有沒有注意到，房票安置正在上海以更快的速度全面鋪開。

這里有個(gè)背景要說明，上海在近兩年啟動(dòng)了大規(guī)模的拆遷舊改。看幾個(gè)簡單數(shù)字感受下力度，2025年上海征地和動(dòng)遷補(bǔ)償預(yù)算總額超1400億，比去年提高約23%，其中徐匯區(qū)以約430億，成為上海當(dāng)下當(dāng)之無愧的舊改大區(qū)。

而且，根據(jù)上海政府制定的2026 - 2028城市更新方案，2026年上海全市將全面啟動(dòng)城中村舊改。

也就是說，明年起上海又會(huì)產(chǎn)生大量動(dòng)遷戶，不管是郊區(qū)還是市區(qū)，保守估計(jì)有小幾萬名。以往上海城中村舊改有安置房和貨幣兩種補(bǔ)償方式，而今年上海在這兩種方式之外，新增了一種全新補(bǔ)償政策，即從安置房直接過渡到商品房市場的：房票安置。

未來房票安置極有可能在上海全市全面鋪開，成為主流方式。房票安置可看作是一張有時(shí)效性的“購房代金券”或“獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼”，未來持房票進(jìn)入樓市買房的動(dòng)遷戶會(huì)越來越多，這將成為上海樓市的一個(gè)全新變量。

01

市區(qū)也不例外，徐匯動(dòng)遷開始發(fā)房票

回顧一下房票安置在上海鋪開的時(shí)間線，2024年6月，金山發(fā)出上海001房票，并給予購房金額的7%作為現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

之后，青浦和嘉定跟進(jìn)，涉及的房源數(shù)量增多，房源要求也有所放寬，從現(xiàn)房到6個(gè)月內(nèi)竣工的樓盤均可。

房票安置曾被視為上海幫助外環(huán)外新房市場去庫存的手段，很多人猜測這是為郊區(qū)定制的政策工具。

而近日，市區(qū)的徐匯也開啟了動(dòng)遷房票獎(jiǎng)勵(lì)制度，作為上海樓市半壁江山的浦東早前也發(fā)布過房票安置的試行文件。

可見，房票安置全面在上海鋪開的可能性增大，它不再只是“郊區(qū)去庫存工具”，而是“全市樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的杠桿工具”。

這次徐匯江南新村的房票安置政策有幾大創(chuàng)新，即采用“全域可選 + 一二手通兌”模式，這種模式未來很可能在全市鋪開。

一、房源池地域范圍擴(kuò)大至全市

即從之前的“區(qū)域內(nèi)流動(dòng)”變?yōu)椤叭蟹秶鲃?dòng)”，未來江南新村拆遷戶選擇房票獎(jiǎng)勵(lì)，可在全市范圍內(nèi)選房。

二、不再只刺激新房，而是一二手聯(lián)動(dòng)

與前幾個(gè)郊區(qū)的房票政策相比，徐匯的房票不再定向要求購置新建商品房，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，拿房票購新房或二手房都有補(bǔ)貼。

三、購房時(shí)間線拉長

從今年年初到未來18個(gè)月都有效，相較于之前6 - 12個(gè)月內(nèi)必須購房，緩解了時(shí)間焦慮。

假設(shè)一個(gè)擁有江南新村40㎡房產(chǎn)的動(dòng)遷戶，拿到約565萬貨幣補(bǔ)償后，若近兩年有買房計(jì)劃，選擇在徐匯購買一套二手房或新建商品房，原被征收房屋面積約為80㎡，那么他將得到16萬房票獎(jiǎng)勵(lì)，過期無效。江南新村總戶數(shù)為1187戶，部分居民已提前購房并享受補(bǔ)貼。

可以看出，上海動(dòng)遷的房票安置政策是一區(qū)一策。顯然，房票安置對郊區(qū)新房市場的提振大于市區(qū)，郊區(qū)置換成本更低，有些居民拿房票買了更大更好的新房，剩下的差額還有現(xiàn)金補(bǔ)貼。而市區(qū)置換成本較高，2000元/平的房票獎(jiǎng)勵(lì)不算高，客戶有可能流向郊區(qū)。

不管怎樣，今年能看到上海政府在房票安置上的推進(jìn)速度和決心，徐匯房票標(biāo)志著房票制度真正從郊區(qū)向市區(qū)滲透，正式上升為全市策略。

02

上海為何全面開啟房票安置

回到開頭，此時(shí)上海的城市更新正處于全面提速階段。

首先，房票安置可有效緩解城市舊改帶來的資金壓力。民建上海市委網(wǎng)站提到，上海城市舊改資金缺口很大，2018至2022年間，僅中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋征收總費(fèi)用就接近7000億元。未來三年，上海要全面啟動(dòng)66個(gè)城中村改造項(xiàng)目，遍及全市郊區(qū)和市區(qū)，體量遠(yuǎn)超“兩舊一村”。

這些項(xiàng)目體量大、權(quán)屬復(fù)雜、資金平衡難度大，但城中村舊改是上海接下來十五五期間的重點(diǎn)，必須推進(jìn)。

房票安置在一定程度上降低了動(dòng)遷資金成本，縮短了安置周期。政府無需再墊付數(shù)十億資金建設(shè)安置房，避免資金周期拉長，還能省去后續(xù)安置房小區(qū)的物業(yè)管理等隱形成本。將原本用于建設(shè)安置房的資金轉(zhuǎn)化為即時(shí)流通的購房補(bǔ)貼，既加速了舊改進(jìn)程，又避免財(cái)政資金長期沉淀和投入，讓安置成本在樓市形成內(nèi)循環(huán)，而非流入股市或其他城市。

