來源 | 鹽財經(jīng)（ID：nfc-yancaijing）
作者 | 寶珠

龍湖創(chuàng)始人吳亞軍在58歲這年選擇了退休。

盡管從財報來看，龍湖的經(jīng)營沒有出現(xiàn)問題，但在房地產(chǎn)市場總體低迷的時刻，一位掌舵者的離開，仍顯得有些敏感。

10月31日，也就是吳亞軍宣布辭任董事長的第一個開盤日，龍湖股票一度大跌44%，截至收盤，跌幅達23.78%。

就在中秋節(jié)前，潘石屹也辭去了SOHO中國董事會主席。

潘石屹、吳亞軍的辭任，在提醒人們，中國白手起家的第一代地產(chǎn)人，紛紛已到退休的年齡，風云變幻，新老交接的時候到了，更多80后、甚至90后將要站在歷史的臺前。

而隨著老一代地產(chǎn)創(chuàng)始人的離開，一個時代也由此謝幕。

    放手龍湖

10月28日晚間，龍湖集團發(fā)布公告，創(chuàng)始人吳亞軍因年齡及身體原因辭任龍湖集團執(zhí)行董事、董事會主席。

“對于龍湖，一個創(chuàng)始人的離開，不是一個損失，不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開始?！痹诋斕彀砼e行的合伙人大會上，吳亞軍如此說道。

有媒體透露，會上的吳亞軍因剛做完眼睛手術(shù)戴著墨鏡，她還提到最近出現(xiàn)了心悸，但還沒有查出原因，不適合再繼續(xù)工作。

吳亞軍退休一事在業(yè)內(nèi)引發(fā)不小轟動，不過龍湖的管理層對此早有準備，退休這件事，吳亞軍考慮已有三年之久。

2019年，也就是吳亞軍到法定退休年齡的那一年，她帶領(lǐng)團隊參觀了美的。盡管當時學(xué)習的內(nèi)容是企業(yè)數(shù)字化，但在聊天過程中，吳亞軍被何享健與方洪波相互尊重、相互欣賞的相處模式所打動。

國內(nèi)改革開放后第一代民營企業(yè)家通常將公司交給子女，美的創(chuàng)始人何享健卻在60歲的時候?qū)⑵髽I(yè)交給了職業(yè)經(jīng)理人方洪波，而不是他已成年的兒子。

“跟他們深聊以后，我覺得這種模式應(yīng)該是龍湖未來的交班模式。我覺得一定要做成這個樣子?！眳莵嗆娬f。

如她所言，吳亞軍將一手創(chuàng)辦起來的龍湖集團交給了80后“仕官生”陳序平。2008年，陳序平通過校招入職龍湖，他畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程專業(yè)，早年先后擔任工程經(jīng)理、項目總、工程總等職位，十四年來一路進階，在2022年2月成為龍湖集團的CEO，又在八個月之后成為董事長。

陳序平是在龍湖系統(tǒng)內(nèi)培養(yǎng)起來的年輕高管，吳亞軍曾評價他“方向感很好”，對于企業(yè)文化上的認同也讓她安心。有龍湖員工評價陳序平是一名“極致的完美主義者”，但“內(nèi)心柔軟，做事堅定，極其自律”。

為了培養(yǎng)中高級管理人才，2004年，龍湖建立仕官生制度。作為公司未來的管理人才儲備，仕官生入職后需要在不同崗位上輪崗，全視角了解房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈上的每一個環(huán)節(jié)。龍湖方面曾經(jīng)透露，目前龍湖的高管團隊中，有20%為仕官生出身。

龍湖在創(chuàng)立之初是典型的夫妻店，但吳亞軍很早就表現(xiàn)出“去家族化”的決心。

其中一個表現(xiàn)就是，解聘前夫蔡奎的妹妹。吳亞軍提出拿一筆錢供蔡奎妹妹出國留學(xué)，但學(xué)成回國后不得再返回龍湖。2019年，蔡奎在龍湖上市之際辭去副董事長職位，到了2011年，吳亞軍辭去CEO一職時，龍湖的管理層中，就不再有任何創(chuàng)始人及其家族成員。

吳亞軍與蔡奎育有一個女兒和一對年幼的雙胞胎兒子，他們皆不在龍湖任職。年多前，吳亞軍就釋放出“傳富不傳位”的信號，2018年，她將其信托持有的26.09億股龍湖股票，即43.98%的股權(quán)，全數(shù)分派至女兒蔡馨儀的信托。

