來(lái)源丨無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）
作者丨方斯嘉

曾經(jīng)的明星職業(yè)經(jīng)理人朱榮斌，創(chuàng)業(yè)第一站，就是操盤(pán)雅居樂(lè)清水灣部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，果然是在地產(chǎn)圈摸爬滾打27年，創(chuàng)業(yè)起點(diǎn)比一般人要高不少。

地產(chǎn)圈的又一位“打工皇帝”，選擇創(chuàng)業(yè)。

從1995年入行，至今27年，朱榮斌在地產(chǎn)圈摸爬滾，任職過(guò)的房企有中海、富力、碧桂園、陽(yáng)光城，這些企業(yè)各有特色，在中國(guó)地產(chǎn)史上都能占據(jù)篇幅。

一些地產(chǎn)人，將朱榮斌的職業(yè)生涯視為典范。但另一些人也認(rèn)為，朱榮斌只不過(guò)是活在時(shí)代紅利之下。

在行業(yè)下行這會(huì)兒，朱榮斌又出現(xiàn)了。

“他（指恒隆集團(tuán)陳啟宗）說(shuō)他喜歡說(shuō)熊市，熊市是珍貴機(jī)遇。這句話我高度認(rèn)同?！苯衲?月，地產(chǎn)圈明星職業(yè)經(jīng)理人朱榮斌，在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上說(shuō)了這些話。

而就在不久前，朱榮斌一邊拉來(lái)中海、碧桂園、陽(yáng)光城的前員工們，另一邊拉來(lái)大型民營(yíng)、粵系的資本玩家，在海南又搞起了房地產(chǎn)生意。

朱榮斌的首次創(chuàng)業(yè)，能成功嗎？

    27年四次轉(zhuǎn)身

朱榮斌每次轉(zhuǎn)身的時(shí)間點(diǎn)，都很微妙。

1995年，朱榮斌從清華大學(xué)碩士畢業(yè)，進(jìn)入中海，相繼在廣州、香港、深圳、北京等地工作。

他經(jīng)手過(guò)不少大工程，包括華為中心、廣州新機(jī)場(chǎng)、香港九龍醫(yī)院等，以及廣州珠江新城中?？党恰⒅泻；ǔ菫车茸≌?/span>

中海一直被稱為地產(chǎn)界的黃埔軍校，刻苦、勤奮的人，能獲得很多機(jī)會(huì)。

清華大學(xué)校友會(huì)的一篇文章稱，朱榮斌是從貴州到清華求學(xué)。1972年出生的他，踏入清華校門(mén)時(shí)，年僅16歲，也因此被稱為“天才”。

但這份天才的傲氣，并未讓他變得張揚(yáng)跋扈?；蛟S是因從貴州到北京求學(xué)，他看過(guò)赤貧如洗的環(huán)境，也見(jiàn)過(guò)花花世界，這樣的差距感，促使他在中海埋頭干了13年。

直到富力伸出橄欖枝。

2007年，富力春風(fēng)得意，彼時(shí)，它是銷(xiāo)售排名僅次于萬(wàn)科、中海、綠地的全國(guó)第四大房企。于是，急于拓規(guī)模、保地位的李思廉、張力，從中海挖來(lái)了朱榮斌。

那是朱榮斌供職的第一家民企。

2008年，富力蒙眼狂奔，加之遇上金融危機(jī)，出現(xiàn)6年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。與如今相似的是，富力當(dāng)時(shí)還迎來(lái)償債高峰，負(fù)債率達(dá)到124%。

朱榮斌成為扭轉(zhuǎn)富力頹勢(shì)的重要棋子。那時(shí)候，抓銷(xiāo)售，拿回款，顯得尤為重要，朱榮斌走馬上任，狠抓富力的總部華南片區(qū)。老板的放權(quán)，給了朱榮斌更多嶄露頭角的機(jī)會(huì)。

時(shí)任富力華南地區(qū)總經(jīng)理的朱榮斌，在2009年的亞運(yùn)村奪地大戰(zhàn)中，頻繁出面與同是粵系房企的碧桂園、雅居樂(lè)拿下當(dāng)時(shí)的地王。

朱榮斌是個(gè)明白人。2013年，富力已不如高光之時(shí)，房企排名滑落至16位。相比之下，原先落后的碧桂園狂奔向前，直沖千億規(guī)模。

朱榮斌轉(zhuǎn)頭告別富力，去了碧桂園，任執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁。

在職期間，朱榮斌和莫斌、吳建斌的人，提出“拿地即開(kāi)工”的高周轉(zhuǎn)模式，名氣一炮打響。當(dāng)時(shí)，碧桂園的規(guī)模甚至沖擊到三千億，站穩(wěn)龍頭位置。

