2025年三季度，整體樓市重回年內(nèi)低位，新房供求同環(huán)比齊降。一方面，房企推盤積極性一般，三季度供應(yīng)量下降約二成，累計(jì)同比降幅達(dá)18%，一二線高位回落；另一方面，新房成交穩(wěn)中有降，年中沖刺季之后需求進(jìn)入疲軟期。京滬深8月以來相繼出臺(tái)利好政策助力市場(chǎng)維穩(wěn)，但9月新房成交環(huán)比增幅仍不及供應(yīng)，金九成色一般。二手房增長(zhǎng)動(dòng)能明顯放緩，延續(xù)震蕩走勢(shì)。一方面掛牌量增價(jià)跌，市場(chǎng)信心暫未恢復(fù)；另一方面，優(yōu)質(zhì)新盤入市也客觀上分流了部分改善客群。

預(yù)判四季度，政策利好加持，加上房企推盤頻次和營(yíng)銷力度加大，新房成交環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增，維持弱復(fù)蘇，全年成交降幅有望持穩(wěn)10%左右。不過，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。

新增供應(yīng)同環(huán)比降幅約15%，深昆長(zhǎng)等一二線逆勢(shì)增長(zhǎng)

2025年三季度供應(yīng)季節(jié)性回落，同環(huán)比齊跌，前三季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)約束依舊顯著。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，7 - 8月全國(guó)110個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)2180萬平方米，同比下降21%，較2025年二季度月均下降26%。

根據(jù)30城環(huán)比增長(zhǎng)55%預(yù)估百城數(shù)據(jù)，9月供應(yīng)預(yù)期達(dá)到1599萬平方米，三季度環(huán)比下降15%，同比下降22%，前三季度累計(jì)同比下降約二成。

分能級(jí)來看，一二線高位回落，7 - 8月供應(yīng)量較2025年二季度月均環(huán)比下降三成以上，累計(jì)同比降幅約15%左右。三四線新房供應(yīng)依舊疲軟，7 - 8月供應(yīng)量較2025年二季度月均環(huán)比下降16%，同比下降24%，前8月累計(jì)同比下降23%，跌幅居各能級(jí)之首。

結(jié)合重點(diǎn)30城9月預(yù)估數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)“金九”迎來了供應(yīng)穩(wěn)步放量。9月預(yù)期新增供應(yīng)量1020萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)55%，同比下降15%，三季度新增供應(yīng)為2407萬平方米，環(huán)比下降15%，同比下降14%，前三季度累計(jì)同比回落16%。

分能級(jí)來看，一線城市韌性相對(duì)較強(qiáng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年三季度4個(gè)一線城市合計(jì)供應(yīng)面積為529萬平方米，環(huán)比下降15%，但同比降幅3%小于二三線城市及30城整體水平，顯示出一線城市市場(chǎng)仍具備相對(duì)韌性。深圳是唯一實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長(zhǎng)的一線城市，三季度供應(yīng)面積為100萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比增長(zhǎng)23%，主要得益于近期優(yōu)化政策的持續(xù)發(fā)酵及部分熱點(diǎn)項(xiàng)目的集中入市。相比之下，北京、上海三季度供應(yīng)量環(huán)比下降二成，反映出核心城市核心區(qū)域項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足及房企在高能級(jí)城市的推貨策略更趨精準(zhǔn)化。廣州供應(yīng)規(guī)模在一線城市中居首，環(huán)比降幅13%相對(duì)溫和，市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

二三線城市整體持續(xù)承壓，但部分城市顯現(xiàn)回暖跡象。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，三季度26個(gè)二三線城市合計(jì)供應(yīng)面積為1878萬平方米，環(huán)比下降15%，同比下降16%。各城市大體分為以下三類：

（1）企穩(wěn)型：成都、天津等城市雖然三季度供應(yīng)環(huán)比有所下滑，但絕對(duì)規(guī)模仍位居二三線城市前列，顯示出較強(qiáng)的需求基本面和市場(chǎng)容量。

（2）逆勢(shì)增長(zhǎng)型：昆明、長(zhǎng)春等城市供應(yīng)量同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，出現(xiàn)階段性復(fù)蘇。

（3）深度調(diào)整型：武漢、南京等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市三季度供應(yīng)量環(huán)比下滑超過三成，同比降幅也多在30%左右，市場(chǎng)庫存壓力較大，房企推盤積極性受挫。

