來源丨大佬說（ID：dalaosay）
作者丨吳昕

潘石屹，再度屹立在風(fēng)口浪尖上。

傳了幾日的流言，終于登上了SOHO中國(guó)的公告。

首先是微博網(wǎng)友爆料，“SOHO（中國(guó)）首席財(cái)務(wù)官倪葵陽(yáng)因涉嫌內(nèi)幕交易被警方帶走調(diào)查，公司多名高官亦被調(diào)查”。隨即有媒體引用知情人士消息，稱“絕非空穴來風(fēng)”。

今日午間，SOHO中國(guó)在港交所緊急發(fā)布澄清公告，稱“已知悉首席財(cái)務(wù)官倪葵陽(yáng)因涉嫌公司股票內(nèi)幕交易，正在接受調(diào)查?！?/span>

SOHO中國(guó)在公告中否認(rèn)了其他董事、高管有被牽連，并稱有關(guān)調(diào)查對(duì)集團(tuán)的業(yè)務(wù)運(yùn)作并無重大的不利影響。

但對(duì)于急著將SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的潘石屹來說，每一點(diǎn)負(fù)面新聞，都可能是壓垮駱駝的那根稻草。

    賣房心切

比起暴雷的許家印與恒大，或是剛剛10億美元債券違約的世貿(mào)，潘石屹創(chuàng)辦的地產(chǎn)商SOHO中國(guó)，境況還不算窘迫。

事實(shí)上，在高負(fù)債的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹的SOHO中國(guó)，簡(jiǎn)直是一股清流。

資料顯示，截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)的賬面總資產(chǎn)為711.10億元，其總負(fù)債為332.46億元，其整體資產(chǎn)負(fù)債率只有46.75%。

46.75%的負(fù)債率是什么概念？

國(guó)家降負(fù)債的三條紅線實(shí)施一年半后，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率依然普遍高于80%，高企不下。

這樣健康的數(shù)字，得益于潘石屹早早轉(zhuǎn)身，帶領(lǐng)SOHO中國(guó)做起了“包租公”的生意。

業(yè)務(wù)沒出問題，但互聯(lián)網(wǎng)上潘石屹的風(fēng)評(píng)，比之許家印，并沒有好上多少。

因?yàn)樗搿芭苈贰绷恕?/span>

今年3月份，許久沒有露面的潘石屹，以線上形式出席了SOHO中國(guó)2022年首場(chǎng)租賃表彰會(huì)。

表彰會(huì)的重點(diǎn)，不是表彰，是賣房。

賣的也不是普通的商品房，是SOHO中國(guó)在北京和上海兩地的核心物業(yè)。

SOHO中國(guó)指出，上述項(xiàng)目從北京三里屯到銀河，從朝陽(yáng)門到中關(guān)村，還有上海的中山廣場(chǎng)、東海廣場(chǎng)，面積從100平米到2800平米不等。這些待售物業(yè)共56套，預(yù)估價(jià)格超過13億。

其中不乏租約及市場(chǎng)稀缺的整層房源，租金回報(bào)穩(wěn)定，投資性價(jià)比極高。

更夸張的是，潘石屹賣房的決心：這批房產(chǎn)，SOHO中國(guó)打算按照市場(chǎng)估值的七折出售！

“我們相信市場(chǎng)，沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價(jià)”。

市場(chǎng)的反饋也很熱烈，有SOHO的租售顧問表示“3月10日中午我們公布了出售的消息，來咨詢和看房的人非常多，一天多的時(shí)間已經(jīng)有七八套房源定下了，客戶已經(jīng)交了定金，熱門房源非常搶手。”

為什么要七折賣房？這像極了許家印當(dāng)初為了回款放出的花招。不知情的人，還以為SOHO中國(guó)遇到了難以解決的麻煩，暴雷在即。

連潘石屹自己都說：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”。

但前文已經(jīng)說過，在一眾國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商中，SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)狀況，算是很不錯(cuò)一批。

SOHO中國(guó)的財(cái)報(bào)也顯示，去年中期尚有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為27.68億元，一年內(nèi)到期的借款為11.82億元。相較整個(gè)公司的體量，總體債務(wù)壓力并不算大。

