來(lái)源丨馮侖風(fēng)馬牛（ID：fengluntalk）
作者丨風(fēng)馬牛
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01、鄭氏家族內(nèi)地「掘金」

在眾多以「周xx」命名的金行中，周大福是成立最早、市場(chǎng)份額最大、近期發(fā)展勢(shì)頭最猛的一家，新入選「全球十大奢侈品公司」，是大中華區(qū)的獨(dú)苗。這家成立于1929年的香港老牌金行，掌舵者是被稱為「香港四大家族」之一的鄭裕彤家族。鄭氏家族在最新的福布斯香港富豪榜上排名第三，僅次于李嘉誠(chéng)和李兆基。

如研究東南亞超級(jí)富豪生意經(jīng)的《亞洲教父》書里所說(shuō)，在「教父」們的發(fā)展初期，跟老板的女兒結(jié)婚是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象?？吭栏钙鸺遥青嵲Ｍc李嘉誠(chéng)發(fā)跡史的共同點(diǎn)之一。周大福的「周」，即取自鄭裕彤的岳父之姓。鄭裕彤早年在岳父周家金行做幫工，成為乘龍快婿，后來(lái)接管金鋪，做大做強(qiáng)，借炒房風(fēng)生水起，又靠取得各種特許經(jīng)營(yíng)權(quán)得以鞏固地位，生意版圖隨之遍布港島的各行各業(yè)。

直到2011年，乘著黃金市場(chǎng)久違大牛市的東風(fēng)，鄭裕彤才把旗下這個(gè)歷史最長(zhǎng)的金店業(yè)務(wù)單拎出來(lái)上市。

周大福（珠寶集團(tuán)）上市的首場(chǎng)路演現(xiàn)場(chǎng)，豪門名流云集，有李兆基、劉鑾雄、賭王四太梁安琪、李嘉誠(chéng)副手葉德銓等組成的島內(nèi)親友團(tuán)，還有榮智健、馬明哲、許家印、馬云等組成的內(nèi)地道賀團(tuán)。大家很給面子，紛紛表示已經(jīng)認(rèn)購(gòu)或有意認(rèn)購(gòu)。此外，太平洋對(duì)岸的金融大鱷索羅斯也宣布入飛認(rèn)購(gòu)。周大福募資總額157億港元，入選當(dāng)年全球十大IPO。

上市前，外界認(rèn)為此舉將「改寫香港財(cái)富格局」，鄭裕彤有望超過(guò)李嘉誠(chéng)成為新的港島首富。但因?yàn)楣善倍▋r(jià)不及預(yù)期，鄭裕彤最終屈居第二，但被推向資本市場(chǎng)的周大福珠寶還是為鄭家明面上的財(cái)富增長(zhǎng)貢獻(xiàn)不菲。

周大福上市可以算作鄭裕彤商業(yè)生涯的「收官之作」。第二年，他就因身體原因宣布退休，由長(zhǎng)子鄭家純接班。2016年，鄭裕彤與世長(zhǎng)辭，享年91歲。

上市后的周大福核心策略清晰明了：加碼內(nèi)地市場(chǎng)。

公司2021年四季度數(shù)據(jù)顯示：內(nèi)地市場(chǎng)在總收入中占比接近9成，內(nèi)地網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量突破5000家。2017年，這個(gè)數(shù)字是2400多家；2010年，1000家；再往前數(shù)的1998年，周大福把內(nèi)地第一家店開在了北京建國(guó)門貴友商場(chǎng)。

進(jìn)入內(nèi)地20年，從0到5000；上市后的兩個(gè)5年，網(wǎng)點(diǎn)數(shù)均以翻倍的速度增長(zhǎng)。擴(kuò)張策略可謂激進(jìn)。

這是一個(gè)正確的決策。鄭裕彤留下的這一「收官之作」為鄭氏家族上了一道新的保險(xiǎn)。金鋪和房地產(chǎn)，是鄭家廣為人知的兩大主業(yè)。截至2月28日，周大福市值1624億港元，超過(guò)另一大主業(yè)、「新世界系」三家上市公司的市值總和。

這三家上市公司的主要方向分別為地產(chǎn)綜合開發(fā)、基建、百貨，目前市值：新世界發(fā)展，786億；新創(chuàng)建，300億；新世界百貨，20.4億。

鄭裕彤常說(shuō)一句話：「人總會(huì)有三衰六旺」。一個(gè)集團(tuán)旗下的多元業(yè)務(wù)也是如此。好在房地產(chǎn)和黃金生意，形成了某種對(duì)沖效應(yīng)，在鄭家進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的三十多年間，這兩大主業(yè)此消彼長(zhǎng)，神奇地發(fā)生了對(duì)調(diào)。

這種此消彼長(zhǎng)背后有兩種邏輯：

第一， 經(jīng)濟(jì)下行，信貸緊縮，地產(chǎn)遇冷，但「黃金喜歡壞消息」，黃金作為避險(xiǎn)資產(chǎn)受到追捧；

第二， 「三駕馬車」之中的投資與消費(fèi)此消彼長(zhǎng)。當(dāng)投資對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)減弱，消費(fèi)的地位受到重視，作為消費(fèi)品的黃金飾品打開市場(chǎng)。

