這個(gè)簡(jiǎn)單到有點(diǎn)挑釁的開(kāi)題其實(shí)并不比較初心。

畢竟現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)還比多少有點(diǎn)50步和百步夢(mèng)幻聯(lián)動(dòng)的意思？

所以今天我們就把這個(gè)問(wèn)題的重點(diǎn)放在為什么身上。

在過(guò)去的兩個(gè)星期里，上海的朋友被我和我的同事轟炸了。

一般的體驗(yàn)就是上海放開(kāi)后應(yīng)該還行，還不錯(cuò)。

但事實(shí)上，作為一個(gè)每天盯著數(shù)據(jù)市場(chǎng)的人，在過(guò)去的兩三周里，無(wú)論是新房還是二手市場(chǎng)。

所有的變化都比你想象的要大。

特別是當(dāng)我們?nèi)ソ灰资袌?chǎng)，去中介店，去售樓處的時(shí)候，我們逐漸意識(shí)到

在這一輪放開(kāi)中，上海市場(chǎng)似乎有些不同。

01

的確出效果

base 我們?cè)谏虾ｓw驗(yàn)了新政后的市場(chǎng)。

同事楚然非常興奮地和我分享了新政后的兩天，外環(huán)外的六個(gè)新盤當(dāng)天去化，無(wú)法忍受上浮，最高飆升。 95% 接近清盤

沒(méi)什么大不了的，但是和過(guò)去半年的新房市場(chǎng)相比，你就知道了。

我自己也去了各個(gè)區(qū)的二手市場(chǎng)，從靜安黃浦到浦東楊浦，從虹口寶山到嘉定青浦。最后，閔行奉賢真的沒(méi)有時(shí)間去。

但這并不妨礙我感覺(jué)到眼前的二手市場(chǎng)正在發(fā)生重大變化。

除了在最后一篇二手文章中和大家聊天，晚上8點(diǎn)和叔叔搶電梯，看看同一個(gè)小區(qū)的同一套房子。

那些日子我看到的中介店都是這樣的，留下一個(gè)值班的人在那里著急，其他人都出去看了看。

除了經(jīng)?？吹狡渌薪樵谛^(qū)看房，走在路上也經(jīng)?？吹竭@種中介邊走邊介紹客戶的場(chǎng)景。

當(dāng)我和北京、廣州、深圳的朋友談到這些畫面時(shí)，對(duì)方都覺(jué)得我在夸張。

因?yàn)樗麄冏允贾两K都有放手，但除了部分地區(qū)的成交量上漲之外，就是高性價(jià)比樓盤的點(diǎn)狀熱度。

最終我只能去看整個(gè)數(shù)據(jù)。

在四個(gè)一線城市中，只有北京和深圳沒(méi)有進(jìn)一步跟進(jìn)全國(guó)。 517 新政策，但并不妨礙，因?yàn)樵谶^(guò)去的一個(gè)多月里，四個(gè)一線城市都有自己的沉重放開(kāi)。

所以我根據(jù)他們各自的重磅節(jié)點(diǎn)來(lái)計(jì)算，直到 6 每月平均成交

新房開(kāi)始，新政后上海新房日均成交。 322 套

與其它城市相比，它是一個(gè)小小的懸崖領(lǐng)先。

二手市場(chǎng)領(lǐng)先還是二手市場(chǎng)領(lǐng)先？

同樣的統(tǒng)計(jì)維度，我們?nèi)タ纯锤髯孕抡蟮亩秩站灰住?/p>

不管是北京還是深圳，他們之間的數(shù)據(jù)差距已經(jīng)接近一倍。

缺少?gòu)V州數(shù)據(jù)(二手交易套數(shù)在發(fā)稿前尚未公布)

即使深圳二手市場(chǎng)規(guī)模較小，北京二手市場(chǎng)也真的沒(méi)想到，因?yàn)檫@也是一個(gè)月平均成交近萬(wàn)件的市場(chǎng)。