    白手起家

沒有鏡頭，沒有簽名，沒有采訪，作為中國地產(chǎn)界少有的女性企業(yè)家，吳亞軍為人低調(diào)，但江湖上關(guān)于她的傳聞卻從沒有消失過。

在網(wǎng)上，有關(guān)吳亞軍的照片不多。在照片里，她長著一張圓臉，短發(fā)微卷，《南方周末》評價她，因為做過記者，知道該如何面對媒體，所以在發(fā)布會上“始終保持著一種得體的微笑”。

1964年，吳亞軍出生在重慶合川的一個普通家庭，十多戶人家共用一間廚房。她的父親是供銷社職員，母親是裁縫。

吳亞軍從小成績優(yōu)異，在大學(xué)生極其罕見的年代，考上了西北工業(yè)大學(xué)，學(xué)習航海工程專業(yè)，畢業(yè)后被分配至重慶一家國營儀表廠做技術(shù)員。

有媒體報道，吳亞軍在業(yè)余時間報名了英語口語培訓(xùn)班，還在工作期間毛遂自薦為儀表廠接待德國企業(yè)代表做翻譯，可見她的進取之心。

國營廠技術(shù)員是當時的“金領(lǐng)”，每月工資有一百多元，不過這個崗位容納不了吳亞軍的壯志雄心，1988年，她辭掉做了四年的技術(shù)工作，主動應(yīng)聘《中國市容報》成為一名記者。

《中國市容報》是建設(shè)部城建司及重慶市建委主辦的刊物，曾經(jīng)與吳亞軍在報社共事的同事稱，吳亞軍在做記者和編輯時沒有什么出眾的表現(xiàn)。不過正是在那時，吳亞軍漸漸熟悉了國內(nèi)剛興起的房地產(chǎn)領(lǐng)域，并積攢起廣泛的人脈。一次采訪機緣下，吳亞軍遇見了蔡奎。

1994年，吳亞軍下海創(chuàng)業(yè)，做裝修、建材生意。中國市容報、蔡奎、吳亞軍的母親還有蔡奎持有的一家公司各自出資50萬元，成立了重慶佳辰經(jīng)濟文化促進有限公司。

吳亞軍創(chuàng)業(yè)的第一桶金從何而來，至今仍是一個謎，不過公開資料表明，90年代初蔡奎在深圳做倒賣電腦的生意。吳亞軍創(chuàng)業(yè)第二年，重慶佳辰增加注冊資本至1000萬元，報社股份被稀釋，直到全部被吳亞軍夫婦收購。

龍湖的誕生同樣有一個“借船出?！钡墓适?，1995年，重慶佳辰與國資企業(yè)中建科產(chǎn)業(yè)有限公司共同成立了重慶中建科置業(yè)有限公司，不久改名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。而正當龍湖在市場上初展拳腳時，中建科逐漸退出龍湖，經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓，龍湖成為完全由吳亞軍夫婦控股的公司。

龍湖，在民間一直有著“背景過硬”的傳聞，不過從未被證實。

從表面上看，龍湖的拿地成本、融資成本的確低于其他民營房企，當記者詢問吳亞軍龍湖的秘訣時，她回答說，一是進入目標城市較早，二是“密集投資，兼做商業(yè)，獲得當?shù)卣С帧薄?/span>

可以說，吳亞軍見證了中國房地產(chǎn)市場從無到有的過程。

在她選擇進入《中國市容報》的那一年，國內(nèi)出現(xiàn)了第一塊被拍賣的土地。

在10月28日的合伙人大會上，吳亞軍說，龍湖初創(chuàng)業(yè)時，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還沒有既定的規(guī)則，“我們那個時候做任何一件事情都是找各種部門，甚至是監(jiān)管部門，一起來討論規(guī)則應(yīng)該怎么樣定才符合市場的發(fā)展?！?/span>

80年代末90年代初，中國掀起房地產(chǎn)開發(fā)的高潮，那是一個“英雄輩出”的風云時代，王石、孫宏斌、潘石屹、許家印都在各地建立起自己的事業(yè)。

過去國內(nèi)的商品房并不講究，吳亞軍第一次在重慶買房子時，就遇上了延期交付，那個房子的客廳沒有窗戶，采光與設(shè)計都很糟糕，還有電路與天然氣不通的問題。

痛苦的買房經(jīng)歷讓吳亞軍看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展空間，1995年，她在重慶開發(fā)了第一個項目龍湖花園南，其綠化、品質(zhì)與配套都獲得了好評。從此，龍湖站住了腳跟，在五年內(nèi)成為了重慶的標桿房企。

