來源丨無冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）
作者丨陳欣苗

藥越下越猛。

4月26日，一個(gè)佛山住建局放松限購(gòu)的文件炸圈，內(nèi)容簡(jiǎn)單來說，就是：滿5年的二手房，不納入限購(gòu)。文件內(nèi)文稱貫徹“房主不炒”定位，左上角則標(biāo)著“不公開”。

隔天，佛山住建局回應(yīng)，政策確已生效，但目前相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)功能還在調(diào)試，待調(diào)試完成后會(huì)正式對(duì)外公布。

看下數(shù)據(jù)就明白。據(jù)克而瑞，一季度佛山住宅供應(yīng)和網(wǎng)簽成交均同比大降超40%，成交套數(shù)更是創(chuàng)近4年次新低，最低是疫情初現(xiàn)的2020年一季度。

救市，刻不容緩。放松限購(gòu)、釋放需求，是最為直接的樓市刺激工具，此前，無錫、蘇州、南京等，都在這么干。

此次，珠三角重要城市佛山之外、京津冀的廊坊也加入限購(gòu)松綁陣營(yíng)，意義重大。

數(shù)據(jù)顯示， 目前放松各類樓市調(diào)控政策的城市超85個(gè)。

形勢(shì)是多么嚴(yán)峻。

而今高喊“活下去”的，不止房企，還有很多老百姓。因金融、地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等政策的急轉(zhuǎn)彎，疊加疫情沖擊，普通打工者失業(yè)、失去收入，小老板們也在抱怨生意難做，門店關(guān)了一波又一波。

經(jīng)濟(jì)壓力到頂，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)不能再繼續(xù)下墜了，更大的政策松綁，不得不為。

    尺度，越來越大

近半個(gè)月，高層接連開會(huì)、喊話，口風(fēng)越來越松。隨著而來的，是地方松綁樓市的頻率越來越快，尺度越來越大。

高層表態(tài)，總結(jié)起來，兩個(gè)點(diǎn)。

一則， 需求端的刺激，即對(duì)購(gòu)房者，要更積極。

4月18號(hào)，央行聯(lián)合外匯局發(fā)布了“23條”（《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》），當(dāng)中強(qiáng)調(diào)：

因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。

4月14號(hào)，央行才表態(tài)，肯定部分城市下調(diào)房貸首付比例和按揭利率。4天后再提，可理解為積極鼓勵(lì)，各地?zé)o需太死板，該松松，支持購(gòu)房者買房。

二則， 供應(yīng)端，即對(duì)房企，救助力度要更大。

同樣，“23條”指出：

金融機(jī)構(gòu)，要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，包括并購(gòu)帶寬、并購(gòu)債券等。

簡(jiǎn)單點(diǎn)說，該放的貸款趕緊放，可以收的項(xiàng)目就快收。

這還沒完，4月24日，金融監(jiān)管部門針對(duì)12家問題房企紓困，對(duì)5大AMC提出多項(xiàng)政策指導(dǎo)，主要包括：

1.對(duì)12家出險(xiǎn)房企的四證不全項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)、涉及并購(gòu)貸款置換土地出讓金項(xiàng)目等合規(guī)性要求適度放松；

2.對(duì)房企存量逾期貸款補(bǔ)充增信后進(jìn)行展期；

3.全力支持房企開發(fā)貸要求，資金進(jìn)行封閉管理；

4.保證按揭貸的按時(shí)發(fā)放。

解釋起來，就是：放松并購(gòu)的合規(guī)要求、強(qiáng)調(diào)展期政策、支持開發(fā)貸、保證按揭。

紓困房企清單有效期為2022年4月到2023年4月，后續(xù)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

如果真正落地， 這些操作，既能為房企化解風(fēng)險(xiǎn)提供時(shí)間，又能得到增量資金，同時(shí)防止項(xiàng)目爛尾，更好地推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)化解。

緊鑼密鼓。

“23條”發(fā)布隔天，4月19日，央行又聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)召開“金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會(huì)”，將前一天關(guān)于做好房地產(chǎn)金融服務(wù)的內(nèi)容再?gòu)?qiáng)調(diào)了一遍。

4月20日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)撰文《發(fā)揮穩(wěn)樓市在穩(wěn)大盤中作用》；4月24日，住建部稱，研究采取更大力度的政策舉措，推動(dòng)釋放內(nèi)需潛力，同日，就是上面提到的，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)，救助12家房企。

信號(hào)，很明顯了。

地方也跟著動(dòng)了起來。

4月來，超50城發(fā)布房地產(chǎn)寬松政策，城市的能級(jí)，已經(jīng)來到了新一線，或二線城市，佛山、南京、蘇州、寧波等。

刺激樓市的方式，已經(jīng)升級(jí)到放松限購(gòu)，甚至有的傳出取消限購(gòu)，比如廊坊、湖州；垂直深化，也開始了，鄭州一銀行針對(duì)畢業(yè)大學(xué)生，推出低至4.5%的首套房利率，低于目前4.6%的五年期以上LPR，全國(guó)罕見。

