一個(gè)藝術(shù)與財(cái)經(jīng)并重的酒店 / 文旅 / 商業(yè)空間媒體平臺(tái)

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部分源自網(wǎng)絡(luò)

近日，開業(yè)12余載的南京金陵新城飯店被擺上貨架，起拍價(jià)直降近一億元，引發(fā)千余人圍觀。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，拍賣或者掛牌的億元酒店達(dá)80家，然而成交的僅有6家。

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半年80家“億元酒店”擺上貨架

ChapterOne

繼揚(yáng)州云鶴金陵大飯店之后，開業(yè)12余年的南京金陵新城飯店，其房產(chǎn)被浦口區(qū)人民法院上架阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺(tái)。起拍價(jià)在3.2億的房產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)上直降近1億元，定為2.3億余元。距離拍賣還有近一個(gè)月，該酒店已吸引千余人圍觀拍賣頁面。據(jù)悉，該酒店有客房266間，近期房?jī)r(jià)在350多元到1100多元之間。

今年以來，酒店被擺上貨架成了常見之事，其中不乏奢華與高端酒店。1月20日，北京華爾道夫酒店業(yè)主中糧集團(tuán)將其100%股權(quán)掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所，起拍價(jià)23億元。公開數(shù)據(jù)顯示，該酒店2024年?duì)I業(yè)收入為1.6億元，凈利潤391.96萬元，目前仍待售。

今年上半年，還有三家希爾頓酒店接連出售。5月29日，大理實(shí)力希爾頓酒店在阿里司法拍賣網(wǎng)公開拍賣，評(píng)估價(jià)約10.93億元，起拍價(jià)約9.84億元，最終流拍。該項(xiàng)目建筑面積8.4萬平方米，由實(shí)力集團(tuán)投資18億元建成，2016年開業(yè)，位于大理蒼山腳下。酒店正常運(yùn)營，近期最低房?jī)r(jià)1149元一晚，最貴的洱海全景套房4633元/晚。

6月20日，長(zhǎng)沙岳麓區(qū)鉑翠灣世茂希爾頓酒店101的房地產(chǎn)以6.04億元起拍，臨拍前中止。6月30日，沈陽世茂希爾頓酒店以4.71億元起拍，因無人報(bào)名流拍。

曾在2021年以23億元掛牌的上海虹橋新華聯(lián)索菲特酒店，今年進(jìn)入法拍程序，7月28日10時(shí)開拍，起拍價(jià)9.984億元，保證金1億元，加價(jià)幅度499萬元，評(píng)估價(jià)14億2627.19萬元，起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的7折。

不久前，開業(yè)不到2年的上海金普頓前灘酒店傳出出售消息，該酒店位于浦東新區(qū)前灘大道，地處前灘CBD核心，緊鄰黃浦江，與徐匯西岸藝術(shù)園區(qū)隔江相望，報(bào)價(jià)13.75億元。

這些只是今年酒店拍賣中的一部分。據(jù)亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)及空間秘探梳理，從1月至今，單擺上貨架的“億元酒店”就超80家，數(shù)量遠(yuǎn)超去年。

北京華爾道夫酒店

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6家億元酒店成功拍賣

ChapterTwo

在超80家“億元酒店”中，有幾家成功“上岸”。2月，成都希頓國際酒店以約5億底價(jià)成交，競(jìng)得者為四川省卓雅華庭酒店管理有限公司。

該酒店原是成都希爾頓酒店，2015年開業(yè)，2023年2月15日起不再由希爾頓集團(tuán)管理，3月更名為成都希頓國際酒店。其業(yè)主成都喬治希頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2024年9月因無法清償債務(wù)且無重整、和解意愿而破產(chǎn)，經(jīng)評(píng)定估算，破產(chǎn)清算范圍全部資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約11.78億元。

此次拍賣標(biāo)的物為酒店，競(jìng)得者四川省卓雅華庭酒店管理有限公司成立于2025年1月13日，與參與拍賣時(shí)間僅隔一個(gè)多月。媒體探訪發(fā)現(xiàn)，該競(jìng)買人地址和瀘州大型地產(chǎn)集團(tuán)佳樂地產(chǎn)一致。

3月，紹興富麗華大酒店被廈門揚(yáng)賢商業(yè)管理有限公司以202440000元拍下。該酒店2月27日首次拍賣，起拍價(jià)2.5億元，失敗告終。原業(yè)主某實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司稱，酒店拍賣是因租約到期，紹興酒店業(yè)供過于求，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入存量博弈，未來將把工作重心放到紹興富悅溫德姆酒店。

