來源丨馮侖風(fēng)馬牛（ID：fengluntalk）
作者丨風(fēng)馬牛
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01、鄭氏家族內(nèi)地「掘金」

在眾多以「周xx」命名的金行中，周大福是成立最早、市場份額最大、近期發(fā)展勢頭最猛的一家，新入選「全球十大奢侈品公司」，是大中華區(qū)的獨苗。這家成立于1929年的香港老牌金行，掌舵者是被稱為「香港四大家族」之一的鄭裕彤家族。鄭氏家族在最新的福布斯香港富豪榜上排名第三，僅次于李嘉誠和李兆基。

如研究東南亞超級富豪生意經(jīng)的《亞洲教父》書里所說，在「教父」們的發(fā)展初期，跟老板的女兒結(jié)婚是一個很普遍的現(xiàn)象?？吭栏钙鸺遥青嵲Ｍc李嘉誠發(fā)跡史的共同點之一。周大福的「周」，即取自鄭裕彤的岳父之姓。鄭裕彤早年在岳父周家金行做幫工，成為乘龍快婿，后來接管金鋪，做大做強，借炒房風(fēng)生水起，又靠取得各種特許經(jīng)營權(quán)得以鞏固地位，生意版圖隨之遍布港島的各行各業(yè)。

直到2011年，乘著黃金市場久違大牛市的東風(fēng)，鄭裕彤才把旗下這個歷史最長的金店業(yè)務(wù)單拎出來上市。

周大福（珠寶集團）上市的首場路演現(xiàn)場，豪門名流云集，有李兆基、劉鑾雄、賭王四太梁安琪、李嘉誠副手葉德銓等組成的島內(nèi)親友團，還有榮智健、馬明哲、許家印、馬云等組成的內(nèi)地道賀團。大家很給面子，紛紛表示已經(jīng)認(rèn)購或有意認(rèn)購。此外，太平洋對岸的金融大鱷索羅斯也宣布入飛認(rèn)購。周大福募資總額157億港元，入選當(dāng)年全球十大IPO。

上市前，外界認(rèn)為此舉將「改寫香港財富格局」，鄭裕彤有望超過李嘉誠成為新的港島首富。但因為股票定價不及預(yù)期，鄭裕彤最終屈居第二，但被推向資本市場的周大福珠寶還是為鄭家明面上的財富增長貢獻不菲。

周大福上市可以算作鄭裕彤商業(yè)生涯的「收官之作」。第二年，他就因身體原因宣布退休，由長子鄭家純接班。2016年，鄭裕彤與世長辭，享年91歲。

上市后的周大福核心策略清晰明了：加碼內(nèi)地市場。

公司2021年四季度數(shù)據(jù)顯示：內(nèi)地市場在總收入中占比接近9成，內(nèi)地網(wǎng)點數(shù)量突破5000家。2017年，這個數(shù)字是2400多家；2010年，1000家；再往前數(shù)的1998年，周大福把內(nèi)地第一家店開在了北京建國門貴友商場。

進入內(nèi)地20年，從0到5000；上市后的兩個5年，網(wǎng)點數(shù)均以翻倍的速度增長。擴張策略可謂激進。

這是一個正確的決策。鄭裕彤留下的這一「收官之作」為鄭氏家族上了一道新的保險。金鋪和房地產(chǎn)，是鄭家廣為人知的兩大主業(yè)。截至2月28日，周大福市值1624億港元，超過另一大主業(yè)、「新世界系」三家上市公司的市值總和。

這三家上市公司的主要方向分別為地產(chǎn)綜合開發(fā)、基建、百貨，目前市值：新世界發(fā)展，786億；新創(chuàng)建，300億；新世界百貨，20.4億。

鄭裕彤常說一句話：「人總會有三衰六旺」。一個集團旗下的多元業(yè)務(wù)也是如此。好在房地產(chǎn)和黃金生意，形成了某種對沖效應(yīng)，在鄭家進入中國內(nèi)地的三十多年間，這兩大主業(yè)此消彼長，神奇地發(fā)生了對調(diào)。

