當(dāng)下二手房市場面臨著流動性難題，房東們?yōu)榱速u房可謂使出渾身解數(shù)。有些房東活躍在社交平臺，扮演起中介角色來推銷自家房源，甚至還有房東開始嘗試法拍房，推出“一元起拍”的策略。

近期，我們留意到法拍市場出現(xiàn)了新變化。越來越多城市有普通二手房流入法拍房市場并成功成交，不僅有一元起拍的低價房源，還有總價超3000萬的豪宅成交。這反映出法拍房市場有了突出的結(jié)構(gòu)性變化，大量普通二手房源正加速涌入法拍市場，法拍房成為加速房產(chǎn)流轉(zhuǎn)、盤活存量資產(chǎn)的重要途徑。

今年前9月，重點城市法拍房共成交約3.6萬套，同比下降25%，法拍房的熱度與一二手房表現(xiàn)趨于一致。不過，二手房選擇通過法拍房市場出售，能加快房產(chǎn)出售速度，對打通一二手放置換鏈條也有一定益處。

9月廣州法拍房成交規(guī)模最高，上海成交金額排第一

從掛拍情況能明顯看出，大量二手房房源的涌入使得掛拍規(guī)模不斷走高。7月掛拍4.4萬套，9月4.2萬套，分別創(chuàng)下近一年新高和次新高，這也從側(cè)面反映出當(dāng)前二手房市場的流動性困境。

法拍房市場成交走勢與一二手房基本相同。9月典型城市法拍房成交5033套，環(huán)比下降8%，同比減少14%。

9月成交套數(shù)前三的城市是廣州、杭州和溫州，均在150套以上。上海法拍房成交金額排第一，共成交5.1億元，杭州成交4.7億，深圳成交4.6億。

從成交率來看，據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，9月法拍房成交率19.3%，較上月環(huán)比下降1.9個百分點，降至年內(nèi)均線以下。在各地房地產(chǎn)營銷力度加強的9月，面對各類需求側(cè)政策利好推動，以及新房市場營銷力度增強，更多消費者轉(zhuǎn)而關(guān)注一二手房市場，再加上法拍房掛拍規(guī)模增加，法拍房成交率下滑也在情理之中。

重點城市中，杭州以48%的成交率繼續(xù)位居首位，福州、上海、南昌、寧波、深圳、廈門的成交率也在30%以上。作為更具投資價值的一二線城市，大多數(shù)城市的法拍房成交率仍明顯高于全國平均水平。

普通二手房加速流向法拍房

如果說威海乳山此前的一元法拍房只是個例，那么到了9月份，這種情況已蔓延至核心一二線城市?；葜荨V州、深圳、杭州、南京等多個城市均出現(xiàn)“1元起拍”的法拍房并成功成交。這類房源產(chǎn)權(quán)清晰，無復(fù)雜糾紛，業(yè)主選擇法拍的核心目的就是“求快”。

比如深圳大鵬新區(qū)的千戶所城獨棟住宅，建筑面積290平方米，實際使用面積約320平方米，經(jīng)過267次競拍后以206.5萬元成交。而當(dāng)前大鵬新區(qū)二手房月均交易量不足10套。

除此之外，高總價改善房源也開始試水法拍房。典型的如杭州遠(yuǎn)洋西溪公館的一處類別墅住宅，起拍總價1080萬元，經(jīng)過255輪競價后以3200萬元成交，較起拍價溢價率高達(dá)196%，折合成交單價約10.5萬元/平方米，僅低于市場價格10%左右。

值得注意的是，該房源并非因破產(chǎn)或法院處置，而是商業(yè)買賣行為，產(chǎn)權(quán)清晰，不存在交付困難。從二手房市場來看，前9月杭州總價3000萬以上的二手房只成交了17套，月均不到2套。像遠(yuǎn)洋西溪公館這類房源以法拍渠道低價入市，能切實有效地加快房產(chǎn)的流動速度。

目前，普通二手房源加速進(jìn)入法拍市場已從零星個案發(fā)展到核心城市。從整體房地產(chǎn)去化情況來看，預(yù)計未來可能會有更多二手房、“準(zhǔn)現(xiàn)房”、一手房等房源選擇“試水”拍賣市場。不過，對于法拍房還是要理清規(guī)則，建議各地進(jìn)一步完善相關(guān)管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有的拍賣平臺，同時規(guī)范“法拍房”與“商拍房”等相關(guān)條款，在進(jìn)一步拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移渠道，加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的同時，也為釋放改善需求、助力市場穩(wěn)定發(fā)展提供更多動力。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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