    難！形勢(shì)不容樂觀

顯然，高層對(duì)房地產(chǎn)走弱的容忍度，到極限了，政策由此進(jìn)入寬松期。

一切均為經(jīng)濟(jì)全局的穩(wěn)定與發(fā)展。

今年，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。

一季度GDP增速4.8%，不及預(yù)期。

當(dāng)前的內(nèi)外形勢(shì)，不容樂觀。

外部，俄烏沖突加劇大宗商品價(jià)格上漲，輸入性通脹壓力加大；歐美加速貨幣政策緊縮，影響國(guó)內(nèi)出口、匯率、金融市場(chǎng)等的穩(wěn)定。

內(nèi)部，疫情氤氳。

3月來，多個(gè)城市輪番封控，“震中”發(fā)生在珠三角（深圳、廣州）和長(zhǎng)三角（上海）這些經(jīng)濟(jì)的心臟地帶，而今首都北京也進(jìn)入疫情防控之列。

牽一發(fā)而動(dòng)全身，物流不通、工業(yè)減產(chǎn)、供應(yīng)壓力等，對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊遠(yuǎn)超以前。

降薪、失業(yè)，老百姓兜里沒錢了。

3月，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.8%，連續(xù)5個(gè)月上升；其中16-24歲青年失業(yè)率達(dá)16.0%，這相當(dāng)于，10個(gè)人中，有超1個(gè)人沒有工作。

消費(fèi)直線縮水。

3月，商品零售和餐飲收入同比分別下降2.1%和16.4%，降幅僅次于2020年上半年疫情首次暴發(fā)時(shí)的沖擊。現(xiàn)在，餐飲老板們的日子，都不好過。

這時(shí)候，作為周期之母和國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)——房地產(chǎn)，是個(gè)什么情況？

房企沒錢，躺平，項(xiàng)目開工、施工，都停滯，等交樓的業(yè)主在煎熬，更不用提新增投土地投資。

一季度房地產(chǎn)開發(fā)增速0.7%，這是1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來的最低增速，上一個(gè)低點(diǎn)，是2015年的1%。

地賣不出去，地方政府很窮，地方債承壓，甚至有的地方公務(wù)員都發(fā)不出工資，更不用談穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)。

預(yù)期不好，居民也不敢再加杠桿買房了，銷售市場(chǎng)一直低位徘徊。

投資、開發(fā)、銷售，環(huán)環(huán)卡，最終結(jié)果就是市場(chǎng)信心跌落谷底，又反過來開始影響房企投資預(yù)期，形成惡性循環(huán)。

據(jù)財(cái)新統(tǒng)計(jì)，2020年，房地產(chǎn)消費(fèi)、投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)保守估算在18.9%，若考慮對(duì)上下游行業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)在20%-30%。

再不拉房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，就是一句空談。

    更刺激的還在路上？

可以確定的是，當(dāng)下，出臺(tái)更大力度政策預(yù)期強(qiáng)烈，利好房地產(chǎn)的政策，仍需發(fā)酵。

但當(dāng)下的樓市，又不一樣了。

購(gòu)房者需求、購(gòu)買力透支，收入預(yù)期、對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也低落，加杠桿的空間相應(yīng)收縮，買不動(dòng)了。疊加房企違約事件頻發(fā)，市場(chǎng)信心極度下挫。

這也是一季度利好“托市”政策頻出，但效果平平的原因。

但考慮到房地產(chǎn)的重要性，更有效的松綁不得不為。

紓困房企還是要的，關(guān)鍵在于口頭之后，有實(shí)質(zhì)性的舉措，比如地產(chǎn)商融資環(huán)境實(shí)質(zhì)性改善。

僅就上頭提到的救助12家房企的指導(dǎo)而言，業(yè)內(nèi)多反饋， 落實(shí)在具體銀行層面，也不一定能放開手腳。

更關(guān)鍵的，是讓銷售“活起來”。這個(gè)松動(dòng)的度，就很值得觀察。

因城施政來到了關(guān)鍵時(shí)刻。

大概率上，弱二線以及三四線城市將繼續(xù)放松調(diào)控，甚至刺激，包含放松公積金貸款、限購(gòu)、限貸、限售等，以及減免交易稅費(fèi)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

重點(diǎn)是一線及強(qiáng)二線城市，怎么跟進(jìn)救市？

佛山就很有意思，滿五年的二手房，不納入限購(gòu)，在加速存量房流傳的基礎(chǔ)上，釋放改善型需求，最終消化新房庫存。

“限購(gòu)放松中的一個(gè)較好的創(chuàng)新版本，后續(xù)其他城市若是要放松限購(gòu)，也可以研究下佛山的模板?！币拙友芯吭?a href="http://www.slzrb.cn/news/zhikubaogao">智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)論。

此外，中央層面，是否會(huì)有房地產(chǎn)寬松措施，比如首套房利率折扣？

無疑，刺激需求、企業(yè)紓困的一攬子政策在路上。大家都在等風(fēng)來，是多大的風(fēng)，看法不一。

一邊是“房主不炒”，一邊是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，壓力確實(shí)不小。

如果是踏入同一條河流，可能也不太好。

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