2025年度合作盛典暨企業(yè)家蛇年春晚

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香港“鋪王”家族，800億資產(chǎn)也富不過三代？

最近，以抄底鋪面發(fā)家致富的香港地產(chǎn)豪門——鄧成波家族，被曝光正在持續(xù)拋售套現(xiàn)，最新消息是820萬賣了九龍城聯(lián)合道新泰大樓地下1號鋪。

要知道，這個鋪面2018年以3280萬的高價買入，意味著單個鋪面的虧損就達(dá)到了驚人的2460萬元，貶值高達(dá)75%。

這還不是個例。從去年5月開始，鄧成波家族就已經(jīng)開始虧本大甩賣，接連出售了新泰大樓的4個鋪面，共套現(xiàn)4370萬元，賬面虧損高達(dá)9086萬元，數(shù)額之大，令人咋舌。

從抄底鋪位的“買買買”，到如今斷尾求生的“賣賣賣”，巔峰時期號稱擁有近800億資產(chǎn)的香港“鋪王”家族，怎么短短幾年就陷入了如此境地？

白手起家遇金融風(fēng)暴

負(fù)債40億又東山再起 

寸土寸金的香港地區(qū)，坊間有一句名言：“售不如租，寫字樓是銀，商鋪是金，一鋪養(yǎng)三代?！?/span>

于是，不少富豪對核心地段的商鋪只租不賣，而白手起家的鄧成波，正是通過不斷抄底鋪面，在一眾地產(chǎn)富豪中另辟蹊徑，成為資產(chǎn)百億的香港“鋪王”。

鄧成波出身貧寒，16歲時成為一名電燈學(xué)徒，那時商業(yè)日趨發(fā)達(dá)，有很多店鋪需要做霓虹燈，學(xué)成后他開了一間霓虹燈招牌鋪，賺到了第一桶金。

但這些生意都是小打小鬧，想要真正跨越階層，還得踩中時代的康波。而上世紀(jì)70年代最大的機(jī)遇，是飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。

彼時，香港地產(chǎn)已經(jīng)開始了“樓花”時代，即通過先交定金、分期付款的方式交易期房，這又催生出了另一個“空手套白狼”的賺錢法子——炒賣樓花，也就是出售買房名額。

當(dāng)時已經(jīng)40歲的鄧成波，拿著做燈攢下來的錢，一頭扎進(jìn)了樓市，通過炒賣西環(huán)的樓花賺得盆滿缽滿，成為香港地產(chǎn)大佬中的一員。

此后，他通過靠炒賣物業(yè)累積了近70億港元的財富，他曾用一句話形容自己對炒鋪面的熱情：

“我把商鋪叫做靚女，每天都想看，買不買都想看?！?/span>

但在富貴的表象下，一場危機(jī)悄然而至。1997年，鄧成波決定將其物業(yè)公司上市，不成想亞洲金融風(fēng)暴突然襲來，股市、樓市齊齊大跌。

鄧成波不僅取消了上市計劃，還賠光了所有身家、負(fù)債40億港元，陷入絕境的他只能不斷虧損變賣手上的物業(yè)，以撐住現(xiàn)金流。

經(jīng)歷過亞洲金融風(fēng)暴后，鄧成波有近十年的時間都在低調(diào)蟄伏，但這并不意味著他已經(jīng)退出了香港的地產(chǎn)江湖，恰恰相反，他一直在尋找新的投資機(jī)會。

直到2010年，香港推出了工廈活化政策，鄧成波再次看到了商機(jī)，他四處搜羅然后拆租或出售。據(jù)報道，高峰時鄧成波持有超過200個商鋪、工廈等單位，總值超過730億港元。

鼎盛時期，香港有一半的鋪位都?xì)w鄧成波所有，他也成了公認(rèn)的香港“鋪王”。到去世為止，2021年鄧成波以47.5億美元財富位列《福布斯中國香港富豪榜》第19位。

但也有媒體提到，鄧成波的身家遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止此數(shù)，因為未將集團(tuán)上市，所以他的個人資產(chǎn)很難估算，有爆料稱其名下資產(chǎn)至少有800億元。

