周期已經(jīng)超過100天。

“‘老破小’的咨詢和營業(yè)額真的比以前積極多了?！背啥嫉掠训禺a(chǎn)一家店的經(jīng)紀人陳驍告訴每一位經(jīng)紀人，這些老房子主要集中在成都市主城“5” 區(qū)域內(nèi)，有學(xué)校、地鐵站等配套設(shè)施的房源咨詢量自然較多，交易周期也相對較短。

“最近也收到了很多外國人的電話，咨詢了在成都買房的相關(guān)事宜，大部分都是來自成都周邊地區(qū)的買家，買房預(yù)算在100萬到150萬左右。”陳驍補充道。

根據(jù)貝殼研究院成都分公司的監(jiān)測，5月份成都二手房交易中，總價不到100萬元的房屋交易比例仍呈上升趨勢；100-150萬元的房屋交易比例略有增加，處于近一年的領(lǐng)先水平，呈現(xiàn)出較弱的復(fù)蘇狀態(tài)。從面積來看，緊湊的第二套(80平米及以內(nèi))、套三(80-100平方米)房型各占市場份額的20%左右。

每次記者整理各個機構(gòu)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)，今年以來， 包括上海、廣州、杭州、東莞、昆明等一二線城市。近日，“老小”二手房成交量不斷上升，成交周期明顯縮短。與之前近百天甚至幾百天的交易周期相比，可以稱之為“光速”。

以杭州為例。從今年3月開始，由于總價低、租賃收入高，該地區(qū)“老破小”二手房成交量暴漲，5月份熱度持續(xù)。

根據(jù)我在杭州的家庭數(shù)據(jù)，朝輝社區(qū)、翠苑社區(qū)、采荷社區(qū)、大關(guān)社區(qū)、景芳社區(qū)、古蕩新村在5月份分別賣出了63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二區(qū)自去年以來以16套成交量創(chuàng)下月成交量新高，去年全年共賣出38套。截至5月，今年成交量已達44套。

“很多老舊小區(qū)的二手房價格已經(jīng)回落到2017年左右的水平，具有一定的性價比，很多‘老小’的年租金收入甚至可以達到2.5%~2.8%，這也是一個相對安全的投資。“杭州鏈家大關(guān)商圈一家店的經(jīng)紀人告訴每一位經(jīng)紀人，這些成交量高的老舊小區(qū)面積相對較小，總價較低?！耙恍┦兄行睦吓f小區(qū)的低價房基本交易周期只有一周，議價空間普遍收窄”。

此外，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份上海二手房成交量為1.71萬件，環(huán)比增長5.35%。其中，5月份最后5天(5月27日至31日)，在上?！皽艞l”新政的推動下，僅外環(huán)內(nèi)就有826套房年齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策出臺前5天增長5%。

“核心城市的‘老破小’二手房具有一定的資本增值和地段優(yōu)勢，尤其是總價可控。當然，從長遠來看，可能還有拆遷的機會，所以會受到一些資金有限的買家的青睞，對整體市場有積極的市場影響。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，從另一個角度來看，這背后涉及到很多需要改善住房的業(yè)主，活躍的“老小”二手房交易也讓這些業(yè)主有能力換房。

2、機構(gòu)：二手房價格泡沫基本消失

記者注意到，這一輪“老破小”二手房交易熱潮，離不開各地限購政策的消除，同時也有其它利好消息。

今年以來，各地關(guān)于“原拆原建”的說法有所增加(即拆除舊房后重建新房，居民可以搬到舊址，而不是異地安置)，這已經(jīng)成為舊住宅區(qū)振興的重要新模式。但之前“原拆原建”方式的資金來源是國家財政支持，真正能實現(xiàn)“原拆原建”的社區(qū)并不多。

但今年4月11日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等三部門發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進城市老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見(試點)》，這是中國第一次推進老舊小區(qū)自主更新的實施意見，明確了相關(guān)工作流程和整合政策。這項政策側(cè)重于“自主更新”，即社區(qū)業(yè)主可以主導(dǎo)老舊小區(qū)的重建。

事實上，今年3月底，杭州閘弄口區(qū)四個社區(qū)開始了“原拆原建”的民意調(diào)查和調(diào)查，引起了社會的關(guān)注，也造成了該地區(qū)房價的波動。在成都，包括青羊區(qū)將軍街68號、君平街89號在內(nèi)的“舊址重建”都實現(xiàn)了，而中央花園二期則從幾年前開始探索舊址重建。

此外，在本輪房市轉(zhuǎn)型期，“老破小”二手房降價最多，疊加了不少“老破小”業(yè)主不惜出售的態(tài)度，加快了這類二手房的交易。

以上海靜安區(qū)萬榮社區(qū)為例。5月份一套約40平方米的一室一廳房，成交價格190萬元，價格47170元/平方米，成交周期只有9天。但2021年同期，該社區(qū)同面積房屋成交價格為254萬元，成交價格為61831元/平方米。

今年4月，易居研究院在22個城市的二手房交易報告中選擇了“一線城市老舊破舊型二手房價格”，以此來衡量二手房的價格泡沫。據(jù)其計算，2016年初以來，一線城市二手房價格上漲，2019年二手房價格泡沫開始“吹大”，從20%持續(xù)擴大到2021年第一季度歷史高點58%，隨后泡沫持續(xù)減少。

特別是在2023年上半年二手房掛牌數(shù)量激增的階段，供需壓力迫使二手房價格泡沫持續(xù)萎縮。今年第一季度，泡沫只有5%，這意味著一線城市的二手房價格泡沫已經(jīng)基本消除了三年，二手房價格已經(jīng)回歸健康狀態(tài)。這也在很大程度上代表了全國二手房價格泡沫的基本消除。

但報告還認為，目前二手房市場面臨一些挑戰(zhàn)，如房屋掛牌加快、部分房屋降價幅度大導(dǎo)致業(yè)主焦慮、二手房定價高位難以接手等?！岸址渴袌龅幕钴S不僅關(guān)系到居民家庭資產(chǎn)的實現(xiàn)、住房的更換和改善，還關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的去庫存和資金安全。各地應(yīng)繼續(xù)采取有力措施，在當前價格泡沫基本消除的背景下，進一步激活二手房市場?！保òl(fā)文｜陳 利潤，封面圖源 | 日常經(jīng)濟新聞資料圖)