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五一前夕，北京房地產(chǎn)界的目光被土拍所吸引。

中建智地聯(lián)合體 126 1億元獲得朝陽新地王，中鐵建地產(chǎn)剛剛招商蛇口，搶下通州梨園。 6007 地塊，一批地塊迅速轉(zhuǎn)正，一批新地塊名單出爐。

但，每個人都忽略了朝陽區(qū)三間房雙子座的總平圖反饋建議。

一種是金茂滿曜，另一種是保利朝天珺。他們是由保利發(fā)展起來的。 中國金茂，各自持倉50%。

長假期間選擇公示反饋建議，意在降低熱度。

一個月前，海淀朱房村的建發(fā)海晏和華潤頌也是如此。上一次，正好是清明節(jié)。

朝陽人非常關(guān)注三間房的雙子座，反饋了113條意見，但重復率相當高。

看完之后，花姐涉及到一個老生常談的問題，與“開放式陽臺和設(shè)備平臺”有關(guān)。開發(fā)者態(tài)度很好，承諾很好。"不封閉"。

有關(guān)陽臺問題，花姐之前寫過很多篇文章(如：北京封陽臺，發(fā)信號)，就不再贅述了。

今日，花姐想談?wù)勔粋€更有趣的話題：街坊路。

談?wù)劷鹈瘽M曜的反饋建議。

第3條提到“關(guān)于街坊路設(shè)置的問題”，建設(shè)單位滿茂置業(yè)就是這樣回答的：

“根據(jù)上市要求，我單位承諾同時建成并向公眾開放鄰里道路和項目；項目臨近鄰里道路兩側(cè)沒有院墻，不會影響消防場所?！?/p>

"小區(qū)道路張口以人行和消防應(yīng)急為主，平時沒有車行，對交通影響很??；《關(guān)于在控制規(guī)定的編制和實施中加設(shè)街坊路的有關(guān)規(guī)定》中，街坊路建筑退線符合《關(guān)于退線的規(guī)定》。

這里至少有三個關(guān)鍵信息：

1、鄰里路對外開放，是否意味著金茂滿曜的業(yè)主不能自由進出？

2、臨街坊路兩旁沒有院墻，代表物品兩個小區(qū)，融為一體；

3、鄰里路有人行和作為消防應(yīng)急口兩大功能，但是沒有走私家車，更不可能對外開車。

針對第 1 點和第 3 點擊問題，花姐先帶大家了解一下街坊路的概念。

早在 2019 年 12 月 24 日本，北京規(guī)自委發(fā)布了《關(guān)于在控制規(guī)定的編制和實施中增加街坊路的有關(guān)規(guī)定》， 12 一個條款，還附有一個條款 6-15 米色街坊路的示意圖。

其初心是美好的，貫徹“小區(qū)、密路網(wǎng)”的理念，逐步開啟封閉小區(qū)、單位大院，疏通道路“毛細管”。

鄰里路，是環(huán)路以下的市政道路級別，總寬度一般在環(huán)路以下。 8 米至 15 米——金茂滿曜為 11米飯，這是一條單行或雙行的車行路，也可以是步行街。

根據(jù)反饋建議，金茂滿曜顯然選擇將街坊路變成步行街。

花姐得到了一份金茂滿曜的“房型分布圖示意”，上面顯示，它在街坊路南北開口處設(shè)置了一扇門，街坊路與小區(qū)內(nèi)的道路融為一體。

這樣，金茂滿曜的交通系統(tǒng)就是：北門人行，南門人行和車行混行?！?11# 西邊有一個車庫出入口，西邊正面是主行口，西邊正面是主行口， 12# 北邊的車庫出入口。

