來源丨智谷趨勢(shì)（微信號(hào)：zgtrend）

2020年，幾乎每天都在見證歷史。

先是疫情，就連特朗普、約翰遜等元首都中了招。再是美國(guó)大選，異常膠著，半個(gè)多月沒出結(jié)果……全世界都懸著一顆心。

貨幣大放水，牽動(dòng)物價(jià)房?jī)r(jià)，疫情之下，居所成了“安身立命”的剛需，最近，又傳來長(zhǎng)租公寓爆雷的消息，“蛋殼”碎一地，讓本就艱難的打工人雪上加霜。

看來，對(duì)普通人而言，有套房比什么都強(qiáng)。

而對(duì)有房一族來說，疫情期間最大的感觸莫過于：好的物業(yè)，要來一打。精細(xì)化管理，嚴(yán)控人員出入、買菜送菜，有的小區(qū)硬是把兇悍的新冠肺炎擋在鐵門外。

疫情，加速了行業(yè)的重新洗牌。譬如物管行業(yè)，在疫情催化下，加上高層釋放舊改等強(qiáng)勁需求后，正加速擴(kuò)張，勢(shì)如破竹。

極有可能在這兩年發(fā)生的一件事是，全國(guó)物管行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入突破萬億。這意味著，一條萬億級(jí)的黃金賽道，已經(jīng)加速浮現(xiàn)！

風(fēng)云際會(huì)，魚龍潛躍。

很多人都沒有想到，物管行業(yè)的蛋糕居然有這么大。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年，物管行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入達(dá)7043.6億元，同比增長(zhǎng)17.25%。而且還在加速增長(zhǎng)。

預(yù)計(jì)到2023年，行業(yè)收入規(guī)模將超過2萬億元。

即使按2018年的增速保守估算，中國(guó)物管行業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入，有望在明年破萬億。

外部大環(huán)境的巨變，也起到了重要的催化作用。

首先是疫情，讓大家感受到物業(yè)的重要性。可以忍受停水停電，但不能沒有物業(yè)。

其次，高層定調(diào)，加速舊改，也將釋放對(duì)物管的巨大需求。

以前是棚改，拆遷戶拿到拆遷款后大量買樓，助推房?jī)r(jià)?，F(xiàn)在棚改結(jié)束，舊改來臨，老舊小區(qū)不必夷為平地，加裝電梯，粉刷墻面還能繼續(xù)住。要是像現(xiàn)代小區(qū)一樣，引進(jìn)先進(jìn)物業(yè)，配上管家，也是美滋滋。

目前，全國(guó)共有老舊小區(qū)近17萬個(gè)，涉及居民超過4200萬戶。今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，相比去年增加了一倍。老舊小區(qū)改造后，必將引入專業(yè)化的物業(yè)管理，從而釋放出海量的市場(chǎng)需求。

另有分析認(rèn)為，目前，大家對(duì)“產(chǎn)品”更關(guān)注，比如房子的戶型、公共面積等，現(xiàn)在正慢慢過渡到對(duì)“服務(wù)”的需求。出門旅行，就想讓管家?guī)兔?，給家里的花澆澆水。

更重要的是，這些需求的釋放，恰好與國(guó)家戰(zhàn)略相吻合。

今年兩會(huì)期間，高層指出，要逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

以前靠出口，日子過得挺滋潤(rùn)?，F(xiàn)在國(guó)際局勢(shì)復(fù)雜，新冠疫情仍在肆虐，不得不調(diào)轉(zhuǎn)船頭，擴(kuò)大內(nèi)需。挖掘新的消費(fèi)機(jī)會(huì)，可以帶來消費(fèi)增量，甚至有可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手。

蓬勃興起的物管需求，不就是一個(gè)巨大的內(nèi)需嗎？

不過說實(shí)話，與國(guó)外相比，中國(guó)的物管行業(yè)還處在初級(jí)階段。

目前，營(yíng)收最高的物管企業(yè)大概在百億左右，在整個(gè)物管行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的占比不過約1.5%。

