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北京樓市有一獨(dú)特現(xiàn)象——雙子豪宅。

過(guò)去一年多，至少誕生了四對(duì)頂級(jí)豪宅：朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋的北京宸園與中海萬(wàn)吉玖序，海淀區(qū)功德寺的和樾望云與和樾玉鳴，海淀區(qū)朱房村的臻澐與建發(fā)海晏，以及朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店的璞樾與紫京宸園。

這些雙子豪宅有兩個(gè)共同特點(diǎn)：一是彼此為鄰居，二是房?jī)r(jià)均突破10萬(wàn)元/平米。

不過(guò)，它們之間的差異也較為明顯。

1. 酒仙橋雙子：兩塊地供地時(shí)間相差5個(gè)月，使得它們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)交集較少。北京宸園銷(xiāo)售進(jìn)度快，反而帶動(dòng)了板塊熱度，讓中海萬(wàn)吉玖序受益，兩者未形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。

2. 功德寺雙子：有著一定的血緣關(guān)系，可算表兄弟。越秀在兩個(gè)項(xiàng)目均有持股，且法人和董事長(zhǎng)都是越秀北方區(qū)總經(jīng)理董毅，實(shí)現(xiàn)了良性競(jìng)爭(zhēng)。

3. 朱房雙子：是天生的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，股東完全不同。臻澐由華潤(rùn)置地操盤(pán)，建發(fā)海晏股東單一，雙方在產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等方面全面競(jìng)爭(zhēng)。

4. 黃杉木店雙子：兩盤(pán)同股同權(quán)。紫京宸園由中建智地全面負(fù)責(zé)，璞樾由金茂負(fù)責(zé)產(chǎn)品、越秀負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)，如同雙胞胎兄弟。

黃杉木店雙子可從前三組豪宅的競(jìng)爭(zhēng)中吸取不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

8月18日和19日，紫京宸園和璞樾先后公示報(bào)規(guī)圖，展示了產(chǎn)品情況。距拿地已過(guò)去100多天，此前網(wǎng)傳版本也曾泄露相關(guān)信息。

不過(guò)，它們的圖紙未標(biāo)注尺寸，雖符合規(guī)定，但一些小瑕疵引發(fā)業(yè)內(nèi)吐槽。璞樾報(bào)規(guī)圖模糊，有反復(fù)修改痕跡，部分樓棟漏畫(huà)屋頂裝修架構(gòu)；紫京宸園則缺失消防回車(chē)場(chǎng)和非機(jī)動(dòng)車(chē)入口等標(biāo)注。

盡管如此，仍可從中了解其產(chǎn)品邏輯，可用“和而不同”來(lái)形容。

璞樾和紫京宸園，一致的利益

黃杉木店雙子的利益是一致的。

4月28日，“中建智地 + 中國(guó)金茂 + 越秀地產(chǎn) + 朝開(kāi)公司”聯(lián)合體以126億元底價(jià)摘得一個(gè)地塊包，其中朝陽(yáng)黃衫木店有三個(gè)地塊，孫河有一個(gè)商業(yè)地塊。

北地塊為璞樾，南地塊是紫京宸園，雖分屬不同項(xiàng)目公司，但背后股東相同。興鼎地產(chǎn)、中國(guó)金茂和越秀地產(chǎn)分別持股50%、33%和17%，中建智地在興鼎地產(chǎn)持股97%，朝開(kāi)公司持股3%。

璞樾的董事長(zhǎng)吳進(jìn)和王澍來(lái)自中國(guó)金茂，紫京宸園的董事長(zhǎng)樊飛軍和李吉來(lái)自中建智地，越秀董毅在兩個(gè)項(xiàng)目兼任董事，起到關(guān)鍵協(xié)調(diào)作用。董毅在功德寺雙子項(xiàng)目中有出色表現(xiàn)。

這樣的領(lǐng)導(dǎo)班子使得璞樾和紫京宸園產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體化程度高。此前市場(chǎng)傳聞兩盤(pán)互相競(jìng)爭(zhēng)配置，實(shí)際可能是同步操作。有資本力量支撐，兩盤(pán)不太可能出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)，即便有競(jìng)爭(zhēng)，也主要體現(xiàn)在置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)方面，產(chǎn)品上會(huì)統(tǒng)一布局。

1239套豪宅，覆蓋全系純改善

從地塊條件看，璞樾和紫京宸園各有優(yōu)劣。

璞樾面積小，占地3公頃，地上建面7.85萬(wàn)平米，南面非主干道，相對(duì)安靜，但東南角有幼兒園，可能存在噪音問(wèn)題；紫京宸園面積大，占地5.43公頃，地上建面14.11萬(wàn)平米，南面是朝陽(yáng)北路，噪音較大，但利于園林景觀(guān)規(guī)劃。兩地塊東面有110伏高壓線(xiàn)，規(guī)劃時(shí)將幼兒園和街坊東移，使樓棟盡量遠(yuǎn)離。

在此情況下，紫京宸園規(guī)劃15棟7 - 25F洋房、小高層和高層產(chǎn)品，共815戶(hù)，套均建面約172㎡，層高約3.1 - 3.4米；璞樾規(guī)劃9棟7 - 25F住宅樓，共424戶(hù)，套均建面約183㎡，層高約3.15 - 3.3米。

兩盤(pán)相加，貨值超220億元，共計(jì)1239套豪宅，涵蓋130平米起步，包括150平米、168平米、190平米、230平米、260 - 275平米，還有三套400平米的超級(jí)大戶(hù)型，覆蓋全改善型面積需求。可以說(shuō)，黃杉木店雙子是一個(gè)超級(jí)豪宅大盤(pán)，體量超過(guò)北京宸園與中海萬(wàn)吉玖序之和。目前，北京宸園網(wǎng)簽556套，成交均價(jià)11萬(wàn)元/平米，成交金額102億元；中海萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽195套，成交均價(jià)11.49萬(wàn)元/平米，成交金額47.75億元。朝陽(yáng)區(qū)頂豪市場(chǎng)活躍，預(yù)計(jì)璞樾和紫京宸園單價(jià)在10萬(wàn)元/平米左右。

風(fēng)格差異下的客戶(hù)分野

購(gòu)房者面對(duì)璞樾和紫京宸園該如何選擇呢？可參考兩個(gè)案例。

案例一：和樾玉鳴與和樾望云，建筑風(fēng)格和裝標(biāo)差異不大，購(gòu)房者多依據(jù)房企品牌選擇，喜歡綠城的會(huì)傾向于和樾玉鳴。

案例二：臻澐和建發(fā)海晏，建筑風(fēng)格和裝標(biāo)差異大，一個(gè)是現(xiàn)代風(fēng)格，一個(gè)是王府中式風(fēng)格，吸引不同類(lèi)型客戶(hù)。

黃杉木店雙子借鑒了兩者優(yōu)勢(shì)。購(gòu)房者選擇時(shí)，首先應(yīng)考慮風(fēng)格偏好，如金茂璞系的現(xiàn)代風(fēng)（如豐臺(tái)的金茂璞逸豐宜），或宸園的宋風(fēng)（如酒仙橋的北京宸園）。僅從大門(mén)設(shè)計(jì)就能看出差異，璞園是超現(xiàn)代景墻，紫京宸園采用傳統(tǒng)兩進(jìn)制。若從配置差異選擇，可能會(huì)陷入選擇困境，這也體現(xiàn)了黃杉木店規(guī)劃的高明之處，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行了有效分野。

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