翻出以前寫(xiě)的一些文字。

似乎現(xiàn)在看來(lái)又別有一番滋味了。

圍繞上海新房，我們還寫(xiě)了許多選題。

比如每年的供應(yīng)量、積分?jǐn)?shù)據(jù)、“千人搖”紅盤(pán)都是誰(shuí)買(mǎi)的，還有連年上漲的物業(yè)費(fèi)。

但事實(shí)上，除了新房均價(jià)和物業(yè)費(fèi)之外，價(jià)格一直在上漲。

還有一件不可忽視的事情，車(chē)位費(fèi)水漲船高

我選擇了三個(gè)典型板塊:內(nèi)環(huán)、內(nèi)中環(huán)和外環(huán)。

可以看出，近年來(lái)新房標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的價(jià)格都有不同程度的上漲。

從網(wǎng)絡(luò)上整理數(shù)據(jù)，僅供參考。

在這樣的價(jià)格壓力下，一些新房的車(chē)位去化并不理想。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的簽約數(shù)據(jù)，目前車(chē)位去化程度低于 50% 房地產(chǎn)不在少數(shù)

從網(wǎng)上房地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)僅供參考。

以其中一個(gè)樓盤(pán)為例，微型停車(chē)位和地下二樓的標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位也有一定比例的出售。

要知道，兩者的定價(jià)都比地下一層的標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位便宜很多。

從網(wǎng)上房地產(chǎn)整理數(shù)據(jù)僅供參考。

面對(duì)如此慘淡的停車(chē)位銷(xiāo)量，開(kāi)發(fā)商不得不向業(yè)主發(fā)放停車(chē)位優(yōu)惠券，以加快支付。

從一開(kāi)始的一兩萬(wàn)到三五萬(wàn)，再到現(xiàn)在的動(dòng)不動(dòng)高達(dá)幾千。 10 萬(wàn)，而且還捆綁了幾年的物業(yè)費(fèi)用。

究竟為什么，現(xiàn)在大家都不買(mǎi)房子的車(chē)位了？

01

一手停車(chē)位天量供應(yīng)

眾所周知，2010 商品房年后的車(chē)位比例有明確規(guī)定。

至少地面和地下加起來(lái)有 1:1.1，更不用說(shuō)一些改進(jìn)盤(pán)高達(dá)1.1 1:1.5

豪華房也可以更高，保證一家一戶(hù)都可以 2 個(gè)車(chē)位起步

因此，新盤(pán)的停車(chē)位非常充足，只要想買(mǎi)，基本上每個(gè)人都有一個(gè)

上述幾個(gè)車(chē)位去化不理想的新房，車(chē)位比大致比例都在。 1:1.1 到 1.3 之間

最為夸張的寶能公館 1288，車(chē)位比例更大。 1:2

難怪業(yè)主不再有搶不到停車(chē)位的危機(jī)感，而是更愿意等待折扣，慢慢購(gòu)買(mǎi)。

一方面是已經(jīng)交付的新房車(chē)位賣(mài)不出去，另一方面是更浩浩蕩蕩的新房車(chē)位大部隊(duì)在路上

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 12 月 17 日，2024 今年上海新房供應(yīng)量達(dá)到 311 個(gè)，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到 5.94 萬(wàn)件

根據(jù)最基本的車(chē)位比例 1:1.1 來(lái)算，也要新增超出 6.5 萬(wàn)個(gè)一手停車(chē)位

根據(jù)“十四五”規(guī)劃，2021 年至 2025 2008年，上海計(jì)劃增加商品房供應(yīng)。 40 萬(wàn)件總量

減掉前 4 每年都有供應(yīng) 32 萬(wàn) 套裝，明年還有 7 一萬(wàn)多套新房，和約 8 供應(yīng)一萬(wàn)個(gè)一手停車(chē)位

從網(wǎng)絡(luò)上整理數(shù)據(jù)，僅供參考。

同時(shí)，上海汽車(chē)的銷(xiāo)售也開(kāi)始出現(xiàn)疲態(tài)。

根據(jù)乘聯(lián)分會(huì)的官方統(tǒng)計(jì)，上海 2024 年前 10 只有一個(gè)月的上牌總數(shù) 38 萬(wàn) 塊

年底仍然是銷(xiāo)售淡季，即使按月平均值計(jì)算。 4 以萬(wàn)元數(shù)據(jù)計(jì)算，全年加起來(lái)也只有一萬(wàn)元。 46 萬(wàn) 塊

