北京二手房市場(chǎng)在“金九”期間迎來(lái)了結(jié)構(gòu)性回暖。合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)14153套，實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)增長(zhǎng)與市場(chǎng)熱度相互印證。在近期實(shí)地走訪西城、東城、大興等區(qū)域時(shí)北京商報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，北京五環(huán)內(nèi)尤其是核心城區(qū)的房源咨詢量和帶看量顯著上升，需求端活躍度增強(qiáng)；五環(huán)外區(qū)域則受益于北京8月樓市新政的持續(xù)發(fā)力，前期積壓的觀望客群逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交，同時(shí)近郊承接的外溢需求也呈現(xiàn)明顯升溫趨勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，當(dāng)前樓市的核心變化在于北京“8·8”樓市新政為有置業(yè)需求的購(gòu)房者提供了入市通道。此前受既有購(gòu)房政策限制，部分五環(huán)內(nèi)改善型購(gòu)房群體在向五環(huán)外置換升級(jí)時(shí)遇到阻礙。新一輪政策打破這一制約后，積壓的改善需求逐步釋放，直接推動(dòng)整體交易量增長(zhǎng)，也為市場(chǎng)向好趨勢(shì)的延續(xù)提供了有力支撐。

網(wǎng)簽量環(huán)比兩連升

在北京樓市政策效應(yīng)持續(xù)釋放的背景下，二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)2個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲。合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)14153套，較8月同期增長(zhǎng)16.83%；而2025年8月全月，北京二手房網(wǎng)簽量為13331套，環(huán)比上漲4.28%。
 

從數(shù)據(jù)可以看出，北京二手房市場(chǎng)自8月起已呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)。進(jìn)入9月后，這一趨勢(shì)在前期基礎(chǔ)上進(jìn)一步加快，市場(chǎng)活躍度持續(xù)提高。
 

值得關(guān)注的是，在環(huán)比持續(xù)上漲的同時(shí)，北京二手房網(wǎng)簽量在“金九”傳統(tǒng)交易旺季也展現(xiàn)出強(qiáng)勁的同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體來(lái)看，截至9月28日，2025年“金九”期間北京二手房網(wǎng)簽量已超過(guò)2024年9月全月的13274套，增長(zhǎng)幅度達(dá)6.62%，市場(chǎng)活躍度較去年同期顯著提升。
 

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京二手房呈現(xiàn)“雙增”態(tài)勢(shì)，連續(xù)2個(gè)月環(huán)比上漲，充分說(shuō)明市場(chǎng)積極向好，也反映政策效果到位。一個(gè)重要原因是，特大城市二手房區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，且當(dāng)前價(jià)格基本調(diào)整到位，因此市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)積極性高。這也表明二手房市場(chǎng)已進(jìn)入復(fù)蘇通道。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙指出，二手房市場(chǎng)回暖一方面受季節(jié)性需求釋放影響。作為樓市傳統(tǒng)“金九”周期，購(gòu)房者看房、成交的意愿隨季節(jié)規(guī)律上升，帶動(dòng)成交量自然回升；另一方面，則是一線城市政策利好的拉動(dòng)，直接激活了部分剛需與改善需求。

五環(huán)外積壓需求逐步轉(zhuǎn)化

近期，北京商報(bào)記者走訪西城區(qū)、東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、大興區(qū)、石景山區(qū)等多個(gè)片區(qū)發(fā)現(xiàn)，五環(huán)外區(qū)域在北京“8·8”樓市新政影響下，呈現(xiàn)成交量回升趨勢(shì)。

“限購(gòu)政策優(yōu)化后，部分具備資金實(shí)力但此前缺乏購(gòu)房資格的群體得以入市?！贝笈d高米店南片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人王立東表示，8月政策發(fā)布后，累計(jì)咨詢量從7月的400余個(gè)增至8月的503個(gè)，增幅達(dá)20%，且這一趨勢(shì)延續(xù)至9月。
 

咨詢量的提升進(jìn)一步帶動(dòng)了成交量增長(zhǎng)。據(jù)王立東介紹，當(dāng)前已簽單的10組客戶中，有3組是8月政策發(fā)布后新增的咨詢客戶，這類客戶在短期內(nèi)完成了從咨詢、選房到最終置業(yè)的全流程。
 

王立東進(jìn)一步分析，此類購(gòu)房者普遍資金充裕，且不愿等待新房建設(shè)周期，更傾向于選擇可直接入住的優(yōu)質(zhì)二手房。盡管大興區(qū)域內(nèi)有多個(gè)新房項(xiàng)目在售，但從與購(gòu)房者的溝通情況來(lái)看，“不愿等待”是普遍訴求。同時(shí)，大興區(qū)域內(nèi)的改善型二手房源在品質(zhì)上具備顯著優(yōu)勢(shì)，涵蓋洋樓、上躍、別墅等多種業(yè)態(tài)，還包括得房率達(dá)90%、層高3米以上的大平層，以及一層帶前后院的下躍戶型，能夠充分滿足改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，五環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制放開后，此類區(qū)域的剛需和初次改善需求明顯釋放。從目前情況看，新政對(duì)市場(chǎng)需求的激活效果初步顯現(xiàn)，基本達(dá)到預(yù)期。
 

