大膽

這是我對(duì)這個(gè)選題的第一感覺。

政策方面的文字，一般分析過于預(yù)測，一是有風(fēng)險(xiǎn)，二是你很難預(yù)測。

網(wǎng)上簽約比下定決心晚一兩周甚至一個(gè)月，上市數(shù)據(jù)只看到前端。你看不到整個(gè)網(wǎng)絡(luò)上的上市。市場上看不到的其他數(shù)據(jù)，比如看房人數(shù)和交易周期。

沒有足夠的數(shù)據(jù)和延遲，我為什么要為你預(yù)測？

這就是為什么當(dāng)我在后臺(tái)看到粉絲問我這個(gè)問題的時(shí)候，我覺得很尷尬。

我也很好奇這個(gè)問題，但是我不能回答。一般來說，做一個(gè)標(biāo)題黨不是我們的風(fēng)格。

因此等著吧

等我等三個(gè)核心數(shù)據(jù)。當(dāng)他們連接在一起的時(shí)候，我覺得我的眼睛亮了。

下一篇文章希望能給我們帶來一些圍城內(nèi)外的價(jià)值。

還告訴問我這個(gè)問題的粉絲，等了很久。

01

這個(gè)交易潮，三個(gè)月開始。

我知道很多小伙伴的嗆聲政策周期會(huì)和以前一樣不會(huì)長久。請(qǐng)給我一個(gè)機(jī)會(huì)，讓我說清楚。

還記得 6 月 5 我告訴大家，新政后第一周的單日交易是怎樣的？

當(dāng)時(shí)大家都在說新政后上海二手網(wǎng)簽上漲了十幾個(gè)百分點(diǎn)。

但是實(shí)際上，實(shí)時(shí)市場已經(jīng)上漲 87% 上下，單日早已破千

果不其然，一周后，同行和中介老師開始稱霸上海二手交易日破千日。

這并不意味著邀功，只是從這里你可以看到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后。

現(xiàn)在我還能告訴你，以后還有一天破千的時(shí)候。

但是這個(gè)不是重點(diǎn)

但由于當(dāng)時(shí)提到的數(shù)據(jù)可以實(shí)時(shí)反映市場交易。

所以，通過這個(gè)數(shù)據(jù)，我們還能看到過去每個(gè)階段的市場實(shí)時(shí)交易嗎？

在過去的一年里，上海發(fā)布了三次重要調(diào)控。

我把這三次調(diào)控中的實(shí)時(shí)交易調(diào)出來，放在圖片上。你可以直觀地看到每次政策后的市場實(shí)時(shí)反應(yīng)(也就是圖片有點(diǎn)小，可以放大)。

鏈家轉(zhuǎn)訂單的交易趨勢，即買家下定金決定買房的訂單，鏈家上海的月交易市場份額保持在 23% 上下，相當(dāng)于基于市場。 1/5 即時(shí)交易樣本去看全市即時(shí)交易。

在這三個(gè)政策之后，交易波段可以看到兩件事。

第一，政策有周期

四周認(rèn)房不認(rèn)貸，五周放開普房標(biāo)準(zhǔn)，三月份小陽春前后放開外環(huán)外單身限購，八周繼續(xù)。

第二，在達(dá)到峰值之后，這些周期會(huì)以一定的速度減少。

認(rèn)房不認(rèn)貸峰值后的遞減速度平均在 -16%、普宅標(biāo)準(zhǔn)峰值釋放后的平均遞減速度 -9%、放開外環(huán)外單身限購這一較長期，峰值后遞減速度較長。 -6%

玩數(shù)據(jù)的同學(xué)喜歡叫這個(gè)正太分布，我就叫它一條雙曲線，有峰值，有回落。

幫我把上面兩點(diǎn)寫下來，下一步就用了。

政策之后，鏈家首周的轉(zhuǎn)移訂單達(dá)到 1793 這一數(shù)據(jù)與過去三個(gè)系統(tǒng)的峰值對(duì)比幾乎像珠峰一樣存在，但這一事件卻是如此。 6 月 5 日也說過了

但是，如果我們加上峰值后的減速，你會(huì)看到，只要“珠峰”足夠高，即使我們無法逃脫減速的命運(yùn)。

它還有足夠的高度來扛起它。更長的周期

(橫圖看得更清楚，6 月 17 日之后是預(yù)估數(shù)據(jù))