兩組數(shù)據(jù)可以證明這一判斷。

根據(jù)中國(guó)黃金協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年，全國(guó)黃金實(shí)際消費(fèi)量1120.90噸，較2020年同比增長(zhǎng)36.53%，較疫情前2019年增長(zhǎng)11.78%。其中，金條及金幣投資同比增長(zhǎng)26.87%——體現(xiàn)的是避險(xiǎn)功能，黃金首飾消費(fèi)同比增長(zhǎng)44.99%——體現(xiàn)的是消費(fèi)屬性。

最近兩年，周大福利潤(rùn)滾滾，股價(jià)不斷攀升，迎來(lái)其上市后的最高點(diǎn)，位于內(nèi)地的超過(guò)5000家金店成為鄭家新的金水河。

02、左手黃金，右手地產(chǎn)

鄭家二代接班人鄭家純?cè)f(shuō)：內(nèi)地是香港的未來(lái)，也是新世界的未來(lái)。但是，2015年周大福珠寶在內(nèi)地大舉開店之時(shí)，「新世界系」卻啟動(dòng)了收縮調(diào)整戰(zhàn)略。

2015年，新世界拋售了旗下9個(gè)項(xiàng)目、一半規(guī)模的內(nèi)地物業(yè)，總建筑面積超過(guò)1200萬(wàn)平米，總金額高達(dá)339億元，接盤者是許家印。此舉被外界視為這家老牌港資地產(chǎn)商「撤離內(nèi)地」的信號(hào)。當(dāng)然，在物業(yè)高點(diǎn)時(shí)拋售、低谷期大舉買入，也是香港「教父」們橫行半個(gè)世紀(jì)、駕輕就熟的「反周期」玩法。

許家印與鄭裕彤結(jié)識(shí)于2008年。當(dāng)年恒大資金鏈瀕臨崩潰，許家印入港求助，據(jù)說(shuō)陪鄭裕彤玩了三個(gè)月「鋤大D」，對(duì)方才肯伸出援手。鄭裕彤聯(lián)手幾家投資機(jī)構(gòu)共同注資恒大，把許家印撈出泥潭。7年后，許家印反手接盤新世界的項(xiàng)目，兩段經(jīng)歷湊成了一個(gè)投桃報(bào)李的故事。

新世界發(fā)展是鄭家旗下的核心地產(chǎn)上市公司，成立于1970年，1972年在香港上市。1999年成立子公司新世界中國(guó)，專注投資內(nèi)地，當(dāng)年即上市，于「撤離內(nèi)地」次年的2016年完成私有化退市。

新世界系投資內(nèi)地始于80年代，90年代正式大舉進(jìn)入，并于21世紀(jì)的第一個(gè)十年達(dá)到頂峰。

80年代初的廣州，兩家外商合資的五星級(jí)飯店遠(yuǎn)近聞名，分別是霍英東參與投資的白天鵝賓館，以及鄭裕彤參與的中國(guó)大飯店。這也是國(guó)內(nèi)最早的中外合資高級(jí)酒店。

90年代開始，新世界在內(nèi)地投資成果斐然，兩個(gè)項(xiàng)目最具代表性，一個(gè)是深度參與的武漢城市建設(shè)，另一個(gè)是北京著名的豪宅項(xiàng)目、位于順義的「中央別墅區(qū)」。以這兩個(gè)項(xiàng)目為樣本，可以厘清新世界在內(nèi)地的地產(chǎn)開發(fā)邏輯。

2016年鄭裕彤去世的消息發(fā)布后，武漢多家媒體紛紛發(fā)文悼念，人們才知道這位港商與武漢的淵源。

1994年，新世界將內(nèi)地的首家百貨商場(chǎng)——新世界百貨開在武漢；武漢第二長(zhǎng)江大橋、武漢天河機(jī)場(chǎng)背后，都有鄭家的投資。1995年，鄭裕彤被武漢市政府授予「榮譽(yù)市民」稱號(hào)。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，從90年代開始，鄭家在武漢的投資超過(guò)400億。

作為「華中重鎮(zhèn)」，武漢于1992年被批準(zhǔn)設(shè)立為內(nèi)陸開放城市，武漢市政府當(dāng)時(shí)提出「東南亞旋風(fēng)」的招商引資計(jì)劃，新世界即為第一批外商。據(jù)中新社當(dāng)年報(bào)道：鄭家純?cè)跁r(shí)任武漢市市長(zhǎng)的陪同下，游覽長(zhǎng)江三峽，邊考察投資環(huán)境邊洽談合作，一口氣簽下6個(gè)合作項(xiàng)目，投資額200億人民幣。武漢市政府當(dāng)時(shí)作出的保證是，新世界集團(tuán)的市政基礎(chǔ)設(shè)施投資回收周期為10年左右，平均回報(bào)率達(dá)到15%-18%。

