來源丨言商社（微信ID：yan-shangshe）

作者丨信海誠

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最近灣區(qū)就有幾個城市，出現了這么一個有意思現象：樓市越火，落戶限制越放松。

這里說的幾個城市指的就是東莞、南沙和珠海。

在大灣區(qū)的發(fā)展紅利下，灣區(qū)城市之間的人口爭奪已經白熱化，誰能奪得人口說就能奪得未來，已經成為共識。

在這樣的氛圍之下，圍繞這三座城市，一場搶人競賽，已經悄然展開。

雖說都是落戶政策放松，但三個地方的落戶政策還是有差異。

1.東莞

在10月份東莞發(fā)布的最新落戶政策中。最為關鍵的有兩點。

（1）將取消舊版納稅入戶、創(chuàng)業(yè)入戶等限制，并放寬學歷直接入戶門檻，從原來的本科放寬到?？茖W歷。

（2）是對于符合入戶條件的人才，東莞市無參保年限要求

只要?？凭湍苈鋺魱|莞，且沒有參保要求。而且落戶就能買房，這門檻簡直低到令人發(fā)指。

2.南沙

南沙此前一直在放寬限購，而在11月的月末則是直接宣布了放開落戶的政策。

此次政策放開落戶針對的是符合重點稅源企業(yè)、招商類企業(yè)等11類情況之一且住所地址在南沙區(qū)的用人單位員工。

具體落戶條件是：

具有大專以上學歷或持有專業(yè)技術資格證書（職稱證書）或國家職業(yè)資格證書

且要參加社保滿3個月

這一次的落戶針對的是個別企業(yè)的員工，放寬的人群有限。

但要知道，此前南沙的落戶政策和整個廣州一樣都限得很死，即便有本科學歷，也得繳納半年社保才能落戶。

這一次放開雖然力度不大，但對于南沙而言，落戶限制的潘多拉魔盒已然打開。

3.珠海

同樣是在11月底，珠海市發(fā)布了《關于進一步放寬我市人才引進及入戶條件的通知》，并宣布自12月25日起執(zhí)行，有效期兩年。

具體政策中最值得關注的是這兩點：

（1）教育部承認的大專（高職）以上學歷人員、技工院校高級工班及以上畢業(yè)生可落戶

（2）取消了此前部分技能型人才“連續(xù)繳納社會保險費一年以上”的限制條件

此前，珠海的落戶學歷要求是全日制?？茖W歷以上，現在是進一步放寬學歷條件，同時還取消了技能人才的繳納社保的限制條件，這樣的政策寬松程度前所未有。

三座城市同時進一步放開落戶政策，很大的一個原因在于這三個城市都規(guī)劃了非常具有野心的未來人口發(fā)展目標。

看看這些目標，對于本身吸引力有限的城市而言，想要完成這個目標，已經不能只搶人才，而是要搶人頭了。

但搶人競賽之下，到底誰才是這三個城市中最能搶的城市呢？

要搶人就得有城市吸引力，而談到決定城市吸引力的關鍵因素，收入很關鍵。

在官方公布的數據中，涉及到收入的數據通常是人均可支配收入，簡單來說，可支配收入是支出+儲蓄的總和，在一定程度上也能體現一個城市的居民收入的水平。

2019年，東莞、珠海、南沙三城的居民全年可支配收入的排序為東莞＞珠海＞南沙。

從收入上看，東莞和珠海的吸引力會更大。

但從現實數據來看，三座城的人口流動數據卻和收入的排名有很大的出入。

2019年，三座城市都是人口凈流入城市，從人口流入數據上看，珠海的流入量最高，達到13.2萬。

而在增長率上，珠海依然最高，達到了13.3%，最低的是東莞，只有0.86%。

這一點，哪怕放在整個大灣區(qū)，都很亮眼。

而在這個數據中，東莞的表現或許有些讓人意外。

東莞是三城中收入最高的城市，而且過去一直以來都是人口流入的大戶。

但現實來看，隨著傳統產業(yè)的逐漸衰落，正在進行產業(yè)轉型的東莞，近幾年的人口流入情況其實并不樂觀。

有數據為證，過去十年，東莞的人口由2010年的822.48萬人增至2019年的846.45萬人，年均增加2.4萬人，年均增長率只有0.25%，低于2000－2010年間的2.46%平均增速。

除了東莞，南沙的增長率也不高。

概念眾多的南沙，顯然是被廣州寄予厚望，雖然廣州砸下了不少資源給南沙，又是通橋又是修地鐵，但南沙這幾年的人口增長還是很緩慢。

過去四年，南沙每年的人口平均增長速度只有4.59%，靠這個速度完成2025年230-270萬的人口目標，顯然很困難。

而珠海，是三座城市中人口增長最為迅猛的城市，不僅是2019年，早在2018年，珠海的人口增長速度就已經達到12.6%，2017年的增長速度也有9%。這些數據都是過去幾年三個城市中最好的。

很明顯，從數據上看，現階段的珠海，是三座城市中最能搶人的城市。

另一個決定城市吸引人口的因素，是房價和購房政策。

根據中國房價行情網的數據，現如今的二手房均價，東莞最高，南沙和珠海的價格相近。而上漲勢頭最強勁的是東莞，其中心城區(qū)的房價都已經突破四萬。

而在購房政策上，東莞限購最嚴。非東莞戶籍，想買第一套都要有社保要求；

最松的是珠海，除橫琴120平以下的住宅，其余各區(qū)域完全放開限購。

在搶人中要占得優(yōu)勢，限購政策更寬松、價格更低的城市會更有優(yōu)勢。

根據這個標準在來拿三座城市作對比，很明顯，價格低且限購最松的珠海最有吸引力。

這場搶人大戰(zhàn)，珠海顯然已經贏在了起跑線。

未來的珠海，在搶人的問題上依舊值得看好。這看好的底氣不僅來自于珠海的發(fā)展，還來自于改變珠海命運的深珠通道。

關于深珠通道，最新消息是深珠通道的一大交通樞紐珠海北站的規(guī)劃建設已經完成了招標，中標通知也已經公布。

深珠通道的建設已經提上日程，目前就差高層臨門一腳的批復。無論是對珠海搶人，還是對珠海的樓市，還是對于珠海的科創(chuàng)產業(yè)，都會有極大的加持。

11月15號，珠海新一代應用聯合創(chuàng)新中心落戶珠海高新區(qū)，而郭永航書記參與了項目的揭牌儀式。

為什么我要重點提到提郭書記呢？我想告訴大家的是，郭書記31年從政生涯，前28年都在深圳，最后做到副市長級別。因此，非?？春弥楹＝衲晏岢龅纳钪楹献鲄^(qū)，因為這應該是最好的安排了。

加上近期澳門證券交易所落戶珠海橫琴的回復、香港機場入股珠海機場的確定、深珠通道的隨時批復，每年的人口高增幅流入。。。。

任何一條，都在給珠海注入極大的能量。

而珠海房價，已經橫盤了幾年，在灣區(qū)東岸深圳東莞已漲瘋，廣州也明顯上漲之下，珠海的樓市上漲也該來了。

也正是因為這個原因，大胡子李老師在11月份就給大家做了預判：在灣區(qū)輪動之下，接下來的珠海房價，一定會有一波漲幅，而趁著低位，現在就是進場的最佳時機。

而將迎來樓市大變的珠海，在搶人優(yōu)勢的凸顯之下，在城市日益激烈的競爭中，已經比東莞、南沙領先了一個身位。

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