低至 0 人民幣，新的抵押貸款游戲最近完全火了！沒有太多猶豫，李辰(化名)毅然做出選擇，申請(qǐng)先付息后還款，減輕月供壓力。

2022 年初春，站在城市的角落里，看著眼前的許多高樓。在一線城市奮斗了十年的李辰，終于決定把自己的積蓄投入房地產(chǎn)，為自己一個(gè)溫暖的家。當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候，李辰的定價(jià)基準(zhǔn)是 LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)降低 20 個(gè)基點(diǎn)。

近年來，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和金融環(huán)境的變化，LPR、股票抵押貸款利率逐步下降，李辰的抵押貸款利率也隨之下降至 4%。"我還是比較幸運(yùn)的，買房的價(jià)格和房貸利率也沒有站在高位。"但是除了欣喜之外，李辰還發(fā)現(xiàn)，和現(xiàn)在一樣， 3% 相對(duì)于剛開始的新發(fā)房貸利率，自己能享受到的福利還是有很大差距的。

如何提高抵押貸款計(jì)劃？猶豫不決的時(shí)候，李辰發(fā)現(xiàn)了銀行推出的先付利息后還款方式。貸款人可以選擇只償還部分利息，而本金償還則集中在貸款期限的后期，這對(duì)于正處于事業(yè)上升期，預(yù)計(jì)未來收入會(huì)逐漸增加的李辰來說，是一個(gè)劃算的“經(jīng)濟(jì)賬戶”。他申請(qǐng)了兩年的月供計(jì)劃，將每月的抵押貸款還款成本降低到 1 元。

對(duì)于現(xiàn)金流緊張的個(gè)人和家庭來說，先利息可以有效緩解月供壓力。目前，建設(shè)銀行、平安銀行、興業(yè)銀行等多家銀行也推出了類似的方法。

根據(jù)產(chǎn)品特性分析，每個(gè)銀行都有不同的側(cè)重點(diǎn)，例如建設(shè)銀行減少月供計(jì)劃中提到的最低還款可以是 1 元本錢 當(dāng)月利息；興業(yè)銀行的“隨薪供應(yīng)”允許客戶在一定時(shí)間內(nèi)只償還利息；平安銀行的“氣球貸款”為前期資金短缺的購房者提供了靈活的還款路徑，其獨(dú)特的“前小后大”還款方式。然而，需要注意的是，由于最后一期需要一次性償還大量資金，貸款人必須提前做好財(cái)務(wù)規(guī)劃，確保到時(shí)候有足夠的資金來應(yīng)對(duì)。

經(jīng)過對(duì)還款方案的仔細(xì)研究，白彥寒(化名)算了一筆賬，上海地區(qū)下降后的首套房貸利率 3.5%、貸款 100 一萬元，還款期限 30 年度計(jì)算，如采用等額本息還款方式，月供為 4490.45 人民幣(月利息約為 2917 元)，利息總額為 61.66 萬元。如果采用銀行推出的先付利息后還款方式，前兩年的月供都是 1 元本錢 利息。所以，可以計(jì)算出，第一個(gè)月的月供大約是 2918 與等額本息還款方式相比，人民幣降低了30%以上，兩年還款的抵押貸款本息總額為 24 元。

但“先息”兩年后，選擇等額本息繼續(xù)償還，即從第三年開始計(jì)算，剩余本金為 999976 人民幣，月供約為 4672.53 與等額本息相比，每月還款額增加了約1元。 182.08 人民幣，總利息約為 64 與等額本息還款方式相比，萬元增加了 2 萬多。

雖然最初看似輕松的先付利息后還款方式可以帶來短暫的喘息，但從長遠(yuǎn)來看，并不像表面那樣劃算?！邦~外的利息成本相當(dāng)于犧牲了一次海外旅行的機(jī)會(huì)，或者說為了增加自己的投資，少了一筆?！币虼?，白彥寒決定不做任何改變。

目前，當(dāng)股票抵押貸款利率下降時(shí)，銀行希望通過創(chuàng)新還款方式為股票抵押貸款客戶提供一定的財(cái)務(wù)靈活性和壓力緩解。但在整個(gè)貸款期間，由于資本償還延遲，貸款人需要支付的總利息高于等額本息或等額本金的還款方式，無法根除。

降與不減的游戲

股票抵押貸款的下降陷入了“兩難”。一方是渴望通過降息來減輕抵押負(fù)擔(dān)，改善個(gè)人財(cái)務(wù)狀況的貸款人；另一方面，是面臨利潤壓縮和風(fēng)險(xiǎn)防控的金融企業(yè)。這個(gè)游戲還是找不到最好的解決辦法。