這種此消彼長背后有兩種邏輯：

第一， 經(jīng)濟下行，信貸緊縮，地產(chǎn)遇冷，但「黃金喜歡壞消息」，黃金作為避險資產(chǎn)受到追捧；

第二， 「三駕馬車」之中的投資與消費此消彼長。當(dāng)投資對于經(jīng)濟增長的拉動效應(yīng)減弱，消費的地位受到重視，作為消費品的黃金飾品打開市場。

兩組數(shù)據(jù)可以證明這一判斷。

根據(jù)中國黃金協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年，全國黃金實際消費量1120.90噸，較2020年同比增長36.53%，較疫情前2019年增長11.78%。其中，金條及金幣投資同比增長26.87%——體現(xiàn)的是避險功能，黃金首飾消費同比增長44.99%——體現(xiàn)的是消費屬性。

最近兩年，周大福利潤滾滾，股價不斷攀升，迎來其上市后的最高點，位于內(nèi)地的超過5000家金店成為鄭家新的金水河。

02、左手黃金，右手地產(chǎn)

鄭家二代接班人鄭家純曾說：內(nèi)地是香港的未來，也是新世界的未來。但是，2015年周大福珠寶在內(nèi)地大舉開店之時，「新世界系」卻啟動了收縮調(diào)整戰(zhàn)略。

2015年，新世界拋售了旗下9個項目、一半規(guī)模的內(nèi)地物業(yè)，總建筑面積超過1200萬平米，總金額高達339億元，接盤者是許家印。此舉被外界視為這家老牌港資地產(chǎn)商「撤離內(nèi)地」的信號。當(dāng)然，在物業(yè)高點時拋售、低谷期大舉買入，也是香港「教父」們橫行半個世紀(jì)、駕輕就熟的「反周期」玩法。

許家印與鄭裕彤結(jié)識于2008年。當(dāng)年恒大資金鏈瀕臨崩潰，許家印入港求助，據(jù)說陪鄭裕彤玩了三個月「鋤大D」，對方才肯伸出援手。鄭裕彤聯(lián)手幾家投資機構(gòu)共同注資恒大，把許家印撈出泥潭。7年后，許家印反手接盤新世界的項目，兩段經(jīng)歷湊成了一個投桃報李的故事。

新世界發(fā)展是鄭家旗下的核心地產(chǎn)上市公司，成立于1970年，1972年在香港上市。1999年成立子公司新世界中國，專注投資內(nèi)地，當(dāng)年即上市，于「撤離內(nèi)地」次年的2016年完成私有化退市。

新世界系投資內(nèi)地始于80年代，90年代正式大舉進入，并于21世紀(jì)的第一個十年達到頂峰。

80年代初的廣州，兩家外商合資的五星級飯店遠(yuǎn)近聞名，分別是霍英東參與投資的白天鵝賓館，以及鄭裕彤參與的中國大飯店。這也是國內(nèi)最早的中外合資高級酒店。

90年代開始，新世界在內(nèi)地投資成果斐然，兩個項目最具代表性，一個是深度參與的武漢城市建設(shè)，另一個是北京著名的豪宅項目、位于順義的「中央別墅區(qū)」。以這兩個項目為樣本，可以厘清新世界在內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)邏輯。

2016年鄭裕彤去世的消息發(fā)布后，武漢多家媒體紛紛發(fā)文悼念，人們才知道這位港商與武漢的淵源。

1994年，新世界將內(nèi)地的首家百貨商場——新世界百貨開在武漢；武漢第二長江大橋、武漢天河機場背后，都有鄭家的投資。1995年，鄭裕彤被武漢市政府授予「榮譽市民」稱號。當(dāng)?shù)孛襟w報道，從90年代開始，鄭家在武漢的投資超過400億。

作為「華中重鎮(zhèn)」，武漢于1992年被批準(zhǔn)設(shè)立為內(nèi)陸開放城市，武漢市政府當(dāng)時提出「東南亞旋風(fēng)」的招商引資計劃，新世界即為第一批外商。據(jù)中新社當(dāng)年報道：鄭家純在時任武漢市市長的陪同下，游覽長江三峽，邊考察投資環(huán)境邊洽談合作，一口氣簽下6個合作項目，投資額200億人民幣。武漢市政府當(dāng)時作出的保證是，新世界集團的市政基礎(chǔ)設(shè)施投資回收周期為10年左右，平均回報率達到15%-18%。

