2025年上半年，全國商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)如何呢？據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2025年上半年全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)119個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、家居商場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬㎡），同比下降9.2%。新增商業(yè)建筑面積887.58萬㎡，平均單體建筑面積約7.46萬㎡（總表在文末）。

像寧波天逸灣邱窄巷商業(yè)廣場(chǎng)、三明歡擇奧特萊斯、湘潭康星·樂潤薈百貨等一些小體量或內(nèi)部升級(jí)重開的項(xiàng)目不在此次統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。

市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整期，核心經(jīng)濟(jì)圈集聚效應(yīng)顯著

同比下滑9.2%

近五年數(shù)據(jù)顯示，上半年開業(yè)量的峰值出現(xiàn)在2021年的147個(gè)，之后四年雖有起伏，但整體呈逐步回落態(tài)勢(shì)，這表明市場(chǎng)進(jìn)入了理性調(diào)整期。2025上半年開業(yè)量為119個(gè)，與2022年持平，是近五年最低，同比2024年下降9.2%。

小體量商業(yè)主導(dǎo)

在商業(yè)體量分布上，2 - 5萬㎡占比最高達(dá)40%，社區(qū)商業(yè)是主要形態(tài)，能滿足社區(qū)高頻消費(fèi)需求。一方面，在存量改造背景下，傳統(tǒng)商業(yè)體量不大；另一方面，當(dāng)前個(gè)性化商業(yè)模式如主理人、策展型等多為小體量。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)注重精細(xì)化運(yùn)營，強(qiáng)化服務(wù)功能，如泰州迎春共鄰里中心聚焦菜場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)。5 - 10萬㎡和10 - 15萬㎡的中型項(xiàng)目發(fā)展穩(wěn)健，而15萬㎡以上的大型項(xiàng)目稀缺，多為文旅綜合體或城市更新標(biāo)桿商業(yè)。

華東領(lǐng)跑，核心經(jīng)濟(jì)圈集聚效應(yīng)顯著

從區(qū)域分布看，華東以44個(gè)開業(yè)量領(lǐng)先，華南和華北緊隨其后，西南、西北依托文旅突圍，東北仍待破局。華東、華南和華北三區(qū)開業(yè)量合計(jì)占比達(dá)71％，體現(xiàn)了三大核心經(jīng)濟(jì)圈的商業(yè)聚集效應(yīng)。一是外資/港資高端項(xiàng)目和20萬㎡以上巨型項(xiàng)目集中于這三區(qū)；二是開發(fā)商資源向這三區(qū)傾斜，如華潤萬象生活、龍湖商業(yè)、京東集團(tuán)等頭部企業(yè)的新開項(xiàng)目大多分布在這三區(qū)。

部分頭部企業(yè)收縮，業(yè)態(tài)主題化創(chuàng)新、存量升級(jí)

在行業(yè)調(diào)整期，能看到一些發(fā)展趨勢(shì)。

頭部企業(yè)主導(dǎo)：但部分開始收縮

萬達(dá)集團(tuán)、華潤萬象生活、龍湖集團(tuán)等頭部企業(yè)仍是主導(dǎo)力量，萬達(dá)集團(tuán)延續(xù)下沉戰(zhàn)略新開4個(gè)商業(yè)體。不過，萬達(dá)、龍湖、華潤等頭部企業(yè)新開商業(yè)量均未超5個(gè)，新城控股僅開業(yè)一個(gè)新吾悅廣場(chǎng)，而京東旗下的京東MALL開業(yè)量最多，在北京、深圳等地落地6子。港資企業(yè)也在收縮求精，押注高端細(xì)分市場(chǎng)。

京東MALL北京雙井店

業(yè)態(tài)創(chuàng)新：主題化定位深化

雖然開業(yè)量下滑，但創(chuàng)新濃度上升，科技、綠色、文化、文旅等主題化商業(yè)成差異化核心。如京東MALL的科技主題、深圳K11 ECOAST的策展型商業(yè)、寧波前灣盛世里奧特萊斯的宋文化主題等。4月28日分階段運(yùn)營的深圳K11 ECOAST備受關(guān)注，它承載著打造大灣區(qū)商業(yè)藝術(shù)新地標(biāo)的野心，但試營業(yè)期間也暴露出高端品牌缺位、業(yè)態(tài)單薄等問題。

深圳K11 ECOAST

存量改造的風(fēng)口持續(xù)擴(kuò)大

在商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，開發(fā)商注重存量運(yùn)營與精準(zhǔn)定位，存量改造商業(yè)比例逐漸擴(kuò)大。今年上半年至少有24家新開商業(yè)屬于存量改造項(xiàng)目，占比超20％，如北京超極合生匯二期、深圳iN城市廣場(chǎng)等。北京超極合生匯由永旺國際商城購物中心改造而來，定位國際化潮奢時(shí)尚地標(biāo)，開業(yè)后表現(xiàn)出色，展現(xiàn)出強(qiáng)大生命力。

北京超極合生匯

附：2025年上半年全國新開商業(yè)項(xiàng)目一覽表

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