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撰文/黃建鏵

萬科企業(yè)的組織架構(gòu)調(diào)整仍在持續(xù)推進(jìn)。

7月20日媒體報道，萬科企業(yè)股份有限公司將開展組織架構(gòu)調(diào)整。

此次調(diào)整重點(diǎn)聚焦區(qū)域公司層面，計劃取消區(qū)域公司，由總部直接管理城市公司，同時將上海開發(fā)經(jīng)營本部（地產(chǎn)總部）遷回深圳。調(diào)整后，萬科的管控模式將從原來的3級管控變?yōu)?.5級管控。

據(jù)悉，這一調(diào)整意味著萬科將從區(qū)域公司管理模式轉(zhuǎn)向總公司模式，部分職能如采購會被集團(tuán)收回。

目前，萬科的組織架構(gòu)主要有5大區(qū)域公司（北京、華東、華中、南方和西南），2個總部直管的公司（廣佛、上海）以及2個總公司（東北、西北）。

據(jù)接近萬科的人士透露，萬科后續(xù)會公布更明確的官方消息。

深鐵行動

7月3日公告顯示，萬科向深鐵集團(tuán)申請不超過62.49億元借款，年內(nèi)已六次向大股東借款，總金額達(dá)211.01億元。

2017年深鐵成為萬科第一大股東后，不斷為萬科“輸血”，也在改變著萬科的架構(gòu)。

從萬科2024年業(yè)績來看，2024年?duì)I業(yè)總收入3431.76億元，同比下降26.32%；歸母凈利潤虧損約494.78億元，上年同期盈利121.63億元；扣非凈利潤虧損453.94億元，上年同期盈利97.94億元；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為38億元，同比下降2.87%。

可見，萬科2024年表現(xiàn)不佳。為化解風(fēng)險，萬科進(jìn)行了一系列改變，管理人員大換血。

今年1月27日，萬科公告董事會主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭辭職。辛杰任萬科第二十屆董事會主席，郁亮、李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，田鈞為董事會秘書。

國資班底全面接管，被市場認(rèn)為是萬科進(jìn)入“深鐵時代”，意味著萬科全面重構(gòu)。

此次組織架構(gòu)調(diào)整，也被視為深鐵按自身戰(zhàn)略意圖對萬科深度重構(gòu)的重要舉措。

根據(jù)萬科2025年中期業(yè)績預(yù)告，上半年交付4.5萬套房，銷售金額691.1億元，與去年同期的1273.3億元相比近乎腰斬；預(yù)計上半年歸屬于上市公司股東的凈虧損達(dá)100億 - 120億元，較去年98.52億元的虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

這是萬科連續(xù)第二年中期業(yè)績大額虧損。

自2014年宣布瘦身，萬科暫緩?fù)恋丶{儲。年報顯示，去年新增13個項(xiàng)目，總計容建筑面積137萬平方米。報告期末，萬科規(guī)劃中項(xiàng)目總計容建筑面積約3118.4萬平方米，較前些年大幅減少。

在開發(fā)業(yè)務(wù)和戰(zhàn)線收縮下，區(qū)域公司存在必要性降低，精簡管理架構(gòu)勢在必行。

減負(fù)之路

其實(shí)從去年起，萬科多次進(jìn)行區(qū)域調(diào)整，為取消區(qū)域公司做了鋪墊。

去年3月初，萬科南方區(qū)域調(diào)整組織架構(gòu)，12個公司變?yōu)?個，即深圳公司、廣佛公司、萬溪公司、東莞公司、珠西公司、福建公司、海南公司和廣西公司。

隨后，上海區(qū)域組織架構(gòu)調(diào)整，15個城市公司重組為8個地區(qū)公司，分別是杭州地區(qū)公司、寧波地區(qū)公司、南京地區(qū)公司、合肥地區(qū)公司、無錫地區(qū)公司、徐州地區(qū)公司、上海公司以及蘇州公司。

去年4月，萬科北京區(qū)域進(jìn)行城市合并，重組為7個地區(qū)公司。

去年10月，萬科組織架構(gòu)再調(diào)整，將華東、南方、北京、西南、華中區(qū)域本部定位為開發(fā)經(jīng)營本部派駐的“前方指揮部”，只設(shè)與項(xiàng)目直接相關(guān)業(yè)務(wù)職能，不設(shè)后臺保障類職能。

此外，東北區(qū)域和西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司設(shè)一套管理職能，集約管理片區(qū)內(nèi)城市項(xiàng)目；上海公司、廣佛公司調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營本部直接管理。

萬科的調(diào)整并非個例。2021年起，房地產(chǎn)市場下行，銷售規(guī)模見頂、融資收緊，主流房企陸續(xù)瘦身管理層級，從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深耕重點(diǎn)城市。

通過收回下放權(quán)力，房企加強(qiáng)盤活已有資源，集中管理項(xiàng)目，減少運(yùn)營成本，打通管理渠道，提高運(yùn)營效率。

去年2月，中交地產(chǎn)撤銷7個區(qū)域公司，16個城市公司重組為9個，由集團(tuán)總部直管。

今年3月，中國金茂撤銷5大區(qū)域公司，20個城市公司重組為14個。

6月25日，招商蛇口裁撤全部區(qū)域公司，由總部直接管理城市公司。

華潤、綠城、保利等頭部房企也收縮合并區(qū)域公司。

業(yè)內(nèi)人士分析，過去房地產(chǎn)盲目擴(kuò)張，增加區(qū)域公司、下放權(quán)利利于搶占市場、擴(kuò)大規(guī)模。進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)回歸產(chǎn)品本身，重質(zhì)量輕規(guī)模，銷售疲軟時，規(guī)模大會拖累現(xiàn)金流。

債務(wù)方面，萬科最新財報顯示，截至第一季末，貨幣資金755億元，有息負(fù)債合計3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率73.5%，43.8%的負(fù)債今年到期。

好消息是，萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在2025年股東大會表示，截至目前已完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)無境外公開債，未來兩年無到期境外債務(wù)。

董事會主席辛杰在股東大會稱，萬科改革化險工作穩(wěn)步推進(jìn)，已到期公開債完成兌付，風(fēng)險逐步消化，但徹底化解需時間。

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