干滿5年，朱榮斌又離職了。外界猜測(cè)，當(dāng)時(shí)碧桂園奉行下沉三四線城市的布局，而負(fù)責(zé)一線城市事業(yè)部的朱榮斌，逐漸失去了優(yōu)勢(shì)。他轉(zhuǎn)身投向另一家高速狂奔的民企懷抱。

而就在朱榮斌離職一年后，2018年6月，碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式脫韁，出現(xiàn)工地坍塌事故。

朱榮斌的新東家，是被稱為“小碧桂園”的閩系房企陽(yáng)光城。

“如果可以再造一家千億企業(yè)，我還想追求更多的成就感?！?/strong>朱榮斌在入職之初對(duì)媒體說(shuō)。在朱榮斌加入陽(yáng)光城后，陽(yáng)光城銷(xiāo)售額從2016年全年的487億元，飆升到915億元。

直到2022年1月，陽(yáng)光城深陷危機(jī)。朱榮斌在“陽(yáng)光城集團(tuán)總部群”寫(xiě)下“長(zhǎng)時(shí)間的糾結(jié)、博弈及掙扎，離職確是無(wú)奈”后，便轉(zhuǎn)身離開(kāi)。

外界認(rèn)為朱榮斌是失意而走。有媒體估算，朱榮斌投資陽(yáng)光城虧損約7000余萬(wàn)元，減去四年任職的稅前薪酬2750萬(wàn)。打工四年，朱榮斌虧損近半個(gè)億。

    小試牛刀

行業(yè)處于下行期，朱榮斌為何依然選擇了地產(chǎn)賽道？

對(duì)這個(gè)問(wèn)題，朱榮斌說(shuō)：“在當(dāng)下，我目前還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)我在其他領(lǐng)域會(huì)比干地產(chǎn)行業(yè)更有優(yōu)勢(shì)。”他說(shuō)，房地產(chǎn)這次的調(diào)整是必然的，迭加國(guó)際因素，疫情防控影響，這次調(diào)整帶來(lái)的絕對(duì)不止是陣痛，不止是刮骨療傷，可能更是再造重生。

對(duì)于創(chuàng)業(yè)，朱榮斌在公開(kāi)場(chǎng)合解釋：“（孫文杰）要求我不能因?yàn)樨?cái)務(wù)自由就游手好閑。”

雖然對(duì)外宣稱“財(cái)富自由”，但朱榮斌也不傻。多年的地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，讓他深諳拿錢(qián)辦事的方法。

“明星團(tuán)隊(duì)也是有資源的。”一位在粵系房企任職的人士指出。此番創(chuàng)業(yè)，他將27年職業(yè)生涯的資源變現(xiàn)了。

“資源”最直接體現(xiàn)在朱榮斌的資方上。在他的資方結(jié)構(gòu)中，有大型民營(yíng)企業(yè)，也有他工作多年累積的粵系資本方，包括薔薇資本、深圳前海鑰石財(cái)富、廣東宏升投資等機(jī)構(gòu)，都曾出現(xiàn)在朱榮斌公司的股東、合作公司股東行列。

薔薇資本，是一家明星金融機(jī)構(gòu)，背后站著史玉柱及民生系等。深圳前海鑰石財(cái)富是一家PE機(jī)構(gòu)，曾投資神州專車(chē)、青島銀行、萬(wàn)達(dá)影業(yè)等項(xiàng)目。宏升投資則是一家粵系投資公司，涉及地產(chǎn)基金、不良資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，聚焦大灣區(qū)及海南自貿(mào)區(qū)。

此前，外界還盛傳，昆侖資本曾為朱榮斌投資10億，但該消息還未經(jīng)朱榮斌證實(shí)。

當(dāng)然，創(chuàng)業(yè)找錢(qián)，最重要的是為資方講故事。

朱榮斌說(shuō)，他在尋找一條門(mén)檻高，不是每個(gè)地產(chǎn)人都能走的路，按互聯(lián)網(wǎng)的話說(shuō)，就是“差異化”。