所以每個(gè)城市的環(huán)比數(shù)據(jù)，上海的變化也是最明顯的。

但是上海的這些網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)還是有點(diǎn)滯后，因?yàn)橹兄附y(tǒng)計(jì)的是各自的網(wǎng)上簽約，市場(chǎng)的即時(shí)交易其實(shí)遠(yuǎn)不止上面提到的800套。

也是上一次新政后二手市場(chǎng)的文字，帶給大家的鏈家轉(zhuǎn)訂單數(shù)據(jù)。

這是一個(gè)即時(shí)反應(yīng)交易的數(shù)據(jù)，但是根據(jù)新政后鏈家轉(zhuǎn)賬的訂單數(shù)據(jù)，可以計(jì)算出單日交易。 1000 套 并非夸張

可以說(shuō)這一輪放開(kāi)里，上海跑了。老前邊

正是這種數(shù)據(jù)基本面，全國(guó)樓市從來(lái)不缺上海市場(chǎng)的點(diǎn)狀熱度。

還記得日銷 200 億元的中海順昌九里？現(xiàn)場(chǎng)瘋狂搶套都是 3000 超過(guò)一萬(wàn)棟豪宅的市場(chǎng)在全國(guó)各大樓市媒體上瘋傳，這還是新政前的上海樓市。

記得這個(gè)消息剛出來(lái)不久，北京的一些前輩就擔(dān)心上海的后續(xù)新盤銷售是否無(wú)力。

黃浦區(qū)的后續(xù)結(jié)果 & 各種套均，如濱江系 3000-5000 萬(wàn)豪宅熱銷的頭條還是源源不斷的？

在圈外驚嘆上海富人真多的時(shí)候，只有圈內(nèi)人知道除此之外，上海的樓市韌性也不是你想象的那么簡(jiǎn)單。

這是為何

這個(gè)問(wèn)題我今天想試著回答大家也回答自己的問(wèn)題。

02

交易到底多在哪里？

說(shuō)白了，多余的交易在哪里，或者說(shuō)相對(duì)較熱的市場(chǎng)到底火在哪里？

看回 527 滬九條自身

這個(gè)政策的選擇性還是比較明顯的，最重要的一個(gè)放開(kāi)單身限購(gòu)給外環(huán)二手。

而且從縮短社保年限和老破小房主可以通過(guò)新舊置換獲得買房補(bǔ)貼來(lái)看，外環(huán)內(nèi)老破小房主更是受到刺激。

不久，我們拿到了鏈家第一周實(shí)時(shí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移訂單的新政策。

500 萬(wàn)以下的交易量幾乎翻了一倍。

而且?guī)缀跻粋€(gè)人背著所有的交易向前走。

你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)上海新政激活是你想激活的客戶群？

正是這些受到刺激的客戶群體使得上海的新政效果非常明顯。

而 527 這種新政的效果也不是偶然的，向前翻。

今年 1 外環(huán)外單身限購(gòu)每月放開(kāi)，所以今年 1 月 -5 月份，外環(huán)外交易比例迅速提升。

再次向前翻，去年 12 月 14 日本上海放開(kāi)普宅標(biāo)準(zhǔn)，間接減少增值稅區(qū)段改善。

一般來(lái)說(shuō)，網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)無(wú)法及時(shí)響應(yīng)這一數(shù)據(jù)，但從鏈家的轉(zhuǎn)賬訂單(簽訂定金合同)數(shù)據(jù)中可以清楚地看到，高總價(jià)段的交易增幅明顯。

