來(lái)源丨風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院（ID：FARE_2016）
作者丨風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院
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1991 年，羅大佑一首《皇后大道東》，「知己一聲拜拜遠(yuǎn)去這都市，要靠偉大同志搞搞新意思」，林夕的歌詞運(yùn)用象征和隱喻的手法，唱出了香港人對(duì)現(xiàn)狀不滿和前途迷惘的焦慮。

時(shí)至今日，這首歌很難再聽到，香港也沒有變得更好。

房地產(chǎn)的畸形繁榮，除了汲取普通居民的財(cái)富外，并未給香港貢獻(xiàn)任何長(zhǎng)期利益。在巨大貧富差距的映襯下，房地產(chǎn)毀了香港，或許是許多人的共同感慨。

這聲感慨之下，繞不過的是香港地產(chǎn)四大家族。雖以地產(chǎn)聞名于世，但李嘉誠(chéng)借助舅舅兼岳父莊靜庵的鐘表產(chǎn)業(yè)發(fā)家，李兆基憑借父親的金鋪和銀號(hào)等金融手段進(jìn)行基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)，鄭裕彤則是娶了周大福創(chuàng)始人的女兒賴以發(fā)家，地產(chǎn)四大家族中只有新鴻基的郭得勝是白手起家。

財(cái)富涌動(dòng)，在樓市的不斷擴(kuò)張中，地產(chǎn)四大家族既深深融入了香港發(fā)展的驚濤駭浪，又從高處俯瞰著這個(gè)光怪陸離的世界。在福布斯發(fā)布的 2022 年中國(guó)香港 50 大富豪榜上，李嘉誠(chéng)連續(xù)多年蟬聯(lián)首富，其他家族也穩(wěn)站前五的位置。

而今，內(nèi)地樓市所經(jīng)歷的痛苦和焦慮，香港地產(chǎn)四大家族都找到了解決之道。

今天，風(fēng)馬牛地產(chǎn)研究院把目光挪到香港，講一講香港地產(chǎn)四大家族之首李嘉誠(chéng)的故事，不過他的致富過程、情史發(fā)展已經(jīng)被世人爛熟于心，也不想對(duì)他做一些趨于庸俗和膚淺的評(píng)價(jià)，作為普通人淺看一下頂級(jí)富豪的發(fā)家史就夠了，畢竟除了他們想給我們看的，也看不出什么更深層次的名堂。

01、勵(lì)志榜樣李嘉誠(chéng)

香港是個(gè)什么地方，一切向錢看，笑貧不笑娼。作為一個(gè)時(shí)代符號(hào)，李嘉誠(chéng)代表的是華人商業(yè)領(lǐng)袖在財(cái)富世界能夠抵達(dá)的最高度。其創(chuàng)業(yè)發(fā)家軌跡被人津津樂道。
 

在李嘉誠(chéng)發(fā)財(cái)生涯中，與成功相伴的另一種東西叫苦難。1928 年，他出生在廣東潮州北門街面線巷的家庭，因?yàn)槿毡救肭至髀涞较愀塾懮?，父親早逝后打工養(yǎng)活全家，后來(lái)在舅父莊靜庵的中南鐘表公司做了店員。

李嘉誠(chéng)是個(gè)非常聰明的人，聰明人第一是怕死，第二是會(huì)走捷徑。

所以他恰到好處地愛上了表妹，從一名無(wú)產(chǎn)階級(jí)，變身為有關(guān)系的準(zhǔn)資產(chǎn)階級(jí)；并在 22 歲那年創(chuàng)立了自己的塑膠工廠，雖然前幾年不太順利，但通過閱讀《塑膠》雜志，李嘉誠(chéng)預(yù)料到全面傾銷歐美市場(chǎng)的塑膠花，也會(huì)在香港流行，他決定進(jìn)行生產(chǎn)。

這一役讓李嘉誠(chéng)賺到了第一桶金，并成功在 1963 年與表妹莊明月成婚。而不斷上漲的工廠租金，讓他看出了房地產(chǎn)行業(yè)的前景。上世紀(jì) 60 年代，社會(huì)動(dòng)蕩、工人運(yùn)動(dòng)此起彼伏、暴力事件橫出不窮的香港，讓房地產(chǎn)價(jià)格一路狂跌。

李嘉誠(chéng)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，用底價(jià)大量收購(gòu)地皮和舊樓。也是這一時(shí)期，在香港人口暴漲的時(shí)代風(fēng)口前，鄭裕彤、郭得勝、李兆基和李嘉誠(chéng)一樣，從各個(gè)行業(yè)華麗轉(zhuǎn)身，敏銳進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，以此建立起各自的商業(yè)帝國(guó)。

