2025年9月，新房市場供求穩(wěn)步回升，京滬蓉杭熱度持續(xù)，漢鎬渝廈等城市也從低位回升。二手房成交則穩(wěn)中有降，環(huán)比微跌1%，同比增長9%。土地市場成交規(guī)模迎來周期性回升。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市9月平均開盤去化率為39%，環(huán)比微降3個百分點，同比上升10個百分點，市場熱度高位持穩(wěn)。從全國30個重點城市項目開盤平均去化率變動情況來看，環(huán)比漲跌參半。當前，各地高得房率四代宅、新規(guī)項目入市對短期市場熱度起到了“托舉”作用，但銷量出現(xiàn)分化，并非所有項目都能熱銷。

30城去化率小幅回落至39%，仍處年內(nèi)高位

CRIC監(jiān)測顯示，9月市場熱度高位持穩(wěn)。從30個典型城市2023年1月以來平均去化率變動情況看，2025年9月從8月的42%小幅回落至39%，但高于去年同期。

分城市來看，成都去化率最高，達76%，長沙其次，為72%，杭州和廈門并列第三，達67%。杭州和成都一直熱度較高，短期表現(xiàn)良好，廈門和長沙則得益于網(wǎng)紅盤集中入市對去化率的顯著拉升。如廈門同安區(qū)的中海環(huán)東雲(yún)起項目9月末推出152套房源，去化率高達87%；長沙岳麓區(qū)嘉信洋湖錦璽項目9月20日推盤去化率同樣超八成。

從變化趨勢看，環(huán)比漲跌參半，典型城市可分為幾類：一是上海、成都、杭州等熱點城市本月去化率小幅回落，但仍保持四成以上高位波動；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場延續(xù)弱復蘇走勢，9月去化率延續(xù)增勢；三是南京、昆明、濟南等9月去化率均不足二成，且環(huán)比下降，市場延續(xù)低迷走勢。

新規(guī)/四代宅項目去化居前，項目間持續(xù)分化

在中央推動建設“好房子”的號召下，產(chǎn)品力較強的優(yōu)質(zhì)改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目。

如武漢9月全市共18次推盤，推出2746套，首日去化率為39%。其中新規(guī)項目推盤17次，推盤套數(shù)占比98%，首日去化率40%；老規(guī)范項目推盤1次，推盤套數(shù)占比2%，首日去化率僅為5%。

從典型城市2025年9月四代宅/新規(guī)項目基本情況看，成都、重慶、南京等城市均有四代宅/新規(guī)項目熱銷。如成都招商錦城序及東城金茂曉棠9月去化率皆達100%，南京金基嶼樾府推出88套房源，去化率也達100%。

值得注意的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量出現(xiàn)分化，并非所有項目都能熱銷。以武漢、成都為例，除了去化率超八成的熱銷項目外，也有滯銷產(chǎn)品。成都近郊區(qū)怡湖春曉項目，因開盤價格超2萬元/平，在板塊內(nèi)不具優(yōu)勢，清水價格接近板塊精裝價格，開盤去化率僅為45%；武漢武昌源著項目，9月2日推售50套，去化率不足三成。

滬杭標桿豪宅去化居前，蘇鄭等加速以價換量

2025年9月，上海、杭州、嘉興等標桿豪宅入市，市場熱度穩(wěn)中有增。

上海頂級豪宅標桿項目金陵華庭位于黃浦區(qū)核心地段，今年3月，項目一期158套房源“3小時售罄，攬金92.34億元”，二期首批次房源于9月21日開盤即售罄，銷售額逾98億元，打破上海今年單次推盤總金額最高記錄。

杭州大家詠印明廬和華潤元起觀潮兩個標桿豪宅9月相繼入市，繼錦上萬象府后再漲1 - 1.3萬元/平方米，較限價漲幅約五成。

嘉興綠城玫瑰園項目，定位高層 + 法式聯(lián)排，地段加持且產(chǎn)品稀缺，拿地到首開僅5個半月，排屋備案均價32055元/平方米，儲藏室均價15800元/平方米，10月首開，開盤當天去化率達79.4%，總銷售額為3.9億元。

此外，部分市場相對低迷的弱二線城市，如西安、蘇州、鄭州、福州等，部分項目通過加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等方式，取得了不錯的營銷效果。

預判10月，新房成交絕對量可能延續(xù)低位徘徊，基于去年10月基數(shù)較高，成交單月同比降幅可能進一步擴大。城市間、項目間分化將持續(xù)加劇：京滬杭蓉等核心一二線城市市場熱度或延續(xù)高位波動，其市場熱度與新盤供應量和質(zhì)量密切相關(guān)；武漢、鄭州、蘇州、南京等延續(xù)弱復蘇走勢，購房信心逐步修復；南寧、重慶、福州、青島等城市，預期整體去化率基本處于不足三成的低位。

值得關(guān)注的是，隨著高品質(zhì)改善住宅集中入市，高端市場也有熱度轉(zhuǎn)降跡象，并非所有高端住宅都能熱銷，內(nèi)部存在分化行情，只有具備核心區(qū)位、優(yōu)質(zhì)配套、產(chǎn)品力佳的復合優(yōu)勢類項目才能保持高熱。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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