隨著政策邊際效應(yīng)遞減，上海新房市場(chǎng)降溫明顯。

經(jīng)歷短暫回春后，從10月份開始，上海觸發(fā)積分的新房項(xiàng)目已經(jīng)不多。截至11月中旬，上海仍有6個(gè)樓盤在認(rèn)購(gòu)中，按照現(xiàn)有認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)均不會(huì)觸發(fā)積分。

其實(shí)，上海新房的認(rèn)籌率和搖號(hào)率早就出現(xiàn)了變化，許多熱門板塊的項(xiàng)目觸發(fā)積分搖號(hào)的頻率開始降低，其中、楊浦、虹口、靜安等地的樓盤自8月份開始便不再觸發(fā)積分搖號(hào)。除此之外，許多項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率也開始出現(xiàn)下滑。

安居客數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，上海市新房月均成交面積，僅77.8萬(wàn)平方米，較去年和前年的月均成交量，分別縮水8.2%和11.9%。

去化難已經(jīng)成了共性問(wèn)題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海絕大部分在售項(xiàng)目普遍去化率在30%~40%間。

在此背景下，大量集中在青浦、松江、寶山、金山等遠(yuǎn)郊區(qū)域的剛需盤推出了“98折、97折”甚至“95折”的優(yōu)惠。不僅如此，有項(xiàng)目付款周期延長(zhǎng)到了1年，還有項(xiàng)目可以幫忙賣舊房。一位品牌房企華東區(qū)域客研負(fù)責(zé)人直言，明年上海80%以上的項(xiàng)目都會(huì)加入降價(jià)行列，“送車位”“打折促銷”將成為常態(tài)。

除了一些必要的營(yíng)銷手段，開發(fā)商開始在項(xiàng)目本身“下功夫”。比如，有項(xiàng)目在銷售階段進(jìn)一步提升示范區(qū)的展示面，通過(guò)增加“裝修標(biāo)準(zhǔn)”、縮小產(chǎn)品面積、加大項(xiàng)目功能性的方式來(lái)吸引客戶。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，近期政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑用駥?duì)市場(chǎng)關(guān)注度提升，網(wǎng)絡(luò)搜索指數(shù)增加，但放松限購(gòu)的實(shí)質(zhì)性利好未出臺(tái)，居民普遍謹(jǐn)慎觀望，較難轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交。

積分搖號(hào)項(xiàng)目越來(lái)越少

受“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好政策的影響，9月，上海新房市場(chǎng)的各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)相比上月有了明顯提升，27個(gè)開盤項(xiàng)目中，有24個(gè)參加了公證搖號(hào)。

同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，24個(gè)搖號(hào)樓盤中，8個(gè)樓盤觸發(fā)積分制。其中超2成樓盤認(rèn)購(gòu)率超過(guò)200%，認(rèn)購(gòu)率最高的是云錦東方，認(rèn)購(gòu)率約902.9%，認(rèn)購(gòu)率最低的約15.4%。

10月份，上海觸發(fā)積分的新房項(xiàng)目已經(jīng)不多。32個(gè)開盤項(xiàng)目中，觸發(fā)積分的樓盤已減至6個(gè)，平均開盤去化率約60%。進(jìn)入11月，在已開盤的20個(gè)樓盤中，也只有5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分制。

今年前11個(gè)月，上海共有10批次新房240個(gè)項(xiàng)目入市，其中有72個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，占比30%。

在2022年，累計(jì)8個(gè)批次新房入圍，累計(jì)304個(gè)項(xiàng)目入市，117個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，占比38.48%，平均分64.3分。2021年累計(jì)6批次新房進(jìn)行了開盤認(rèn)購(gòu)，281個(gè)項(xiàng)目中126個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了積分搖號(hào)，占比44.83%，平均入圍分62。

除觸發(fā)積分的項(xiàng)目明顯減少以外，許多項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)率開始出現(xiàn)下滑。

11月9日，前灘最后一個(gè)新房項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)結(jié)束，不過(guò)這個(gè)項(xiàng)目非但沒(méi)有觸發(fā)積分，去化率也只有不到60%。有業(yè)內(nèi)人士分析，一方面該項(xiàng)目本質(zhì)上有硬傷，另一方面，項(xiàng)目缺乏對(duì)市場(chǎng)的敬畏，比如沒(méi)有示范區(qū)，甚至沒(méi)有售樓處。

自上海新房啟動(dòng)積分搖號(hào)制度以來(lái)，前灘的新房便是板塊中的“頂流”，“千人認(rèn)籌” 是常態(tài)，十幾個(gè)人搶一套房的事也常有發(fā)生。

