來(lái)源丨時(shí)代財(cái)經(jīng)APP（ID：tf-app）
作者丨陳偉納

2021年的房企年報(bào)季暫時(shí)告一段落，盡管仍有數(shù)十家內(nèi)房延遲發(fā)布業(yè)績(jī)，但已公布的年報(bào)仍展現(xiàn)出過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)的寒意。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，包括未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告在內(nèi)，在已披露業(yè)績(jī)的30家規(guī)模房企中，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑現(xiàn)象，其中14家房企毛利率低于20%。Top10房企中，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科的毛利率下降幅度均超6個(gè)百分點(diǎn)。

針對(duì)2021年萬(wàn)科下滑的業(yè)績(jī)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮甚至在業(yè)績(jī)會(huì)和《致股東》信內(nèi)公開(kāi)道歉。道歉之余，萬(wàn)科還下調(diào)了高管年薪，較2020年下降50%，郁亮則選擇放棄全部年度獎(jiǎng)金，最終稅前薪酬僅154.7萬(wàn)元。

事實(shí)上，降薪、裁員、區(qū)域合并、組織架構(gòu)調(diào)整等動(dòng)作貫穿于2021年的地產(chǎn)行業(yè)。不過(guò)，從年報(bào)中披露的員工數(shù)量和薪酬支出來(lái)看，上述情況還未有明顯的體現(xiàn)。

包括未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告在內(nèi)，在時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)的15家典型房企中，其中10家房企2021年雇傭員工人數(shù)有所增加（部分房企包含物業(yè)人員），另有5家房企呈現(xiàn)不同程度的減員，分別為新城控股、龍光集團(tuán)、中梁控股、祥生控股、富力地產(chǎn)。薪酬支出或員工成本方面，碧桂園、新城控股、中梁控股、祥生控股等4家房企較上年同期有所減少。

此外，3家披露了高管薪酬的A股房企中，除萬(wàn)科高管集體降薪外，新城控股和招商蛇口的高管薪酬與2020年水平基本持平。其中，新城控股董事長(zhǎng)王曉松、總裁梁志誠(chéng)及聯(lián)席總裁曲德君年薪均為600萬(wàn)元。年薪超過(guò)500萬(wàn)元的還有招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍、總經(jīng)理蔣鐵峰，以及萬(wàn)科總裁祝九勝（2021年薪酬592.7萬(wàn)元，2020年薪酬1123.1萬(wàn)元）。

    萬(wàn)科員工最多，地產(chǎn)減員、物業(yè)增員是趨勢(shì)

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，萬(wàn)科在冊(cè)員工達(dá)到139494人，較上年增加 43.97%，平均年齡為32.77歲，平均司齡2.52年，是已發(fā)布年報(bào)房企中員工人數(shù)最多的一家；其次為碧桂園，2021年該公司共有員工100705名，較上年增加7.25%。

增員方面，除萬(wàn)科外，雅居樂(lè)、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、旭輝控股、龍湖集團(tuán)等5家房企增幅超過(guò)20%，其中，雅居樂(lè)的員工人數(shù)增幅達(dá)到55.62%。

數(shù)據(jù)顯示，于2021年12月31日，雅居樂(lè)共有98466名雇員，當(dāng)中高級(jí)管理人員占276人及中層管理人員占2051人，而2020年同期，雅居樂(lè)共有63275名雇員，當(dāng)中高級(jí)管理人員占510人及中層管理人員占1962人，公司的總薪酬成本（包括董事酬金）也由2020年的76.79億元，上漲至2021年的88.62億元。

對(duì)于人員擴(kuò)充，綠城中國(guó)在年報(bào)中稱“集團(tuán)銷售規(guī)模增加，故相應(yīng)人員增加。”2021年，綠城中國(guó)累計(jì)取得總合同銷售面積約1557萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3509億元，同比增長(zhǎng)21%，全年目標(biāo)完成率113%。

值得注意的是，除了地產(chǎn)從業(yè)人員外，房企還增加了大量的物業(yè)從業(yè)者。

年報(bào)顯示，截至2021年末，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)共有員工17323人，較上一年減少11.84%；但物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)共有員工106945人，較上一年增加58.41%。旭輝控股披露數(shù)據(jù)稱，截至2021年12月31日，集團(tuán)內(nèi)員工總?cè)藬?shù)（包括香港，下同）約25532人，其中約8041人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、約16709人從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、約582人從事商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)。而2020年的數(shù)據(jù)中，員工總數(shù)約19649人，其中地產(chǎn)板塊約8066人、物業(yè)板塊約11263人、商業(yè)地產(chǎn)租賃板塊約320人。