既然李嘉誠(chéng)想要改行做房地產(chǎn)商，那么港英政府就是繞不去的坎。老李這么聰明、又特別會(huì)交朋友，當(dāng)然被列入殖民地政府可以扶持的重點(diǎn)名錄中。而接下來(lái)，李嘉誠(chéng)的發(fā)家路上，總有神秘貴人從天而降。

作為英國(guó)老牌銀行和超級(jí)金融巨頭，匯豐銀行有多厲害不言而喻。包玉剛就是獲得匯豐銀行不限額貸款，才成為世界船王的。彼時(shí)還是中等商人的李嘉誠(chéng)想入銀行的法眼，還是有些困難。為搭上資本巨頭，李嘉誠(chéng)不賺錢給匯豐銀行蓋樓，2 年時(shí)間從建成到裝修一條龍服務(wù)，金主爸爸非常滿意，后來(lái)李嘉誠(chéng)的資本運(yùn)作背后都有匯豐銀行的身影，也讓他成功躋身超級(jí)大富豪的行列。

1972 年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上市。當(dāng)時(shí)公司以每股 3 港元，發(fā)行 4200 萬(wàn)股上市，其股票超額認(rèn)購(gòu) 65 倍，上市首日升幅凌厲，股價(jià)上漲一倍達(dá) 6 港元。 

 

1977 年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與老牌英系背景地產(chǎn)商香港置地競(jìng)標(biāo)地鐵上蓋物業(yè)，競(jìng)標(biāo)成功拿下核心區(qū)域地鐵上蓋物業(yè)的發(fā)展權(quán)。 

 

1979 年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)空手套白狼收購(gòu)了和記黃埔，只花定金 1.28 億元買下市值 65 億老牌洋行，連定金都是匯豐銀行前一天批給他的。

 

……

這背后沒有某種勾兌交易，咱也不知道、也不敢說。

后來(lái)，李嘉誠(chéng)橫財(cái)不斷，1984 年拿到香港電燈公司控制權(quán)；1986 年進(jìn)軍加拿大購(gòu)入赫斯基石油逾半數(shù)權(quán)益；1987 年與大佬聯(lián)合拿下溫哥華原世博會(huì)地塊；1990 年，幼子李澤楷用不到 100 億的代價(jià)買下英國(guó)兔子電信公司……

而這些全球各地的超級(jí)收購(gòu)計(jì)劃，比如英國(guó)、澳大利亞、加拿大乃至歐洲等地，全部都是匯豐銀行的輻射范圍。

02、超人內(nèi)地?fù)平鹗?/strong>

除了在全球市場(chǎng)開疆拓土，李嘉誠(chéng)當(dāng)然也沒有忘記內(nèi)地市場(chǎng)。

李嘉誠(chéng)算是最早一批進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的港資企業(yè)家，1992 年南方談話后，以勇猛態(tài)勢(shì)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)。簽下了當(dāng)年內(nèi)地最大的外資引進(jìn)項(xiàng)目鹽田港集裝箱碼頭，還有北京一大型城建工程項(xiàng)目，即后來(lái)著名的東方廣場(chǎng)。

在過去的數(shù)十年間，地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為李嘉誠(chéng)在內(nèi)地獲取財(cái)富積累的主要來(lái)源。在李嘉誠(chéng)的商業(yè)版圖中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主）和和記黃埔（經(jīng)營(yíng)多元化業(yè)務(wù)）被認(rèn)為是最為重要的兩家公司（2015 年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔合并后分拆成長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司與長(zhǎng)江和記實(shí)業(yè)有限公司）。

據(jù) 2013 年《南方周末》報(bào)道，這一年，李嘉誠(chéng)內(nèi)地項(xiàng)目已經(jīng)占到了集團(tuán)資產(chǎn)的四分之一。至此，老李在國(guó)內(nèi)投資了大量的土地和地產(chǎn)等基建行業(yè)，乘著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的東風(fēng)狠狠賺了大把快錢。也是這一年，李嘉誠(chéng)開始撤離中國(guó)樓市。他非常欣賞《左傳》中的這句警句：「居安思危，思則有備，有備無(wú)患。」

