學(xué)會在動蕩中獨立思考、冷靜思考，想好自己生存發(fā)展的新模式?！?jīng)濟(jì)學(xué)家管清友

如預(yù)料，“住房不炒”依舊是今年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主題，這給房企的“后樓市夢”潑了盆冷水。

面對宏觀調(diào)控和疫情對樓市形成的雙重打壓，房企今年的日子不好過，尤其是中小房企。自疫情發(fā)生以來，中小房企們一直在忙三件事：

一、忙著赴香港IPO（首次公開募股）；

二、忙著拿地；

三、忙著蓋樓。

這三件事看似高大上，背后卻是中小房企在生存線上的掙扎。說多了都是淚。

漏雨的“避風(fēng)港”

吃緊的現(xiàn)金流

港股，因為審核寬松且時間短，一直是內(nèi)地科技、醫(yī)療等企業(yè)的IPO首選。上周，廣東房企實地集團(tuán)向香港聯(lián)交所提交招股說明書，進(jìn)入赴港IPO實質(zhì)階段。至此，今年計劃赴港IPO的房企共九家，浩浩蕩蕩的隊伍規(guī)模，直逼目前正火的科技概念企業(yè)。

實地集團(tuán)很實在，開誠布公地說明了本次IPO的融資目的。

資料顯示，實地集團(tuán)本次募資所得款的計劃用途為：1）用于建設(shè)廣州常青藤、廣州薔薇國際、三亞海棠華著及重慶永川薔薇國際；2）用于償還現(xiàn)有貸款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商業(yè)貸款未償還結(jié)余6.57億元以及2022年到期的三年商業(yè)貸款未償還結(jié)余2.28億元；3）用于一般企業(yè)及營運(yùn)資本用途。

可見，實地集團(tuán)面臨著巨額工程投入和債務(wù)。從本次披露的近三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額來看，實地集團(tuán)在2017年至2019年的指標(biāo)分別為25.15億元、6.63億元何2.23億元?？梢?，實地集團(tuán)的現(xiàn)金流正在逐步吃緊，以至于需要通過募資來償還兩年后到期的商業(yè)貸款。

與實地集團(tuán)一同“排位”的鵬潤控股，現(xiàn)金流形勢更嚴(yán)峻。資料顯示，截至2019年前十月，鵬潤控股賬面資金僅2124萬元，極易爆發(fā)財務(wù)危機(jī)。

之所以窮的如此可憐，是因為鵬潤控股為了IPO而選擇在短時間內(nèi)將債務(wù)清償，導(dǎo)致現(xiàn)金快速減少。

然而，不是以每一家房企都有鵬潤控股這樣的“勇氣”來償債。數(shù)據(jù)顯示，2019年末房企的總有息負(fù)債量46942億元，同比增長16.40%。受疫情影響，我們推測房企負(fù)債率會更高。

補(bǔ)充現(xiàn)金流，成為中小房企IPO的主要訴求。至于為何一定要去香港，根本原因是內(nèi)地融資成本高。通常，我們對地產(chǎn)行業(yè)采用簡單粗暴的評估模式：房企規(guī)模越大，銷售業(yè)績會越好，風(fēng)險會更低，融資成本自然低。反觀規(guī)模有限中小房企，當(dāng)前在內(nèi)地的融資成本較高。

選擇港股就一定能實現(xiàn)快速融資么？未必，基于當(dāng)前形勢看，赴港IPO的中小房企不得不面對這樣的窘境： 

第一，港股整體形勢走低，上周恒生指數(shù)下跌超過5%。在不確定的地緣因素下，房企在香港資本市場實現(xiàn)理想融資的可能性小。要知道，近年房企在港股IPO募資的最低記錄僅8億港元左右。

第二，美國收緊對中概股的監(jiān)管，可能引發(fā)中概股大規(guī)模去香港二次IPO。中概股的回流，將使香港資本市場競爭更激烈；

第三，港股投資者對待房企標(biāo)的通常更關(guān)注凈資產(chǎn)。凈資產(chǎn)越高，說明企業(yè)實力越強(qiáng)，并購他人的可能性就越大。但是，目前高負(fù)債率是內(nèi)地房企的主要特征，加之營收萎縮，不易獲得投資者認(rèn)可。

地方“新城夢”

