沒想到，全上海都在進行辦公庫存改造。

前幾年，上海較為常見的城市更新主要集中在住宅和商業(yè)領(lǐng)域。住宅方面，以“美麗家園”工程和加裝電梯為主；商業(yè)方面，多個知名傳統(tǒng)商場都在密集整改，像徐家匯的太平洋百貨和六百百貨，以及南京西路的梅隴鎮(zhèn)廣場。

到了今年，上海城市更新的重點轉(zhuǎn)向了樓宇經(jīng)濟。上海的商務(wù)中心規(guī)模龐大，分布廣泛，既有老牌的人民廣場、新天地、陸家嘴，也有北外灘、前灘、南濱江等新興商務(wù)區(qū)。

上海部分商務(wù)中心示意圖，僅供參考

然而，在發(fā)展過程中，辦公樓也出現(xiàn)了一些問題，各大辦公樓的維修改造不斷，包括更換電梯、空調(diào)、鍋爐、外立面幕墻等，甚至進行全面改造。鑒于這些個體的自發(fā)行為，政府相關(guān)部門近期推動全市辦公樓進入更新階段，率先挑選了10個試點單元，將在下半年進行更新方案的試驗。

那么，上海今年的辦公樓更新意味著什么呢？

10大試點單元的改造方案

7月3日到5日，上海市規(guī)劃和自然資源局公示了6大商務(wù)單元的更新方案，包括虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、大柏樹、五角場、真如、漕河涇和蘇河灣，分布在閔行、虹口、楊浦、普陀、長寧和靜安幾個中環(huán)內(nèi)的區(qū)。

這6大單元總面積達20.56平方公里，商務(wù)樓宇項目總數(shù)超過200棟。不同商務(wù)區(qū)的商務(wù)樓級別差異較大，老牌商務(wù)區(qū)如虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有27處甲級辦公樓，漕河涇有15處；新興商務(wù)區(qū)如大柏樹目前沒有甲級辦公樓，多為丙級，蘇河灣只有3處。

改造方案各有側(cè)重，包括提質(zhì)、改造、重建和退出轉(zhuǎn)型四種形式。虹橋強調(diào)“商務(wù) + 社區(qū)”，打造“后街體驗環(huán)”；漕河涇瞄準“產(chǎn)業(yè) + 居住”，推出“慢行系統(tǒng)”；大柏樹定位為“園區(qū) + 校園”，五角場主打“科教融合”，真如重點在“五大類生活配套”。老牌商務(wù)區(qū)改造重點在內(nèi)部硬件和局部功能微調(diào)；新興商務(wù)區(qū)改造空間更大，會對周邊街道配套進行生態(tài)調(diào)整。最終目標是實現(xiàn)工作、生活、休閑在片區(qū)內(nèi)閉環(huán)，讓人們生活更舒適便捷。

接下來，小陸家嘴、世博園區(qū)、大寧和虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)等4大單元的方案也將公布。以小陸家嘴單元為例，其存在地區(qū)功能單一、產(chǎn)城融合不足等問題，目標是打造更先進的國際一流金融城。

已落地更新項目的不同方式

商辦市場已從增量時代進入存量時代，老舊辦公樓的改造和再利用成為重要任務(wù)，且改造比新建更難。以下是部分已落地案例的改造方式：

一是內(nèi)部物理空間改造。陸家嘴的裕安大廈自費更換電梯系統(tǒng)，雖投入200多萬元，但節(jié)省了電費，提升了運行效率；寶安大廈計劃下半年更新冷凍機組；金穗大廈與龍湖龍智造合作，對結(jié)構(gòu)、幕墻等進行全方位更新。

金穗大廈辦公室前后改造對比圖，圖源龍湖龍智造

二是業(yè)態(tài)分布煥新。虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)對虹橋天都進行改造，利用其軌交優(yōu)勢和街面特點，調(diào)整業(yè)態(tài)組合、舉辦特色活動，使商辦出租率維持在85%以上；還對巴黎春天天山店進行調(diào)整，更新外立面并加入二次元新業(yè)態(tài)。

改造后的虹橋天都：現(xiàn)所 · 創(chuàng)邑MIX

三是功能轉(zhuǎn)型。將純租賃辦公轉(zhuǎn)換為商場、酒店、長租公寓等功能，調(diào)節(jié)辦公樓供給規(guī)模，盤活存量資產(chǎn)。如上海江天大廈改造為企業(yè)總部大樓，成為世博濱江的新地標。

左為改造前的上海江天大廈，右為改造后的三航院企業(yè)總部大樓效果圖

此外，濰坊新村街道辦對轄區(qū)內(nèi)36棟商務(wù)樓進行全面排查，并組建智囊團，為商務(wù)樓提供技術(shù)和資金支持，這表明空置寫字樓也能重?zé)ɑ盍Α?/p>

上海更新辦公樓的原因

上海作為全球最大的辦公樓市場，高層樓宇多達1萬棟，甲級寫字樓存量達1700萬平方米，且還有新樓不斷入市，寫字樓總體飽和，招商壓力大。

一是空置率問題。2023年以來，核心區(qū)老牌地段寫字樓出現(xiàn)租金下跌和空置情況。今年二季度，虹橋開發(fā)區(qū) & 古北、新天地和竹園的空置率較高。部分試點單元中，真如、蘇河灣等空置率超過30%，凸顯了改造和調(diào)整定位的必要性。不過，真如商務(wù)單元在央企中海的努力下，空置率有效下降，形成了產(chǎn)業(yè)集群，帶動了普陀區(qū)的發(fā)展。

二是辦公樓老齡化和土地年限問題。陸家嘴、虹橋等區(qū)域的樓宇多建于上世紀八九十年代，存在設(shè)計過時、設(shè)備老化等問題。且商辦類土地使用年限到期后續(xù)期規(guī)定未出臺，這些樓土地剩余年限普遍不足15年，面臨“功能過時—估值下降—改造乏力”的狀況。

三是產(chǎn)權(quán)分散、資金和政策問題。很多辦公樓產(chǎn)權(quán)業(yè)主多，改造費用難以達成一致。如寶安大廈部分產(chǎn)權(quán)分散，大業(yè)主出錢難，小業(yè)主無法通過方案。

鑒于這些問題，上海將樓宇更新納入優(yōu)化營商環(huán)境8.0行動方案，計劃在2025 - 2027年推進40 - 50個商務(wù)樓宇更新改造項目，目標是優(yōu)化辦公樓格局，提升甲級樓宇規(guī)模和品質(zhì)，讓每棟樓發(fā)揮最大價值。

隨著產(chǎn)業(yè)變遷和人群結(jié)構(gòu)調(diào)整，上海寫字樓進入新階段，展現(xiàn)了上海對城市發(fā)展更新路徑的積極探索。不同商務(wù)區(qū)的寫字樓各具特色，讓人們不再只關(guān)注陸家嘴，其他區(qū)域也有頂級公司。通過寫字樓與企業(yè)、人才的融合，將辦公樓、商業(yè)、住宅和人文充分結(jié)合，能提升工作和生活體驗，增強城市綜合競爭力。

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6168篇原創(chuàng)文章

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