“租購并舉”是我國住房制度改革的重要方向。近年來，我國住房租賃市場持續(xù)發(fā)展，但也出現了一些亂象和問題，加強法治建設迫在眉睫。

日前，《住房租賃條例》（簡稱《條例》）公布，這是我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)，將于9月15日起施行。

《條例》包含7章共50條內容，涉及規(guī)范出租與承租活動、住房租賃企業(yè)行為、經紀機構行為，強化監(jiān)督管理、嚴格責任追究等方面。針對“甲醛房”“群租房”等出租房不適居現象，以及虛假房源、押金糾紛、租賃關系不穩(wěn)定、租賃合同備案少、哄抬租金等租房市場突出問題作出特別規(guī)定。

受訪專家認為，《條例》施行后，將規(guī)范住房租賃活動，有效遏制住房租賃市場的各類亂象，維護住房租賃活動當事人合法權益，穩(wěn)定住房租賃關系，促進住房租賃消費，推動住房租賃市場高質量發(fā)展。

填補租房領域法律空白

住房租賃是解決城市居民“安居”的重要途徑。黨的十九大報告、黨的二十大報告均明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

近年來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對實現住有所居、改善住房條件、推進新型城鎮(zhèn)化、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展起到了重要作用。在熱點一二線城市，住房租賃需求更為旺盛，已成為廣泛認可的居住選擇。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，以深圳為例，今年上半年深圳首次購房人群的平均年齡接近38歲，大量人口選擇租房居住。

又如杭州，“十四五”以來，杭州住房租賃需求愈發(fā)旺盛。據杭州貝殼研究院數據，2024年貝殼杭州站租賃單量（僅普租）較2021年上漲23%，今年上半年租賃單量同比繼續(xù)上漲6%。隨著租房周期的延長，杭州平均買房年齡也在增加，到今年上半年已增至37歲。

住房租賃市場的快速發(fā)展也帶來了一些問題。司法部、住房城鄉(xiāng)建設部負責人在解讀《條例》時舉例，如對租賃雙方合法權益的保障不充分，市場秩序有待規(guī)范；住房租賃市場供給主體以個人為主，市場化、專業(yè)化的機構主體發(fā)展不足；住房租賃經紀機構在房源信息發(fā)布、費用收取等方面存在不規(guī)范行為；對住房租賃活動的監(jiān)督管理仍需加強等。

此前，我國住房租賃領域的管理主要依靠民法典、城市房地產管理法等相關法規(guī)，缺少國家層面的專門立法。要解決上述問題，在貫徹實施相關民事法律制度的同時，有必要制定專門的行政法規(guī)，更有力地規(guī)范和引導住房租賃市場，為加快建立租購并舉的住房制度提供支撐。在此背景下，《條例》應運而生。

在北京房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥看來，《條例》是構建租購并舉住房制度的重要里程碑。作為住房租賃領域的首部專門性行政法規(guī)，《條例》系統(tǒng)整合了合同備案、資金監(jiān)管、權益保障等多項制度，形成了“事前準入—事中監(jiān)管—事后追責”的完整治理閉環(huán)，填補了住房租賃領域的法律空白。

針對性整治租房亂象

在分析《條例》制定的總體思路時，司法部、住房城鄉(xiāng)建設部負責人將“聚焦住房租賃市場發(fā)展中的突出問題，著力增強制度的針對性和實效性”放在首位。

在出租住房管理方面，針對此前頻發(fā)的“隔斷房”“甲醛房”“串串房”“群租房”等亂象，《條例》第七條作出系統(tǒng)規(guī)定。

一是用于出租的住房應符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。

二是廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。

三是租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積，應符合設區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準。

業(yè)內人士認為，這些要求從源頭上保障了承租人能獲得相對安全、健康、舒適的居住環(huán)境，保障了承租人的基本居住質量。

針對虛假房源信息，尤其是與數字經濟時代伴生的虛假房源問題，《條例》第十六條、第三十六條和第四十二條均有相關條款。如第十六條明確，住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應真實、準確、完整，在其經營場所、互聯(lián)網等不同渠道發(fā)布的房源信息應一致，發(fā)布的房源圖片應與實物房源一致，不得發(fā)布虛假或誤導性房源信息，不得隱瞞或拒絕提供擬出租住房的有關重要信息。

58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，《條例》明確嚴禁發(fā)布虛假或誤導性房源信息，還從源頭管理角度對房源查驗等環(huán)節(jié)提出明確要求，并對發(fā)布虛假或誤導性房源信息等行為制定了相應的處罰措施，這些規(guī)定將有力遏制虛假房源的出現。

針對租賃關系不穩(wěn)定的現象，《條例》第十二條明確規(guī)定，出租人不得采取暴力、威脅或其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或騰退租賃住房。為鼓勵穩(wěn)定租賃，《條例》第十三條規(guī)定，住房租賃合同連續(xù)履行達到規(guī)定期限的，出租人按有關規(guī)定享受相應的政策支持，承租人按有關規(guī)定享受相應的基本公共服務。

此外，針對押金糾紛、租賃合同備案少、哄抬租金等突出亂象，《條例》也有針對性規(guī)定。

李宇嘉認為，《條例》涉及住房租賃的全鏈條監(jiān)管，這是其突出亮點之一?！稐l例》不僅規(guī)范出租、承租雙方和租賃企業(yè)，還對代理租賃的經紀機構及政府房產管理部門、相關行業(yè)組織等實施監(jiān)管，實現對全部利益相關者、參與者的閉環(huán)監(jiān)管。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，《條例》的正式出臺，標志著我國住房租賃市場進入法治化、規(guī)范化的新階段?！稐l例》施行后，將有力促進住房租賃市場高質量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度，同時也將對盤活存量資產以及培育住房租賃企業(yè)等發(fā)揮重要作用。

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