對(duì)于銀行來說，降低現(xiàn)有抵押貸款利率有助于緩解提前還款問題，保留高端客戶。但銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，降低現(xiàn)有抵押貸款利率將進(jìn)一步降低銀行利潤率。

根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)，2024 商業(yè)銀行年度一季度凈息差為 與去年年底相比，1.54% 1.69% 降低 0.15 ％，與去年同期相比 1.74% 降低 0.2 ％。

從銀行類型來看，大型銀行、城市商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)面臨的息差壓力較大，大型商業(yè)銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行、民營銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行一季度凈息差分別為 1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%，各自環(huán)比下降 0.15 ％、0.14 ％、0.12 ％、0.07 ％、0.18 ％、0.1 ％，除民營銀行凈息差同比增長外，其它類型機(jī)構(gòu)凈息差同比下降，減幅在下降。 0.13 — 0.22 ％。

根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)計(jì)算，存量抵押貸款平均值下降 80 商業(yè)銀行的利差可能會(huì)下降。 6 — 9 由此可見，凈息差的持續(xù)下降可能會(huì)成為調(diào)整存量抵押貸款利率的制約因素。

“銀行不希望房貸這方面的資金流失。“一位銀行家直言，”但對(duì)于銀行這樣的金融機(jī)構(gòu)來說，盈利的核心在于利息收入和支出之間的差額。如果利息差異急劇減少，甚至降低到一定的危險(xiǎn)水平，銀行自身的資本積累和內(nèi)部強(qiáng)化能力就會(huì)減弱。這樣，銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的資金實(shí)力和持久性就會(huì)受到影響，這可能會(huì)限制其為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供長期穩(wěn)定的金融服務(wù)能力。"

針對(duì)現(xiàn)有抵押貸款調(diào)整的實(shí)際操作，另一家股份制銀行個(gè)人貸款中心負(fù)責(zé)人在接受《北京商報(bào)》采訪時(shí)表示，銀行無權(quán)自行調(diào)整抵押貸款利率水平，也無法談及“制定多元化利率調(diào)整策略”。靈活調(diào)整還款方式是銀行唯一的選擇。其次，由于存量抵押貸款利率尚未下降，很有可能會(huì)出現(xiàn)批量提前還款的情況。這種情況也會(huì)對(duì)銀行利潤產(chǎn)生不利影響。

雖然市場越來越呼吁調(diào)整股票抵押貸款利率，但實(shí)際操作并不容易。如何在不同地區(qū)之間設(shè)置合理的利率下調(diào)幅度？新合同應(yīng)該如何設(shè)計(jì)，既能反映利率的變化，又不會(huì)引起法律糾紛？更重要的是，如何保證每個(gè)客戶的體驗(yàn)公平一致，避免因調(diào)整幅度的細(xì)微差異而引起不滿甚至投訴？這些都是需要思考的問題。

對(duì)于銀行來說，新老貸款客戶存在一定的利率差異，需要全面衡量各地同類客戶的利率差異，對(duì)于“ LPR 增加一些“定價(jià)模式進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，最大限度地減少剛來貸款的利率差。因?yàn)楝F(xiàn)有客戶的提前還款也會(huì)影響金融體系的穩(wěn)定性。

"凈息差確實(shí)可能是限制存量抵押貸款調(diào)整的一個(gè)因素?！爸袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副主席柏文喜認(rèn)為，銀行可以為不同類型的抵押貸款客戶制定差異化的利率調(diào)整策略。例如，對(duì)于第一次買房的人來說，銀行可以提供較低的貸款利率；對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)化為 LPR 對(duì)于定價(jià)的存量客戶，銀行可以根據(jù)市場利率的變化調(diào)整貸款利率；對(duì)于固定利率客戶，銀行可以提供其他金融產(chǎn)品和服務(wù)，幫助買家更好地管理抵押貸款。

提前還貸情緒再起

" 5 · 17 “新政出臺(tái)以來，各地買房門檻下降，優(yōu)惠利率空前增加。國內(nèi)大部分城市的第一套房利率已經(jīng)下降，普遍降至 3.1% — 3.5% 區(qū)間內(nèi)，二套房貸利率也大部分進(jìn)入" 3 “時(shí)代，利差的進(jìn)一步擴(kuò)大，讓很多存量房貸貸款人倍感“不劃算”。

三年前，冷潔(化名)在北京買了一套房產(chǎn)，雖然房貸利率也隨之提高。 LPR 加點(diǎn)有所下降，但她一直認(rèn)為月供負(fù)擔(dān)越小，越放心。在購買房產(chǎn)的幾年里，冷潔多次提前償還貸款，5。 月底，她提前還了一筆房貸，月供已經(jīng)降到1000元以下。在接下來的幾個(gè)月里，冷潔決定一次性還清所有剩余的房貸，徹底擺脫債務(wù)壓力。