以上三類項(xiàng)目將長(zhǎng)期、中期、短期相結(jié)合，是新世界集團(tuán)引以為傲的「鐵三角」投資戰(zhàn)略。換個(gè)角度看，以上三類投資也是「基建+工業(yè)改造+商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)」的結(jié)合。

這一策略后來(lái)也被新世界用在北京崇文區(qū)的項(xiàng)目上，將中間那項(xiàng)「工業(yè)改造」換成了舊城改造，在北京核心區(qū)占到了好地頭。鄭家連接「廣州-武漢-北京」三點(diǎn)一線的規(guī)劃，得到時(shí)任最高領(lǐng)導(dǎo)人的褒獎(jiǎng)。

鄭家純說(shuō)過(guò)一句話：越接近1997年，香港經(jīng)濟(jì)越要依靠?jī)?nèi)地。鄭氏家族顯然對(duì)形勢(shì)了然于心。正如《亞洲教父》里說(shuō)的：1998年亞洲金融危機(jī)后教父?jìng)冊(cè)獨(dú)獯髠瑥?fù)蘇的原因主要是兩個(gè)，出口業(yè)務(wù)和中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)騰飛。新世紀(jì)中國(guó)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重新點(diǎn)燃了香港至東南亞這幫「教父」們眼里的光。

2006年9月的一天，北京溫榆河畔，81歲的鄭裕彤從由15輛頂級(jí)限量法拉利跑車組成的周大福車隊(duì)中緩緩走出，笑臉盈盈，出席頂級(jí)豪宅「麗宮」的開盤儀式?！耕悓m」由新世界開發(fā)，是北京首個(gè)全部單體價(jià)格超千萬(wàn)的別墅項(xiàng)目，單棟最高價(jià)8880萬(wàn)，戶型面積在685-1500平米之間。

「麗宮」的開盤儀式上，用來(lái)?yè)螆?chǎng)面的法拉利其中國(guó)獨(dú)家代理商即為周大福集團(tuán)，周大福珠寶也趁勢(shì)發(fā)布了最新高端珠寶品牌。「一魚三吃」的營(yíng)銷玩法，令人嘆為觀止。

90年代至今，新世界在「中央別墅區(qū)」陸續(xù)開發(fā)了幾個(gè)豪宅項(xiàng)目，皆以「麗」命名。王菲和劉嘉玲都是麗高王府的業(yè)主，那英搬來(lái)跟王菲做了鄰居，入住麗斯花園。

2015年，新世界甩賣的9處資產(chǎn)之中，就包括這個(gè)曾令他引以為傲的「麗宮」地塊，許家印接盤后，更名為「恒大麗宮」，豪奢風(fēng)格不改，目前在售價(jià)格：1.3億/套起。

北京的地產(chǎn)項(xiàng)目，是鄭家拋售的重點(diǎn)。據(jù)新世界中國(guó)官網(wǎng)顯示，公司目前在國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目（包含寫字樓、百貨商場(chǎng)、住宅、酒店等）共46個(gè)，北京僅剩4個(gè)；昔日項(xiàng)目（已售出）有27個(gè)，其中15個(gè)位于北京。這么看來(lái)，與其說(shuō)新世界是撤離內(nèi)地，不如說(shuō)是退出北京市場(chǎng)。

去年年初，新世界中國(guó)宣布總部落戶廣州，其第三代接班人鄭志剛也對(duì)媒體表達(dá)了「做粵港澳大灣區(qū)最大港資地產(chǎn)商」的規(guī)劃。最近幾年，公司拿下幾個(gè)位于廣東的舊城改造項(xiàng)目，投資金額上百億。

新世界發(fā)展財(cái)報(bào)顯示，截至2021年末，于內(nèi)地持有的土地儲(chǔ)備面積約551.6萬(wàn)平米，且54%位于大灣區(qū)。但500多萬(wàn)平相較最高點(diǎn)僅剩五分之一。

2007年，新世界內(nèi)地土地儲(chǔ)備面積一度達(dá)到2600萬(wàn)平米。鄭家純躊躇滿志地說(shuō)，未來(lái)內(nèi)地比重或?qū)⒊^(guò)香港。作為參照，這一年李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)內(nèi)地土地儲(chǔ)備約1000萬(wàn)平米，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備2163萬(wàn)平米。也是這段時(shí)期，鄭家純密集受到各省政府官員的會(huì)見，商談投資事宜。2010年，新世界發(fā)展還被國(guó)土資源部點(diǎn)名囤地，指其有項(xiàng)目拿地7年未動(dòng)工。

這是新世界在內(nèi)地的高光時(shí)期。

如今，當(dāng)新世界系調(diào)整戰(zhàn)略、在內(nèi)地「瘦身」時(shí)，三座以周大福命名的高樓正在成為三個(gè)城市的地標(biāo)，分別是廣州周大福金融中心、天津周大福金融中心，以及剛開工的武漢周大福金融中心，均高達(dá)500米上下。不再以新世界而以周大福命名，或許也亮出了鄭氏家族未來(lái)在內(nèi)地的旗幟。

樓市不好時(shí)，這個(gè)香港豪門還有黃金托底。但不是每家地產(chǎn)商都有這種運(yùn)氣。

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