800億地產(chǎn)豪門

快被二代接班人賣光了？ 

鄧成波家族的商業(yè)故事，不僅僅是一代創(chuàng)始人的創(chuàng)業(yè)傳奇，也是豪門家族二代接班、財富傳承的縮影。

鄧成波有過兩段婚姻，婚內(nèi)生了五個兒子，他甚至曾公開調(diào)侃，自己賺錢的動力只是要留給兒子們花。

鄧成波與第一任妻子生了三個兒子，分別為長子鄧耀宗、次子鄧耀文、三子鄧耀輝。因為出生較早，長子甚至還沒有等到接班就已經(jīng)到了退休的年紀(jì)。

次子鄧耀文曾被擄走過，回歸后格外低調(diào)，目前承包了家族產(chǎn)業(yè)的所有工程業(yè)務(wù)；三子鄧耀輝是唯一一位沒有在家族公司工作的兒子，90年代就開辦了自己的眼鏡連鎖店，一開始從事眼鏡業(yè)批發(fā)生意，后來自創(chuàng)品牌。

相比之下，鄧成波和第二任妻子生的兩個兒子，分別為四子鄧耀邦、最小的兒子鄧耀升，明顯更受他的喜愛，在家族財富的傳承安排上也顯露無余。

四子鄧耀邦是鄧成波五個兒子中學(xué)歷最高的一位，已經(jīng)拿下了博士學(xué)位，目前負(fù)責(zé)家族產(chǎn)業(yè)中的飲食業(yè)務(wù)，后來也負(fù)責(zé)起了酒店業(yè)務(wù)。

最得寵的是小兒子鄧耀升，他畢業(yè)于加拿大西安大略大學(xué)，獲得了工商管理碩士。

經(jīng)歷過大起大落的鄧成波，也害怕“富不過三代”，于是他選定了鄧耀升成為二代接班人，小兒子也有了“小鋪王”的稱呼。

因為自家生意是“炒鋪”，說白了只需要按時收租就行，鄧成波擔(dān)心把兒子養(yǎng)廢了，因此晚年開始親自部署家族企業(yè)轉(zhuǎn)型，嘗試將生意多元化拓展，先后涉獵的行業(yè)有酒店、餐飲、公寓、養(yǎng)老、教育等。

在鄧成波的安排下，父子二人不僅開起了酒樓，還經(jīng)營著婚慶公司，但鄧耀升并不滿足于此，和許多“富二代”一樣，他也對資本市場躍躍欲試。

2015年6月，鄧成波攜鄧耀升入主了創(chuàng)業(yè)板小型上市公司易通訊集團(tuán)，因為“鋪王”的盛名，入住當(dāng)日股價曾大漲30%，不過很快又?jǐn)∠玛噥恚瑴S為“仙股”。

鄧耀升還溢價6.2倍，收購了另一家上市公司“松齡護(hù)老集團(tuán)”，并計劃打入內(nèi)地養(yǎng)老市場。

此外，鄧耀升還和父親共同創(chuàng)辦了“陞域集團(tuán)”，共同打理總值730億的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并計劃在2021年上市。不過由于鄧耀升誤判局勢，酒店生意最終一落千丈。

值得一提的是，鄧耀升這一波動靜頗大的商業(yè)動作，基本都發(fā)生在2015年，可見這一年正是他“接班人上位”的一年，可惜高開低走，最后的發(fā)展都不盡如人意。

2019年，年逾80歲的鄧成波再度出山試圖拯救家族企業(yè)，鄧耀升的多個養(yǎng)老項目也被他叫停，但此時家族企業(yè)已經(jīng)負(fù)債累累。

2020年，鄧成波被傳出被追討債務(wù)，他自己也承認(rèn)“銀行都借到爆”，連私人高利貸也借。為了紓解財務(wù)困境，當(dāng)年下半年時，他已經(jīng)出售至少百億港元物業(yè)。

不僅如此，據(jù)說在鄧成波去世前的最后半年里，還在不停的利用自己的人脈、信譽(yù)等四處周轉(zhuǎn)，向銀行二次、甚至三次抵押名下物業(yè)，只為了幫兒子渡過難關(guān)。

最終，鄧成波于2021年5月去世，享年87歲。市場盛傳，他雖然留下了近800億元以物業(yè)為主的遺產(chǎn)，但背后也涉及巨額物業(yè)按揭債項，不少物業(yè)已做了三至四按，估計一年利息高達(dá)20億元。

為了擺脫財務(wù)困境，鄧成波家族的二代只能賠本大甩賣。這幾年，媒體頻繁曝光昔日地產(chǎn)豪門拋售旗下物業(yè)的新聞，而且越賣價格越便宜，虧得也越多。

