隨著政策邊際效應(yīng)遞減，上海新房市場降溫明顯。

經(jīng)歷短暫回春后，從10月份開始，上海觸發(fā)積分的新房項目已經(jīng)不多。截至11月中旬，上海仍有6個樓盤在認購中，按照現(xiàn)有認購情況來看，預(yù)計均不會觸發(fā)積分。

其實，上海新房的認籌率和搖號率早就出現(xiàn)了變化，許多熱門板塊的項目觸發(fā)積分搖號的頻率開始降低，其中、楊浦、虹口、靜安等地的樓盤自8月份開始便不再觸發(fā)積分搖號。除此之外，許多項目的認購率也開始出現(xiàn)下滑。

安居客數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，上海市新房月均成交面積，僅77.8萬平方米，較去年和前年的月均成交量，分別縮水8.2%和11.9%。

去化難已經(jīng)成了共性問題。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海絕大部分在售項目普遍去化率在30%~40%間。

在此背景下，大量集中在青浦、松江、寶山、金山等遠郊區(qū)域的剛需盤推出了“98折、97折”甚至“95折”的優(yōu)惠。不僅如此，有項目付款周期延長到了1年，還有項目可以幫忙賣舊房。一位品牌房企華東區(qū)域客研負責(zé)人直言，明年上海80%以上的項目都會加入降價行列，“送車位”“打折促銷”將成為常態(tài)。

除了一些必要的營銷手段，開發(fā)商開始在項目本身“下功夫”。比如，有項目在銷售階段進一步提升示范區(qū)的展示面，通過增加“裝修標(biāo)準”、縮小產(chǎn)品面積、加大項目功能性的方式來吸引客戶。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，近期政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，居民對市場關(guān)注度提升，網(wǎng)絡(luò)搜索指數(shù)增加，但放松限購的實質(zhì)性利好未出臺，居民普遍謹慎觀望，較難轉(zhuǎn)化為實際成交。

積分搖號項目越來越少

受“認房不認貸”利好政策的影響，9月，上海新房市場的各項成交數(shù)據(jù)相比上月有了明顯提升，27個開盤項目中，有24個參加了公證搖號。

同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，24個搖號樓盤中，8個樓盤觸發(fā)積分制。其中超2成樓盤認購率超過200%，認購率最高的是云錦東方，認購率約902.9%，認購率最低的約15.4%。

10月份，上海觸發(fā)積分的新房項目已經(jīng)不多。32個開盤項目中，觸發(fā)積分的樓盤已減至6個，平均開盤去化率約60%。進入11月，在已開盤的20個樓盤中，也只有5個項目觸發(fā)積分制。

今年前11個月，上海共有10批次新房240個項目入市，其中有72個項目觸發(fā)積分，占比30%。

在2022年，累計8個批次新房入圍，累計304個項目入市，117個項目觸發(fā)積分，占比38.48%，平均分64.3分。2021年累計6批次新房進行了開盤認購，281個項目中126個項目觸發(fā)了積分搖號，占比44.83%，平均入圍分62。

除觸發(fā)積分的項目明顯減少以外，許多項目的認購率開始出現(xiàn)下滑。

11月9日，前灘最后一個新房項目認購結(jié)束，不過這個項目非但沒有觸發(fā)積分，去化率也只有不到60%。有業(yè)內(nèi)人士分析，一方面該項目本質(zhì)上有硬傷，另一方面，項目缺乏對市場的敬畏，比如沒有示范區(qū)，甚至沒有售樓處。

自上海新房啟動積分搖號制度以來，前灘的新房便是板塊中的“頂流”，“千人認籌” 是常態(tài)，十幾個人搶一套房的事也常有發(fā)生。

2021年，上海正式實行積分搖號制度，前灘的新房至少要有20年社保才能入圍。2021年，東方惠雅、晶鴻名邸、2022年的東方悅瀾項目，2023年的格力海德壹號項目，穩(wěn)居上海積分排行榜的前列。高峰時期，前灘的一套二手房成交單價在26萬元/平方米。

如今，單價13萬元/平方米的新房第一天認購率僅19%，客戶究竟去哪兒了？

張波分析，雖然上海針對限購政策也有稍微的調(diào)整，但利好僅限于金山區(qū)的人才購房，全市的調(diào)控政策從緊的形勢基本未變。

開發(fā)商主動“求變”

目前，上海絕大部分在售項目普遍去化率在30%~40%。一位品牌房企華東區(qū)域客研負責(zé)人表示，市場下行、熱門項目虹吸、客戶減少是項目去化率降低的主要原因。

為解決這一難題，每個樓盤都在用不同的折扣力度來吸引客戶。

一些去化難度較大的項目主要集中在外郊環(huán)和非熱點板塊，這類項目由于“一二手房倒掛”，缺乏性價比，去化存在一定難度。進入三季度以來，這些集中在青浦、松江、寶山、金山等遠郊區(qū)域的剛需盤推出了“98折、97折”甚至“95折”的優(yōu)惠。

舉個例子，一套總價500萬元的房子“95折”優(yōu)惠后，則意味著折后只需要475萬元，便宜了25萬元，約等于一輛代步車的錢或者是一套房子裝修的錢。

但前述房企客研負責(zé)人表示，這類項目針對的是對價格較為敏感的客群，剛需客往往希望在有限的預(yù)算內(nèi)選擇地段、配套更好的項目。

除了打折促銷，90%的項目都放寬了付款周期。上海某樓盤的項目營銷負責(zé)人王強介紹，他們案場最少也給客戶半年的付款周期，最長可以延長至一年，為的是讓這群置換客將手上的二手房盡快出手。

為了幫助置換客出手，有的開發(fā)商甚至直接和推出一種新的合作模式：即中介幫助業(yè)主賣掉原有住房，同時鎖定開發(fā)商手中的意向房源，另外還可以提供首付分期等服務(wù)。比如，置換客在換掉自己手上房源后，如果購買中介的指定房源，可以享受退定金，免物業(yè)費等權(quán)益。

同時，開發(fā)商還打開了“中介渠道”通路，在特殊節(jié)點做銷售政策的讓利和折扣動作。

“現(xiàn)在主要的問題是許多置換客手上的二手房沒有賣掉，但又不愿意降價拋售。”王強預(yù)計，如果明年市場行情沒有好轉(zhuǎn)，這些客戶才有可能降價出售房源。

一位品牌房企的華東區(qū)域營銷負責(zé)人張敏直言，當(dāng)前市場下，開發(fā)商只有主動求變，除了展示區(qū)的提升外，一些原本在預(yù)看房階段才會展示的界面在銷售階段就統(tǒng)統(tǒng)展示在了消費者眼前。

面對銷售不利的局面，開發(fā)商明顯加快了出貨的節(jié)奏，“畢竟，沒人知道接下來的市場走向如何?！睆埫舯硎?。

10月27日，第十六屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過了《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于促進和保障“五個新城”建設(shè)的決定》，賦予“五個新城”更大的發(fā)展自主權(quán)。

張波表示，后續(xù)若放松限購將真正撕開上海調(diào)控現(xiàn)狀，造成較大影響，需謹慎邁出下一步。不僅是購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)也是期待著政策的“及時雨”。尤其在歲末收官的關(guān)鍵階段，利好釋放對于房企業(yè)績的沖刺，無疑是一劑很好的強心針。

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