一些實(shí)力較弱的物管企業(yè)，占比甚至不到0.03%。

比起房企龍頭在房地產(chǎn)行業(yè)大約3.5%的市場(chǎng)占有率，物業(yè)龍頭還只是個(gè)“毛頭小子”，提升空間非常大。

和國(guó)外對(duì)比一下，就更明顯了。

全球物管龍頭仲量聯(lián)行（JLL）、戴德梁行（CWK）、第一太平戴維斯（Savills）、世邦魏理仕（CBRE）、高力國(guó)際（CIGI）全球布局，也都不依附任何地產(chǎn)開發(fā)商，照樣風(fēng)生水起。

而國(guó)內(nèi)的物管行業(yè)，普遍處在尚未走出國(guó)門，甚至需要母公司輸血的境地。

也就是說，行業(yè)龍頭尚未確定，洗牌仍在繼續(xù)。

一些大步快跑的物管企業(yè)，還有機(jī)會(huì)后者居上，顛覆行業(yè)格局。現(xiàn)在，正是最膠著的搶灘時(shí)刻。

所以我們看到，近年來，越來越多的房企加入這個(gè)賽道，并掀起一股股分拆物管上市潮。

加速搶占賽道，加入行業(yè)龍頭爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

光是今年10月，就有4家物管企業(yè)去了港交所敲鐘。如今，排隊(duì)IPO的物管企業(yè)還有十幾家。

然而，目前的物業(yè)板塊整體承壓不斷下行。

9月份以來，港股物業(yè)板塊整體下調(diào)，多只明星股票翻綠，甚至有的股票開盤破發(fā)，和疫情期間跑贏大盤形成鮮明對(duì)比?？磥?，物管熱的浪潮開始退去，虛高的估值正在回調(diào)，壘高的泡沫已經(jīng)破裂，物業(yè)股投資價(jià)值已經(jīng)慢慢回歸理性。

盡管如此，實(shí)力強(qiáng)勁的物業(yè)股還是備受青睞。

融創(chuàng)服務(wù)，就是其中的一家“種子選手”，突飛猛進(jìn)的勢(shì)頭，引起行業(yè)和市場(chǎng)的一片驚呼。

11月19日，融創(chuàng)服務(wù)正式登陸香港主板，上市首日開盤價(jià)11.6港元，市值近350億港元，在物管行業(yè)里名列前茅。當(dāng)日收盤報(bào)14.14港元，漲幅21.90%，總市值424億港元。

此前，融創(chuàng)服務(wù)的發(fā)行獲得了機(jī)構(gòu)投資者的多倍強(qiáng)勁認(rèn)購(gòu)，如騰訊、IDG資本、高瓴資本、雪湖資本。

其中，騰訊對(duì)融創(chuàng)服務(wù)的投資，是其在物管行業(yè)最大一筆基石投資。而IDG資本則是在物管領(lǐng)域的首次基石投資。資本的眼光都很毒辣，幾大知名投資機(jī)構(gòu)參與配售，表明融創(chuàng)服務(wù)的實(shí)力確實(shí)不一般。

對(duì)于物管板塊，資本最看重的，還是規(guī)模和外拓能力。

截至9月30日，公司合約建筑面積2.47億平方米；在管建筑面積1.16億平方米。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年融創(chuàng)服務(wù)的整體增長(zhǎng)率（按在管建筑面積、合約面積、收入及利潤(rùn)的平均年增長(zhǎng)率計(jì)算）為94.1%，是“中國(guó)增長(zhǎng)最快的大型物業(yè)管理服務(wù)商”。而到去年，全國(guó)在管面積破1億的企業(yè)，也就15家。

當(dāng)然，融創(chuàng)服務(wù)的野心不止于此，也在積極開辟外拓這條途徑。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量房時(shí)代，地越來越少，融創(chuàng)拿地再生猛也無法扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。而隨著舊改如浪潮般席卷而來，物管需求急劇膨脹，積極外拓，加大收并購(gòu)力度成了物管企業(yè)的必然。