甚至有傳聞稱，自鄧成波去世以后，兒子三年間敗光90個物業(yè)。也難怪有人調(diào)侃：800億地產(chǎn)豪門都快被二代掏空了。

最新消息，鄧成波家族以820萬賣了九龍城聯(lián)合道新泰大樓地下1號鋪，虧損達(dá)到了驚人的2460萬元，貶值高達(dá)75%。從去年5月開始，鄧成波家族已經(jīng)接連出售了新泰大樓的4個鋪面，共套現(xiàn)4370萬元，賬面虧損高達(dá)9086萬元。

富不過三代？

香港豪門的接班困境

近年來，香港豪門的家族傳承問題日益緊迫，然而弊端在于，家族企業(yè)的決策往往容易因為某些人的決策錯誤造成嚴(yán)重?fù)p失，香港“鋪王”鄧成波家族就是一個典型的案例。

但事實(shí)上，類似的接班困境仍在不斷上演，陷入“富不過三代”魔咒的豪門家族，想找到一個合適的接班人并不容易。

就拿香港頂級豪門、四大家族之一的鄭裕彤家族來說，去年就人事地震，陷入了無人接班的困境。

眾所周知，作為周大福和新世界集團(tuán)創(chuàng)辦人鄭裕彤的長孫，這幾年鄭志剛密集出現(xiàn)在大眾視野當(dāng)中，一直被業(yè)內(nèi)視為第三代接班人。

但去年9月，鄭志剛不僅突然辭任了新世界發(fā)展的行政總裁一職，還退出了周大福、新創(chuàng)建董事會，這基本意味著他全盤退出了這場“繼承之戰(zhàn)”。

可能有人會問，為什么他突然出局了？事實(shí)上，鄭志剛辭任后不久，上市公司新世界發(fā)展就召開了2024財政年度業(yè)績發(fā)布會。

2024財年，新世界發(fā)展股東應(yīng)占虧損約196.83億港元（約合人民幣177.45億元），這也是新世界發(fā)展近20個財年以來首次出現(xiàn)虧損。

因此很難不聯(lián)想到，鄭志剛的“主動”出局，或許與能力不足以支撐家業(yè)有關(guān)。

值得一提的是，早在2023年底，鄭家純罕見接受采訪：“接班人要德才兼?zhèn)?，這個人不易找到。我仍在觀察中，但是感覺不容易物色到?！彼€直言不諱稱：

“還沒有定好接班人，若家族生意不適合家族成員打理，可以向外招聘。”

仔細(xì)想來，或許一切早有預(yù)兆，那些在外界看來可以順理成章繼承家族企業(yè)的二代、三代，或許接班之路遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有一帆風(fēng)順。

類似的困境在內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)也多有體現(xiàn)。比如作為內(nèi)地接班較早的房二代，許世壇在上位后主導(dǎo)了世茂集團(tuán)的高速擴(kuò)張，但也致其在債務(wù)危機(jī)中深陷泥淖，接班4年就敗光了老爸許榮茂40年打下的千億商業(yè)帝國。

還有閩系房企融僑集團(tuán)，由于二代的錯誤判斷，將一代辛苦攢下的基業(yè)給敗的精光。不僅如此，暴雷后二代林宏修、三代林還直接開啟躺平模式，更加令曾經(jīng)相信和支持過他們的投資者們寒心。

這么看來，“富不過三代”，已然成為一個籠罩在豪門家族頭頂?shù)哪е洹Ｏ愀壑形拇髮W(xué)商學(xué)院的一項研究也提到，家族企業(yè)往往會因為代際交接而導(dǎo)致家族企業(yè)的價值損失，這個損失的價值比例高達(dá)60%。

波士頓家族企業(yè)研究協(xié)會的一組調(diào)查數(shù)據(jù)表明，30%的家族企業(yè)能夠成功傳到第二代，10%能夠傳到第三代，能夠傳到第四代的僅剩3%。有業(yè)內(nèi)人士曾表示：

“大型家族的第三代繼承人通常承受著巨大的壓力，特別是當(dāng)他們面對經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)、家族成員的高期望以及商業(yè)界的廣泛關(guān)注時，無論他們多么有才華，這都是一個難以成功的環(huán)境。”

不難看出，如何體面地“富過三代”、將家族企業(yè)傳承下去，正在成為一道擺在所有豪門面前的難題。

創(chuàng)一代不知如何挖掘子女商業(yè)潛力，傳統(tǒng)交班方式子女抵觸，給錢創(chuàng)業(yè)又怕孩子經(jīng)驗不足、資源匱乏導(dǎo)致失敗，家族事業(yè)傳承受阻，一系列問題讓企業(yè)傳承之路充滿不確定性。如何找到破局之法？

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