不管李嘉誠(chéng)近年來(lái)陸續(xù)拋售內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)基于何種考慮，他拋售的這些物業(yè)卻獲利頗豐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013 年至今，李嘉誠(chéng)家族開始大規(guī)模的資產(chǎn)騰挪，共出售的大陸和香港資產(chǎn)高達(dá) 2500 億港元以上，出售資產(chǎn)包括北京盈科中心、陸家嘴世紀(jì)匯項(xiàng)目、長(zhǎng)原集團(tuán)股權(quán)、港燈股權(quán)、和記電訊固網(wǎng)業(yè)務(wù)等。

此后不久，中國(guó)的房地產(chǎn)也步入了調(diào)整。李嘉誠(chéng)也給出過答案：我一生的原則是不會(huì)去賺最后一個(gè)銅板，最后那分錢，要很小心。

據(jù) 2021 年中期報(bào)告，物業(yè)銷售方面，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地有多個(gè)項(xiàng)目，包括東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園、上海高逸尚城和御沁園等，獲得 140.36 億港元銷售收入，香港則是 609 萬(wàn)港元；投資物業(yè)則大多數(shù)位于香港，包括長(zhǎng)江集團(tuán)中心、華人行及和記大廈，1881 Heritage、黃埔花園、海之戀商場(chǎng)、和黃物流中心等等，而內(nèi)地的投資物業(yè)大部分都賣光了，僅有 109 萬(wàn)平方尺，約為 21.1 萬(wàn)平方米，等于 29 個(gè)半標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積。

有人曾提問李嘉誠(chéng)：「成功的關(guān)鍵是什么」?

他的回答只有兩個(gè)字：「保守」。

從李嘉誠(chéng)家族在中國(guó)內(nèi)地捂盤惜售、高價(jià)拋售、決絕撤離等商業(yè)舉措來(lái)看，他的行為還真是「保守」，還引發(fā)有關(guān)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻撤資甚至逃跑的猜測(cè)和指責(zé)。但在大洋彼岸，李嘉誠(chéng)將轉(zhuǎn)移出來(lái)的資產(chǎn)大規(guī)模投向歐洲，并被媒體戲稱他的商業(yè)帝國(guó)「買下了半個(gè)英國(guó)」。

03、別讓李嘉誠(chéng)跑了？

先富帶后富，先富先跑路。
 

人類的本質(zhì)是重復(fù)，如果說 2013 年后是內(nèi)地人高喊「別讓李嘉誠(chéng)跑了」，那類似的場(chǎng)景可能要在英國(guó)出現(xiàn)。近期網(wǎng)上有關(guān)李嘉誠(chéng)交稅 500 億元二度入中國(guó)籍的消息熱傳，與此同時(shí)，李氏家族在英國(guó)進(jìn)行了一系列大規(guī)模的資產(chǎn)出售操作。

3 月 11 日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)出售英國(guó)倫敦寫字樓「5 Broadgate」全部股權(quán)，作價(jià) 7.29 億英鎊，而 2018 年購(gòu)入時(shí)花費(fèi) 10 億英鎊，虧 2.71 億英鎊； 

 

3 月 4 日，英國(guó)配電公司 UK Power Networks 擺上貨架估值 150 億英鎊，對(duì)比 2010 年買入時(shí)的 58 億英鎊，升值了近三倍； 

 

更早的時(shí)候，還出售了英國(guó)電信公司 Three UK 等。

而之前，李嘉誠(chéng)在英國(guó)的投資累計(jì)達(dá)到了 3000 億，是英國(guó)最大的海外投資者。當(dāng)時(shí)伴隨著英國(guó)脫歐的國(guó)際形勢(shì)，英國(guó)的資產(chǎn)確實(shí)很有可能是近年的低谷，用李嘉誠(chéng)自己的話說：「低買高賣是正常的商業(yè)行為，無(wú)可厚非?！?/strong>

之前李嘉誠(chéng)售出大中華地區(qū)資產(chǎn)而去買英國(guó)的，其潛臺(tái)詞就是李對(duì)香港和內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)「不看好」。這次被認(rèn)為從英國(guó)和歐洲向外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，也有類似因素。

疫情將國(guó)際形勢(shì)重新洗牌之后，李氏家族也在重返中國(guó)故地。

幼子李澤楷電訊盈科和信德集團(tuán)領(lǐng)投了威馬汽車的 D1 輪融資；旗下的長(zhǎng)江基建集團(tuán)就與吉林電力合作投資了碳中和的智慧新能源項(xiàng)目，投資規(guī)模合計(jì) 25 億元；旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在成都和上海接連拿地……

