01

降價也賣不動

近日，澎湃新聞、每日經(jīng)濟新聞與財聯(lián)社等多家權(quán)威媒體披露，青島市住建局發(fā)布了《關(guān)于開展“手拉手”特價房活動的函》，表示：

針對醫(yī)護工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進、公安干警、大型企業(yè)人才等群體，開展特價房活動。

該消息經(jīng)記者求證，已經(jīng)獲得了青島市官方的確認。

根據(jù)澎湃新聞披露，這份文件并不是近日才發(fā)布，落款時間是9月27日。

特價房針對的人群是醫(yī)護工作者、教師、現(xiàn)役退役軍人、模范先進、公安干警、大型企業(yè)人才等群體。

這類人群有一個共同特征，那就是購買力相對來說會比普通民眾要強一些。從這個角度來看，可以推斷出一個比較有趣的結(jié)論：

當(dāng)下地方城市對于市場的購買力已經(jīng)心知肚明，所以都盡可能去挖掘仍有一些購買力的家庭來購房。青島特價房針對的人群，其意自明。

比如無錫、南京、揚州等40多個城市推出的多孩家庭可以多一張房票，二孩以上有房家庭，能生兩個娃和三個娃還有房的，必然是有一定購買力的家庭，給這些家庭多一張房票在地方城市看來，或許更有助于去庫存，比調(diào)動農(nóng)民買房效果會更好。

比如長沙、成都等城市推出的以租房換房，也即有多套房的家庭，可以把多余的房子交給市政府代理出租，并以此可以獲得一張房票。意圖也在于調(diào)動購買力強的家庭幫助去庫存。

然而，事實卻是，效果遠不如預(yù)期。

比如青島這次的活動，根據(jù)青島房協(xié)公布的數(shù)據(jù)顯示，不到一周的時間，賣出了10套。顯然，降價的特價房也賣不動。

02

庫存第一城，躺平了

其實這個結(jié)果，完全可以預(yù)料。畢竟青島的房價已經(jīng)陰跌好久了，但成交量始終沒有什么大起色。

早在2021年年初，中新經(jīng)緯就披露過一組2020年全國房價跌幅比較大的城市排名，青島跌幅位居第二。

2020年年末，青島房價相較于2018年7月高點，就已經(jīng)跌去了22.8%，跌幅僅次于廊坊。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的8月份數(shù)據(jù)顯示，被納入統(tǒng)計的70個大中城市中，有37個房價較2020年下跌，也即有37個城市二手房價格至少回到了三四年前。

其中山東兩大主要城市濟南、青島均在其中。

在房價持續(xù)調(diào)整的背景下，青島9月份新房成交面積環(huán)比下跌16%，同比下跌26%，前三季度累計成交面積較去年同期下跌了四分之一。

青島房價持續(xù)陰跌，房子賣不動，有當(dāng)下宏觀環(huán)境的整體因素，也有青島自己的獨特因素。

共同因素方面，購買力遲遲無法恢復(fù)。購買力下降，是當(dāng)下所有城市頻繁托底，卻無濟于事的一致原因。

本號多次強調(diào)過，想要扭轉(zhuǎn)當(dāng)下的樓市局面，恢復(fù)購買力是當(dāng)務(wù)之急。然而，購買力恢復(fù)的前提是經(jīng)濟增速恢復(fù)、就業(yè)率恢復(fù)，從目前的大環(huán)境來看，這并非能夠一蹴而就。

在不確定性的當(dāng)下，有不少人面臨著收入縮水、工作搖擺等局面，買不起房的人越來越多，承擔(dān)得起首付的人，也不敢貸款買房。

這一趨勢，可以從央行披露的數(shù)據(jù)中得到佐證：

前三季度與房貸直接相關(guān)的住戶貸款增加3.41萬億元，其中，短期貸款增加1.09萬億元，中長期貸款增加2.32萬億元。同去年前三季度相比，無論是總量，還是短期、長期貸款均走低，分別減少2.94萬億、0.54萬億、2.4萬億，降幅達到46%、33、51%。

此外，央行披露的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示：居民購房意愿二季度為16.9%，三季度些許上漲，為17.1%，但依舊處在歷史低位。

說完了共同因素，再說青島自身的獨特因素，超大規(guī)模的房屋庫存。

根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，青島的狹義商品房庫存（已建好尚未賣出）已經(jīng)連續(xù)十幾個月位居全國第一。最新的10月份數(shù)據(jù)是，青島商品房狹義庫存逼近2500萬平方米，依舊位列第一。

武漢第二，沈陽10月份的商品房狹義庫存量也沖破了2000萬平方米，位居第三。

同時，青島的廣義商品房庫存（包含已建好尚未賣出、已開工尚未預(yù)售、尚未開工）逼近1億平方米，位居全國第一。

此外，根據(jù)青島市自然資源廳與規(guī)劃局披露的數(shù)據(jù)顯示，青島目前存量住宅項目1606個，存量住宅用地4736.99公頃，其中待售房屋土地面積1748.99公頃。 

存量住宅用地項目最多的是西海岸新區(qū)，存量住宅用地項目共628個；城陽區(qū)是374個；即墨區(qū)206個；市北區(qū)167個；李滄區(qū)162個；嶗山區(qū)49個；高新區(qū)20個。 

在購買力下降、房屋庫存嚴重高企的背景下，青島房價持續(xù)陰跌，降價也賣不動，放開限購也賣不動。 

9月中旬，青島已經(jīng)進一步放松了限購，只保留了市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外），其他區(qū)域全部放開了。但9月份的數(shù)據(jù)顯示，還是賣不動。 

包括青島在內(nèi)的諸多城市，現(xiàn)在似乎已經(jīng)黔驢技窮，只能是不斷發(fā)布一些讓人審美疲勞的措施，聊以自慰罷了。 

以蘇州、濟南為代表的幾個城市，已經(jīng)開啟了地方城市回購房產(chǎn)活動，但這考驗著一個城市的財力，能夠堅持多久，能有多大規(guī)模，都是個大大的問號。 

03

現(xiàn)在該如何買房

現(xiàn)在該如何買房？本號的觀點如下：

隨著人口紅利的終結(jié)，以及城市化進入后半程，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了黑鐵時代，這就意味著房地產(chǎn)即便在后期購買力復(fù)蘇的背景下，成交量回暖，也回不到過去的巔峰時代。

依靠炒房致富的時代結(jié)束了。這一點，在本號周一發(fā)布的分析文章已經(jīng)強調(diào)，勤勞致富才是當(dāng)下中央推崇的主題。 

這意味著，包括很多中心城市在內(nèi)，房價會進入較長時間的慢調(diào)整中，鈍刀子割肉模式會正式開啟。目前，深圳、廣州、杭州、武漢的中心區(qū)也都在調(diào)整當(dāng)中。 

在這種背景下，就甭想著買房投資這回事了。 

至于買來自住，更緩則緩。 

如果因為結(jié)婚或者孩子上學(xué)，著急購房，且對自己的未來充滿信心，買也無所謂，畢竟是自住，不要太計較短期的得失就行，否則就心累了。 

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