二手房市場(chǎng)熱度下降
二手房市場(chǎng)熱度在2025年5月穩(wěn)步回調(diào)。
根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2025年5月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比下降10%，同比小幅增長(zhǎng)4%，整體增長(zhǎng)動(dòng)能放緩。
根據(jù)杭州西湖區(qū)云谷板塊一家中介的反饋，3月份以后，大部分客戶對(duì)樓市還是有觀望的，尤其是很多有買房計(jì)劃的人并不著急。
在交易方面，5月份杭州低總價(jià)房屋交易比例進(jìn)一步上升，200萬(wàn)元以下二手房交易比例接近42%，較上月增長(zhǎng)1.1。％。
與杭州類似，北京、上海、深圳二手房總價(jià)低的比例不斷提高。
整體二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出剛需、高改“兩頭翹”、剛改、中改需求“崩潰”的局面。
剛剛需要的客戶群仍然是二手房市場(chǎng)的主要選擇。
五月份典型城市二手房總成交價(jià)格呈現(xiàn)兩個(gè)典型特征。
一是二手房總價(jià)300-600萬(wàn)的成交比例明顯回調(diào)。比如上海，總價(jià)300-400萬(wàn)元、400-500萬(wàn)元、500-600萬(wàn)元三個(gè)總價(jià)段的成交比例全線“飄綠”，5月份的成交比例同比下降。剛改、中改需求明顯回調(diào)。
與之相對(duì)應(yīng)的另一個(gè)明顯特征是，低總價(jià)房屋交易集中度仍有上升趨勢(shì)。比如深圳，2025年5月總價(jià)300萬(wàn)以下的房屋成交比例為34.5%，環(huán)比增長(zhǎng)1.2％，同比增長(zhǎng)6.0％，低價(jià)房市場(chǎng)份額進(jìn)一步擴(kuò)大。
不只是深圳，上海、杭州低總價(jià)段完美剛需客戶也面臨著嚴(yán)重的消費(fèi)降級(jí)，二手房總價(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)的成交量較上月有所上升。
值得注意的是，剛需客群仍然是二手房市場(chǎng)選購(gòu)的主力軍，在北京、上海、深圳、杭州，低總價(jià)段成交量占50-60%。
就交易面積段而言，北京和上海的主要交易面積在80平方米以內(nèi)，但5月份這一面積的二手房交易比例同比下降，市場(chǎng)份額持續(xù)下降，相應(yīng)的是，市場(chǎng)份額持續(xù)下降。90-120平方米的交易比例增加。，也就是說(shuō)，剛需客群也在拋棄房型功能缺失，而且大多是老房子，然后“一步到位”購(gòu)買性價(jià)比較高的“三房”。
深圳則不一樣，二手房交易主要面積小于70平方米和80-90平方米，且占比增長(zhǎng)。，究其原因，深圳二手房市場(chǎng)房齡普遍較新，小面積、低總價(jià)的房型迎合了剛需客戶的短期置業(yè)需求。
剛剛需要的房子“以價(jià)換量”
與房?jī)r(jià)下降小區(qū)相比，京深杭小區(qū)增加。
在北京、上海、深圳、杭州四個(gè)城市剛剛需要交易，幾乎都占據(jù)了交易的主要力量，集中度也有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)，對(duì)剛需小區(qū)的走量來(lái)說(shuō)，低價(jià)策略的作用更為明顯。
事實(shí)上，5月份北京、深圳、杭州的二手房?jī)r(jià)格下跌比例都有所擴(kuò)大，在上海，下跌項(xiàng)目的比例略有下降，但仍保持在56%的高位。
剛剛需要的小區(qū)仍在加速“以價(jià)換量”。
根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除深圳外，京滬杭2025年5月剛需小區(qū)二手相比房?jī)r(jià)下跌項(xiàng)目占比均有不同程度的回升，即剛需小區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌占比有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，在這些小區(qū)中，北京、上海剛需小區(qū)的價(jià)格下調(diào)了一半以上。
與剛需社區(qū)不同，高端社區(qū)更受新上市量不足的影響。此外，2025年5月，四代住宅和新規(guī)商品入市率較高，也將在一定程度上分流高凈值客戶。
5月份二手房市場(chǎng)人氣迎來(lái)季節(jié)性下滑，重點(diǎn)城市京滬深杭剛需客戶依然是二手房市場(chǎng)交易的主力軍，剛剛改變的需求“崩潰”。
短期來(lái)看，京滬深杭二手房市場(chǎng)將穩(wěn)步下滑。中高層住宅區(qū)能否成交量主要取決于新上市數(shù)量和新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的影響；目前剛需市場(chǎng)還是以價(jià)格為導(dǎo)向。
隨著二手房市場(chǎng)逐漸向買方市場(chǎng)過(guò)渡，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)往往會(huì)充分考慮住宅區(qū)的位置、配套設(shè)施、價(jià)格等因素，選擇性價(jià)比較高的住宅區(qū)，這也意味著位置偏遠(yuǎn)、缺乏功能性的遠(yuǎn)郊老小交易周期將進(jìn)一步延長(zhǎng)。
本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)房市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
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