繞來繞去，背后真正的原因，恐怕還是潘石屹自己想要套現(xiàn)離場(chǎng)。

    明修棧道

往前看，從2012年開始，潘石屹就不再在國(guó)內(nèi)買地。在內(nèi)地房地產(chǎn)最輝煌也最瘋狂的時(shí)候，他忽然說SOHO中國(guó)全面轉(zhuǎn)型，從今往后要做“包租公”。

這還可以被解釋為正常的商業(yè)抉擇，是在專注未來，押寶中國(guó)地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但另一方面，SOHO中國(guó)開始不斷出售旗下物業(yè)。

2014年，以82.82億出售了上海SOHO靜安廣場(chǎng)在內(nèi)的十萬平米物業(yè)。2015年又以84.93億元賣出了上海外灘國(guó)際金融中心一個(gè)地塊50%的股權(quán)。

到了2019年10月，潘石屹計(jì)劃出售SOHO中國(guó)旗下的“八大金剛”。包括北京望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO，上海外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和天山廣場(chǎng)項(xiàng)目，加起來價(jià)格超過500億的核心資產(chǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，六年時(shí)間，SOHO中國(guó)套現(xiàn)超過370億元。

哪有打著包租公的招牌，實(shí)則年年賣房賣地的道理？

與之相對(duì)的，是潘石屹本人在海外的商業(yè)動(dòng)作頻頻。

從2011年開始，通過家族信托不斷加倉(cāng)海外房地產(chǎn)。先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)。而后還出資7億美元，聯(lián)合了巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。

算下來，總計(jì)也付出了超過百億的人民幣收購(gòu)海外商業(yè)地產(chǎn)。此外，潘石屹手中的SOHO中國(guó)股權(quán)，也都轉(zhuǎn)到他妻子，具有美國(guó)國(guó)籍的張欣名下。

對(duì)于種種外界質(zhì)疑，他以自己的商人身份自辯：“我是一個(gè)純粹的商人，不管做什么行業(yè)，只要純粹就好，人就怕不純粹?！?/span>

    離場(chǎng)失敗

但潘石屹要“跑路”的消息，始終不絕如縷。更重磅的訊息，曝光于2020年。

這一年3月，總部位于紐約的黑石集團(tuán)傳出將要以每股6元的數(shù)倍溢價(jià)收購(gòu)并私有化SOHO中國(guó)。

黑石是全世界最大的房地產(chǎn)私募基金，堪稱全球最大房東。這個(gè)消息迅速拉動(dòng)了SOHO中國(guó)的股票價(jià)格。然而由于疫情等原因影響，這場(chǎng)交易未能達(dá)成。

很快，又傳出了高瓴資本要收購(gòu)SOHO中國(guó)的消息，再度引發(fā)外界關(guān)注。

高瓴資本方面迅速辟謠，但潘石屹套現(xiàn)離場(chǎng)的心思，已經(jīng)路人皆知。

直到去年6月15日，一切似乎即將塵埃落定。

SOHO中國(guó)于港交所披露了被黑石中國(guó)收購(gòu)的消息。黑石將以每股5港元、總價(jià)236.58億港元的價(jià)格取得SOHO中國(guó)控制權(quán)，占公司總股本的91%。潘石屹夫婦將僅保留9%的股權(quán)。

負(fù)責(zé)收購(gòu)的高管中，黑石集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部門的董事總經(jīng)理閻巖，正是SOHO中國(guó)的前總裁。

2021年的報(bào)價(jià)，比2020年的低了20%。但一心想賣掉SOHO中國(guó)的潘石屹，只想落袋為安，不再斤斤計(jì)較。

但他的計(jì)劃趕不上變化。

2021年8月6日，SOHO中國(guó)公告稱，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局已對(duì)要約方（黑石）根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》提交的申報(bào)正式立案調(diào)查。SOHO中國(guó)及黑石將被進(jìn)一步要求提供信息和資料供監(jiān)管機(jī)構(gòu)審查。