畢竟，資本才沒有國(guó)籍，利潤(rùn)在哪兒金錢就去哪兒。

種種跡象表明，一個(gè)投資人在決策時(shí)要考慮很多因素，政治是商人要考慮因素之一，對(duì)其資產(chǎn)購(gòu)入與出售到底要不要賦予太多含義。每個(gè)人心里都有自己的一桿秤。

與其說李嘉誠(chéng)跑了，不如說是雙向選擇，生意場(chǎng)上除非槍頂著頭，交易不都全憑自愿嗎？但要是突然有一天大家把你家當(dāng)壞人了，資產(chǎn)也變成了算賬的清單。

04、新老掌門權(quán)利順利交割

港氏家族的豪門恩怨上演了不少吃瓜群眾津津樂道的奪嫡戲碼，但李嘉誠(chéng)在自己退休之前早就選好了自己的繼承者。

彼時(shí) 84 歲的李嘉誠(chéng)談起了退休事宜，計(jì)劃在 90 歲的時(shí)候（也就是2018年）辭去集團(tuán)主席一職，而說到接班人，計(jì)劃讓大兒子李澤鉅做長(zhǎng)和未來(lái)領(lǐng)導(dǎo)人。另一個(gè)兒子李澤楷則在上世紀(jì) 90 年代離開家族企業(yè)并開創(chuàng)了自己的公司。

具體分配是，長(zhǎng)子李澤鉅會(huì)掌管「長(zhǎng)和系」下的所有資產(chǎn)，他將得到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔 40% 以上的股權(quán)，以及加拿大赫斯基能源公司 35% 的股權(quán)；次子李澤楷會(huì)得到李嘉誠(chéng)的現(xiàn)金資產(chǎn)，以并購(gòu)他喜歡的公司，或發(fā)展新事業(yè)。李嘉誠(chéng)也將家族信托中原本分配給李澤楷的 1/3 權(quán)益轉(zhuǎn)給了李澤鉅。

繼承家族事業(yè)的長(zhǎng)子李澤鉅低調(diào)內(nèi)斂，在公開場(chǎng)合很少發(fā)表獨(dú)立的見解，經(jīng)他親手運(yùn)作的資本項(xiàng)目數(shù)不勝數(shù)，淬煉的主戰(zhàn)場(chǎng)大多為歐美市場(chǎng)。諸如并購(gòu)英國(guó)兔子電訊公司，讓家族資產(chǎn)翻了一倍；又如花 2000 萬(wàn)港元購(gòu)買 TOM 網(wǎng)域名，并在兩個(gè)半月后成功上市；即便是長(zhǎng)實(shí)最終退出的加拿大溫哥華萬(wàn)博豪園項(xiàng)目，也是李澤鉅的得意之作。

李澤楷則更為人們所熟知，他集中精力干的兩件事，其中一件是尋覓紅顏知己，另一件則是擴(kuò)充商業(yè)版圖。

前者讓他的感情生活多姿多彩，梁洛施兩年為李澤楷誕下三子，但始終未能嫁入豪門，緋聞女友也不下 10 個(gè)，包括港姐郭嘉文、旗下藝人林宣妤等等。后者讓他在商界叱咤風(fēng)云，成立了盈科拓展，與家族事業(yè)分道揚(yáng)鑣，涉及科技、媒體與電信、金融服務(wù)及地產(chǎn)三大行業(yè)，包括港股公司電訊盈科、盈大地產(chǎn)，和 2 家美股 SPAC（特殊目的收購(gòu)公司）Bridgetown Holdings、Bridgetown 2 Holdings，以及即將上市的保險(xiǎn)公司富衛(wèi)集團(tuán)。

此外，李嘉誠(chéng)是個(gè)善于藏富的人，目前可查的是通過紅顏知己周凱旋設(shè)立的維港投資，是個(gè)家族化的投資基金，在全球投資了 100 多家科技公司。這其中就包括了著名的 Facebook，及時(shí)通訊工具 Skype（被微軟收購(gòu)），語(yǔ)音控制程序 Siri（被蘋果收購(gòu)）和地圖應(yīng)用 Waze（被谷歌收購(gòu)）。在維港投資的投資軌跡里，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)熱心追逐未知的世界的李嘉誠(chéng)。

在李嘉誠(chéng)的辦公室里掛著「發(fā)上等愿，結(jié)中等緣，享下等?！埂ⅰ秆酥畾g，不如釋一人之怨」等字畫，連用的鋼筆都要刻上「事者，生于慮，成于務(wù)，失于傲」。

他牢牢把握著這些處世原則，誰(shuí)都不想得罪。

可世道變了，商道還能不變嗎？

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