4月，南充天來大酒店成功拍出，成交價(jià)2.208億元。該酒店建成于2012年，因所屬公司破產(chǎn)，去年4月資產(chǎn)被擺上網(wǎng)絡(luò)司法拍賣貨架，接盤者為南充市屬國企四川巽航貿(mào)易有限責(zé)任公司，其由南充市高坪區(qū)國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司100%控股，實(shí)際控制人為南充市國資委下屬的南充臨江東方投資集團(tuán)有限公司。

5月，紹興上虞老牌五星級(jí)酒店上虞國際大酒店以1.8億元出讓。該酒店2004年1月開業(yè)，2005年3月被評(píng)為“五星級(jí)飯店”，是集多種功能于一體的頂級(jí)商務(wù)酒店。同月，湖北利川騰龍國際度假酒店以1.225億元成交，該酒店因所屬公司破產(chǎn)拍賣，起拍價(jià)8250萬元，經(jīng)19輪競(jìng)價(jià)拍出。

6月，惠州原凱賓斯基酒店被競(jìng)買號(hào)M9296的買家以1.456億元接手。該酒店由帝景集團(tuán)旗下子公司2011年投資建設(shè)，總投資額超10億元。2018年帝景房地產(chǎn)集團(tuán)資金鏈斷裂，無法償還平安銀行貸款，酒店被法院查封并司法拍賣。

成交的拍賣酒店大多有三個(gè)特點(diǎn)。一是經(jīng)多輪降價(jià)，價(jià)格實(shí)惠。如南充天來大酒店首次法拍起拍價(jià)超9億元，后又九次上架，價(jià)格下調(diào)，前十次均流拍；惠州原凱賓斯基酒店四次拍賣，資產(chǎn)價(jià)格從10.4億元降至1.456億元；成都希頓酒店最初掛牌超10億，歷經(jīng)8次拍賣，最終5億成交。

二是地理位置優(yōu)越，經(jīng)營良好，被拍賣多因業(yè)主資金鏈斷裂。這些酒店大多位于城市核心區(qū)域，甚至是地標(biāo)性酒店，如成都希頓國際酒店位于高新區(qū)天府大道旁，房?jī)r(jià)418元到6725元不等。

三是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，受買家重視。湖北利川騰龍國際度假酒店溢價(jià)率達(dá)48.5%，因其性價(jià)比高，土地權(quán)屬清晰，土地使用權(quán)面積51993㎡，用途為住宿餐飲用地，出讓性質(zhì)，使用期限至2050年12月7日。

成都希頓國際酒店（預(yù)計(jì)今年掛回“希爾頓”品牌）

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為何這些酒店不好賣？

ChapterThree

成功拍賣的億元酒店是少數(shù)，更多是失敗案例。廣州新世紀(jì)酒店從1月6日第一次拍賣起拍價(jià)3.8億元，到6月16日第三次起拍價(jià)3.457億元，降價(jià)近5000萬元，超1.4萬人次圍觀，仍無人競(jìng)拍流拍。廣州富力空港假日酒店首次拍賣從3.96億元降至2.77億元起拍，無人接盤。萬豪麗澋大酒店1月8日上架拍賣，起拍價(jià)105,272,439.1元，無人出價(jià)流拍，此前已三次流拍。

酒店難出售，首先是買家以建造價(jià)格衡量賣價(jià)。買家定價(jià)看酒店運(yùn)營能力和未來預(yù)期收益，而非建造成本和投入成本。廣州新世紀(jì)酒店始建于1996年，現(xiàn)有結(jié)構(gòu)難滿足現(xiàn)代需求，改造預(yù)算超億元，運(yùn)營競(jìng)爭(zhēng)力弱，改造投入難覆蓋預(yù)期收入。此外，其法拍58%首付比例（約2億元）擋住多數(shù)潛在投資者。

運(yùn)營能力弱的酒店資產(chǎn)，對(duì)買家吸引力有限，導(dǎo)致買賣雙方價(jià)格預(yù)期錯(cuò)位，市場(chǎng)陷入“降價(jià)－觀望－再降價(jià)”惡性循環(huán)。