一個(gè)月后，SOHO中國(guó)再發(fā)公告，鑒于滿足先決條件的進(jìn)展不足，宣告交易終止。

這意味著，這場(chǎng)交易沒有通過市場(chǎng)監(jiān)管總局的反壟斷調(diào)查。老潘套現(xiàn)離場(chǎng)的美夢(mèng)，還是碰到了釘子。

這次外界傳聞中，倪葵陽(yáng)的事件，似乎正和黑石的收購(gòu)相關(guān)。

一張疑似SOHO中國(guó)員工的危機(jī)對(duì)話截圖中提到，“可能與2021年某石收購(gòu)期間內(nèi)幕交易有關(guān)”，“倪在股市上套取大量現(xiàn)金，公開跑路”。

這位44歲的首席財(cái)務(wù)官倪葵陽(yáng)，在2008年7月加入SOHO中國(guó)，曾任財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總裁等職位，在會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)方面擁有逾20年的經(jīng)驗(yàn)。

在SOHO中國(guó)這兩年間不間斷的出售傳聞中，每一個(gè)關(guān)鍵信息的釋出，都帶動(dòng)了股價(jià)的劇烈波動(dòng)。黑石收購(gòu)傳聞時(shí)，股價(jià)曾經(jīng)暴漲38%，高瓴資本談判傳聞時(shí)，也曾暴漲40%。

SOHO在公告中強(qiáng)調(diào)“公司董事及其他高管均不知悉有關(guān)涉嫌內(nèi)幕交易的情況，亦沒有被調(diào)查。但是，對(duì)于有關(guān)當(dāng)局要求提供的資料給予了充分配合?！?/span>

但未來情況如何，還為未可知。首席財(cái)務(wù)官涉嫌內(nèi)部交易，是否會(huì)上演“拔出蘿卜帶出泥”的劇情，這些猜測(cè)還要等待警方的進(jìn)一步調(diào)查結(jié)果。

這樣的負(fù)面新聞，持續(xù)摧殘著SOHO中國(guó)的股價(jià)。截至目前，每股價(jià)格只剩下1.4港元，比黑石當(dāng)初的收購(gòu)價(jià)格，可謂腰斬再腰斬。

    風(fēng)云變幻

1992年的北京，人均住房面積7平方米。

這是26歲的潘石屹，在海南打拼的第三個(gè)年頭。

他睡過大街，干過磚廠，終于在房地產(chǎn)市場(chǎng)看到了成功的希望。

這時(shí)正值海南泡沫的最高點(diǎn)。據(jù)?？谑幸?guī)劃局的一組數(shù)據(jù)，人口總數(shù)30萬的?？?，人均住房面積高達(dá)50平米。

于是島上出現(xiàn)了一萬八千家房地產(chǎn)公司，每個(gè)人都希望樓市再熱一點(diǎn)。

而潘石屹與馮侖等萬通六君子，看到了泡沫危機(jī)。帶著鼓鼓囊囊的錢包，從海南跑回了北京。

往后，地產(chǎn)界不斷傳出他們的傳說。新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目開盤，5天銷售進(jìn)賬5億，資產(chǎn)迅速膨脹到48億。萬通在上交所敲鐘上市。

然后潘石屹與張欣創(chuàng)立的SOHO中國(guó)，作為“中國(guó)最大甲級(jí)寫字樓開發(fā)商”在港上市，創(chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO的紀(jì)錄。他成為房地產(chǎn)界的風(fēng)云人物，“只在最高端的城市開發(fā)高檔物業(yè)”。

又一轉(zhuǎn)眼，風(fēng)云突變。吃足了房地產(chǎn)紅利的潘石屹，開始謀求離場(chǎng)。

2019年的時(shí)候，潘石屹曾經(jīng)放話，期望外界千萬不要相信謠言，“我現(xiàn)在拿的是中國(guó)護(hù)照，第二，房子建在這里，我是帶不動(dòng)的，所以說我跑了，都是謠言。”

現(xiàn)在套現(xiàn)受阻、離場(chǎng)失敗，首席財(cái)務(wù)官又陷入丑聞，樁樁件件，如一根一根稻草壓下來。

擺在潘石屹面前的，是時(shí)代的迷局。走錯(cuò)一步，日落西沉。

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