2021年，上海正式實(shí)行積分搖號(hào)制度，前灘的新房至少要有20年社保才能入圍。2021年，東方惠雅、晶鴻名邸、2022年的東方悅瀾項(xiàng)目，2023年的格力海德壹號(hào)項(xiàng)目，穩(wěn)居上海積分排行榜的前列。高峰時(shí)期，前灘的一套二手房成交單價(jià)在26萬(wàn)元/平方米。

如今，單價(jià)13萬(wàn)元/平方米的新房第一天認(rèn)購(gòu)率僅19%，客戶究竟去哪兒了？

張波分析，雖然上海針對(duì)限購(gòu)政策也有稍微的調(diào)整，但利好僅限于金山區(qū)的人才購(gòu)房，全市的調(diào)控政策從緊的形勢(shì)基本未變。

開發(fā)商主動(dòng)“求變”

目前，上海絕大部分在售項(xiàng)目普遍去化率在30%~40%。一位品牌房企華東區(qū)域客研負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)下行、熱門項(xiàng)目虹吸、客戶減少是項(xiàng)目去化率降低的主要原因。

為解決這一難題，每個(gè)樓盤都在用不同的折扣力度來(lái)吸引客戶。

一些去化難度較大的項(xiàng)目主要集中在外郊環(huán)和非熱點(diǎn)板塊，這類項(xiàng)目由于“一二手房倒掛”，缺乏性價(jià)比，去化存在一定難度。進(jìn)入三季度以來(lái)，這些集中在青浦、松江、寶山、金山等遠(yuǎn)郊區(qū)域的剛需盤推出了“98折、97折”甚至“95折”的優(yōu)惠。

舉個(gè)例子，一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子“95折”優(yōu)惠后，則意味著折后只需要475萬(wàn)元，便宜了25萬(wàn)元，約等于一輛代步車的錢或者是一套房子裝修的錢。

但前述房企客研負(fù)責(zé)人表示，這類項(xiàng)目針對(duì)的是對(duì)價(jià)格較為敏感的客群，剛需客往往希望在有限的預(yù)算內(nèi)選擇地段、配套更好的項(xiàng)目。

除了打折促銷，90%的項(xiàng)目都放寬了付款周期。上海某樓盤的項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王強(qiáng)介紹，他們案場(chǎng)最少也給客戶半年的付款周期，最長(zhǎng)可以延長(zhǎng)至一年，為的是讓這群置換客將手上的二手房盡快出手。

為了幫助置換客出手，有的開發(fā)商甚至直接和推出一種新的合作模式：即中介幫助業(yè)主賣掉原有住房，同時(shí)鎖定開發(fā)商手中的意向房源，另外還可以提供首付分期等服務(wù)。比如，置換客在換掉自己手上房源后，如果購(gòu)買中介的指定房源，可以享受退定金，免物業(yè)費(fèi)等權(quán)益。

同時(shí)，開發(fā)商還打開了“中介渠道”通路，在特殊節(jié)點(diǎn)做銷售政策的讓利和折扣動(dòng)作。

“現(xiàn)在主要的問(wèn)題是許多置換客手上的二手房沒(méi)有賣掉，但又不愿意降價(jià)拋售。”王強(qiáng)預(yù)計(jì)，如果明年市場(chǎng)行情沒(méi)有好轉(zhuǎn)，這些客戶才有可能降價(jià)出售房源。

一位品牌房企的華東區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張敏直言，當(dāng)前市場(chǎng)下，開發(fā)商只有主動(dòng)求變，除了展示區(qū)的提升外，一些原本在預(yù)看房階段才會(huì)展示的界面在銷售階段就統(tǒng)統(tǒng)展示在了消費(fèi)者眼前。

面對(duì)銷售不利的局面，開發(fā)商明顯加快了出貨的節(jié)奏，“畢竟，沒(méi)人知道接下來(lái)的市場(chǎng)走向如何?！睆埫舯硎尽?/span>

10月27日，第十六屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議通過(guò)了《上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于促進(jìn)和保障“五個(gè)新城”建設(shè)的決定》，賦予“五個(gè)新城”更大的發(fā)展自主權(quán)。

張波表示，后續(xù)若放松限購(gòu)將真正撕開上海調(diào)控現(xiàn)狀，造成較大影響，需謹(jǐn)慎邁出下一步。不僅是購(gòu)房者，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)也是期待著政策的“及時(shí)雨”。尤其在歲末收官的關(guān)鍵階段，利好釋放對(duì)于房企業(yè)績(jī)的沖刺，無(wú)疑是一劑很好的強(qiáng)心針。

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