一直以來，架空層都是容易被遺忘的“灰色地帶”，常被認(rèn)為可有可無。不過近兩年，情況發(fā)生了變化。

我們發(fā)現(xiàn)，越來越多的房企開始重點(diǎn)關(guān)注架空層，并賦予其各種主題。頭部房企更是聯(lián)合品牌打造泛會所IP，將架空層升級為承載生活方式、促進(jìn)社區(qū)互動的重要場所，在高端住宅領(lǐng)域，這已成為體現(xiàn)產(chǎn)品力和溢價(jià)能力的關(guān)鍵一環(huán)。

這一現(xiàn)象的背后，是購房者從“有房住”向“住好房”需求轉(zhuǎn)變的推動，社區(qū)價(jià)值正經(jīng)歷一場深刻變革。

多省市出臺優(yōu)化政策，架空層等公共空間不計(jì)容

隨著中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化，國家層面提出“好房子”的概念，支持改善性住房需求，全國多省市出臺優(yōu)化政策，支持高品質(zhì)居住需求。

2024年以來，重點(diǎn)城市中至少有8城先后放寬架空層、風(fēng)雨連廊公共空間的容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

以北京為例，2024年11月發(fā)布《高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，對架空層、風(fēng)雨連廊等公共空間及后期的運(yùn)營維護(hù)等方面做出指引，鼓勵(lì)新建住宅建造開敞陽臺、屋頂花園、架空層、風(fēng)雨連廊等設(shè)計(jì)。

2025年2月，北京又發(fā)布《平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，對社區(qū)公共空間品質(zhì)作出系統(tǒng)性優(yōu)化，明確規(guī)定首層架空作為公共空間使用，面積不超過建筑基底面積50%、高度在4米，不計(jì)容。

北京已有房企先行對架空層價(jià)值進(jìn)行挖掘。比如招商在北京亦莊的首個(gè)設(shè)置首層架空層項(xiàng)目，設(shè)置了休閑座椅區(qū)、交流角、親子互動區(qū)、書吧閱讀區(qū)等。

武漢華潤某項(xiàng)目把2000㎡的架空層打造成多功能區(qū)域，包括閱讀書房、運(yùn)動健身區(qū)、兒童游樂場以及派對屋等，讓架空層成為家庭功能的有效拓展與延伸。

改善型住宅產(chǎn)品開發(fā)正圍繞兒童生活場景對架空層進(jìn)行深度挖掘，體現(xiàn)出更強(qiáng)的專業(yè)度與細(xì)分度。

比如珠海華發(fā)某項(xiàng)目，將架空層的兒童游樂區(qū)進(jìn)一步劃分為0 - 3歲嬰幼兒區(qū)、3 - 6歲學(xué)齡前區(qū)及6 - 12歲學(xué)齡區(qū)，同時(shí)設(shè)置了兒童探索區(qū)與閱讀區(qū)，形成完整的成長支持系統(tǒng)。

在“好房子”時(shí)代，開發(fā)商對架空層的重視意味著行業(yè)已迎來精細(xì)化發(fā)展新階段。

整體來看，房企通過深入洞察業(yè)主需求，致力于構(gòu)建全齡化、多場景社區(qū)空間，而架空層作為社區(qū)公共配套的一部分，通過設(shè)計(jì)融入閱讀區(qū)、兒童游樂區(qū)、健身區(qū)等多種功能，成為家庭功能的有效拓展與延伸。

頭部房企新玩法：聯(lián)手大IP用架空層撬動產(chǎn)品溢價(jià)

架空層的功能還在不斷進(jìn)化。

一批標(biāo)桿項(xiàng)目通過深度聯(lián)名知名文化品牌與生活方式IP，將架空層轉(zhuǎn)型為主題泛會所空間，使架空層不再是孤立的功能盒子。

以成都新希望某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目與本土及國際知名品牌攜手，在3、4號樓架空層打造了集社交、文化與休閑于一體的超級泛會所體系，以專業(yè)運(yùn)營能力為業(yè)主構(gòu)建了多元化的生活場景，成為成都高端社區(qū)場景創(chuàng)新的標(biāo)桿案例。

比如其行政酒廊聯(lián)袂“萃坊STILLFUN”，為項(xiàng)目注入了專業(yè)酒水服務(wù)，并提供季度主題酒單定制、私人藏酒管理及冠軍調(diào)酒師品鑒課程，讓業(yè)主在家樓下即可享受高端酒吧的微醺社交體驗(yàn)。

新山編輯部書吧依托文化地標(biāo)“新山書屋”的選書與策展能力，精選4000冊書籍，涵蓋藝術(shù)、文學(xué)、社科、繪本、商業(yè)與生活等各個(gè)領(lǐng)域，適合全齡業(yè)主，階梯式閱讀空間復(fù)刻阿那亞孤獨(dú)圖書館的沉浸氛圍。

圖：成都新希望某項(xiàng)目架空層泛會所實(shí)景

另外，杭州招商某項(xiàng)目與西泠印社杭州書畫社的聯(lián)名合作，也是房地產(chǎn)與文化IP深度融合典型案例。

該項(xiàng)目將金石篆刻藝術(shù)植入社區(qū)生活場景，架空層金石藝術(shù)展廊作為核心載體，首展“西泠·藝藏”作品，展廊內(nèi)還常設(shè)“西泠印社結(jié)社文化”主題墻等。篆刻沙龍空間每月開設(shè)的“金石工坊”由西泠印社社員親自授課，將藝術(shù)教育融入社區(qū)日常。

架空層的價(jià)值重生不僅是對閑置空間的高效激活，更標(biāo)志著社區(qū)配套已從功能主義轉(zhuǎn)向情感連接與文化認(rèn)同的建構(gòu)——通過引入專業(yè)品牌的運(yùn)營能力與文化IP的精神內(nèi)核，開發(fā)商正在將社區(qū)轉(zhuǎn)化為承載多元生活場景、培育社群生態(tài)的“第三空間”。

這種轉(zhuǎn)變背后，是行業(yè)生態(tài)進(jìn)步的推動，也是房企通過場景創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)與資產(chǎn)增值，構(gòu)建起可持續(xù)社區(qū)生命力的主動選擇。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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