來源丨葉檀財經(jīng)（ID：tancaijing）

作者丨顧天杰
 

    安居 真的不容易

弱二線和三四線城市的樓市托底，正在進行時。

溫州又給不溫不火的樓市，注入一針強心劑。

溫州市住建局與華夏銀行溫州分行正式簽訂合作協(xié)議，在省內(nèi)率先推出“安居貸”產(chǎn)品。

安居貸如何幫助居民安居？

條款顯示，貸款期限在10年及以上的首套房按揭人員，前3年只要支付利息，第4年開始按月付息加還本金，目的是減輕購房人貸款后前3年的壓力。

溫州當?shù)赜嘘P(guān)部門稱之為：

差異化房貸優(yōu)惠政策

當?shù)刈〗ň诸I(lǐng)導說：

在溫州有1套房，但沒有貸款記錄或者已經(jīng)結(jié)清，購買普通住房都可以執(zhí)行首貸優(yōu)惠。

為了賣房，溫州住建局和銀行的同志們也是操碎了心。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來有超過160個省市區(qū)先后推出放松政策。

這些政策的特點是，北上廣深分化巨大，上海沒有明顯的托底政策，只是降低利率，深圳房屋成交逐漸回暖，北京和廣州四限也沒有實質(zhì)性松綁。

弱二線和三四線則完全是另一幅景象，溫州所在的浙江省，已經(jīng)有多地開始實質(zhì)性放松。

杭州4月22日富陽區(qū)率先放松限購，四類不同層次的F類人才繳納一個月社保，就能在富陽區(qū)買1套房。

5月17日，杭州進一步放松限購，涉及購買二手房要求的社保繳納年限分類降低，三孩家庭增加1套購房資格。個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅征免“5年改2年”。

浙江隔壁的江蘇省，早就等不及了，南京、南通、蘇州輪番上陣。

5月20日，南通放松限貸，首套房首付調(diào)降至20%，二套房首付降至30%。購房補貼范圍擴至主城區(qū)，購買首套或二套房均獎補房款0.75%。

然而從宏觀數(shù)據(jù)來看，穩(wěn)樓市政策的效果有待觀察。

官方數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，住戶中長期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負增長。

2022年4月，住戶中長期貸款再次減少313億，住房貸款更是減少605億。

2022年5月，住戶中長期貸款增加1047億，同比2021年5月依舊減少3379億。

居民加杠桿，真的加不動了。

還有一個需要注意的數(shù)據(jù)是，青年待業(yè)率創(chuàng)新高。

官方數(shù)據(jù)顯示，5月，全國城鎮(zhèn)調(diào)查待業(yè)率5.9%，高于全年控制在5.5%以內(nèi)的目標。

16-24歲人口調(diào)查失業(yè)率18.4%，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比增長0.2%。

溫州安居貸，對于有意愿在當?shù)毓ぷ骱蜕畹男聹刂萑藖碚f，是雪中送炭。

這個城市曾經(jīng)是“炒房”重災區(qū)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018到2021年，溫州總價600萬以上產(chǎn)品成交占比由1.9%穩(wěn)步提升至3.5%，凈增加1.6%。

然而剛需市場越走越弱，意味著新增購買力不夠。

2018-2021年，總價100-150萬元產(chǎn)品成交占比由26.7%持續(xù)下滑到20.6%?？們r100萬以下產(chǎn)品成交占比由13.8%降到11.9%。

接下來全國所有弱省會、二三線城市，都將繼續(xù)做同一件事：

破四限

曾經(jīng)的限購、限貸、限售、限價，是各地政府調(diào)控樓市的終極殺手锏，如今這些枷鎖都一點點被打破了。

剛需和改善，是最需要支持的一批購買力，也是讓一個城市保持活力的基礎(chǔ)。

目前，樓市的政策空間還是足夠的。

比如可以繼續(xù)加強全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策，繼續(xù)下調(diào)房貸利率的力度，激活市場。

三四線不限購城市首套房首付比例可以下降到2成，二套房最低首付3成；限購城市首套房最低首付3成，二套房最低首付4成。

過去樓市調(diào)控政策，往往是走一步看一步，效果也就難言理想了，當下城市分化程度劇烈，以往包辦式的政策不再會有很好的效果。

一線城市和二三四線的差距，未來5年只會越拉越大。

短期來看，一線城市的調(diào)控將繼續(xù)維持，二三線最好的方式，肯定是先讓問題暴露出來，然后再有針對性地采取措施解決問題。

    樓市 還得靠創(chuàng)新

安居貸，并不是溫州首創(chuàng)。

早在2022年4月，市面上就已經(jīng)出現(xiàn)了類似的產(chǎn)品，尤其是在一些受疫情影響較大的區(qū)域，銀行提前開始推廣這類產(chǎn)品。