以上三類項目將長期、中期、短期相結(jié)合，是新世界集團引以為傲的「鐵三角」投資戰(zhàn)略。換個角度看，以上三類投資也是「基建+工業(yè)改造+商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)」的結(jié)合。

這一策略后來也被新世界用在北京崇文區(qū)的項目上，將中間那項「工業(yè)改造」換成了舊城改造，在北京核心區(qū)占到了好地頭。鄭家連接「廣州-武漢-北京」三點一線的規(guī)劃，得到時任最高領(lǐng)導(dǎo)人的褒獎。

鄭家純說過一句話：越接近1997年，香港經(jīng)濟越要依靠內(nèi)地。鄭氏家族顯然對形勢了然于心。正如《亞洲教父》里說的：1998年亞洲金融危機后教父們元氣大傷，復(fù)蘇的原因主要是兩個，出口業(yè)務(wù)和中國內(nèi)地的經(jīng)濟騰飛。新世紀(jì)中國內(nèi)地經(jīng)濟的發(fā)展，重新點燃了香港至東南亞這幫「教父」們眼里的光。

2006年9月的一天，北京溫榆河畔，81歲的鄭裕彤從由15輛頂級限量法拉利跑車組成的周大福車隊中緩緩走出，笑臉盈盈，出席頂級豪宅「麗宮」的開盤儀式?！耕悓m」由新世界開發(fā)，是北京首個全部單體價格超千萬的別墅項目，單棟最高價8880萬，戶型面積在685-1500平米之間。

「麗宮」的開盤儀式上，用來撐場面的法拉利其中國獨家代理商即為周大福集團，周大福珠寶也趁勢發(fā)布了最新高端珠寶品牌?！敢霍~三吃」的營銷玩法，令人嘆為觀止。

90年代至今，新世界在「中央別墅區(qū)」陸續(xù)開發(fā)了幾個豪宅項目，皆以「麗」命名。王菲和劉嘉玲都是麗高王府的業(yè)主，那英搬來跟王菲做了鄰居，入住麗斯花園。

2015年，新世界甩賣的9處資產(chǎn)之中，就包括這個曾令他引以為傲的「麗宮」地塊，許家印接盤后，更名為「恒大麗宮」，豪奢風(fēng)格不改，目前在售價格：1.3億/套起。

北京的地產(chǎn)項目，是鄭家拋售的重點。據(jù)新世界中國官網(wǎng)顯示，公司目前在國內(nèi)的項目（包含寫字樓、百貨商場、住宅、酒店等）共46個，北京僅剩4個；昔日項目（已售出）有27個，其中15個位于北京。這么看來，與其說新世界是撤離內(nèi)地，不如說是退出北京市場。

去年年初，新世界中國宣布總部落戶廣州，其第三代接班人鄭志剛也對媒體表達了「做粵港澳大灣區(qū)最大港資地產(chǎn)商」的規(guī)劃。最近幾年，公司拿下幾個位于廣東的舊城改造項目，投資金額上百億。

新世界發(fā)展財報顯示，截至2021年末，于內(nèi)地持有的土地儲備面積約551.6萬平米，且54%位于大灣區(qū)。但500多萬平相較最高點僅剩五分之一。

2007年，新世界內(nèi)地土地儲備面積一度達到2600萬平米。鄭家純躊躇滿志地說，未來內(nèi)地比重或?qū)⒊^香港。作為參照，這一年李嘉誠的長實集團內(nèi)地土地儲備約1000萬平米，萬科的土地儲備2163萬平米。也是這段時期，鄭家純密集受到各省政府官員的會見，商談投資事宜。2010年，新世界發(fā)展還被國土資源部點名囤地，指其有項目拿地7年未動工。

這是新世界在內(nèi)地的高光時期。

如今，當(dāng)新世界系調(diào)整戰(zhàn)略、在內(nèi)地「瘦身」時，三座以周大福命名的高樓正在成為三個城市的地標(biāo)，分別是廣州周大福金融中心、天津周大福金融中心，以及剛開工的武漢周大福金融中心，均高達500米上下。不再以新世界而以周大福命名，或許也亮出了鄭氏家族未來在內(nèi)地的旗幟。

樓市不好時，這個香港豪門還有黃金托底。但不是每家地產(chǎn)商都有這種運氣。

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