但是，朝陽人似乎沒有反饋金茂滿曜，社區(qū)是否開放？

按照 1 月 17 日本公示的總平圖，金茂滿曜標注地面。 45 一個地面停車位，四個車庫入口。其中，最南端的車庫入口與消防出口同用。

從圖中看，金茂滿曜似乎是人車不分流。但是花姐了解到，其實是開放小區(qū)。

房地產(chǎn)在總平圖上的地面停車位，在交付時會改為綠化，這是開發(fā)商常用的操作方法。

無獨有偶。

除了三個房間的金茂滿曜、酒仙橋的中海萬吉玖序外，朝陽區(qū)還遇到了街坊路問題。

它在 3 月 24 在日本總平圖反饋建議中，回復了兩點：

"本項目內(nèi)部交通選擇開放式社區(qū)，地上車道為 4 大米消防通道，符合規(guī)范 GB50016-2014 ( 2018 年版 ) 第 7.1.8 要求(車道寬度不低于車道寬度 4 米）。"

“作為市政道路的街坊路， GB50016-2014 ( 2018 年版 ) 7.1.8 本文對消防道路的需求，滿足消防救援時，消防車輛通行及救援要求?！?/p>

1、這是一個明確的信息：內(nèi)部交通開放小區(qū)。

中海萬吉玖序的戶型面積 168 平米起步，172 平米、198 平米、215 平米、249 平米、253 平米、291 平米、302 平米和 372 另外一套平米 577 平方米復式。其擬售均價 12.5 萬元 / 平米左右。

這樣的頂豪，如果人車不分流，那就是災難。

2、這就模糊了一條信息：街坊路是市政道路，不清楚是否會關(guān)閉管理。

有一條寬寬的中海萬吉九序 8 米坊路。這條路，轉(zhuǎn)讓時位于偏地塊中心，然后向北移動，只會將其移動。1#、2#、3#把它放在鄰里的路往北，確保地塊相對完整。

設(shè)計時，將街坊路與三棟樓前的消防救援場所巧妙地融合在一期，使街坊路的吞噬容積率降低。

由于大多數(shù)消防撲救場所與鄰居道路重疊， 1#、2#、3# 院墻或護欄是不能設(shè)置的。

花姐了解到，中海萬吉玖序的街坊路，大概率也是建成步行街。

花姐評價：

建立街坊路的初衷是美好的，但是在實踐中，卻變成了雞肋。

以三點為基礎(chǔ)：

1、大部分北京住宅區(qū)的街坊路，都是由競買者支付的，增加房地產(chǎn)企業(yè)負擔；

2、鄰里路占用土地面積，成為容積率殺手。如果街坊路被扣除，實際地塊容積率將增加；

3、街坊路出現(xiàn)在土拍文件中，帶來了管理難題。有明確規(guī)定，這是一條必須開放的市政道路，但是業(yè)主肯定不會為開放的社區(qū)買單；

針對第 3 點，花姐得說，以北京宸園和中海萬吉玖序為例，酒仙橋。

這個盤子只有一路之隔，占地面積差不多，北京宸園沒有街坊路，中海萬吉玖序設(shè)有街坊路。

原因在于，萬吉玖序東南部。 0.57 一萬平方米的行政辦公用地，大概是為了消防。

金茂滿曜也是相當郁悶的，用地面積只有 3.68 萬平方米，中間必須有一條街坊路。

還有，朝陽區(qū)黃衫木店，前不久落槌。 2017-03 地塊，占地 5.43 萬平方米，必須加一條南北向，寬闊，寬闊， 11 米街坊路，一分為二。

花姐覺得，很多街坊路都是無緣無故設(shè)置的。

近年來，北京至少有一塊地塊設(shè)置了街坊路。 17 宗-包括撤銷 7 雙子座，米寬街坊路半壁店。

非常奇怪的是，有些單塊地塊比它們大，但沒有建立鄰里路的需要。比如亦莊的北京潤府，占地面積大。 7 萬平方米；中海麗金府，豐臺西南二三環(huán)，占地面積， 6.37 萬平方。

實施過程中，一些街坊路讓房企痛苦不堪。他們唯一能想到的辦法就是挖空心思，調(diào)整規(guī)則，提升鄰里路的位置。(詳情《鄰里路，土拍中的雞肋》)

就像金茂滿曜和中海萬吉玖序一樣，把街坊路變成步行街，已是最好的結(jié)局。

但是，他們也有一個疑問：既然街坊路是市政道路，那就必須是開放的，如何封閉管理，是個難題。

花姐斗膽呼吁，無法使街坊路成為房企建造好房子的攔路虎。

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