勸告你，盡量不要?jiǎng)映笊鐓^(qū)。
翻出以前寫的一些文字。
似乎現(xiàn)在看來(lái)又別有一番滋味了。
之前我們?nèi)ガF(xiàn)場(chǎng)看了“中國(guó)第一神盤”——貴陽(yáng)花果園
這神盤的名字平淡無(wú)奇，最突出的只有一點(diǎn)：非常大，它是中國(guó)最大的市場(chǎng)
面積有 1830 萬(wàn)平方，匯聚 300 棟 40 高層建筑，有數(shù)十萬(wàn)人居住在其中
雖然這個(gè)神盤不在一線城市，但由于它的特點(diǎn)，它已經(jīng)成為中國(guó)著名的網(wǎng)絡(luò)名人盤。很多人去那里打卡，欣賞很多人聚在一起跳廣場(chǎng)舞的盛況。
事實(shí)上，在全國(guó)各地，都有這樣的居住人口超過(guò)數(shù)萬(wàn)人。超大社區(qū)
尤其是20年前和10年前，為了滿足人們的住房需求，規(guī)劃了大量的超大型社區(qū)。他們中的一些人特別出名，甚至取代了原來(lái)的地名作為當(dāng)前的地名。
例如北京的天通苑，作為北京昌平區(qū)的一個(gè)超大型社區(qū)，它基本上代表了那個(gè)地區(qū)。
北京也是如此回龍觀，作為一個(gè)程序員之家，它是著名的
但是在上海，也有很多人居住的超大社區(qū)，還有很多，比如我們?cè)?jīng)提到的內(nèi)環(huán)。中遠(yuǎn)兩灣城，外環(huán)外的上?？党?/strong>等等
北京和上海的大型社區(qū)
超大型社區(qū)，聚集了大量人口，就像一個(gè)小城市，里面什么都有。
比如超級(jí)市場(chǎng)，菜場(chǎng)，早餐店等等，不需要離開(kāi)社區(qū)就可以滿足所有的基本需要，甚至還有直通地鐵的公交站，住著很舒服
但與此同時(shí)，由于其體積巨大，人多車多，走出小區(qū)需要很長(zhǎng)時(shí)間，有時(shí)會(huì)覺(jué)得小區(qū)內(nèi)外格格不入。
老實(shí)說(shuō)，雖然超大型社區(qū)給我們帶來(lái)了有益的一面
但是買房子的時(shí)候，如果還有別的選擇，對(duì)于超大社區(qū)，我不建議購(gòu)買。
為什么，讓我給你一個(gè)詳細(xì)的說(shuō)明。
01
超大社區(qū)是什么？為什么不推薦購(gòu)買？
社區(qū)到底有多大，可以稱之為超大社區(qū)。
多篇論文查閱后，對(duì)超大社區(qū)的概念進(jìn)行了總結(jié)：人口超過(guò) 3萬(wàn)人類，占地面積超過(guò) 20 公畝 這個(gè)規(guī)模以上的社區(qū)，可以稱之為超大社區(qū)。
很多超大型社區(qū)當(dāng)然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一規(guī)模，導(dǎo)致其占地面積和人口，幾乎相當(dāng)于一個(gè)小城鎮(zhèn)。
但是，按照城市的標(biāo)準(zhǔn)，其基礎(chǔ)設(shè)施卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。
因此，這個(gè)超大社區(qū)的“大”帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。
最為重要的是超大社區(qū)體量過(guò)大所致。交通壓力
讓我們看看一些超大型社區(qū)的體量。
北京天通苑-保守估計(jì) 50 萬(wàn)人
北京回龍觀-保守估計(jì) 30 萬(wàn)人
上?？党?估計(jì)約定 9 萬(wàn)人
這些超大的社區(qū)，即使有些地鐵在家門口，從樓下到地鐵站也需要一個(gè)半小時(shí)，這就導(dǎo)致了非常不方便的通勤。
首屈一指的就是超大型社區(qū)內(nèi)部交通問(wèn)題
其它缺點(diǎn)還有優(yōu)化的空間，但是小區(qū)內(nèi)的交通，如果在設(shè)計(jì)之初沒(méi)有考慮好，道路狹窄，以后就很難改變了。