資料來(lái)源：乘聯(lián)分會(huì)，單位塊

和往年一樣 60 與上萬(wàn)張牌的總數(shù)相比，少可不是一星半點(diǎn)。

上海汽銷(xiāo)行業(yè)協(xié)會(huì)也曾表示，上半年全市新車(chē)銷(xiāo)量?jī)H為約。 24 萬(wàn)臺(tái)，相比 2023 年度同期大幅下降 19.6%

無(wú)論是油車(chē)還是新能源汽車(chē)的銷(xiāo)量都一路下滑，大家買(mǎi)車(chē)的需求明顯減少。

盡管新能源汽車(chē)仍然離不開(kāi)充電樁，但對(duì)車(chē)位有一定的硬性要求。

但在面對(duì)日供和不足的需求，，作為汽車(chē)附屬品的新房車(chē)位

仍然顯得越來(lái)越“雞肋”，銷(xiāo)售壓力不斷增大。

02

以前大家為什么要爭(zhēng)著買(mǎi)車(chē)位？

與新房車(chē)位形成鮮明對(duì)比的是，上海有很多老舊小區(qū)由于車(chē)位比嚴(yán)重低于 1:1

停車(chē)資源特別緊張，供需失衡，幾戶(hù)人家爭(zhēng)奪一個(gè)停車(chē)位。

還出現(xiàn)了像東方曼哈頓、永業(yè)公寓這樣百萬(wàn)級(jí)別的天價(jià)車(chē)位。

資訊來(lái)源鏈家 & 中介機(jī)構(gòu)，僅供參考

比起一些著名豪宅的停車(chē)位要貴，一個(gè)停車(chē)位就值得一套老破小

自己的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格可能不會(huì)達(dá)到 20 萬(wàn)，十幾年來(lái)翻了整整四五倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于房?jī)r(jià)的漲幅。

還讓一些人看到了車(chē)位的有利可圖，為了投資屬性紛紛購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位。

有些小區(qū)還有機(jī)械車(chē)位和地面車(chē)位，價(jià)格略低。一些符合要求的車(chē)輛可以選擇

搬遷房屋由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)停車(chē)位，居民只能依靠有限的名額，每天上下班都要進(jìn)行一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的“搶車(chē)位對(duì)決”。

必須感嘆一句，“在上海買(mǎi)車(chē)容易，買(mǎi)車(chē)位難”

然而，這些高價(jià)停車(chē)位畢竟只是個(gè)案，并不具有普遍性。

二手交易市場(chǎng)上，大部分人一般都會(huì)選擇賣(mài)房子和車(chē)位一起賣(mài)，這幾乎成了慣例。

但目前的客戶(hù)并不一定愿意為此付出代價(jià)。

賣(mài)不出價(jià)格的車(chē)位反而變成了燙手山芋，附加值正在下降

我 2024 2008年參觀的一些二手房小區(qū)，如中遠(yuǎn)兩灣城、上?？党?、臨港保利鈴蘭公館等。

負(fù)責(zé)區(qū)域的中介一般反映，很多客戶(hù)只給房?jī)r(jià)，不要停車(chē)位，總價(jià)越低越好。

買(mǎi)賣(mài)涉及非人防車(chē)位，在辦理產(chǎn)權(quán)證前還要繳納契稅和印花稅。

沒(méi)有辦法，有些業(yè)主最后只能拆掉房子和車(chē)位出售。

把房子賣(mài)給合適的買(mǎi)家，把車(chē)位賣(mài)給小區(qū)里其他需要停車(chē)的業(yè)主。

更有甚者，為了快速賣(mài)房，直接免費(fèi)給買(mǎi)家送車(chē)位，不算價(jià)格。

換言之，在目前的大背景下，一、二手車(chē)位所有的投資屬性都在減弱

更傾向于業(yè)主自用，就像汽車(chē)本身一樣，變成了同樣的大宗消費(fèi)品。

03

最后，讓我們來(lái)計(jì)算一個(gè)賬戶(hù)。

是否買(mǎi)車(chē)位真的不如租車(chē)位劃算。

一般而言，停車(chē)位價(jià)格與房?jī)r(jià)成正相關(guān)，房?jī)r(jià)越高，停車(chē)位就越貴。

綜合多方數(shù)據(jù)，目前上海各環(huán)線新房車(chē)位均價(jià)大致如下

資料來(lái)源中介，網(wǎng)絡(luò)資料，僅供參考

內(nèi)環(huán)內(nèi)在 60 到 90 萬(wàn)，中環(huán)內(nèi)均價(jià) 30 到 50 萬(wàn)