其次，房票安置節(jié)約了城市的土地成本。未來的城中村舊改項(xiàng)目，若大部分采用房票安置模式而非安置房模式，將有大量土地釋放出來，可用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)園或商業(yè)項(xiàng)目，補(bǔ)充郊區(qū)的城市配套，減少動(dòng)遷大居的建設(shè)。

最后，上海郊區(qū)樓市的冷清為房票安置提供了必要條件。

若不是樓市下行周期，上海新盤存在大幅價(jià)格倒掛、積分制、搖號(hào)入圍等情況，房票安置就沒有存在的必要，因?yàn)樾路抗┎粦?yīng)求，市場可自行消化。

而現(xiàn)在樓市進(jìn)入了供需轉(zhuǎn)換時(shí)代，從需求方刺激購買力才是上策，本質(zhì)原因是上海新房庫存壓力大。數(shù)據(jù)顯示，崇明、金山、奉賢等遠(yuǎn)郊商品房去化周期曾最高超過30個(gè)月。

所以，房票安置在這個(gè)時(shí)代順勢誕生。一方面，開發(fā)商積壓的庫存壓力得到緩解；另一方面，政府啟動(dòng)城中村舊改的資金和時(shí)間壓力減小。

此外，居民也能受益，選擇房票安置基本都有額外補(bǔ)貼。金山補(bǔ)貼7%，嘉定補(bǔ)貼8%，浦東航頭項(xiàng)目甚至達(dá)到15%，大幾十萬的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)很有吸引力，不得不說，房票安置是一箭三雕的精準(zhǔn)好政策。

03

房票安置將如何改變上海樓市

要回答這個(gè)問題，需先明確未來動(dòng)遷戶中選擇房票安置的比例。

目前反饋相對積極，尤其是郊區(qū)，房票安置吸引力更高。網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，嘉定彭趙村268戶動(dòng)遷戶中，超140戶計(jì)劃用房票購房，占比約52%。

單戶按平均330萬元額度計(jì)算，可形成近4.6億的新房市場購買力，這對今年分化明顯的上海新房市場是一大振奮。

那么，郊區(qū)不好賣的新房是否因房票安置實(shí)現(xiàn)了去化提升？

上海中原地產(chǎn)測算顯示，房票可將遠(yuǎn)郊局部去化周期縮短3 - 6個(gè)月，南翔某新盤約30%的成交量來自房票客戶。本區(qū)置換一直是上海動(dòng)遷戶的主流方式，對于本地居民來說，去市區(qū)買房不現(xiàn)實(shí)，留在本區(qū)更方便。現(xiàn)在有產(chǎn)品更優(yōu)、價(jià)格更優(yōu)惠的新房選擇，疊加各種獎(jiǎng)勵(lì)刺激，提升了購買總價(jià)覆蓋范圍，因此可判斷未來上海郊區(qū)動(dòng)遷選擇房票安置會(huì)成為主流。

按2025 - 2027年全市66個(gè)城中村、5.2萬戶測算，即便只有一半選擇房票安置，也將成為未來上海新房市場的重要力量。

對于市區(qū)而言，目前徐匯的政策力度有限。每平米2000元的補(bǔ)貼，疊加各種獎(jiǎng)勵(lì)，可能無法直接置換本區(qū)優(yōu)質(zhì)新房，畢竟徐匯新房在上海難搶且價(jià)格高。

但房票可刺激其他區(qū)的新房成交，促進(jìn)徐匯區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)二手房流通，賣了二手房的房東也可能再次進(jìn)入新房市場。因此，房票帶動(dòng)了一二手聯(lián)動(dòng)。

別忘了上海五大新城有人口導(dǎo)入目標(biāo)，上海郊區(qū)的主要商品房供應(yīng)在新城區(qū)域，房票安置有利于市區(qū)人口疏散和五大新城人口導(dǎo)入。

更深遠(yuǎn)的影響是優(yōu)化產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。以往遠(yuǎn)郊樓盤多為小戶型產(chǎn)品，為匹配房票用戶需求，如今郊區(qū)開發(fā)的房企開始轉(zhuǎn)型改善產(chǎn)品。上海動(dòng)遷戶對居住品質(zhì)的需求提升，樓市新房進(jìn)入卷產(chǎn)品時(shí)代。

選擇房票的動(dòng)遷戶可選擇新一代商品房，甚至未來的第四代住宅。不過，房票安置對郊區(qū)二手房會(huì)造成價(jià)值沖擊，現(xiàn)有政策都利好新房去化，老破小二手再次成為犧牲品。

04

目前上海的房票安置或許只是小試牛刀，未來必將全面鋪開、深入滲透。

目前的政策較為靈活，給予市民自由選擇權(quán)，提供更多動(dòng)遷補(bǔ)償選項(xiàng)?，F(xiàn)階段通過更多獎(jiǎng)勵(lì)方式，讓大家更愿意選擇房票安置或獎(jiǎng)勵(lì)，進(jìn)入置換鏈條。

當(dāng)樓市置換鏈條滾動(dòng)起來，市場活力將被激發(fā)。對于今年冷清的上海郊區(qū)新房市場來說，這可能是接下來最大的窗口期。

本文來自微信公眾號(hào)“真叫盧俊”，作者：真叫盧俊團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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