從萬(wàn)科和旭輝控股披露的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，2021年兩家公司都加大了物業(yè)板塊的投入，萬(wàn)科物業(yè)系統(tǒng)的員工人數(shù)甚至是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的6倍，旭輝控股物業(yè)板塊的員工則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊員工人數(shù)的近2倍。中原地產(chǎn)上海首席分析師盧文曦分析稱，受疫情影響，不少地區(qū)居民居家隔離，這對(duì)于物業(yè)公司也是一道檢驗(yàn)，物業(yè)公司的服務(wù)和管理在這種情況下顯得尤為重要。

另一方面，近兩年物業(yè)公司上市頻率加快，不少房企紛紛加入拆分物業(yè)上市的陣營(yíng)。4月1日，萬(wàn)科的物業(yè)平臺(tái)萬(wàn)物云就向港交所遞交上市申請(qǐng)書，結(jié)束了自11月5日宣布將擬分拆上市后，持續(xù)五個(gè)月的“冷靜期”。

    10家房企員工成本合計(jì)超600億元，人均成本龍光最高

去年下半年以來(lái)，不少房企深陷“裁員降薪”風(fēng)波，投拓崗位首當(dāng)其沖，有市場(chǎng)消息就指出碧桂園投拓部門被裁掉，而融創(chuàng)中國(guó)投拓團(tuán)隊(duì)也整體解散，相關(guān)員工轉(zhuǎn)崗至營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)等部門。此外，區(qū)域合并也是房企調(diào)整的趨勢(shì)之一，如花樣年裁掉杭州團(tuán)隊(duì)，佳兆業(yè)撤銷北京公司、成都公司，相關(guān)職能及人員劃歸北京集團(tuán)和西南集團(tuán)，龍頭萬(wàn)科亦在年底倡導(dǎo)“縮衣減食”。

一位TOP10房企中層人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雖然2021年房企暴雷的影響延續(xù)至今，但發(fā)生大規(guī)模人員變動(dòng)的房企并不多，大家在裁員的同時(shí)也在擴(kuò)員，一進(jìn)一出相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有很好也沒(méi)有很差?！艾F(xiàn)在還能發(fā)出年報(bào)的房企，并不存在太大的問(wèn)題?！痹揟OP10房企中層人員表示。

盧文曦則以“一時(shí)一事”形容房企員工的數(shù)量變化，在其看來(lái)，2021年上半年樓市情況較好，需要大量的銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目鋪排，因而房企增加了很多人員，但下半年開(kāi)始市場(chǎng)迅速降溫，整體行情發(fā)生較大變化?！氨容^明顯的是土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，”盧文曦舉例表示，去年下半年房企不在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，導(dǎo)致大部分的投拓人員失去用武之地，很多房企首先裁掉的就是投拓人員。

盧文曦還談到，房企人員的需求在結(jié)構(gòu)上也有明顯的區(qū)別，去年上半年主要招聘的是銷售方面的人員，下半年可能是針對(duì)物業(yè)板塊進(jìn)行人員補(bǔ)充?！拔飿I(yè)公司上市肯定是未來(lái)的行業(yè)重點(diǎn)，沒(méi)上市的物業(yè)公司肯定也會(huì)拆分上市?！?/span>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦指出，物業(yè)板塊作為近幾年的新興板塊仍有很大發(fā)展空間，必然會(huì)增加大量的人力投入，加上頻頻有物業(yè)公司遞表上市，公司也需要增加雇員夯實(shí)基礎(chǔ)，可以理解為是一種“行業(yè)傾斜”。

員工人數(shù)的增加也提升了企業(yè)的人力成本。據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年，包括萬(wàn)科、碧桂園、龍湖集團(tuán)、雅居樂(lè)在內(nèi)的10家房企在員工薪酬福利費(fèi)用上的支出合計(jì)已超過(guò)600億元。

其中，2021年，萬(wàn)科的薪酬福利支出最高，達(dá)到171.2億元，按其員工總數(shù)計(jì)算，平均每人的薪酬福利約為12.3萬(wàn)元。而在已統(tǒng)計(jì)的10家房企中，人均支出最高的是龍光集團(tuán)，2021年，龍光集團(tuán)的雇員福利開(kāi)支（包括董事薪酬、以權(quán)益結(jié)算的購(gòu)股權(quán)開(kāi)支）為14.54億元，按該集團(tuán)2897名雇員計(jì)算，人均的福利開(kāi)支高達(dá)50.2萬(wàn)元。

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