“房地產(chǎn)即將進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)，剛需客戶購(gòu)買(mǎi)力會(huì)越來(lái)越弱，剛需盤(pán)也將變成國(guó)企執(zhí)行的低利潤(rùn)產(chǎn)品。很多地產(chǎn)公司會(huì)轉(zhuǎn)而開(kāi)發(fā)精品項(xiàng)目，針對(duì)對(duì)價(jià)格不太敏感的高端客戶。這就要求房地產(chǎn)產(chǎn)品不能像現(xiàn)在這種‘模塊化’的產(chǎn)品線模式，更需要職業(yè)經(jīng)理人的個(gè)人和團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造力?！?/strong>一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員分析。

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)界奉行“復(fù)制化”的產(chǎn)品模式，以便于標(biāo)準(zhǔn)化施工、銷(xiāo)售。

熟悉樓市的群體會(huì)發(fā)現(xiàn)，同一個(gè)開(kāi)發(fā)商，會(huì)出現(xiàn)在不同城市有外立面、空間涉及、精裝修、售樓處相似的樓盤(pán)。這樣的樓盤(pán)并不需要太多創(chuàng)新性，而是更需要施工配合、資金到位。

既然賽道找對(duì)了，搭建強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，才能吸引資方投入。

以職場(chǎng)35歲困惑為例，“絕大部分工作，并沒(méi)有特別尖端的技術(shù)含量，都是工具人，歲數(shù)越小，成本越低?！币晃坏禺a(chǎn)從業(yè)者分析。

可朱榮斌團(tuán)隊(duì)，大多是地產(chǎn)老炮兒。朱榮斌對(duì)外稱：“我覺(jué)得35歲、45歲的人是最好用的，經(jīng)驗(yàn)豐富、家庭穩(wěn)定、心智也成熟，甚至個(gè)人、人品道德基本上經(jīng)過(guò)比較長(zhǎng)時(shí)間的觀察?！?/span>

朱榮斌的言外之意，是在強(qiáng)調(diào)他們的專業(yè)性。他對(duì)外宣稱，項(xiàng)目是由地產(chǎn)圈內(nèi)成熟的操盤(pán)手出品，以增加產(chǎn)品背書(shū)。

朱榮斌沒(méi)瞎說(shuō)，他麾下有不少地產(chǎn)老將。例如曾在碧桂園、陽(yáng)光城任職的楊義武，曾在中海、陽(yáng)光城任職吳圣鵬，任職朱榮斌名下及相關(guān)公司的董監(jiān)高職位。另?yè)?jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，朱榮斌旗下還有曾在陽(yáng)光城任職的章隆、吳悅肇、朱曉杰等人。

這樣的明星團(tuán)隊(duì)，才能吸引投資機(jī)構(gòu)為朱榮斌掏錢(qián)。

不過(guò)，朱榮斌此番創(chuàng)業(yè)，也只能說(shuō)是小試牛刀。

朱榮斌操盤(pán)的項(xiàng)目，僅占雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目不到2%的體量。雅居樂(lè)曾回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》，稱朱榮斌操盤(pán)的海南雅誠(chéng)，在清水灣僅占約200畝土地以及5棟現(xiàn)房資產(chǎn)。

但其實(shí)，200畝也并不算小，大概約18個(gè)足球場(chǎng)大小。在市場(chǎng)中，幾十畝的蚊型樓盤(pán)比比皆是。只能說(shuō)是中小型體量，可以讓朱榮斌團(tuán)隊(duì)試試手。

朱榮斌將新項(xiàng)目命名為“心海”。“10月份后，心海就會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，在產(chǎn)品和理念上也有很多創(chuàng)新，要打造高端生活的剛需?！?朱榮斌說(shuō)。

另有消息稱，朱榮斌正在與海南雅居樂(lè)洽談其他項(xiàng)目的合作，清水灣項(xiàng)目只是第一個(gè)嘗試。

目前，朱榮斌操盤(pán)項(xiàng)目的公司主體海南雅誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“海南雅誠(chéng)”），由薔薇不動(dòng)產(chǎn)投資持股70%。而朱榮斌團(tuán)隊(duì)，則充當(dāng)操盤(pán)手加入。

無(wú)冕財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，朱榮斌未在海南雅誠(chéng)持股，擔(dān)任公司董事長(zhǎng)職位，職場(chǎng)伙伴吳勝鵬、楊藝武任法人、董監(jiān)高職位。另外，雅居樂(lè)與薔薇資本的人士也占有董事席位。

朱榮斌此番創(chuàng)業(yè)的邏輯是，花資方的錢(qián)，受別人監(jiān)督，找自己的人，干想做的事。從這層面來(lái)講，“打工皇帝”多了些話事權(quán)，但本質(zhì)上依舊在打工。

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