需要明確的是，前3年只還利息，意味著后面的十幾年累計還款的本息和，會有一定的增加。

房貸還款一直有“自由還款模式”，只是銀行在房貸時很少使用。

我們常見的房貸有等額本金和等額本息，自由還款在公積金貸款中比較常見。

借款人申請住房公積金貸款，然后公積金管理中心根據(jù)借款額度和期限，給出一個最低還款額。

以后在每個月還款額不少于這個數(shù)字就行了，貸款人可以根據(jù)自身情況，自由安排。

跟等額還款方式相比，這種方式能夠減輕還貸壓力。

簡單來說安居貸的特點就是：

前三年只還利息，后面的十幾年貸款加利息，整體利息會比等額本息少，比等額本金多。

錢總歸是要還的，區(qū)別只是早點或者晚點而已。

安居貸相當于一種有過渡期的房貸。整個過程中需要有政府的強監(jiān)管，居民的資金同樣也是加了杠桿的。

溫州樓市的低迷，大家有目共睹。

數(shù)據(jù)顯示，5月份溫州新房只成交了947套，相當于2021年同期的25%。

溫州房管公開數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份溫州市區(qū)（鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)/經(jīng)開區(qū)/甌江口）二手房交易備案套數(shù)為1550套，相當于2021年同期的50%

多個樓盤開始促銷、購房返現(xiàn)、打折優(yōu)惠，積極嘗試自救。

房企的基礎(chǔ)操作包括但不限于：

1、618促銷送車位，購房返現(xiàn)高達數(shù)萬元 2、毛坯總價85折 3、買房最高可送寶馬、送車位 4、購房95折、送車位、送家電禮包、免5到10年物業(yè)費

在這之前，溫州鹿城區(qū)剛剛發(fā)布了安置商品房補貼政策。

6月9日，溫州市鹿城區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于做好規(guī)上工業(yè)企業(yè)職工住房保障的實施意見（試行）》，自2022年7月10日起生效，試行1年。

《實施意見》明確，對購買集中配售住房的企業(yè)職工，在用人單位自愿一次性贊助20%及以上總購房款，購房人至少首付10%總購房款的基礎(chǔ)上，區(qū)政府配套優(yōu)惠10%的總購房款，一人限優(yōu)惠購買一套住房。

配售住房以鹿城區(qū)范圍內(nèi)的安置性商品房為主，一般單套住房建筑面積在60平方米以上，優(yōu)先配置鹿城西片房源。

符合購買集中配售住房的人群為在鹿已進行居住登記的非溫州市區(qū)戶籍的新居民。

假設(shè)你的戶籍在樂清、瑞安、蒼南、泰順、文成等等郊縣，也符合買房條件。

唯一的前提條件是，新居民必須在鹿城區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)里上班。

并與用人單位簽訂的勞動合同在有效期內(nèi)且滿6個月以上，連續(xù)繳納6個月以上社保。夫妻限申購一套配售住房，且未被列入嚴重失信名單。

根據(jù)當?shù)亟y(tǒng)計公報顯示，溫州鹿城區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有345家，以鞋材、鞋業(yè)、裝備制造等為主。

假設(shè)你在一家優(yōu)秀的溫州鹿城區(qū)企業(yè)上班，單位和政府最多合計幫你補貼30%的住房款，你只要付剩下的60%就可以了。

溫州是浙江這一輪樓市調(diào)控中，為數(shù)不多的沒有出臺限購限售政策的城市之一。

根據(jù)貝殼找房的數(shù)據(jù)，溫州目前有在售二手房38372套，在售新房樓盤101個。

除了溫州托市，河南鄭州也開始了大規(guī)模推廣房票制度。

此房票非彼房票，不是購房資格的意思。

河南的房票可以理解為：

向某一個定向群體發(fā)放買房抵用券，拆遷安置房被折算為貨幣，然后以房票的形式返還給拆遷戶，減少地方財政壓力。 拆遷戶可以拿著房票去市場上買商品房，但只能在政府指定的幾家開發(fā)商的在售樓盤里選。 比如買200萬的房子可以抵消150萬，剩下50萬自己解決，于是市場購買力再次出現(xiàn)了。

新版本房票制度完全可以在全國絕大部分二三線城市中推廣開來。

溫州長期給大眾的印象是藏富于民，購買力豐厚，愿意在本地、省內(nèi)，甚至全國有潛力的城市買房的溫州人眾多。

那么現(xiàn)在剩下的唯一問題就是：

還有多少溫州人，愿意在這個時間節(jié)點，拿出真金白銀買房。

誰也說不準，誰也不愿說。

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