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撰文/張晶

10月20日，上海第八批次土地拍賣結(jié)束。

此次共推出6宗地塊，分布在徐匯區(qū)（2宗）、靜安區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)和松江區(qū)?？偟某鲎屆娣e為19.16萬平方米，總建筑面積40.87萬平方米，起拍總價約184.95億元，吸引了中海、保利、招商蛇口等20多家房企參與競拍。

最終結(jié)果是，6宗地中3宗溢價成交、3宗底價成交，總共攬金198.77億元。整體溢價率普遍不高，都不超過15%。

從成交情況來看，招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體經(jīng)過52輪競價，以77.37億元拿下靜安蘇河灣地塊，樓面價81415元/平方米，溢價9.03%。

中海以44.65億的總價競得徐匯濱江地塊，溢價率10%，樓面價148503元/平方米，刷新了該區(qū)域樓板價紀(jì)錄。

保利置業(yè)以26.16億元總價競得楊浦濱江地塊，溢價率14.69%，樓面價69958元/平方米。

其余3宗地均底價成交：徐匯華涇地塊被徐房&匯成聯(lián)合體以26.51億元競得，寶山楊行地塊由金茂&寶冶聯(lián)合體17.51億元拿下，松江新城地塊則由松江交投&廈門國貿(mào)聯(lián)合體以6.56億元摘得。

和前幾批次土拍相比，此次土拍熱度明顯下降，但重點(diǎn)板塊仍有看點(diǎn)。

中海刷新濱江樓面價

中海競得的徐匯濱江地塊是此次土拍的一大看點(diǎn)。

該地塊位于龍華板塊核心，靠近11號線云錦路站，周邊配套完善，有云錦天地、綠地濱江CLUB等高端商業(yè)綜合體，周邊還有中?！ゎI(lǐng)邸玖序、云錦東方等項(xiàng)目。

從規(guī)劃條件來說，該地塊是居住用地，出讓面積20044.45平方米，建筑面積30066.68平方米，容積率1.5，限高30米，未來可能打造低密度別墅、洋房類高端產(chǎn)品。

該地塊起價很高，達(dá)到40.59億元，起拍樓面價13.5萬元/平方米，最終成交樓面價漲到14.85萬元/平方米，僅次于祺祥旺宇創(chuàng)下的20.03萬元/平方米紀(jì)錄，創(chuàng)造了徐匯濱江片區(qū)成交樓板價紀(jì)錄。

此前，同區(qū)域綠城·潮鳴東方樓板價13.1萬元/平方米，嘉佰道·徐匯樓板價約12.6萬元/平方米。

從拿地節(jié)奏看，中海下半年在上海市場的布局明顯加快。

上半年，中海在內(nèi)地10個城市和香港共新增17幅地塊，但沒在上海拿地。下半年開始，中海動作不斷：7月第六批次土拍中，以118.88億元競得靜安東斯文里和普陀真如兩宗地塊；9月又與招商、中旅聯(lián)合，以154.78億元收購徐匯東安項(xiàng)目地塊。

此次再次拿下徐匯濱江地塊，顯示出中海補(bǔ)倉上海核心區(qū)的信心。

聯(lián)合體扎堆拿地

和中海獨(dú)自拿地不同，其余中標(biāo)房企大多以聯(lián)合體形式參拍。

其中，靜安蘇河灣地塊競爭非常激烈。該地塊吸引了中海、保利發(fā)展、招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體三家競買人競價，最終招商&越秀&星獅&瑞城聯(lián)合體以77.37億競得。

該地塊直線距離蘇州河約200米，是蘇河灣最后一宗宅地，出讓面積30108.11平方米，建筑面積95033.41平方米，容積率3.16，限高150米，為住宅文化混合用地。

根據(jù)規(guī)劃要求，地塊內(nèi)需保留791平方米的二級風(fēng)貌建筑“延陵寄廬”，并設(shè)置寬度不低于6米的南北向公共通道及面積不低于700平方米的內(nèi)部廣場。

復(fù)雜的開發(fā)要求對項(xiàng)目規(guī)劃、資金與施工能力提出了較高要求，聯(lián)合體模式有助于各方分擔(dān)風(fēng)險、整合資源。

周邊區(qū)域豪宅集中，像蘇河灣中心·潤府、中糧天悅壹號等項(xiàng)目，掛牌均價超過17萬元/平方米，未來新項(xiàng)目仍有一定市場空間。

此次溢價最高的楊浦濱江地塊，由保利置業(yè)經(jīng)過43輪競價、打敗中鐵建后，以26.16億元奪得。

該地距離軌交12號線愛國路站400米，緊挨著保利置業(yè)在第四批次土拍中拿下的地塊，后者成交樓板價8.02萬元/平方米，項(xiàng)目定名為“保利·譽(yù)濱江”。

值得一提的是，同區(qū)域的保利蘭桂坊項(xiàng)目9月首開便錄得383.3%認(rèn)購率，位列當(dāng)月上海新開盤項(xiàng)目首位。

此次保利置業(yè)再次在楊浦濱江拿地，體現(xiàn)了其深耕該片區(qū)的決心。

從整體結(jié)構(gòu)看，本批次土拍除中海和保利置業(yè)外，其余中標(biāo)者均為聯(lián)合體，其中國央企仍是主力。

業(yè)內(nèi)人士指出，本批次部分地塊涉及風(fēng)貌保護(hù)、商業(yè)配建、地下空間開發(fā)等復(fù)合要求，開發(fā)難度較高，聯(lián)合體合作能夠在資金、設(shè)計(jì)、施工及后期運(yùn)營等環(huán)節(jié)上形成互補(bǔ)。

此外，本批次出讓文件顯示，所有地塊均取消了中小套型占比限制，開發(fā)商可根據(jù)市場需求自主調(diào)整戶型配比。

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