在超大型社區(qū)，自行車、電瓶車、私家車數(shù)量眾多，各種交通工具交織在一起，導(dǎo)致超大型社區(qū)的交通相當(dāng)復(fù)雜
即使在客流較低的早晨，我們也曾到上?？党菍?shí)地參觀， 10 點(diǎn)多，車流量還是很大的，而且車速在行駛過(guò)程中并沒(méi)有太大的緩解。
一個(gè)人住在這里 10 年叔叔告訴我們，如果你想買房，可以在學(xué)校附近買房，防止孩子上學(xué)時(shí)過(guò)馬路，否則很容易造成危險(xiǎn)。
電瓶車速度快，非常不安全。
與其說(shuō)超大型社區(qū)是社區(qū)內(nèi)的一種交通，不如說(shuō)是小街道。
就像家門口的街道一樣，完全是一樣的。
但與街道不同的是，街道除住宅外還有其它設(shè)施，普通街道客流沒(méi)有超大社區(qū)那么大。
根據(jù)論文《城市超大社區(qū)交通效應(yīng)研究:結(jié)構(gòu)影響與治理策略》，超大社區(qū)的交通流量給交通帶來(lái)了兩個(gè)方面的壓力。
一方面是社區(qū)內(nèi)部的
私人汽車和外面的汽車、自行車、公共汽車、電瓶車、摩托車都在同一條路上，在進(jìn)出口高峰期，社區(qū)的交通量非常大，即使在非高峰期，也有大量的車輛連續(xù)進(jìn)出。
小區(qū)內(nèi)的道路承載能量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足小區(qū)內(nèi)車輛的使用要求，造成交通堵塞。
另外一方面是社區(qū)外界
比如上?？党切^(qū)，地鐵站間隔較遠(yuǎn)，公交車是主要的公共交通方式。
里面有兩條公共汽車線路，乘公共汽車到莘莊地鐵站需要乘公共汽車。 15 分鐘，平常 15 每分鐘工作一次，高峰期間間隔會(huì)減少。
但是由于小區(qū)面積過(guò)大，部分居民無(wú)法進(jìn)入公交車站的最佳業(yè)務(wù)范圍。
因此許多居民仍然使用私家車作為旅行工具，這給周圍的交通帶來(lái)了一定的壓力。
高峰時(shí)段，私家車會(huì)排很長(zhǎng)的隊(duì)到進(jìn)出口，這樣就會(huì)集中進(jìn)入道路，給這個(gè)路段帶來(lái)很大的交通壓力，從而造成擁擠。
超大型社區(qū)體積過(guò)大，不僅影響社區(qū)內(nèi)部的交通環(huán)境，而且給社區(qū)外部的交通環(huán)境帶來(lái)一定的壓力。
我在上海康城采訪的一位老業(yè)主告訴我們，“我們老人蹲著挺實(shí)惠的(住在這里挺劃算的)，為你們年輕人工作?！?/p>
超大型社區(qū)大多存在于偏遠(yuǎn)地區(qū)(中遠(yuǎn)兩灣城是例外)。大多數(shù)人購(gòu)買超大型社區(qū)不是因?yàn)樗麄兊木蜆I(yè)地點(diǎn)，而是因?yàn)榭們r(jià)低、學(xué)校、社區(qū)環(huán)境等。
這導(dǎo)致人們的通勤距離相對(duì)較遠(yuǎn)。如果加上交通擁堵，需要半途而廢，會(huì)增加人們的出行時(shí)間，還需要計(jì)算小區(qū)到門口的距離。
超大社區(qū)在通行舒適方面受到影響
所以，如果是和我一樣的普通通勤者，如果有其它選擇，不建議購(gòu)買超大社區(qū)。
02
超大型社區(qū)管理難度
除了交通壓力大之外，在規(guī)劃之初，超大型社區(qū)的研發(fā)可能只考慮住房問(wèn)題，而不是長(zhǎng)期規(guī)劃，這使得社區(qū)獨(dú)立，限制了其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
此外，超大型社區(qū)體積過(guò)大，人員較多，因此也造成了一定的管理困難。
比如在上?？党牵铱吹胶芏辔飿I(yè)人員不斷打掃衛(wèi)生，但同時(shí)還是能看到亂扔垃圾。人太多，很難管理好每個(gè)人。
例如，一些房子外面應(yīng)該有很多違章建筑物，例如這個(gè)天線 ..