這兩年，融創(chuàng)服務(wù)的版圖不斷擴(kuò)張，并不斷涉足非住宅物業(yè)，加強(qiáng)綜合管理能力，探索多樣發(fā)展可能性。

去年11月，融創(chuàng)服務(wù)完成對(duì)成都環(huán)球世紀(jì)的整合，非住宅物業(yè)占比91.2%。今年5月，又收購(gòu)開元物業(yè)，6月又馬不停蹄地和陽光郡置地達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議。8月，融創(chuàng)服務(wù)又與南昌成立合資公司江西融政，在城市服務(wù)整合管理領(lǐng)域展開深度合作，致力打造江西最大的公眾物業(yè)集成服務(wù)商……

一個(gè)很有意思的現(xiàn)象是，雖然融創(chuàng)服務(wù)的版圖不斷擴(kuò)張，但在管物業(yè)絕大部分集中在熱點(diǎn)一二線城市，比例高達(dá)86.1%。整個(gè)融創(chuàng)也一樣，土儲(chǔ)約80%位于高能級(jí)的一二線城市。

這和融創(chuàng)的發(fā)展路線密不可分——堅(jiān)持“區(qū)域聚焦”和“高端精品”。和一般的房企不同，融創(chuàng)并沒有全國(guó)廣撒網(wǎng)，而是聚焦京津滬渝杭五大核心城市。并購(gòu)策略也獨(dú)樹一幟，不是收購(gòu)整個(gè)企業(yè)，而是收購(gòu)陷入困境的單個(gè)項(xiàng)目，從而提高效率，保持高周轉(zhuǎn)。融創(chuàng)自己就說過：

購(gòu)買一個(gè)擁有五個(gè)強(qiáng)項(xiàng)目和五個(gè)弱項(xiàng)目的整體是沒有意義的，公司寧愿直接就一個(gè)地點(diǎn)或幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行談判。

其實(shí)近些年，特別是今年以來，國(guó)內(nèi)樓市大分化趨勢(shì)越來越明顯。不僅不同城市，甚至同一個(gè)城市的不同地段，房?jī)r(jià)都是天壤之別。

一個(gè)很重要的原因是，不同城市發(fā)展差距越拉越大，大家開始用腳投票。當(dāng)前城市競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的馬太效應(yīng)。

隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的延續(xù)和內(nèi)循環(huán)的啟動(dòng)，北上廣深及其周邊城市，杭州、成都、重慶、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)二線城市，實(shí)力將越來越強(qiáng)。大城市無法輻射的城市，注定逐漸黯淡。

融創(chuàng)一直以來就有這種預(yù)判，并作出相應(yīng)的戰(zhàn)略選擇，足見高明之處。

而僅僅依靠布局幾大重點(diǎn)城市，融創(chuàng)的行業(yè)排名就很靠前。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)公布的2020年中國(guó)房企500強(qiáng)榜單顯示，融創(chuàng)僅在恒大、碧桂園和萬科之后，位列第四。

同時(shí)，區(qū)域深耕為融創(chuàng)打磨精品奠定基礎(chǔ)。如北京壹號(hào)院、蘇州桃花源，都是其高端代表作。北京壹號(hào)院，甚至成為比肩倫敦海德公園一號(hào)、紐約公園大道432號(hào)的建筑。

一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：融創(chuàng)華南在業(yè)內(nèi)首次提出“歸心社區(qū)全景服務(wù)體系”，并于去年提出“歸心交付2.0體系”，設(shè)置工地參觀環(huán)節(jié)，讓業(yè)主看到完工后看不到的東西，使其安心。

有一種說法是，2017年到2019年的新房盡量不要買。因?yàn)檫@兩年開發(fā)商拼命建設(shè)，同時(shí)又碰上限價(jià)、還債、密集的樓市調(diào)控，新房質(zhì)量不斷突破下限。