債務(wù)加一層

“房子是用來住的，不是用來炒的。因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居?！?/span>

除了“住房不炒”之外，“因城施策”將是今年地產(chǎn)行業(yè)的一大方向。

“因城施策”，意味著在房地產(chǎn)統(tǒng)籌規(guī)劃方面，全國不會再有一刀切式的政策，而是由地方政府合理安排。此外，政策還引導(dǎo)深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。這說明，一線城市之外的新一輪基建潮拉開了帷幕。

的確，對于目前的地方政府而言，獲取土地收益是快速擴(kuò)充財政的手段，地方政府有理由希望本地樓市蓬勃發(fā)展。今年以來，多地政府出臺了樓市寬松政策，并推進(jìn)新城計劃，意圖很明顯，就是要讓房企多拿地。

這讓布局二三線城市及城鎮(zhèn)的中小房企看到了一絲曙光。事實上，中小房企已經(jīng)借機(jī)開疆拓土，背水一戰(zhàn)。仍以實地集團(tuán)為例，作為地方性發(fā)展房企，它提出了“覆蓋全國”的布局策略，稱要迅速進(jìn)入華南、華東、華北、華中、西南以及海南六大城市群。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，實地集團(tuán)新增土地貨值達(dá)195.1億元。

然而，“覆蓋全國”的策略實施難度很大，尤其對于實地集團(tuán)這種規(guī)模有限的房企。

一方面，很多的新城計劃都是地方政府的一廂情愿。事實上，由于近十年來的過度開發(fā)建設(shè)，多地已經(jīng)積累了樓市泡沫，特別是在三線城市和城鎮(zhèn)。如此，房企今年加大力度的投資建設(shè)很難獲得理想的短期回報，

另一方面，地方政府為了引導(dǎo)房企拿地，會用土地抵押來協(xié)助房企貸款。這樣，房企就背上了更重的債務(wù)，進(jìn)一步加劇對現(xiàn)金流的傷害。

控制不住的成本

抵擋不住的擠壓

自5月初，螺紋鋼期貨價格持續(xù)走高，反映出其需求的旺盛。作為重要的基建原材料，目前55%以上的螺紋鋼都用于房地產(chǎn)行業(yè)。螺紋鋼的價格走高，意味著房企的蓋樓運(yùn)動正在大力度推進(jìn)，也意味著房企的建設(shè)成本加大。

成本高是地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，不論頭部房企還是中小房企，大家唯一能做的似乎就是擴(kuò)張規(guī)模。根據(jù)目前國內(nèi)房企規(guī)模判斷，如果一家房企規(guī)模低于千億級別，就很難生存下來，極有可能被吃掉。

除非，中小房企有特別過硬的增值服務(wù)和特色項目。

實地集團(tuán)應(yīng)該看到了這個趨勢，便開始在社區(qū)商業(yè)方面發(fā)力。根據(jù)披露信息，實地集團(tuán)擁有一站式消費商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)MALL兩大核心產(chǎn)品線，以及海綿創(chuàng)客學(xué)堂、秘風(fēng)港和貝瑞母嬰三大商業(yè)配套，并可對社區(qū)配套服務(wù)進(jìn)行全場景智慧化改造。

這雖然是一個發(fā)展思路，但并無特色優(yōu)勢，因為頭部房企對于這種模式操作更加游刃有余。通常，頭部房企采用集團(tuán)化管理思路，會將住宅、商業(yè)、物業(yè)、文化等細(xì)分領(lǐng)域獨立運(yùn)營，并形成專屬品牌，強(qiáng)化增值服務(wù)的運(yùn)營以及經(jīng)營能力。

也就是說，中小房企面臨的困境來自方方面面。由于頭部房企早已走出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，推進(jìn)經(jīng)營“多元化”，中小房企不論在哪個領(lǐng)域試水，總會被無情地擠壓。

對于行業(yè)形勢，經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友判斷：盡管經(jīng)濟(jì)下行，我國地產(chǎn)行業(yè)仍能持續(xù)更長時間發(fā)展，房企應(yīng)該為自己鼓勁。

在第339屆中國獨角獸商機(jī)大會上，管清友借用他在《在歷史的轉(zhuǎn)彎處》一文中的話與企業(yè)家共勉：“我們每個人都身處歷史長河中。你很難逃離，你必須適應(yīng)。這個時候，我們的認(rèn)知水平、思想境界決定了我們的企業(yè)經(jīng)營，決定了我們的投資乃至人生?！?/span>

獨立思考，另辟蹊徑，這對于廣大中小房企的確存在難度。如果他們堅守在自己的固有領(lǐng)域，形成地區(qū)強(qiáng)勢品牌，至少可以活下去。