來源丨葉檀財(cái)經(jīng)（ID：tancaijing）
作者丨檀扒爺
 

大面積暫停限購(gòu)，東莞對(duì)樓市的期待，已經(jīng)全寫臉上了。

7月4日，東莞住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知（東建〔2022〕7號(hào)）》，其中明確道：

除了莞城、東城、南城、萬江4個(gè)街道，以及松山湖高新區(qū)外，剩余部分，全都取消原本的限購(gòu)政策，想要買房的話，不用再看購(gòu)房資格了。 而5個(gè)限售區(qū)域的話，當(dāng)?shù)貞艏?，在其中已?jīng)有2套或以上住房的，就不能買新房了，而非當(dāng)?shù)貞艏?，同樣條件下，新房二手房就都不能買了。

基本上全放開，沒啥要求了，放飛自我。

這已經(jīng)是半年左右時(shí)間，東莞第3次對(duì)樓市進(jìn)行大力調(diào)控，如今直接大面積暫停限購(gòu)政策，直接把“振興樓市”幾個(gè)字寫在了臉上。

畢竟，東莞的外地購(gòu)房者太多，它忍得了，這么多人可忍不了。

    依靠外地人撐起的東莞樓市

東莞夾在兩個(gè)一線之間，又身處大灣區(qū)，就注定了它的房子會(huì)比較搶手。

于是，就出現(xiàn)了東莞存在大量外地人買房的現(xiàn)象，只不過和想象中全是深圳客的情況有所不同，東莞的購(gòu)房者，來自五湖四海。

2020年8月，第一財(cái)經(jīng)在報(bào)道中指出，東莞購(gòu)房者中省外客戶占比高達(dá)71.4%，在全國(guó)重點(diǎn)城市中排在第二，僅次于深圳，細(xì)分來看，省外客戶主要都來自湖南、湖北、江西、河南等中西部地區(qū)。

等等，東莞真有這么多外地人過來嗎？

還真有，2021年東莞的常住人口達(dá)到了1053萬，是個(gè)名副其實(shí)的千萬人口大城，然而其中戶籍人口卻只有278萬，占比僅26%，和樓市的情況非常相似。

東莞手里的鎮(zhèn)子個(gè)個(gè)能打，全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)前100名里，東莞的鎮(zhèn)子能進(jìn)15個(gè)，強(qiáng)大的制造業(yè)底子，讓它擁有了大量的企業(yè)和工廠，因此吸引了大量的就業(yè)人口。

也正是這樣的一個(gè)人口以及購(gòu)房者的結(jié)構(gòu)，讓在東莞的外地人和當(dāng)?shù)貥鞘兄g存在著一種奇妙的關(guān)系——東莞不能讓自己的樓市看起來沒前景，那樣會(huì)把人給嚇跑。

于是，今年到目前為止，東莞已經(jīng)在樓市問題上發(fā)布了三次重要的政策：

5月1日起，修改限購(gòu)政策，對(duì)于非戶籍人群來說，除社保外，憑個(gè)稅也可買房，同時(shí)社保的逐月繳納也變成了累計(jì)繳納，更重要的，只要落戶，就能買房，新落戶居民不再有社保限制。 5月14日，發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，二孩三孩家庭可以再多買一套房。 然后就是7月4日的《關(guān)于加強(qiáng)分類指導(dǎo)優(yōu)化住房限購(gòu)政策的通知（東建〔2022〕7號(hào)）》，大面積取消限購(gòu)。

可以看出來，東莞在限購(gòu)這個(gè)問題上一再放松，經(jīng)過三次進(jìn)化，不管是戶籍還是非戶籍人口，都已經(jīng)可以相對(duì)便捷地買到房子，來自社保、個(gè)稅還有區(qū)域的限制已經(jīng)越來越少。

5月時(shí)，東莞樓市的走勢(shì)和全國(guó)普遍狀態(tài)差不多，不咋樣，據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住房在成交套數(shù)、面積上出現(xiàn)了“雙降”，1400套、10.7萬平米的成績(jī)，環(huán)比分別下滑了35.5%和39.4%，同比更是慘不忍睹，雙雙大跌超過73%......

到了6月，隨著疫情的緩解等原因，東莞的樓市出現(xiàn)了明顯的回暖，據(jù)財(cái)經(jīng)聚焦24小時(shí)的數(shù)據(jù)，新房上創(chuàng)下7周以來最高成交量，寮步、虎門、萬江等街鎮(zhèn)領(lǐng)跑，二手房的話也一樣回暖明顯，1-19日期間成交套數(shù)已經(jīng)超千套，超過了5月同期水平。

看起來，東莞就是想趁熱打鐵，讓樓市加速恢復(fù)，不僅僅是為了房地產(chǎn)，可能也是為了能讓省外人群重拾信心，留住更多的人。

    取消限購(gòu)的背后 東莞保留了最核心的區(qū)域

不過，雖然這次大面積取消限購(gòu)，但東莞并沒有完完全全地放飛自我，它依舊把自己的核心區(qū)域——四個(gè)街道和高新區(qū)，給攥地緊緊的，沒有放開限購(gòu)，依舊要保值。

東莞雖然是不設(shè)區(qū)的，但是這并不代表它沒有“城區(qū)”，四個(gè)街道組成的部分差不多就是東莞的“城區(qū)”，屬于比較中心的區(qū)域，東城和南城街道的新房?jī)r(jià)格也在全市范圍內(nèi)靠前，如果參考諸葛找房的數(shù)據(jù)，二手房方面這幾個(gè)街道也一樣，東城和南城街道的均價(jià)都已經(jīng)到了3萬大幾千的水平，遠(yuǎn)高于全市均價(jià)和大部分鎮(zhèn)子。

松山湖高新區(qū)的價(jià)格可能相對(duì)最高，二手房均價(jià)超過了5萬一平，非常驚人。

價(jià)格維持在高位，又是中心區(qū)域以及開發(fā)區(qū)，可能就是東莞不去動(dòng)限購(gòu)的原因，畢竟保值呀，不限購(gòu)的話，這幾個(gè)區(qū)域的“價(jià)值”可能就會(huì)被稀釋下來。

以上，作為經(jīng)濟(jì)老大哥廣東的第四城，作為一個(gè)萬億大城，作為一個(gè)千萬人口大城，作為制造業(yè)大城，東莞的政策對(duì)于許多城市都是具有參考價(jià)值的，雖然現(xiàn)在有點(diǎn)趁熱打鐵的意思，開始放飛自我，但是核心區(qū)域這個(gè)底線，東莞還是沒有碰，給自己留了點(diǎn)“后路”。

目前政策優(yōu)勢(shì)，樓盤優(yōu)惠也比較多，再加上利率較低，難免讓人心動(dòng)，不過要注意的是，各地各種爛尾暴雷的項(xiàng)目也不少，有想法的話要先做足功課，以免吃大虧。

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