由于交易不可能像懸崖一樣下降，除非出現(xiàn)政策限制，限制政策不會(huì)在當(dāng)前階段大概率發(fā)布。

因此，這一數(shù)據(jù)很有可能會(huì)有一個(gè)自由下跌的周期。

在過去的三項(xiàng)政策中，我用從峰值到平均回歸的平均遞減速度來計(jì)算每一次。

這個(gè)新政策很可能會(huì)在新政后到來。第 12 周重歸平均水平（5.27 前近 1 年平均成交套數(shù))

也就是說，新政帶來的交易浪潮大概是持續(xù) 3 個(gè)月

這個(gè)數(shù)字和你想的一樣嗎？

說實(shí)話比我預(yù)期的要長。

而且這個(gè)數(shù)字需要注意的是，它仍然只是起步

正太分布是相當(dāng)實(shí)用的，但是它也有機(jī)械的地方

它可以計(jì)算數(shù)據(jù)，但不能計(jì)算情緒。

而且房市正好是一個(gè)不僅有數(shù)據(jù)的區(qū)域

02

只有兩種方法可以把情緒說清楚，要不我跟每個(gè)買家聊聊(開玩笑)

要不我們間接反映相關(guān)數(shù)據(jù)？

等了好幾天，終于等到一個(gè)能觀察市場情緒的數(shù)據(jù)。

就是看房人數(shù)

也就是此時(shí)此刻市場上到底有多少人出來看房子？

如今，每個(gè)人的時(shí)間都是寶貴的，除了我們，沒有人會(huì)把看房當(dāng)作幸福。

所以市場上有多少人在看房子，就是寫在市場臉上的晴雨表上。

巧合的是，這個(gè)數(shù)據(jù)鏈家也有

鏈家的成交市場占有率 23% 上下、上市住房的市場占有 70% 上下

我不知道它看房人數(shù)的市場份額，但我覺得應(yīng)該介于上面兩個(gè)數(shù)字之間的數(shù)字。

這是目前上海二手市場看房人數(shù)最多的樣本。

同時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)也讓我看到了這個(gè)周期不應(yīng)該只持續(xù)三個(gè)月。

我統(tǒng)計(jì)了新政后鏈家每天看房的人數(shù)，這一撥數(shù)據(jù)可分為兩撥。

工作日和非工作日明顯不同

發(fā)現(xiàn)周六周日沒有看房的人數(shù)還是挺穩(wěn)定的，即使是端午節(jié)，工作日也挺穩(wěn)定的，穩(wěn)定的。

不管高低，穩(wěn)定就好

平穩(wěn)可以根據(jù)平均值計(jì)算出來。 6 每個(gè)月的看房人數(shù)大概是多少？

現(xiàn)有的 4711 ? 7 14180 ? 4=23.6 萬人

怎樣看待這個(gè)漂浮在市場上 23.6 萬人呢

對(duì)于上海人口來說肯定不算什么，但放在二手市場上應(yīng)該算是“潑天富貴”了。

這個(gè)數(shù)字近 3 年是找不到對(duì)手的

自有這一數(shù)據(jù)近五年以來，這也是接近市場的最高點(diǎn)。 2021 年看房數(shù)據(jù)