超大型社區(qū)，即使看上去再漂亮，在后期的維護(hù)中，總會(huì)有一些不盡如人意的地方。
邊走邊拍照時(shí)，我甚至?xí)豢涌油萃莸娜诵械览p住。
幸好年輕人腿腳靈活，但對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，并不友好。
而且像一些小區(qū)景觀和外立面的后期維護(hù)，超大型小區(qū)做得更糟糕。
當(dāng)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)，應(yīng)該是有趣的，這里有一個(gè)細(xì)節(jié)，讓人們站在上面向下看風(fēng)景。
但是遺憾的是后期保養(yǎng)不好，墻面受潮發(fā)霉。
在大堂門口可以清楚地看到有涂抹小廣告的痕跡，這也是超大社區(qū)難以管理的一個(gè)例子。
因?yàn)殚T是開(kāi)著的，不管是車還是人，都可以隨意進(jìn)入。
只是看著，其實(shí)是可以忍受的，但是對(duì)于住在這里的人來(lái)說(shuō)，多少會(huì)影響他們的心情，影響他們的生活舒適度。
而且僅靠物業(yè)來(lái)改造環(huán)境是相當(dāng)困難的。
違章建筑容易拆除，墻壁容易刷，但是亂扔垃圾，寫小廣告的人亂涂亂畫，不能一直盯著進(jìn)出的人看。
因此，不推薦購(gòu)買超大型社區(qū)的原因之一，人流量過(guò)大，管理與維護(hù)困難，給后期居住體驗(yàn)帶來(lái)不適
03
超大型社區(qū)不利于增值
超大型社區(qū)既有嚴(yán)重的交通問(wèn)題，又難以管理，直接造成了超大型社區(qū)實(shí)質(zhì)性的嚴(yán)重傷害?！?strong>升值潛力低
這個(gè)原因之一就是我不建議購(gòu)買超大型社區(qū)。
與普通小區(qū)相比，超大小區(qū)的房產(chǎn)，增值速度要慢得多
以上海最大的超大社區(qū)——上海康城為例
上?？党堑姆?jī)r(jià)遠(yuǎn)不如所在板塊莘莊的房?jī)r(jià)，是所有莘莊板塊房?jī)r(jià)的倒數(shù)。
當(dāng)然，也有人認(rèn)為這是上海康城的優(yōu)勢(shì)，總價(jià)低就能上車，社區(qū)質(zhì)量也不低。
但是，如果從資產(chǎn)保值的角度來(lái)看，這就是它的缺點(diǎn)。
在過(guò)去的兩年里，這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格仍然處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，無(wú)法趕上整個(gè)板塊的發(fā)展?jié)摿?/p>
一方面與上?？党堑奈恢糜嘘P(guān)，位于板塊內(nèi)較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，另一方面則是上?？党堑捏w量過(guò)大。
我們可以看看附近的社區(qū)，并與它的價(jià)格進(jìn)行比較。
在上?？党歉浇南髱Z品城社區(qū)，基本保持了與自己板塊九亭價(jià)格趨勢(shì)相似的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)略高于上海康城。
在另一個(gè)層面上，延長(zhǎng)時(shí)間。有人提到過(guò) 20 幾年前，只要上?？党?3000 塊，現(xiàn)在已經(jīng)漲了 10 倍多，利潤(rùn)還算正常
上次我們寫上?？党堑臅r(shí)候，直接用一位粉絲的留言提問(wèn)：
購(gòu)買超大社區(qū)的房屋，上升空間相對(duì)較小
04
超大型社區(qū)不容易銷售
如果從個(gè)人賣房的角度來(lái)看，除了升值潛力不如其他一般小區(qū)外，超大社區(qū)的房源比較多，賣房子的時(shí)候很容易被騙壓價(jià)
由于房屋較多，當(dāng)上海康城的業(yè)主主要出售房屋時(shí)，同時(shí)也會(huì)有更多的競(jìng)爭(zhēng)者。
客戶不僅可以在同一個(gè)社區(qū)比較同一個(gè)房間類型，還可以選擇多種其他房間類型，迫使急售商家以壓低價(jià)格出售房產(chǎn)，這也會(huì)對(duì)資產(chǎn)造成損害。
與此同時(shí)，由于超大型小區(qū)的房源較多，就會(huì)一直保持房源的流通，造成不斷地有房子在裝修。
如前所述，超大型社區(qū)的管理非常困難，所以一些裝修噪音在工作日也時(shí)有發(fā)生，裝修材料堆積，大型垃圾亂扔不處理。
這樣就造成了生活在這樣的環(huán)境中的不適，對(duì)生活也有很大的影響。
05
對(duì)人流量大的超大社區(qū)來(lái)說(shuō)，人文環(huán)境也比較復(fù)雜。
每個(gè)人都來(lái)自各個(gè)地方，各個(gè)年齡段的人都在那里
在這種情況下，在社區(qū)平時(shí)的交往中產(chǎn)生了許多沖擊。
別的不說(shuō)，換物業(yè)需要 2/3 上述業(yè)主同意，是一件很麻煩的事情。
還有一些問(wèn)題，比如物業(yè)費(fèi)能否及時(shí)全部收取，等等，各方面都不容易處理。
無(wú)論是北京的天通苑、回龍觀，還是上海的上?？党堑鹊氐某笊鐓^(qū)，他們?cè)诮煌?、管理和維護(hù)方面都或多或少存在一些問(wèn)題。
而且最重要的是，這些社區(qū)在未來(lái)的增值方面存在一些不足，而且在銷售時(shí)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)。
正如上?？党堑囊晃粯I(yè)主所說(shuō)：
“小區(qū)太大了，除非有電車，你走不出去。交通極為不便，一條車道進(jìn)城，車內(nèi)必備糖。
還有一些好的，戶型好的房子大超市菜市場(chǎng)都適合老年人?！?/p>
那就是為什么我不推薦購(gòu)買超大社區(qū)的原因。
我們不能只看到總價(jià)低、學(xué)校等優(yōu)勢(shì)，而忽略那些存在于超大社區(qū)的問(wèn)題。
說(shuō)到底，玫瑰再漂亮，也別忽視它枝干上藏著的刺。
上述文本來(lái)自真正的盧俊團(tuán)隊(duì)。
這是盧俊微信官方賬號(hào)的第一個(gè)名字。5358篇原創(chuàng)文章
本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。
免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com