2025年9月，上海二手房市場出現(xiàn)了“相?！毙盘?。

一方面，掛牌端“以價換量”趨勢進一步強化。當月91%的小區(qū)掛牌價環(huán)比回落，較8月提升5個百分點，房東降價意愿持續(xù)釋放。

另一方面，成交端卻同步顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號。全月二手房交易量突破1.8萬套，環(huán)比高位上行3%，且45%的小區(qū)成交價格實現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加4個百分點。

這種“多數小區(qū)降掛牌價”與“整體市場止跌”看似矛盾的表現(xiàn)，并非偶然，其背后是上?！?.25”新政效應逐步傳導。2025年8月25日，上海對房地產市場政策進行優(yōu)化調整，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等方面，通過“核心區(qū)嚴控、郊區(qū)松綁”的差異化策略，釋放郊區(qū)購房需求，進一步優(yōu)化區(qū)域供需結構。

9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區(qū)房價的上漲，這帶動了二手房市場交易活躍度顯著提升。

超九成小區(qū)掛牌價下降，近一年平均降13.6%

從上海高頻交易小區(qū)（連續(xù)兩月成交量≥5套）掛牌價變動情況來看，2025年二季度以來，上海下調掛牌價格的小區(qū)占比逐月上升，從3月的49%小區(qū)下調掛牌價格，攀升至9月的91%，創(chuàng)歷史新高。

從掛牌價格指數走勢來看，近一年上海各小區(qū)掛牌價格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來價格下調速度尤為顯著。2024年9月上海掛牌價格指數為近一年最高點達90.3，隨后整體下行，在2025年4月出現(xiàn)短暫回升，達86.5，隨后下行幅度明顯加快，至9月掛牌價格指數為78。

這一方面是因為前期價格較為堅挺的板塊和項目，在2025年下半年打開了價格調整空間；另一方面也是受一手房優(yōu)質產品入市影響，出于優(yōu)化資產配置和提升居住環(huán)境等訴求，更多二手房東選擇以價換量，加快促成房源成交。

成交價上漲小區(qū)數量增21%，議價空間收窄至15%

從上海高頻交易小區(qū)漲跌價情況來看，近一年來，2025年8月是上海高頻交易小區(qū)成交價格上漲比例最少的一個月，僅41%小區(qū)上漲。進入9月，這一局面有所改善，房價上漲的高頻交易小區(qū)占比升至45%，從絕對數量看，9月房價上漲的高頻交易小區(qū)達233個，較8月環(huán)比增加21%。

對比成交及掛牌價可以發(fā)現(xiàn)，9月上海二手房議價空間從8月的19%進一步收窄至15%，創(chuàng)近一年新低，掛牌價中的“水分”被快速擠出。這說明，目前議價空間越來越小，供求雙方對于價格的判斷正在進一步趨于一致。

更多剛需小區(qū)房價上漲，成止跌關鍵

2025年9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區(qū)房價的上漲。

8月25日上海發(fā)布《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》，核心內容共五點：一是，符合條件的家庭，外環(huán)外不再限制購房套數；二是，單身人士買房將迎來重大利好，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策；三是，公積金貸款額度大幅提高，多子女家庭最高可貸216萬元，且允許公積金“又提又貸”；四是，商貸不再區(qū)分首套二套，統(tǒng)一利率水平；五是，完善個人住房房產稅政策，非戶籍首套免房產稅，二套人均60平方米以下免稅。

從“825”新政內容來看，首先激活了剛需群體的購房需求，其次降低了購房成本，這使得二手房市場交易活躍度顯著提升。

CRIC數據顯示，2025年9月總價200萬以內房源成交套數占比為46.56%，環(huán)比上升2.79pcts，同比上升7.51pcts；成交面積段中70平以內小面積段仍是成交主力，9月成交套數占比在40%以上。

從成交區(qū)域來看，上海成交占比持增的多為城市近遠郊片區(qū)，如上海金山區(qū)和奉賢區(qū)在9月成交套數占比排全市前2位，其中奉賢區(qū)成交占比達5.05%，環(huán)比上升0.62pcts，同比上升0.37pcts；金山區(qū)成交占比達4.2%，環(huán)比上升0.66pcts，同比上升1.18pcts。

CRIC數據顯示，9月全上海有47%的剛需小區(qū)房價實現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加6個百分點。相比之下，改善類小區(qū)房價上漲占比為42%，雖較上月提升4個百分點，但仍低于剛需類小區(qū)。

從租賃回報率來看，9月成交套數10套以上且房價上漲的二手房小區(qū)共58個，其中租賃回報率（每平方米年租金/每平方米房價）在2 - 3%之間的有27個，大于3%的有15個。一般而言，租賃回報率達到2%是止跌的最重要指標，9月成交套數10套以上且房價上漲的二手房小區(qū)中有82%小區(qū)“止跌”。

分區(qū)域來看，租賃回報率2%以上小區(qū)同樣大多在城市近遠郊片區(qū)，如寶山、金山、松江等。這也進一步印證了剛需是推動房價止跌的核心力量。

整體來看，當前上海二手房市場受“825”新政效應影響，整體成交向城市近遠郊聚焦。雖然掛牌價仍呈下行趨勢，但整體議價空間也在進一步收窄，供求雙方對于價格的判斷正在進一步趨于一致，剛需市場開始呈現(xiàn)止跌趨勢。

短期內“以價換量”趨勢延續(xù)，但不同板塊間開始出現(xiàn)顯著漲跌差異，如9月南橋、三林、金橋、松江新城等板塊有超過六成的高頻交易小區(qū)成交價下跌，而同期共富共康、金山新城、周康等板塊有超過六成的高頻交易小區(qū)房價實現(xiàn)上漲。

未來，中高改小區(qū)能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優(yōu)質產品入市量，剛需小區(qū)將受小區(qū)區(qū)位、配套、價格等綜合因素影響，各板塊與小區(qū)之間或難以形成統(tǒng)一的價格走向。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經授權發(fā)布。

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