據(jù)《北京商報(bào)》記者調(diào)查，現(xiàn)在提前還貸的人不在少數(shù)。除了直接存錢提前還貸，還有人采取了另一種策略，通過騰移消費(fèi)貸款提前還房貸，從而達(dá)到降低長期利息成本的目的。

一位 2023 年初買房的買家直言不諱，" 4.3% 股票抵押貸款利率不能降低，只能靠自己的努力償還抵押貸款，下個(gè)月打算用自籌資金償還。 30 一萬元貸款，然后向銀行借錢 10 日常生活支出使用1萬元消費(fèi)貸款，我現(xiàn)在可以申請(qǐng)的消費(fèi)貸款利率是 3%，這樣算下來非常劃算。

2022 2000年，提前還貸的浪潮來了，一些年輕人和中年人率先參與還款熱潮。推動(dòng)的因素是存量抵押貸款和興新抵押貸款之間的利差增加。當(dāng)時(shí)很多買家因?yàn)榫€下還款排隊(duì)時(shí)間長，時(shí)間成本高，選擇了線上這種方式，但經(jīng)驗(yàn)差，申請(qǐng)時(shí)間長，審批不合格等問題也頻頻受到批評(píng)。

據(jù)《北京商報(bào)》記者調(diào)查，許多銀行改善了提前還款機(jī)制，為買家提供了便利。一些大型國有銀行發(fā)布了“足不出門還貸策略”。買家登錄手機(jī)銀行，進(jìn)入“貸款詳情”頁面，點(diǎn)擊“提前還貸預(yù)約扣款”，選擇“提前還貸預(yù)約扣款申請(qǐng)”即可償還抵押貸款，但 30 只有在天之后才能進(jìn)行提前還貸資金扣劃。

另一家股份制銀行的個(gè)人貸款經(jīng)理表示，“目前我行沒有提前還貸的還款頻率，但客戶在下一次申請(qǐng)前需要完成一次預(yù)約還款，無法重復(fù)預(yù)約，需要提前。 1 — 2 每月預(yù)約辦理"。

2024 2008年，個(gè)人貸款經(jīng)理陳文(化名)觀察到，第一季度的提前還款申請(qǐng)并不像往年那樣火爆，市場似乎暫時(shí)回歸平靜。但進(jìn)入第二季度，咨詢提前還款的客戶數(shù)量開始增加，主要集中在那些有較早借款合同的“存量老客戶”或“存量第二套房貸客戶”上。這些客戶大多是因?yàn)楫?dāng)時(shí)簽的貸款利率比較高。隨著市場利率的反復(fù)下降，他們?cè)絹碓礁惺艿皆瓉碣J款的成本壓力，所以他們萌生了提前還貸的想法。

面對(duì)這種趨勢(shì)，陳文所在的銀行也適當(dāng)調(diào)整了服務(wù)策略，改善了線上服務(wù)平臺(tái)的功能，讓打算提前還貸的客戶通過手機(jī)網(wǎng)銀或網(wǎng)銀更方便地完成流程。“現(xiàn)在，客戶只需要登錄我們的手機(jī)銀行 App，簡單的幾步操作，就可以提交提前還款請(qǐng)求，節(jié)省時(shí)間和精力?！标愇恼f。

人民銀行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)的確認(rèn)更具說服力。 5 每月增加人民幣貸款 11.14 萬億元，前 4 每月增加人民幣貸款 10.19 一萬億元，由此計(jì)算 5 月新增信貸 9500 億元，盡管環(huán)比增長較多，但同比增長較少。 4100 億元。同時(shí)，M1、M2 一些研究人員認(rèn)為，M1的增長率持續(xù)下降， 和 M2 持續(xù)下跌的本質(zhì)是私人部門修復(fù)負(fù)債表行為(提前償還貸款)帶來的鏈?zhǔn)接绊憽?/p>

當(dāng)存量抵押貸款利率不下降時(shí)，是否會(huì)出現(xiàn)批量提前還貸？諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小邈指出，目前新增貸款的抵押貸款利率持續(xù)下降，存量和新增貸款利率存在一定差異，目前金融市場投資回報(bào)率較低，存款利率處于較低水平。所以，居民提前還貸的情況越來越多，如果隨后對(duì)存量貸款進(jìn)行不同步調(diào)整，估計(jì)新一輪提前還貸潮就要來了。

股票抵押貸款利率下降的經(jīng)濟(jì)賬戶

存量抵押貸款利率下降是一個(gè)應(yīng)該計(jì)算的經(jīng)濟(jì)賬戶，有兩個(gè)目的。一是緩解提前還貸現(xiàn)象；另一方面，旨在激發(fā)消費(fèi)者支出，增強(qiáng)內(nèi)需活力。