換言之，上海每一項(xiàng)政策都可以出臺(tái)。精確刺激自己的客戶群，而且效果顯著

從改善到剛需，從外環(huán)到外環(huán)，上海的每一項(xiàng)政策似乎都瞄準(zhǔn)得更準(zhǔn)確。

說(shuō)到刺激也真的很刺激，這很棒。

03

為什么能準(zhǔn)確呢？

與其他二三線城市相比，上海仍然存在經(jīng)濟(jì)基本面問(wèn)題。

但是同一個(gè)一線城市，從 GDP、從產(chǎn)業(yè)面來(lái)看，各一線城市的經(jīng)濟(jì)基本面各有千秋。

那么為什么上海的新政效果會(huì)比較好呢？

還是看回 527 這離我們最近的政策很遠(yuǎn)。

非常有趣的一點(diǎn)是，上海每次都有新政策。 ... 字跡真的很多哈哈哈哈

像這次 527 簡(jiǎn)稱滬九條，原文幾乎有四頁(yè)。

從購(gòu)房資格到首付、公積金、利率，全面覆蓋土地、新房、二手房，加強(qiáng)了企業(yè)購(gòu)房、離婚購(gòu)房等新政策，補(bǔ)充了購(gòu)房補(bǔ)貼等新操作，最終釋放了正在研究國(guó)有資產(chǎn)回購(gòu)的信號(hào)。

遠(yuǎn)不止三個(gè)傳統(tǒng)點(diǎn):放開(kāi)區(qū)域、首付和利率。

如果你仔細(xì)閱讀文檔，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這些政策不僅可以處理點(diǎn)狀問(wèn)題，還可以“前后呼應(yīng)”

例如，通過(guò)放寬社會(huì)保障年限，單身買房，放開(kāi)離婚禮物，釋放只需進(jìn)入外環(huán)，釋放剛剛在外環(huán)內(nèi)改變的房主。

在放開(kāi)企業(yè)購(gòu)房的同時(shí)，也只能約束目標(biāo)。 2000 年之前、70 低于平面的房子

提供買房補(bǔ)貼的前提是，你要在外環(huán)賣掉舊的，走“新舊置換”的路去買新房，然后新房所在區(qū)會(huì)給你提供買房補(bǔ)貼。

新房子里有這些政策 二手、內(nèi)環(huán) 在外環(huán)之間穿針引線

最后你會(huì)看到一個(gè)完整的需求。 更換鏈條，只需涌入外環(huán)內(nèi)，釋放外環(huán)內(nèi)老破小房主，進(jìn)入外環(huán)外新房市場(chǎng)

所以你會(huì)從交易數(shù)據(jù)中看到特別有趣的東西，交易浪潮就是能夠接力的

我們?cè)谡叩那皟芍芸吹搅?500 價(jià)格段在萬(wàn)以內(nèi)暴漲

然而，從政策第三周開(kāi)始，交易的變化逐漸從 500 低于萬(wàn)元的價(jià)格段向高總價(jià)轉(zhuǎn)移

準(zhǔn)確到這一點(diǎn)

從實(shí)踐層面來(lái)看，上海新政效果顯著。 - 激活特定客戶群體的交易 - 制定自己的政策

可以形成這樣一套可追溯的鏈條，這也使得上海的新政策可以輪換有效，并且可以準(zhǔn)確地帶到這個(gè)鏈條上的模塊

04

有兩個(gè)更底層的原因

第一，上海新房供應(yīng)充分抑制

2023 年上海全年 12 新批號(hào)盤，總共是近的 10 一萬(wàn)件供應(yīng)，但重要的是供需比例。

2023 上海全年新房交易近年成交。 9 萬(wàn)件，相當(dāng)于去化 / 供應(yīng)比例在 9/10

這個(gè)數(shù)字在北京 5/6

很明顯，這個(gè)數(shù)字在其他一線城市是怎樣的，更不用說(shuō)杭州這樣的新房強(qiáng)供應(yīng)城市了。

上海的供應(yīng)從今年開(kāi)始。 7 批號(hào)，一共 3 今年上下有一萬(wàn)套新房，相當(dāng)于供應(yīng)量幾乎比去年同期大幅減少。

這一縮減也是未來(lái)的趨勢(shì)。

最近這兩批土拍市場(chǎng)相信大家也看到了什么是一只手可以數(shù)的地塊數(shù)量，相信未來(lái)的地塊數(shù)量。 1-2 每年新房的供應(yīng)量只少不少。