中外環(huán)是 20 到 40 大約一萬(wàn)，外環(huán)外面 10 到 30 萬(wàn)之間

對(duì)內(nèi)中環(huán)這些豪宅業(yè)主而言，新房均價(jià)早已突破 10 萬(wàn) /m 2，房子總價(jià)少說(shuō)也有兩三千萬(wàn)起步。

在他們看來(lái)，一個(gè)停車(chē)位并不貴。如果他們有需求，他們會(huì)直接購(gòu)買(mǎi)，這與他們的購(gòu)買(mǎi)力相匹配。

但是對(duì)于很多剛需的遠(yuǎn)大新業(yè)主來(lái)說(shuō)

一套房子在四五百萬(wàn)左右，交房后還要花錢(qián)裝修，交物業(yè)費(fèi)、維修基金等。

每轉(zhuǎn)一圈的停車(chē)位 30 萬(wàn)起步，并非說(shuō)買(mǎi)得起就買(mǎi)得起。

更有甚者，最近外環(huán)外還有新房車(chē)位開(kāi)到了。 38 萬(wàn)一，再一次刷新郊區(qū)停車(chē)位的天花板

網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約數(shù)據(jù)也顯示，遠(yuǎn)郊車(chē)位去化的表現(xiàn)確實(shí)比城區(qū)差一些。

我們來(lái)看看停車(chē)位的租金。大部分都在1000元以下，最低的月份只要一個(gè)月。 500 元

假定外環(huán)外，標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位定價(jià) 20 一萬(wàn)元，每月租金 700 元

如果租金保持一致，不上漲，20 每年的租金加起來(lái) 16.8 萬(wàn)，30 年一共 25.2 萬(wàn)，算起來(lái)和定價(jià)差不多。

假如把這筆錢(qián)拿去提前還貸，每月省下的利息錢(qián)也可以補(bǔ)貼部分租金。

而且這還只是物業(yè)規(guī)定的租金價(jià)格，在業(yè)主內(nèi)部還會(huì)打“價(jià)格戰(zhàn)”

很多人買(mǎi)車(chē)位后自己不用，會(huì)以更低的價(jià)格租給其他業(yè)主。

我了解到浦東和閔行的兩棟新房子都是這樣的。小區(qū)內(nèi)相互轉(zhuǎn)租停車(chē)位，有的比物業(yè)價(jià)格便宜兩三百元。

圖源小紅書(shū)用戶(hù)

另外，購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位后還可能出現(xiàn)一種情況。

那就是被開(kāi)發(fā)商“背刺”，自己第一時(shí)間以原價(jià)購(gòu)買(mǎi)，結(jié)果后面沒(méi)有賣(mài)完的車(chē)位全部打折銷(xiāo)售。

2023 年嘉定交付了一個(gè)新盤(pán)子，當(dāng)時(shí)車(chē)位定價(jià) 15 萬(wàn)一，許多業(yè)主看到價(jià)格還算實(shí)惠，就先買(mǎi)了自用的。

結(jié)果不到一年，2024年 年 7 月只要 8.8 萬(wàn)就能買(mǎi)到

已購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主大呼有苦難。

這樣也讓更多的人在買(mǎi)車(chē)位這件事上，變成了“等黨”

04

“到底要不要買(mǎi)車(chē)位”，是每一位新房主面臨的一個(gè)問(wèn)題。

在我看來(lái)，不僅要根據(jù)自己的日常出行需求，是否經(jīng)常開(kāi)車(chē)上下班，還要在家附近買(mǎi)一個(gè)固定的停車(chē)位。

這也取決于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況，在抵押貸款的壓力下，還能否承受一個(gè)停車(chē)位？

還要看小區(qū)的停車(chē)位比例、車(chē)庫(kù)質(zhì)量、周邊停車(chē)緊張程度。

通過(guò)綜合考慮各種因素，可以得到一個(gè)更有利于自己的選擇。

隨著當(dāng)前消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，汽車(chē)和停車(chē)位不再是每個(gè)人的必需品。

越來(lái)越多的人傾向于量力而行，手握足夠的現(xiàn)金流。

上述文本來(lái)自真正的盧俊團(tuán)隊(duì)。

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