石景山八角片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人劉欣也觀察到類似現(xiàn)象。她指出，8月期間積壓的意向購(gòu)房者正逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際交易。

“最近一周內(nèi)成交了2套房源，均為此前積累的有意向客戶?！眲⑿琅e例稱，之前因房源價(jià)格未能談攏，購(gòu)房者選擇觀望。但在8月8日北京新政出臺(tái)后，首付款降低讓該購(gòu)房者重新獲得機(jī)會(huì)，最終決定購(gòu)房。
 

劉欣以一套總價(jià)400萬(wàn)元、公積金貸款100萬(wàn)元、貸款年限30年的房源為例測(cè)算，她表示，政策調(diào)整后，若購(gòu)房者資格從二套調(diào)整為首套，首付款最高可減少60萬(wàn)元，這對(duì)市場(chǎng)起到了一定刺激作用。

核心區(qū)二手房市場(chǎng)

韌性持續(xù)顯現(xiàn)

相較于五環(huán)外受政策推動(dòng)實(shí)現(xiàn)咨詢量向成交量快速轉(zhuǎn)化的態(tài)勢(shì)，北京核心區(qū)域二手房市場(chǎng)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。東城和平里片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人趙彤表示，門店所在區(qū)域因生活配套、教育資源、醫(yī)療資源等相對(duì)完善，常年咨詢量維持在較高水平，近兩個(gè)月由咨詢轉(zhuǎn)為帶看的數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)。

據(jù)趙彤不完全統(tǒng)計(jì)，9月該門店帶看量日均可達(dá)10余組，較8月增長(zhǎng)10%。這一數(shù)據(jù)反映出購(gòu)房者從以往以線上咨詢?yōu)橹鳎鸩睫D(zhuǎn)向線下實(shí)地看房。
 

帶看頻次的提升，從門店電動(dòng)車的充電次數(shù)中也可見一斑。趙彤表示，單次帶看時(shí)長(zhǎng)約1.5小時(shí)，通常需帶領(lǐng)客戶查看4套左右房源，對(duì)應(yīng)行程約6—10公里；完成一組帶看后便需立即充電，高峰期一天充電次數(shù)最高達(dá)5次，有時(shí)甚至因客流密集，需借用同事的電動(dòng)車以滿足帶看需求。
 

趙彤分析指出，6—8月樓市處于傳統(tǒng)淡季，其間新房源掛牌量維持在較高區(qū)間，為購(gòu)房者提供了充足的選房空間，推動(dòng)意向客戶加快入市節(jié)奏。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從當(dāng)前二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，整體價(jià)格正逐步向真實(shí)價(jià)值回歸。其中，五環(huán)內(nèi)部分老舊小戶型房源依托核心地段價(jià)值支撐，房?jī)r(jià)已進(jìn)入相對(duì)筑底的理性區(qū)間，市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)溫和回升態(tài)勢(shì)。

從購(gòu)房時(shí)機(jī)來(lái)看，對(duì)于有子女入學(xué)需求的家庭而言，“金九”是較為適宜的置業(yè)窗口期。趙彤表示，“金九”期間不僅房源供應(yīng)充足，且價(jià)格整體保持平穩(wěn)，與“金三銀四”期間常出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)、房源緊俏情況有所不同。
 

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“金九”成為核心區(qū)域入學(xué)需求家庭置業(yè)窗口期，核心原因在于房源供應(yīng)充足，購(gòu)房者有更多選擇；價(jià)格穩(wěn)定，降低了購(gòu)房成本和風(fēng)險(xiǎn)。而“金三銀四”時(shí)期市場(chǎng)往往較為活躍。因此，“金九”在房源和價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，使其成為有子女入學(xué)需求家庭的理想置業(yè)時(shí)段。
 

郭毅認(rèn)為，在價(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)的前提下，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)調(diào)整后回暖的特征。她表示，一方面，部分購(gòu)房群體經(jīng)歷短暫觀望后，購(gòu)房決策更趨理性；另一方面，對(duì)于存在核心地段居住需求的群體而言，在市場(chǎng)預(yù)期逐漸清晰后，購(gòu)房需求將逐步釋放，并不會(huì)因短期觀望而長(zhǎng)期擱置。

郭毅進(jìn)一步指出，部分房源若能率先回歸合理價(jià)格，或憑借更優(yōu)品質(zhì)、更突出地段形成競(jìng)爭(zhēng)力，其性價(jià)比更容易契合購(gòu)房者心理預(yù)期，從而推動(dòng)單筆交易達(dá)成。此類成交案例增多后，市場(chǎng)活躍度將逐步提升，最終形成助推整體行情向好的正向循環(huán)。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com