當(dāng)幾年前提前還貸熱潮流行時(shí)，一些銀行采取了措施，對(duì)存量抵押客戶采取了措施。 1 年利率優(yōu)惠券，但畢竟是雷聲大雨點(diǎn)小，只有在個(gè)別分行小范圍試點(diǎn)之后，才沒有浪花。從經(jīng)驗(yàn)來看，為了降低現(xiàn)有的抵押貸款利率，銀行不僅要設(shè)計(jì)準(zhǔn)確、適應(yīng)性強(qiáng)的對(duì)策，還要密切控制債務(wù)的資本成本，確保利息收入和成本之間的差距不會(huì)過度縮小。同時(shí)，為了平衡住房貸款收益率可能降低的影響，實(shí)現(xiàn)收益來源的多樣化和風(fēng)險(xiǎn)分散，積極拓寬收益渠道，如加強(qiáng)對(duì)中間業(yè)務(wù)的投入。

“股票抵押貸款利率下降，短期內(nèi)給部分銀行凈息差帶來一定壓力，但整體可控?！币恍┕煞葜沏y行業(yè)務(wù)部門的人士表示，例如，對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)化為 LPR 對(duì)于定價(jià)的購房者，調(diào)整策略可以與市場掛鉤，通過降低 LPR 加分實(shí)現(xiàn)利率下調(diào)，與市場利率變化保持同步，而不是過去每年重新定價(jià)一次。

“由于固定利率貸款的特殊性，可以考慮提供轉(zhuǎn)換選項(xiàng)，允許貸款人在特定條件下轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率或享受一次性利息補(bǔ)貼，同時(shí)設(shè)置合理的轉(zhuǎn)換條件和窗口期，在給予貸款人決策權(quán)的同時(shí)保證公平性?！鄙鲜鰳I(yè)務(wù)部人士表示。

但從商業(yè)角度來看，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說，如果貸款利率大幅降低，只是為了減輕貸款人的壓力，可能會(huì)壓縮銀行的盈利空間。如果需要進(jìn)一步調(diào)整，可以探索全國房貸利率的統(tǒng)一適當(dāng)下降，比如統(tǒng)一下降。 20 實(shí)現(xiàn)公平與效率平衡的基點(diǎn)。這種調(diào)整需要監(jiān)管部門的指導(dǎo)，以確保所有銀行都遵守一致的標(biāo)準(zhǔn)，避免市場混亂和不公平的競爭，并為銀行的運(yùn)營提供明確的指導(dǎo)。

還有一種聲音認(rèn)為，為了防止“一刀切”下降對(duì)銀行盈利能力的影響，可以嘗試引入“轉(zhuǎn)抵押”等抵押貸款再融資機(jī)制作為降低股票抵押貸款利率的一種方式。與全面降低股票抵押貸款利率相比，轉(zhuǎn)抵押貸款可以讓貸款人根據(jù)自己的情況選擇更合適的信貸產(chǎn)品，銀行也可以借此機(jī)會(huì)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為高端客戶提供更有吸引力的條件。

柏文喜認(rèn)為，引入“抵押貸款轉(zhuǎn)移”等抵押貸款再融資機(jī)制是一個(gè)可行的解決方案。這樣可以為買家提供更多的選擇和靈活性，同時(shí)降低銀行的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。但需要注意的是，在降低利率的同時(shí)，銀行還需要平衡利潤和社會(huì)責(zé)任，緩解利率差壓力。

“抵押貸款轉(zhuǎn)移是為了撤銷之前的合同，然后再次簽署其他信貸產(chǎn)品，可以給高利率股票買家?guī)硇碌臋C(jī)會(huì)?！蓖跣″阋灿型瑯拥目捶?。目前國內(nèi)還沒有“抵押貸款轉(zhuǎn)移”的貸款方式。引入這種再融資機(jī)制可以有效解決降息對(duì)銀行金融體系的影響。房貸屬于中長期貸款，要根據(jù)市場動(dòng)態(tài)管理，給現(xiàn)有貸款客戶更多的選擇空間。

然而，實(shí)施“抵押貸款轉(zhuǎn)移”機(jī)制也需要克服一些挑戰(zhàn)。抵押貸款轉(zhuǎn)移涉及房屋評(píng)估、法律程序、原貸款解除、新貸款建立等多個(gè)環(huán)節(jié)。對(duì)于銀行和貸款人來說，控制的復(fù)雜性和成本都增加了。還有很多方面需要考慮股票抵押貸款是否降息，貸款人是如何“減負(fù)”的。

北京商報(bào)記者 宋亦桐

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