福建地產(chǎn)首富，“二進宮”了。

最近，泰禾老板黃其森，被實施了留置措施，這已經(jīng)是近5年來，他第二次被留置了。

為啥被留置，公告沒說，但留置措施主要是紀檢監(jiān)察手段，非公職人員被留置，可能涉及行賄等問題。

除了被留置，黃老板身上的擔子是真的不輕。

7月份的時候，上海泰禾總部大廈剛剛被拍賣，之前報價16億的大樓，評估價只有9.4億，最后底價6.6億成交，這個售價相對于黃老板的負債，真的是杯水車薪。

債主們現(xiàn)在是真的很著急，比如最近，興業(yè)國際信托把泰禾和黃老板告了，要求他們把2019年一筆貸款還了，中間多次逾期，5.8億的本金，還有一半沒還。

現(xiàn)在，興業(yè)信托著重強調(diào)2.9億的本金，估計也知道，利息泰禾根本還不起。

這幾年，這樣的訴訟不要太多，于是黃老板動起來歪腦筋，“不披露”，但是很快，就被證監(jiān)會抓了現(xiàn)行。

就在黃老板被公告留置的當天，福建證監(jiān)局發(fā)了一份罰單，2020-2022年有多個訴訟沒披露，導(dǎo)致2020-2022年的三份年報存在重大遺漏。

泰禾被罰了600萬，黃老板被罰300萬，而其他涉案高管，被罰80萬-250萬不等。

罰單看起來不大，但是對泰禾來講，也不好繳，主要是財報太難看了。

2025年，營收80億，虧損達到213億，資產(chǎn)1647億，而負債已經(jīng)1871億，算是資不抵債了，違約債務(wù)已經(jīng)達到734.9億，而現(xiàn)金只剩下2.1億。

大量資產(chǎn)被“查封、扣押、凍結(jié)、抵押、質(zhì)押”，6家主要子公司被申請破產(chǎn)。

首富墜落，是真的快。

黃老板是在地產(chǎn)狂飆的年代里面，是難得的“科班出身”。

80年代，黃其森也是小有名氣的“神童”，年僅15歲，就考上了211大學福州大學的土木系民建專業(yè)。

不過，他畢業(yè)后并沒有干房地產(chǎn)，而是進了建設(shè)銀行。

90年代來了“下海潮”，黃其森也從建行辭職，1996年創(chuàng)辦了泰禾集團，正式成為黃老板，而他也很驕傲，“我有幸在中國最好的兩個行業(yè)工作，一個是金融，一個是地產(chǎn)?！?/span>

黃老板從創(chuàng)業(yè)開始，瞄準的就是豪宅賽道。

但是，在老家福建，大家對豪宅不太感冒，咋辦呢？北上，把豪宅賣給北京人。

2002年，泰禾在北京通州區(qū)六環(huán)外，拿了3000畝地，缺點是太遠，而優(yōu)點則是緊鄰運河。

很快，地拿了，合同簽了，規(guī)劃了208棟別墅和一棟大會所，而且，時間線卡得非常準，因為，規(guī)劃10天之后，當時的國土部暫停了別墅土地供應(yīng)。

2004年，“運河岸上的院子”第一期歐式別墅開賣，定價6000-7000元/㎡。

但是，這個時候，歐式別墅已經(jīng)遍地開花，大家都在搶三環(huán)的剛需盤，通州的房價也才2000元/㎡，到六環(huán)外買歐式別墅，簡直冤大頭。

咋辦呢？走差異化。

接下來的100多套，歐式爆改中式，4米高墻，疊加庭院設(shè)計，還配上“大宅門”，直接做出了“深宅大院”的感覺。

2009年，二期上線，直接賣爆，2012年再推“樓王別墅群”，每棟售價3億，均價20萬/㎡，直接成中國最貴別墅。

然后，“運河岸上的院子”被評為“亞洲十大頂級豪宅”，泰禾把“院子”復(fù)刻到全國。

黃其森“豪宅教父”的名聲很響。

泰禾的發(fā)展確實很猛。

2010年，僅靠京閩兩地項目，泰禾就實現(xiàn)了借殼上市，2017年，躋身千億房企，2018年，黃老板成福建地產(chǎn)首富。

泰禾就像其他閩系房企一樣，瘋狂擴張，在拿地上，尤為激進，甚至瘋狂。

2015年，泰禾新增土儲只有38.7萬㎡，而2016年新增204萬㎡，2017年新增土儲達到793萬㎡。

泰禾的家底也不豐厚，咋承受這種幾何式增長呢？

先通過信托、基金等非銀渠道借款拿地，而拿到地之后，再抵押給銀行，借出開發(fā)的錢，然后賣房回款還貸，一個大循環(huán)下來，大家都掙到錢了。

那時候，大家也不怕暴雷，黃老板拿的地集中在一二線，“三四線不去”，地價一直漲，“800億的地，現(xiàn)在1600億都拿不下來”，他更有底氣了。

他說，“地拿對了，什么就都對了”。

但問題是，地拿對了嗎？

大量土儲，不少都是“地王級”，高位拿地之后，限價、限售等政策都來了，各種院子、園系大量開工，每天都是巨量支出。

而在融資上，銀行貸款和公司債各占20%，非銀融資占比60%以上，資金成本太高了。

而這個時候，黃老板還從外面收購了金融業(yè)務(wù)，泰禾人壽、海峽人壽、平潭金控等，他把“中國最好的兩個行業(yè)”，全都抓到手里了。

結(jié)果，千算萬算，沒算到房地產(chǎn)會下行，泰禾高光之后，黃老板開始承認當初激進的擴張是有問題的，但是泰禾的頹勢，他已經(jīng)兜不住了。

2020年，泰禾的債券，首次違約，2022年，黃老板第一次被留置調(diào)查。

在他被留置的8個月時間里面，地產(chǎn)的雷全面引爆，泰禾爆得尤其狠，2023年，泰禾退市，黃老板的榮光也就此結(jié)束了。

泰禾的“賣房故事”，常常是出現(xiàn)在拍賣上，比如“運河岸上的院子”，有一套2.5億估值，1.7億就賣了，還有51套院子也上過貨架，債主也想趕緊賣掉套現(xiàn)。

都資不抵債了，那泰禾為啥還沒死呢？“保交樓”救了它。

泰禾旗下項目也拿到了小10億的紓困資金，現(xiàn)在，泰禾也陸續(xù)有項目竣工。

1000多億的債肯定是還不起了，兌現(xiàn)的房款，先把紓困貸款還了再說吧。

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