除了 2021 年 1 月、3 月、4 月超過這個(gè) 6 月亮，其它都望塵莫及

但

2021 年 1-3 月份是什么月份，是近五年絕對(duì)的市場高點(diǎn)，熱到什么程度？

毫不夸張地說，我 2021 年 1 月見浦東金橋偉業(yè)三村兩室仍在 500 萬出頭

3 月就漲到了 540 萬 -550 萬，市場上有人看房子，好一點(diǎn)的快速交易。

所以我根本沒想到這個(gè)六月的看房人數(shù)竟然可以和當(dāng)時(shí)相比。

而且這也讓我重新審視了前面的機(jī)械數(shù)據(jù)。

真正的看房人數(shù)代表著真正的買房需求，這也是新政后市場最大的變數(shù)。

因?yàn)槿齻€(gè)月是數(shù)據(jù)自由下降的周期。

但是如果加上這個(gè)周期的市場情緒，還是要往后推。

具體推多久？估計(jì)智囊團(tuán)很難給出這個(gè)問題的答案，我也不敢妄下判斷。

但是有一點(diǎn)可以供你參考。

2021 今年這撥看房潮是從 2020 年 3 月起勢，此后趨勢只有向上和向下兩種選擇，2021 這一年選擇了向上

我們看看 2024 年度這撥，起點(diǎn)夠高，下一步也有向下兩個(gè)選擇。

三個(gè)月后，數(shù)據(jù)向上向下。我不知道。

但我知道從 6 月算起，3 一個(gè)月后就到了 ...9 月

一想到這一點(diǎn)，我就渾身起雞皮疙瘩，沒有任何情感色彩，就覺得 5 月 27 這張節(jié)點(diǎn)卡太準(zhǔn)了

金九銀十是十年前房展上開發(fā)商大戰(zhàn)的時(shí)候，雖然這幾年暗淡了很多，但仍然是每年交易的小高峰。

也就是說，在三個(gè)月的交易潮結(jié)束后，不可能大幅下跌，因?yàn)槿匀挥芯旁率碌慕灰淄锨?，繼續(xù)前進(jìn)。

所以你說三個(gè)月后市場會(huì)怎么樣？

也許會(huì)下跌，但是有九月抗事，暴跌是不能下跌的。

由于這撥熱度的高概率會(huì)持續(xù)到 10 月

03

十月之后呢

我真的不知道這一點(diǎn)

但是我想最后分享一個(gè)最近看到的交易現(xiàn)象。

也是之前跟大家提到的成交總價(jià)段變化。

就是通過前面提到的轉(zhuǎn)移訂單，只不過是每個(gè)總價(jià)段轉(zhuǎn)移訂單。

能清楚地看到新政后鏈家每周轉(zhuǎn)單爆單價(jià)格段都有變化，

準(zhǔn)確地說是發(fā)生了“變化”

從新政首周 500 一萬以下的爆單

500到第二周和第三周。 萬 -1000 萬開始按不住

一兩千萬的交易樣本比較少就算了，但是 1000 低于2個(gè)價(jià)位段的熱度在1萬以下。

正在從 500 萬以下，向 500-1000 萬過渡

說白了，交易出現(xiàn)了輪動(dòng)，低總價(jià)的房主被釋放出來，相對(duì)較高的總價(jià)段開始有人開始。

還記得 527 政策的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？

放開外環(huán)內(nèi)單身買房，放開離婚禮物，放開公司買房，但一定要買房。 70 平以下、2000 2000年前竣工的房屋，以及城區(qū)老破小房主的新舊置換和補(bǔ)貼。

有時(shí)候真的要拍上海的馬屁，這一輪政策根本不是大鍋飯。

而是翹翹板

刺激剛剛需要進(jìn)入市區(qū)的老破小，釋放老破小房主進(jìn)入剛剛改變的跑道，進(jìn)一步釋放更高的購買力。

讓剛需敢買，剛改能買，改進(jìn)能買。

所以，“輪動(dòng)”大概是新政后最好的地區(qū)。

機(jī)械數(shù)據(jù)容易計(jì)算，情緒也可以通過數(shù)據(jù)探索。

但是這些都是消耗性數(shù)據(jù)，三個(gè)月就需要用完吧，九月十月還有時(shí)間到年底吧？

唯有交易本身才能形成循環(huán)，才是真正有意義的地方。

因此，即使這一數(shù)據(jù)只有兩個(gè)星期，而且不明顯。

但是我也認(rèn)為這是新政后最好的數(shù)據(jù)。

之后我會(huì)密切關(guān)注這一趨勢，有新消息再和大家分享。

04

所以你會(huì)看到一系列的連鎖數(shù)據(jù)

議價(jià)空間縮小了

掛牌價(jià)格上漲

事實(shí)上，這些都是結(jié)果的映射。

更多時(shí)候，交易帶來的議價(jià)空間收窄，上市價(jià)格被去化推高。

是不是和你想的完全不一樣？

不管這些結(jié)果和你想的一樣嗎？

有一點(diǎn)我想和大家分享，有時(shí)我們都是從點(diǎn)狀的角度來看待整個(gè)市場。

樓上的房子都賣了，所以市場還不錯(cuò)。我的房子掛了這么久，沒人來看市場。

其背后是數(shù)據(jù)滯后、現(xiàn)象點(diǎn)狀、關(guān)鍵數(shù)據(jù)不可見等因素。

整個(gè)市場與身體感覺的鴻溝

所以我們一般都可以在評(píng)論區(qū)杠起來

事實(shí)上，有時(shí)每個(gè)人都是對(duì)的事實(shí)，只是最有可能的情況而已。

如果我們站在更全面的數(shù)據(jù)樣本上，更及時(shí)的數(shù)據(jù)

只有這樣我們才能知道更真實(shí)的房地產(chǎn)市場，而非人云亦云。

總之

新政后的持續(xù)能力可能比你想象的要長。

也希望大家能在這次交易中做出對(duì)自己最有利的決定。

以上是巧克麗麗的正文。

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