其次是產(chǎn)權(quán)及債務(wù)結(jié)構(gòu)不清晰，接盤麻煩多，部分拍賣酒店資不抵債、經(jīng)營差，投資人接盤可能需不斷貼錢。產(chǎn)證及證件齊全、物業(yè)無抵押融資無糾紛是大多酒店收購的硬性要求。2024年，宿遷國開科創(chuàng)投集團(tuán)收購揚(yáng)州某酒店產(chǎn)權(quán)后，因權(quán)屬不清與原物業(yè)公司糾葛，每日損失20萬元。

再者是酒店品牌知名度和影響力弱，競(jìng)爭(zhēng)力薄弱。如四川資陽安岳縣博爾大酒店、嵊州保羅大酒店、永州南華大酒店等，多次拍賣均流拍。這些老牌酒店開業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，知名度局限于當(dāng)?shù)?，雖為五星級(jí)但難吸引消費(fèi)者，除非大幅降價(jià)，否則難獲資本市場(chǎng)青睞。

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未來酒店資產(chǎn)交易三大趨勢(shì)

ChapterFour

今年，酒店拍賣市場(chǎng)大宗交易數(shù)量上升，隨著大量玩家入場(chǎng)，市場(chǎng)格局悄然改變。

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( 伴隨高折價(jià)，拍賣周期拉長(zhǎng) ）

2023 - 2024年，中國酒店業(yè)拍賣市場(chǎng)“供大于求”，大量酒店資產(chǎn)入市，買家議價(jià)能力增強(qiáng)，成交難度和周期增加。《中國2024年法拍酒店統(tǒng)計(jì)分析簡(jiǎn)報(bào)》顯示，2024年掛牌法拍酒店2704家，成交215家，僅占7.95%。今年情況更明顯，以上海為例，2025年1 - 6月12宗酒店資產(chǎn)司法拍賣，總估值87.6億元，僅成交3宗，總額19.3億元，整體折價(jià)率45%。上海五星級(jí)酒店大宗交易均價(jià)為評(píng)估值的52% - 68%，億元級(jí)酒店交易平均周期延長(zhǎng)至11.7個(gè)月。一位行業(yè)人士稱：“現(xiàn)在核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沒30%以上折價(jià)無人問津?！?/p>

( “煤老板”退場(chǎng)，地方國資進(jìn)場(chǎng)）

近兩年超30宗酒店收購有陜北榆林資本參與，2024年“煤老板”收購五星級(jí)酒店資產(chǎn)占總甩賣資產(chǎn)30%左右，期望低價(jià)收購未來獲高額回報(bào)。但今年“煤老板”身影隱匿，大宗交易鮮少出手?；蛟S是因?yàn)楦咝蔷频攴赂脑斐杀靖?、回?bào)周期長(zhǎng)，消費(fèi)者歡迎度下降。上海五星級(jí)酒店出租率領(lǐng)先，但空房率仍不低，2020 - 2024年數(shù)量從78家減至69家，客房總量仍過剩約15%。

地方國資在酒店交易市場(chǎng)開始活躍。去年，山東高速出資約3.3億元買浦東金橋萬和昊美酒店30%股權(quán)；北京銀行房產(chǎn)“置換”，出售上海辦公大樓，購入綠地萬豪酒店。今年國資收并購酒店更頻繁，如南京商旅擬1.99億元收購黃埔大酒店100%股權(quán)；中山文旅投完成中山國際酒店收購。經(jīng)濟(jì)下行期，國資企業(yè)財(cái)力雄厚、現(xiàn)金流穩(wěn)定，或成未來抄底主力軍。

( 優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依舊是資產(chǎn)配置主力軍）

盡管酒店拍賣成交率降低、周期拉長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)仍受市場(chǎng)歡迎，往往未流入法拍市場(chǎng)就被搶先。酒店是較好的財(cái)富傳承工具，在收購案中家族傳承占比高。且酒店資產(chǎn)與其他金融資產(chǎn)相關(guān)性低，能分散投資風(fēng)險(xiǎn)，民間資本傾向增持實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置多元化，提高財(cái)富穩(wěn)定性和安全性。

優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：一是地理位置好，位于核心商圈或優(yōu)質(zhì)景區(qū)旁；二是投資回報(bào)佳，回報(bào)率6%以上更受青睞；三是產(chǎn)權(quán)清晰證件齊全，酒店正常經(jīng)營無抵押融資等債務(wù)糾紛。

綜上，眾多高星酒店低價(jià)拍賣，顯示資本交易市場(chǎng)殘酷，也警示酒店行業(yè)要重視運(yùn)營能力和品牌影響力，讓酒店資產(chǎn)保值增值。未來20年，中國酒店交易將步入資管時(shí)代。

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