融創(chuàng)開放工地參觀，類似于餐飲業(yè)的“明廚亮灶”，把建設(shè)過程暴露在陽光下，展現(xiàn)在業(yè)主眼前，一方面是對(duì)自己的建造質(zhì)量放心，也是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。

所以，復(fù)盤融創(chuàng)發(fā)展歷程，會(huì)發(fā)現(xiàn)打造“品質(zhì)護(hù)城河”一直是融創(chuàng)最重要的事。

卓越的產(chǎn)品力、客戶滿意的服務(wù)是融創(chuàng)多年來鮮明的標(biāo)簽。

截至去年底，融創(chuàng)服務(wù)年度物業(yè)管理服務(wù)合同續(xù)約率高達(dá)99.7%，用戶粘性相當(dāng)強(qiáng)。

一點(diǎn)一滴積攢起來的口碑，加上融創(chuàng)母公司優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，以及極強(qiáng)的外拓能力，融創(chuàng)服務(wù)將加速崛起，勢(shì)必成為行業(yè)頭部物管企業(yè)。

如今，這個(gè)行業(yè)的風(fēng)口也來了。

除了舊改，今年10月，高層印發(fā)《近期擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的工作方案》，提出要推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，搭建智慧物業(yè)平臺(tái)。

這是國(guó)家層面第一次把物業(yè)管理納入擴(kuò)內(nèi)需的核心領(lǐng)域，同時(shí)也是政策層面第一次明確鼓勵(lì)物業(yè)管理公司依托科技賦能，開展社區(qū)增值服務(wù)。

這是前所未有的機(jī)遇。融創(chuàng)，也順勢(shì)而為，殺入了這盤大棋。

今年9月，融創(chuàng)服務(wù)完成對(duì)鋒物科技的戰(zhàn)略投資，探索“5G+物業(yè)”新模式，打通線上線下服務(wù)，進(jìn)一步促進(jìn)智慧化業(yè)主生活服務(wù)平臺(tái)和管理服務(wù)體系建設(shè)。

相比于4G，5G并不是多了1個(gè)“G”這么簡(jiǎn)單，而是實(shí)現(xiàn)了萬物互聯(lián)。而配合著物聯(lián)網(wǎng)，物管的服務(wù)可以上升多個(gè)level。

疫情期間，多個(gè)小區(qū)加裝了物聯(lián)網(wǎng)感應(yīng)設(shè)備，并結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，實(shí)現(xiàn)7x24小時(shí)不間斷監(jiān)控。人臉識(shí)別攝像頭精確捕捉人臉信息，并結(jié)合體溫?cái)?shù)據(jù)，有效阻止非小區(qū)業(yè)主進(jìn)入，并將體溫異常信息反饋給物業(yè)工作人員，大大提高工作效率與準(zhǔn)確性。

未來，5G+物業(yè)，還有更多的想象空間。

同樣，在不遠(yuǎn)的將來，憑借著自身實(shí)力、政策加持以及黑科技助力，融創(chuàng)服務(wù)或?qū)⒊蔀檫@條賽道里的最大黑馬。

參考資料：

1.明源地產(chǎn)研究院：這一次，又是融創(chuàng)！

2.南方日?qǐng)?bào)：房企分拆物管上市潮依舊火熱

3.第一財(cái)經(jīng)：物業(yè)板塊擠泡沫，這還是一門好生意嗎

4.節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)：融創(chuàng)服務(wù)上市，看清孫宏斌心里的“小九九”

5.格隆匯：融創(chuàng)服務(wù)上市在即，三大增長(zhǎng)點(diǎn)鎖定物管行業(yè)新龍頭

6.棱鏡：融創(chuàng)韜光養(yǎng)晦

7.第一財(cái)經(jīng)：“行業(yè)增長(zhǎng)最快的頭部物管企業(yè)”——融創(chuàng)服務(wù)通過上市聆訊

8.長(zhǎng)江證券：融創(chuàng)中國(guó)深度研究：恰風(fēng)華正茂

9.廣州日?qǐng)?bào)：“地產(chǎn)+”出現(xiàn)新風(fēng)口

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