    下一個亞軍

吳亞軍有著和國內(nèi)眾多“創(chuàng)一代”一樣的品質(zhì)：拼命。

在工作上，她是一個徹底的工作狂。過去她在面試仕官生、土地項目考察這些事上親力親為，每年乘飛機的次數(shù)能達到200多次。

曾有龍湖員工回憶，一次吳亞軍上午在沈陽看地，不小心崴到了腳，晚上，她拄著拐杖出現(xiàn)在公司的高層會議上。

“我就是一個做事的人”，吳亞軍曾說。

從眾多報道來看，吳亞軍個性低調(diào)、踏實，與許多民營企業(yè)家老板不同，她在公司里不像“土皇帝”那樣至高無上，龍湖原首席人力資源官房晟陶評價她有職業(yè)經(jīng)理人的氣質(zhì)：“在龍湖，吳亞軍是可以批評的?！?/span>

進入21世紀，龍湖走出重慶，開始在全國布局。與吳亞軍的地產(chǎn)事業(yè)一同飛升的還有她的財富，2011年，胡潤公布女富豪榜，吳亞軍成為中國大陸女首富。

不過，2012年，吳亞軍與同為龍湖創(chuàng)始人的蔡奎離婚，原本持有的70%股份一分為二，女首富的位置也由此移主。不過與蔡奎離婚后，吳亞軍代持其股票，一人獨步龍湖。

吳亞軍有著和國內(nèi)眾多“創(chuàng)一代”一樣的品質(zhì)：拼命

吳亞軍自稱是“拿了點人家的錢，隨時都惦記著還”的性格，這也影響了龍湖在擴張上相對保守的姿態(tài)，過去她在采訪中表示：“即使在上市之后，我們資金充裕了，也不至于突然加快速度去擴展版圖，因為控制風險也是一種堅持?！?/span>

在抑制房地產(chǎn)泡沫破裂的近些年，低杠桿率成為支撐龍湖正常發(fā)展的重要武器。在三道紅線方面，龍湖連續(xù)六年保持綠檔。

不過吳亞軍也有受人爭議的一面。去年，一位鄭州員工在龍湖論壇中表示龍湖就像家一樣溫暖，“畢業(yè)工作了好幾年，但這真的是第一個讓我感受到如此溫暖的大家庭”。

這個只有二十多個點贊的帖子，卻遭到了吳亞軍的激烈炮轟：“龍湖文化反對把公司變成家”“溫柔鄉(xiāng)是英雄冢，如果給大家‘家’的感覺，一定要令管理層警惕”“沒有目標感和方向感的人太多了，請鄭州公司營銷負責人和HR出來說兩句吧”。

吳亞軍此番“小題大做”，展現(xiàn)出作為企業(yè)家的嚴酷，也是房地產(chǎn)下行周期中的寒氣一瞥。

做開發(fā)商要買地、建房子、賣房子，生產(chǎn)周期長，壓力大，數(shù)年來，吳亞軍多病纏身。陪她去醫(yī)院的女性朋友勸說她，你不能再干了，不然活不到孩子事業(yè)有成的那一天。

吳亞軍原本計劃年中就卸任董事會主席，只是今年8月上旬，龍湖經(jīng)歷了一次做空。

市場上流出龍湖商票逾期的傳聞，加上瑞銀一份評級報告將龍湖的評級下調(diào)至中性，龍湖股價下跌19.2%。

對此龍湖回應(yīng)，已經(jīng)還清了今年到期的所有債務(wù)。

如今風波已過，從年中報能看出，龍湖的確表現(xiàn)不錯，是今年少有的營收、利潤仍在增長的房企。銷售方面也有所回暖，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2022年第三季度，龍湖全口徑銷售額598億元，同比增長0.8%。

根據(jù)龍湖年中報能看出，龍湖是今年少有的營收、利潤仍在增長的房企

總來說，吳亞軍善始善終，將一個經(jīng)營正常、面貌良好的龍湖，完整地交到了繼任者手上。

胡潤曾在訪談節(jié)目《十三邀》上說，在80、90一代的中國企業(yè)家中，真正出身微寒的越來越少，女性企業(yè)家占比也越來越少。

新老交替本是常事，只是吳亞軍此次告別地產(chǎn)江湖，不由讓人悵惘發(fā)問：下一個亞軍在何處？

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