北京二手房市場在“金九”期間迎來了結構性回暖。合碩機構數據顯示，截至9月28日，北京二手房網簽量已達14153套，實現同比、環(huán)比雙增長。數據增長與市場熱度相互印證。在近期實地走訪西城、東城、大興等區(qū)域時北京商報記者也發(fā)現，北京五環(huán)內尤其是核心城區(qū)的房源咨詢量和帶看量顯著上升，需求端活躍度增強；五環(huán)外區(qū)域則受益于北京8月樓市新政的持續(xù)發(fā)力，前期積壓的觀望客群逐步轉化為實際成交，同時近郊承接的外溢需求也呈現明顯升溫趨勢。

業(yè)內人士分析認為，當前樓市的核心變化在于北京“8·8”樓市新政為有置業(yè)需求的購房者提供了入市通道。此前受既有購房政策限制，部分五環(huán)內改善型購房群體在向五環(huán)外置換升級時遇到阻礙。新一輪政策打破這一制約后，積壓的改善需求逐步釋放，直接推動整體交易量增長，也為市場向好趨勢的延續(xù)提供了有力支撐。

網簽量環(huán)比兩連升

在北京樓市政策效應持續(xù)釋放的背景下，二手房網簽量已連續(xù)2個月實現環(huán)比上漲。合碩機構數據顯示，截至9月28日，北京二手房網簽量達14153套，較8月同期增長16.83%；而2025年8月全月，北京二手房網簽量為13331套，環(huán)比上漲4.28%。
 

從數據可以看出，北京二手房市場自8月起已呈現升溫態(tài)勢。進入9月后，這一趨勢在前期基礎上進一步加快，市場活躍度持續(xù)提高。
 

值得關注的是，在環(huán)比持續(xù)上漲的同時，北京二手房網簽量在“金九”傳統(tǒng)交易旺季也展現出強勁的同比增長態(tài)勢。具體來看，截至9月28日，2025年“金九”期間北京二手房網簽量已超過2024年9月全月的13274套，增長幅度達6.62%，市場活躍度較去年同期顯著提升。
 

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前北京二手房呈現“雙增”態(tài)勢，連續(xù)2個月環(huán)比上漲，充分說明市場積極向好，也反映政策效果到位。一個重要原因是，特大城市二手房區(qū)位優(yōu)勢明顯，且當前價格基本調整到位，因此市場認購積極性高。這也表明二手房市場已進入復蘇通道。

麟評居住大數據研究院首席分析師王小嬙指出，二手房市場回暖一方面受季節(jié)性需求釋放影響。作為樓市傳統(tǒng)“金九”周期，購房者看房、成交的意愿隨季節(jié)規(guī)律上升，帶動成交量自然回升；另一方面，則是一線城市政策利好的拉動，直接激活了部分剛需與改善需求。

五環(huán)外積壓需求逐步轉化

近期，北京商報記者走訪西城區(qū)、東城區(qū)、朝陽區(qū)、大興區(qū)、石景山區(qū)等多個片區(qū)發(fā)現，五環(huán)外區(qū)域在北京“8·8”樓市新政影響下，呈現成交量回升趨勢。

“限購政策優(yōu)化后，部分具備資金實力但此前缺乏購房資格的群體得以入市?！贝笈d高米店南片區(qū)某頭部中介機構經紀人王立東表示，8月政策發(fā)布后，累計咨詢量從7月的400余個增至8月的503個，增幅達20%，且這一趨勢延續(xù)至9月。
 

咨詢量的提升進一步帶動了成交量增長。據王立東介紹，當前已簽單的10組客戶中，有3組是8月政策發(fā)布后新增的咨詢客戶，這類客戶在短期內完成了從咨詢、選房到最終置業(yè)的全流程。
 

王立東進一步分析，此類購房者普遍資金充裕，且不愿等待新房建設周期，更傾向于選擇可直接入住的優(yōu)質二手房。盡管大興區(qū)域內有多個新房項目在售，但從與購房者的溝通情況來看，“不愿等待”是普遍訴求。同時，大興區(qū)域內的改善型二手房源在品質上具備顯著優(yōu)勢，涵蓋洋樓、上躍、別墅等多種業(yè)態(tài)，還包括得房率達90%、層高3米以上的大平層，以及一層帶前后院的下躍戶型，能夠充分滿足改善型需求。