新房成交降至近5年同期新低，一線累計(jì)同比增幅收窄至4%

2025年三季度樓市成交高位回落、筑底企穩(wěn)：7月高位回落，8月持降，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7 - 9月110個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積2867萬平方米，同比下降18%，月均較2025年二季度月均下降20%。

根據(jù)30城環(huán)比上升18%預(yù)估百城數(shù)據(jù)，9月成交預(yù)期達(dá)到1658萬平方米，三季度環(huán)比下降16%，同比下降12%，前三季度累計(jì)同比下降8%，整體成交規(guī)模低位持穩(wěn)。

分能級(jí)看，與供應(yīng)表現(xiàn)基本類似，一二線因供應(yīng)縮量，整體成交也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，7 - 8月成交面積較二季度月均和去年同期降幅均在二成以上，不過一線韌性較強(qiáng)，前8月累計(jì)同比仍微增5%；二線成色一般，累計(jì)同比降幅均在10%左右。

9月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，因供應(yīng)放量，新房成交迎來階段性復(fù)蘇行情：9月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為919萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比下降5%，三季度整體成交規(guī)模仍保持同環(huán)比齊跌態(tài)勢(shì)，前三季度累計(jì)成交同比微降3%。

分能級(jí)來看，一線城市環(huán)比持降，但累計(jì)同比保持正增長(zhǎng)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年三季度，4個(gè)一線城市合計(jì)成交面積為454萬平方米，環(huán)比下降25%，同比下降14%。盡管單季度數(shù)據(jù)下滑，但從前三季度累計(jì)數(shù)據(jù)看，一線城市合計(jì)成交同比增長(zhǎng)4%，顯著優(yōu)于二三線城市和30城平均，凸顯其強(qiáng)大的市場(chǎng)基本面和抗跌韌性。其中上海、深圳同環(huán)比降幅均超2成，短期市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。

二三線城市整體承壓明顯，內(nèi)部冷熱不均。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年三季度，26個(gè)二三線城市合計(jì)成交面積為2111萬平方米，環(huán)比下降23%，同比下降12%，市場(chǎng)整體處于調(diào)整期。其中成都成交規(guī)模達(dá)255萬平方米遙遙領(lǐng)先，雖環(huán)比下滑但絕對(duì)量保持高位，顯示出強(qiáng)大的需求容量。青島、天津、西安、武漢等核心二線城市成交量也突破140萬平方米，成為支撐二三線市場(chǎng)的主力。昆明是少數(shù)實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙正增長(zhǎng)的城市之一，表現(xiàn)亮眼。重慶、合肥同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，顯示局部市場(chǎng)活躍度提升。與之形成鮮明對(duì)比的是，南京、蘇州、徐州等城市同比降幅超過四成，市場(chǎng)下行壓力大。杭州環(huán)比銳減37%，前期熱度較高的市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯降溫。

二手成交環(huán)比雖降但仍為相對(duì)高位，深蓉等累計(jì)同比漲幅超2成

2025年三季度，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為5225萬平方米，環(huán)比下降12%，同比增長(zhǎng)2%，累計(jì)同比增長(zhǎng)10%。

按月來看，二手房成交呈現(xiàn)震蕩走勢(shì)，7 - 8月穩(wěn)步回落，9月環(huán)比微跌1%至1683萬平方米，低位持穩(wěn)，同比增10%。

從城市維度來看，深圳、成都、西安、合肥等2025年前三季度二手房累計(jì)同比增幅仍在二成以上，熱度依舊高漲；還有部分三四線城市如東莞、煙臺(tái)等因去年基數(shù)較低，前三季度成交也出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。還有少部分城市諸如南京、鄭州、長(zhǎng)春、大連、寧波、福州等二手房仍處于回調(diào)期，前三季度累計(jì)同比暫未回正。

70城新房房?jī)r(jià)同比降幅持續(xù)收窄，房?jī)r(jià)高地京滬杭等持增

2025年8月，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，但同比降幅總體繼續(xù)收窄，房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)仍在持續(xù)邊際改善。8月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.9%，北京、廣州和深圳分別下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.4%和3.7%，降幅分別收窄0.4個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降5.2%和6.0%，降幅均收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

環(huán)比來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.2%和0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