和省錢一樣，但邏輯相反，擰緊水龍頭，疏通排水口，真正解決問(wèn)題。

而且前期的充分控制也帶來(lái)了現(xiàn)在的局面。可控

而且還與上海樓市的底層原因有關(guān)。

很多年前，中介入門的第一課就會(huì)被師傅帶來(lái)，說(shuō)上海是存量房市場(chǎng)。

即使去年新房成交比例從 3：1 變 2：第一，二手仍然是上海樓市成交的絕大多數(shù)。

得益于上海新房供應(yīng)的充分抑制，以及上海新入人口的基本面。

而月均 1.5 萬(wàn)件二手房的交易量也讓上海二手房成為全國(guó)最大的二手房交易市場(chǎng)。

即使面對(duì)過(guò)去兩年相對(duì)低迷的市場(chǎng)，也可以超過(guò)平均月份。 1.2 萬(wàn)件

與新房不同，二手市場(chǎng)的二手房交易意味著賣掉一套，再買一套。

或者賣出多套更換一套，他是輪動(dòng)狀的。

即釋放購(gòu)買力，進(jìn)而也可以創(chuàng)造流通性

而且這也給上海樓市帶來(lái)了源源不斷的活力。

05

而且只有到了這個(gè)層面才能談得上。經(jīng)濟(jì)基本面在上海

共享一個(gè)數(shù)據(jù)，鏈家日均新增客戶保持在 4700-6200 組

而且上海新政后第一個(gè)周末的看房人數(shù)是過(guò)去的三倍，日均達(dá)到 15000 組

就算 2021 年后交易冷清，新增客戶數(shù)據(jù)也一直比較穩(wěn)定。

當(dāng)然，我們承認(rèn)鏈家有很強(qiáng)的客戶獲取能力，但是即使橫向比較，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)

購(gòu)買力始終存在

房地產(chǎn)市場(chǎng)嵌套在經(jīng)濟(jì)支柱方面，是經(jīng)濟(jì)有周期論，而人口就是最有意義的周期。

2023 與年度上海全市居住人口相比， 2022 年末增加了 11.56 萬(wàn)人

在全國(guó)范圍內(nèi)，北京和上海只有戶籍門檻。戶籍門檻的背后是城市配套設(shè)施和資源稀缺，這也讓上海成為長(zhǎng)三角人口虹吸的最終目的地。

人口虹吸力似乎是城市名氣。

城市產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的公司機(jī)遇和工作機(jī)會(huì)背后更為根本。

這也構(gòu)成了樓市基本面是上海最夯實(shí)的。

正因?yàn)槿绱?，我們才?huì)看到全國(guó)樓市這樣依然會(huì)出現(xiàn)順昌九里日銷200億

這就是為什么當(dāng)每個(gè)人都在不斷地想知道購(gòu)買力什么時(shí)候用完的時(shí)候，上海3000萬(wàn)的房子里還有人在搶。

這就是為什么每一項(xiàng)新政策都要謹(jǐn)慎，并且能夠持續(xù)激活。

本質(zhì)上，這是一個(gè)充分鞏固的經(jīng)濟(jì)盤。

而且這也許是上海樓市的終極秘密。

06

或者開(kāi)頭說(shuō)今天的文字不是為了比較。

相反，我想找出為什么？

從去年開(kāi)始，我們看到的政策都提倡因地制宜的原則。

事實(shí)上，這是非常困難的。對(duì)其他地區(qū)來(lái)說(shuō)，復(fù)制國(guó)家新政是首選。

歸根結(jié)底，并非每個(gè)城市都有能力因時(shí)制宜

但是拷貝我國(guó)頒布的樓市新政，對(duì)局域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)大開(kāi)大合，往往不是多就是少。

而且上海在這一點(diǎn)上似乎做得很好，這就是支持我努力尋找答案的動(dòng)力。

以上是巧克麗麗的正文。

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