嚴躍進表示，五環(huán)外購房套數限制放開后，此類區(qū)域的剛需和初次改善需求明顯釋放。從目前情況看，新政對市場需求的激活效果初步顯現，基本達到預期。
 

石景山八角片區(qū)某頭部中介機構經紀人劉欣也觀察到類似現象。她指出，8月期間積壓的意向購房者正逐步轉化為實際交易。

“最近一周內成交了2套房源，均為此前積累的有意向客戶?！眲⑿琅e例稱，之前因房源價格未能談攏，購房者選擇觀望。但在8月8日北京新政出臺后，首付款降低讓該購房者重新獲得機會，最終決定購房。
 

劉欣以一套總價400萬元、公積金貸款100萬元、貸款年限30年的房源為例測算，她表示，政策調整后，若購房者資格從二套調整為首套，首付款最高可減少60萬元，這對市場起到了一定刺激作用。

核心區(qū)二手房市場

韌性持續(xù)顯現

相較于五環(huán)外受政策推動實現咨詢量向成交量快速轉化的態(tài)勢，北京核心區(qū)域二手房市場整體保持平穩(wěn)運行。東城和平里片區(qū)某頭部中介機構經紀人趙彤表示，門店所在區(qū)域因生活配套、教育資源、醫(yī)療資源等相對完善，常年咨詢量維持在較高水平，近兩個月由咨詢轉為帶看的數量進一步增長。

據趙彤不完全統(tǒng)計，9月該門店帶看量日均可達10余組，較8月增長10%。這一數據反映出購房者從以往以線上咨詢?yōu)橹?，逐步轉向線下實地看房。
 

帶看頻次的提升，從門店電動車的充電次數中也可見一斑。趙彤表示，單次帶看時長約1.5小時，通常需帶領客戶查看4套左右房源，對應行程約6—10公里；完成一組帶看后便需立即充電，高峰期一天充電次數最高達5次，有時甚至因客流密集，需借用同事的電動車以滿足帶看需求。
 

趙彤分析指出，6—8月樓市處于傳統(tǒng)淡季，其間新房源掛牌量維持在較高區(qū)間，為購房者提供了充足的選房空間，推動意向客戶加快入市節(jié)奏。

合碩機構首席分析師郭毅表示，從當前二手房市場表現來看，整體價格正逐步向真實價值回歸。其中，五環(huán)內部分老舊小戶型房源依托核心地段價值支撐，房價已進入相對筑底的理性區(qū)間，市場熱度呈現溫和回升態(tài)勢。

從購房時機來看，對于有子女入學需求的家庭而言，“金九”是較為適宜的置業(yè)窗口期。趙彤表示，“金九”期間不僅房源供應充足，且價格整體保持平穩(wěn)，與“金三銀四”期間常出現的價格回調、房源緊俏情況有所不同。
 

嚴躍進指出，“金九”成為核心區(qū)域入學需求家庭置業(yè)窗口期，核心原因在于房源供應充足，購房者有更多選擇；價格穩(wěn)定，降低了購房成本和風險。而“金三銀四”時期市場往往較為活躍。因此，“金九”在房源和價格方面的優(yōu)勢，使其成為有子女入學需求家庭的理想置業(yè)時段。
 

郭毅認為，在價格走勢趨穩(wěn)的前提下，市場需求呈現調整后回暖的特征。她表示，一方面，部分購房群體經歷短暫觀望后，購房決策更趨理性；另一方面，對于存在核心地段居住需求的群體而言，在市場預期逐漸清晰后，購房需求將逐步釋放，并不會因短期觀望而長期擱置。

郭毅進一步指出，部分房源若能率先回歸合理價格，或憑借更優(yōu)品質、更突出地段形成競爭力，其性價比更容易契合購房者心理預期，從而推動單筆交易達成。此類成交案例增多后，市場活躍度將逐步提升，最終形成助推整體行情向好的正向循環(huán)。

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