8月份以來，地方穩(wěn)市場(chǎng)新政迎來了新一輪的密集發(fā)布期，各類促需求類政策密集出臺(tái)，8月份各地即出臺(tái)了24次公積金優(yōu)化類政策、13次補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠類政策。在限制性政策松綁方面，8月以來北京、上海、深圳更是相繼松綁限購、并同步出臺(tái)促需求類政策優(yōu)惠，進(jìn)一步加快了各地置業(yè)需求的入市節(jié)奏。得益于各地政策面的大力支持，在行業(yè)傳統(tǒng)淡季的8月，70城房?jī)r(jià)雖然延續(xù)環(huán)比下跌，但跌幅較上年同期有所改善，同比指數(shù)降幅也延續(xù)收窄。上海、杭州、成都、太原、烏魯木齊5市新房?jī)r(jià)格同比指數(shù)更是連續(xù)兩月同比上漲；而新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌的城市數(shù)量，也上升至13個(gè)，較7月份增加了3個(gè)。隨著9、10月份行業(yè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)以及營(yíng)銷力度的周期性加強(qiáng)，預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)指數(shù)將延續(xù)下半年以來的向好局面，也會(huì)有更多城市迎來房?jī)r(jià)指數(shù)的企穩(wěn)信號(hào)。

從CRIC監(jiān)測(cè)的2025年前8月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回調(diào)。

一線占據(jù)房?jī)r(jià)高點(diǎn)。上海、北京、深圳位列房?jī)r(jià)絕對(duì)量TOP3，不過近期受供給結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)小幅降溫影響，深圳房?jī)r(jià)同比微降5%，而北京持增16%，上海與去年同期房?jī)r(jià)微增5%，廈門、廣州、杭州、義烏、東莞位列第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)在3 - 3.5萬元/平，其中廣州、義烏、東莞均出現(xiàn)穩(wěn)步回調(diào)。

熱點(diǎn)城市北京、上海、成都、杭州等房?jī)r(jià)持增，主要是受高端盤成交占比上升影響，因購買力基礎(chǔ)雄厚，以銷定產(chǎn)模式之下，高端盤供需兩熱，結(jié)構(gòu)性拉升了房?jī)r(jià)。

而前期需求透支和基本面較弱的二三城市整體房?jī)r(jià)進(jìn)入回調(diào)期，譬如惠州，因前期供應(yīng)過量，短期內(nèi)庫存高企問題難解，整體房?jī)r(jià)降幅高達(dá)27%，在不同城市中居首，南昌、昆明、南寧等二線城市同樣面臨深度調(diào)整，同比降幅在10%左右。

目前來看，整體三季度延續(xù)筑底行情，雖然9月迎來供應(yīng)放量，但成交環(huán)比增幅顯著小于供應(yīng)，呈現(xiàn)出小幅供過于求。預(yù)判四季度，因8 - 9月恰逢政策利好期，京滬深等核心一線城市相繼松綁限購，并出臺(tái)了一系列利好措施，疊加四季度為房企傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，推盤頻次和營(yíng)銷力度預(yù)期加大，四季度成交環(huán)比三季度有望穩(wěn)中有增，維持弱復(fù)蘇，全年成交降幅有望持穩(wěn)10%左右。

城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加?。壕詈既氐群诵某鞘惺袌?chǎng)熱度或小幅微降，主要源于新房市場(chǎng)中高端需求或?qū)⒚媾R短期供過于求的疲軟行情，隨著優(yōu)質(zhì)地塊成交占比上升，四季度整體高端供應(yīng)仍呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇，而對(duì)于購房者而言，信心不足 + 前期需求集中釋放難免造成購買力階段性疲軟。而三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了近兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度處于跌無可跌有價(jià)無市停滯狀態(tài)，整體樓市回暖仍有待核心一二線城市熱度傳導(dǎo)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱，而對(duì)于城市外圍多數(shù)項(xiàng)目而言，整體去化難言樂觀。

預(yù)判二手房市場(chǎng)后續(xù)走勢(shì)，“以價(jià)換量” 延續(xù)。二手房因掛牌量增價(jià)跌，持續(xù)分流新房剛需客群，對(duì)比新房市場(chǎng)著力于產(chǎn)品力升級(jí)，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)也將更加明顯，因而對(duì)于剛需客群的吸引力仍將不斷上升。

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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